Решение по делу № 2-3164/2025 от 21.11.2025 - о снятии ограничения права собственности недвижимого имущества и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона.

УИД 26RS0029-01-2025-005844-21

Дело № 2-3164/2025

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2025 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степаненко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Верченко З.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройиндустрия» о снятии ограничения права собственности недвижимого имущества и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Стройиндустрия» о снятии ограничения права собственности недвижимого имущества и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона.

В обоснование своего заявления указывает, что ему на праве собственности принадлежит <адрес>, кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, корпус 7, право собственности зарегистрировано в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Данная квартира была приобретена на основании договора купли - продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 договора купли - продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Указанная квартира по соглашению сторон оценивается и продается за 1 865 685 (один миллион восемьсот шестьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек, без НДС. Оплата указанной стоимости квартиры производится Покупателем в соответствии с графиком платежей, являющимся Приложением № к настоящему Договору, безналично, путем внесения (перечисления) денежных средств на расчетный счет Продавца.

Согласно Приложения № к Договору стоимость <адрес> 865 685 рублей (один миллион восемьсот шестьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят пять рублей), первоначальный взнос 1 373 1-37 рублей (один миллион триста семьдесят три тысячи сто тридцать семь рублей), рассрочка в размере 492 548 рублей (четыреста девяносто две тысячи пятьсот сорок восемь рублей). По следующему графику до ДД.ММ.ГГГГ - 20 000,00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 20 000,00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 20 000,00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ- 432 548,00 рублей, а всего 492 548,00 рублей. То есть истец должен был выплатить рассрочку в размере 492 548 рублей (четыреста девяносто две тысячи пятьсот сорок восемь рублей), в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В иске указывает, что указанная сумма денежных средств им была выплачена своевременно ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ», что подтверждается платежной документацией и чеками.

Также ссылается что, согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Полагает, что в настоящее время нарушается его конституционное право, поскольку в отношении <адрес>, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 7 установлено обременение в виде ипотеки в силу закона. Данные сведения подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Также ссылается что, в силу ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 25 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если не выдана закладная, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя; или заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном законодательством об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство. На основании п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В иске указывает, что ДД.ММ.ГГГГ им направлено заявление в адрес ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» о явке в МФЦ <адрес> по адресу: <адрес>, подъезд 1 для подачи заявления о снятии ограничений с вышеуказанного недвижимого имущества, в связи с полным исполнением мной условий Договора купли-продажи. Однако ответчик не предпринял конкретных действий для погашения регистрационной записи об ипотеке, заявление о прекращении ипотеки регистрирующий орган не направил, на указанное заявление не отреагировал. А поскольку обязательства Истца по оплате в рамках договора купли - продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исполнено, то в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

На основании изложенного, в соответствии с п. 2 ст. 352 ГК РФ, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ просит суд снять ограничение (обременение) права собственности (ипотека в силу закона) на <адрес>, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, корпус 7, принадлежащую ФИО1, приобретенную на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания не явился, причина неявки суде не известна. Причин уважительности неявки суду не предоставил.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО2 не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте судебного заседания. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражал против вынесения решения в порядке заочного судопроизводства.

Представитель ответчика ООО «Стройиндустрия» извещенный в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил и не просил об отложении судебного заседания.

Положения ст. 35 ГПК РФ закрепляют перечень прав, принадлежащих лицам, участвующим в деле, которые направлены на реализацию конституционного права на судебную защиту. Согласно ч. 5 данной статьи эти лица должны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами. Вместе с тем, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью ответчика в силу закона.

В п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

На основании абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, с учетом положений ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, а также того, что судом приняты все меры к надлежащему извещению ответчика. Суд, признавая причины неявки в судебное заседание ответчика неуважительными, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд в соответствии со ст. 233 - 237 ГПК РФ считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства.

Иные лица участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не явились, причина неявки суду не известна.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения спора с учетом характера правоотношений сторон, суд приходит к следующему.

Статьей 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов.

В ст.12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании ч. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 328-ФЗ)

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Согласно ст. 325 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Из ч. 5 ст. 488 ГК РФ следует, что с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п.11 ст.53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с ч.4 ст.29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на объекты недвижимости и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела между ФИО1 и ООО «Стройиндустрия» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи <адрес>.

Согласно п. 1,2 вышеуказанного договора предметом договора является недвижимое имущество <адрес> расположенная по адресу: <адрес>, корпус 7. Назначение жилое, общая площадь 57,6 кв.м. кадастровый №, этаж 5, состоит из двух комнат, принадлежит продавцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-ru№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 указанная квартира по соглашению сторон оценивается и продается за 1 865 695 рублей 00 копеек, без НДС. Указанная цена договорная, установлена согласно расчета стоимости квартиры, являющегося приложением № к договору, является окончательной и изменению не подлежит.

Оплата указанной стоимости квартиры производится покупателем в соответствии с графиком платежей, являющееся приложением № к настоящему договору, безналично, путем внесения (перечисления) денежных средств на расчетный счет Продавца.

Из приложения № к договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует: стоимость <адрес> 865 685 рублей. Первоначальный взнос 1 373 137 рублей. Рассрочка в размере 492 548 рублей, по следующему графику до ДД.ММ.ГГГГ - 20 000,00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 20 000,00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 20 000,00 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ- 432 548,00 рублей, а всего 492 548,00 рублей.

То есть истец должен был выплатить рассрочку в размере 492 548 рублей (четыреста девяносто две тысячи пятьсот сорок восемь рублей), в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии переход права собственности к Истцу зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также сделаны записи об обременении - ипотеке в силу закона в пользу продавца запись №, от ДД.ММ.ГГГГ. Срок на который установлено обременение объекта с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ипотека - это залог недвижимого имущества (в соответствии с 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ «залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства.».

Судом также установлено, что обязательство об оплате стоимости Объекта исполнено истцом, что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 373 137 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 192548 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 000 рублей, и чеком ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 192 548 рублей.

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 выполнены в полном объеме, тем самым, обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки, однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в ЕГРН до настоящего времени зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено заявление в адрес ООО «СТРОЙИНДУСТРИЯ» о явке в МФЦ <адрес> по адресу: <адрес>, подъезд 1 для подачи заявления о снятии ограничений с вышеуказанного недвижимого имущества, в связи с полным исполнением мной условий Договора купли-продажи. Однако ответчик не предпринял действий для погашения регистрационной записи об ипотеке, заявление о прекращении ипотеки регистрирующий орган не направил, на указанное заявление не отреагировал, таким образом ответчик уклоняется от совершения действий по снятию обременения в виде ипотеки.

В соответствии с ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

На основании ч. 11 ст. 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу абз. 9 ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Исходя из положений пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Истец, со своей стороны, не имеет возможности самостоятельно снять обременение в виде ипотеки, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных обстоятельств, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Поскольку ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в государственном реестре, как существующая, что нарушает права залогодателя, а прекращение ипотеки возможно, в том числе на основании судебного решения, суд приходит к выводу о законности требований истца о прекращении обременения в виде ипотеки, погашения регистрационной записи об ипотеке, в связи с исполнением обязательств перед залогодержателем в полном объёме. При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 234-237 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт № № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ИНН № к ООО «Стройиндустрия» (ИНН <***>, ОГРН <***> Юридический адрес: 357502, <адрес>) о снятии ограничения права собственности недвижимого имущества и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, удовлетворить.

Прекратить ипотеку в силу закона зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении <адрес>, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 7, принадлежащую ФИО1;

Указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, сведений о погашении записи об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ, внесенной на основании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г0. на <адрес>, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, корпус 7 в пользу ООО «Стройиндустрия».

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.В. Степаненко