УИД 23RS0044-01-2023-001271-87
дело № 2-1696/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ст. Северская Краснодарского края 14 августа 2023 года
Северский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Титовой Ю.Ю.,
при секретаре Попандопуло Н.С.,
с участием:
представителя истца –
старшего помощника прокурора Северского района Ереджибоковой В.Н.,
ответчика ФИО1,
представителя ответчиков ФИО1,
ФИО2- ФИО3,
представителя ответчика – администрации
МО Северский район – ФИО4,
представителя третьего лица – Управления
Росреестра по Краснодарскому краю - ФИО5,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Северского района в интересах муниципального образования Северский район к администрации муниципального образования Северский район, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
прокурор Северского района в интересах муниципального образования Северский район обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Северский район, ФИО1, в котором просил признать недействительной (ничтожной) сделку, оформленную постановлением администрации МО Северский район от 30.04.2019г. № <...> и заключенным между администрацией МО Северский район и ФИО1 договором купли-продажи № <...> от 16.05.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>; указать, что решение, суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <...> и на объект недвижимости (хозблок) с кадастровым номером <...>; обязать ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером <...>, свободным от строений (сооружений) и движимого имущества администрации МО Северский район в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу; указать, что решение суда по данному делу является основанием для государственной регистрации права собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...> и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>
В обоснование заявленных исковых требований указано, что прокуратурой района в рамках осуществления надзора за исполнением земельного и градостроительного законодательства проведена проверка реализации полномочий по распоряжению муниципальным имуществом администрацией МО Северский район. Проверкой установлено, что между администрацией и ФИО1 заключен договор от 16.05.2019г. № <...> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...>. Данный договор заключен на основании постановления администрации от 30.04.2019г. № <...> «О предоставлении в собственность за плату Д.А. Орещенко земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в <...>». Основанием для вынесения вышеуказанного постановления и заключения договора купли-продажи послужила регистрация в ЕГРН права собственности ФИО1 на объект недвижимости (хозблок) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. Вместе с тем, по мнению истца, приобретение ФИО1 права собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, путем выкупа у органа местного самоуправления по указанным основаниям является незаконным, поскольку не соответствует ст.ст. 39.16, 39.20 ЗК РФ. Так, проверкой установлено, что первоначально право пользования (аренды) на земельный участок с кадастровым номером <...> у ФИО1 возникло в результате заключения 15.09.2018г. между Т. и ФИО1 договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, ежегодная арендная плата по договору аренды – 1730,41 руб. С целью ухода от ежегодной оплаты по договору аренды ФИО1 осуществлено строительство хозяйственного блока и последующая регистрация 07.03.2019г. права собственности на него. Проведенным 11.04.2023г. осмотром земельного участка с кадастровым номером <...> установлено, что на данном земельном участке расположен нестационарный объект, строительные материалы, иные объекты отсутствуют, что по мнению истца свидетельствует о первоначальном намерении собственника закрепления прав на землю на максимально выгодных и привлекательных условиях. Регистрация в ЕГРН права собственности на вспомогательный объект (хозблок) площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, без регистрации на земельном участке основного объекта недвижимости, по мнению истца не могла являться основанием для предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <...>, площадь которого многократно превышает площадь хозблока. О факте совершения данной сделки прокуратуре района стало известно 06.05.2022г., в связи с чем, в адрес главы МО Северский район вынесено представление об устранении нарушений земельного, градостроительного и бюджетного законодательства.
Определением Северского района суда от 16.05.2023г. привлечена к участию в деле в качестве соответчика - ФИО2.
Определением Северского района суда от 20.07.2023г. приняты к производству увеличенные исковые требования, согласно которых истец просит признать недействительной (ничтожной) сделку, оформленную постановлением администрации МО Северский район от 30.04.2019г. и заключенным между администрацией МО Северский район и ФИО1 договором купли-продажи № <...> от 16.05.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>; признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимости нежилого здания (хозпостройки) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности ничтожной сделки ко всем последующим сделкам, связанным с передачей прав собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> и передачей прав собственности на нежилое здание (хозблок) с кадастровым номером <...>; указать, что решение, суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <...> и права собственности ФИО2 на нежилое здание (хозблок) с кадастровым номером <...>; обязать ФИО2 передать земельный участок с кадастровым номером <...>, свободным от строений (сооружений) и движимого имущества администрации МО Северский район в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу; указать, что решение суда по данному делу является основанием для государственной регистрации права собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...> и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>.
В судебное заседание не явилась ответчик ФИО2, о дате времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, путем направления повестки почтовым отправлением.
В судебном заседании старший помощник прокурора Северского района Ереджибокова В.Н. на уточненных исковых требованиях настаивала и просила их удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований прокурора Северского района, заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд. Полагал, что основания для применения последствий недействительности сделок в виде возврата спорного земельного участка в собственность администрации отсутствуют, необходимо возвратить земельный участок ФИО1 на праве аренды.
Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований прокурора Северского района, заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд. Полагал, что основания для применения последствий недействительности сделок в виде возврата спорного земельного участка в собственность администрации отсутствуют, необходимо возвратить земельный участок ФИО1 на праве аренды.
Представитель ответчика администрации МО Северский район ФИО4, при вынесении решения по делу полагалась на усмотрение суда.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5, при вынесении решения по делу полагался на усмотрение суда.
Суд, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Северский район № <...> от 03.09.2012г. «О предоставлении Ф. земельного участка площадью <...> кв.м., расположенного в станице <...>, в аренду сроком до 10 июля 2022 года» Ф. был предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...> (л.д.71-72).
19.10.2012г. на основании указанного постановления между администрацией МО Северский район и Ф. был заключен договора аренды земельного участка № <...>, в соответствии с которым Ф. был предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, на срок до 10.07.2022г. (л.д. 94-99).
На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2017г., Ф. передал Т. права и обязанности по договору аренды № <...> от 16.10.2012г. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> (л.д. 127-128).
По договору о передаче прав (уступке) и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.09.2018г., Т. передала ФИО1 права и обязанности по договору аренды № <...> от 16.10.2012г. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> (л.д. 129-130).
19.03.2019г. ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Северский район с заявлением о предоставлении земельного участка на котором расположено здание, сооружение в собственность (л.д. 112). В обоснование заявления указано, что на земельном участке расположен, принадлежащий на праве собственности ФИО1 хозблок (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.
Постановлением администрации муниципального образования Северский район от 30.04.2019г. № <...> «О предоставлении в собственность за плату Д.А. Орещенко земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в <...>», ФИО1 был предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу в <...> (л.д. 109-111).
На основании указанного постановления, между администрацией муниципального образования Северский район и ФИО1 заключен договор от 16.05.2019г. № <...> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <...> (л.д. 148-150).
Согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Согласно ст. 197 ГК РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В п. 73, п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
В п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения.
В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет публичный характер и в случае нарушения действующего законодательства при предоставлении таких земельных участков прокурор в соответствии с приведенной нормой процессуального права вправе обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц, а также публичных образований, органы которых осуществляют распоряжение названными земельными участками.
В данном случае сделки оспариваются истцом по мотиву мнимости, о факте совершения сделки оформленной постановлением администрации МО Северский район от 30.04.2019г. № <...> и заключенным между администрацией МО Северский район и ФИО1 договором купли-продажи № <...> от 16.05.2019г. земельного участка, прокуратуре района стало известно 06.05.2022г., в связи с чем в адрес главы МО Северский район вынесено представление № <...> от 06.05.2022г. об устранении нарушений земельного, градостроительного законодательства. Таким образом, вопреки доводам отвектчиков, срок исковой давности, установленный ч. 1 ст. 181 ГК РФ, истцом не пропущен.
Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований, об осведомленности прокуратуры Северского района о вынесенном постановлении администрации МО Северский район от 30.04.2019г. № <...> – 16.05.2019г., со ссылкой на копию журнала выдачи заверенных копий правовых актов администрации МО Северский район за 2019 год, отклоняются судом как основанные на ошибочном толковании норм права и противоречащие материалам дела.
Так, согласно представленному журналу выдачи заверенных копий правовых актов администрации МО Северский район за 2019 год (л.д. 237-238), за №<...> имеется отметка о выдаче 16.05.2019г. прокуратуре постановлений с № <...> по № <...>, наименование переданных постановлений не указано. В графе «подпись получившего» указано: Л. 16.05.2019г., подпись получившего лица отсутствует.
Таким образом, довод ответчиков о получении прокуратурой Северского района постановления администрации МО Северский район от 30.04.2019г. № <...> «О предоставлении в собственность за плату Д.А. Орещенко земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу в <...>» – 16.05.2019г., материалами дела не подтвержден.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ, течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Таким образом, само по себе принятие администрацией МО Северский район постановления от 30.04.2019г. № <...> не свидетельствует, о начале исполнения оспариваемой сделки. Оспариваемый договор купли-продажи № <...> заключен администрацией с ФИО1 - 16.05.2019г. При этом, из представленных в материалы дела доказательств не следует, и ответчиками таких доводов не приведено, что прокурору Севрского района стало известно о заключенном договоре и исполнении оспариваемой сделки – договора купли-продажи № <...> от 16.05.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, ранее 06.05.2022г.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (ч. 2 ст.166 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с положениями ст. 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства являются: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; целевое использование земель, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
На основании ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412, вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Аналогичные положения содержатся Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540.
В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.
Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.
Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.
Аналогичная правовая позиция отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021г.)
Также, в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022г.) разъяснено, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Равным образом, при предоставлении в собственность лица арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган местного самоуправления обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Следовательно, применительно к спорным правоотношениям собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта.
По смыслу ст.ст. 35, 39.3, 39.20 ЗК РФ исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый данным объектом и необходимый для его использования. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.
Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснован.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021г. № 302-ЭС21-14414, от 13.06.2017г. № 307-КГ16-18929, от 27.12.2021 по делу N 310-ЭС21-17478).
Между тем как установлено в судебном заседании и не оспаривается ответчиками, на спорном земельном участке отсутствуют основные здания, построенные с соблюдением установленного порядка, по отношению к которым хозблок, площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, выполняли бы вспомогательную функцию.
Поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером <...> ФИО1 возвел только объект вспомогательного использования в отсутствие основных объектов, у него отсутствовало предусмотренное статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ право на выкуп данного публичного земельного участка без торгов в льготном порядке.
Действия ФИО1 по возведению в течение 6 месяцев с даты получения права аренды на земельный участок вспомогательного объекта - хозблока и не приступившего до настоящего времени к возведению основного объекта, подтверждают отсутствие у него намерения использовать участок в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур.
В результате незаконного предоставления ФИО1 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, нарушено право неограниченного круга лиц на его получение в установленном земельным законодательством порядке. В связи с этим земельный участок с кадастровым номером <...> продан лицу с нарушением действующего законодательства и в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка по его отчуждению является недействительной.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания договора купли-продажи № <...> от 16.05.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенного между администрацией МО Северский район и ФИО1, недействительным, поскольку на земельном участке возведен только хозблок (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., отсутствуют иные объекты капитального строительства. При этом, хозблок не может рассматриваться как вспомогательный, так как не создан для обслуживания каких-либо иных основных объектов и существует самостоятельно. Кроме того, площадь испрашиваемого земельного участка – <...> кв.м. явно несоразмерна площади возведённого на нем объекта – <...> кв.м. для эксплуатации которого он был предоставлен.
Собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. и хозблока (нежилого здания) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: <...> с 02.05.2023г. является ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи нежилого здания (хозблока) и земельного участка от 24.04.2023г. и выпиской из ЕГРН от 17.05.2023г.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований.
Вместе с тем по настоящему делу установлено, что земельный участок изначально предоставлен с нарушением положений земельного законодательства, действующего на момент предоставления земельного участка.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Из разъяснений, содержащихся в п. 34, п. 35 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. предоставлен ФИО1 с нарушением действующего земельного законодательства, все последующие сделки с данным земельным участком также не соответствуют требованиям гражданского законодательства, так как посягают на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, следовательно, являются ничтожными сделками с момента их заключения.
Кроме того, судом также учтено, что договор купли-продажи заключен между ФИО1 и ФИО2 24.04.2023г., то есть непосредственно после получения копии искового заявления, а переход права собственности зарегистрирован 02.05.2023г. – после вынесения судом определения от 26.04.2023г. о принятии обеспечительных мер в виде запрета совершать сделки в отношении спорного имущества, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ФИО1, которому при заключении договора купли-продажи было известно, об оспаривании имеющегося у него права собственности на отчуждаемое имущество.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания договора купли-продажи нежилого здания (хозблока) и земельного участка от 24.04.2023г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям гражданского законодательства, посягающей на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст.167 ГК РФ).
Следовательно, при условия удовлетворения требований о признании сделки недействительной суду также надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности, возвратив стороны в первоначальное положение, при этом следует учесть факт нахождения на спорном земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., хозблока (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016), из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010г. № 11052/09).
Из исследованных в судебном заседании доказательств, в том числе акта осмотра (обследования) земельного участка, выполненного сотрудниками администрации МО Северский район от 11.04.2022г. и фотоматериалом подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером <...> огорожен, на нем расположен нестационарный объект, а также имеются строительные материалы (л.д. 11-14), исходя из конструктивных элементов, хозблок (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 не может быть признан самостоятельной недвижимой вещью.
Согласно разъяснению, содержащему в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, поскольку хозблок (нежилое здание) с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., права на который в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, доказательств наличия у объекта признаков, помимо кадастрового учета, способных относить его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, ответчиками не представлено. Сам факт государственной регистрации права собственности ФИО2 на такое имущество нарушает права надлежащего собственника земельного участка, поскольку накладывает на него определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, и значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на объект.
Таким образом, суд полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожных сделок, возвратив стороны в первоначальное положение, обязав ФИО2 передать администрации МО Северский район земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, свободным от строений (сооружений) и движимого имущества.
Доводы ответчиков о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде восстановления между ФИО1 и администрацией МО Северский район права аренды, отклоняются судом как необоснованные. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 19.10.2012г., срок аренды установлен до 10.07.2022г., действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (п.п. 7.2, 8.1 Договора). Так, в настоящее время срок действия договора аренды истек. Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 39.1, 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе на основании договора аренды, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. С учетом недопустимости нарушения принципа невмешательства в компетенцию органов государственной власти, муниципальных органов, суд не наделен правом разрешать вопрос о передаче, в том числе на праве аренды, земельного участка находящегося в муниципальной собственности
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковое заявление прокурора Северского района в интересах муниципального образования Северский район к администрации муниципального образования Северский район, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.
Признать недействительной (ничтожной) сделку, оформленную постановлением администрации МО Северский район от 30.04.2019г., заключенный между администрацией МО Северский район и ФИО1 договор купли-продажи № <...> от 16.05.2019г. земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположен по адресу: <...>
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого здания (хозблок) и земельного участка от 24.04.2023г. заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать ФИО2 передать администрации МО Северский район земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...> свободным от строений (сооружений) и движимого имущества, в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу.
Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., и нежилое здание (хозблок), с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенные по адресу: <...>.
Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности администрации МО Северский район на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения, путем подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края.
Мотивированное решение суда изготовлено 21 августа 2023 года.
Председательствующий Ю.Ю. Титова