РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2025 года г. Иркутск

Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Долбня В.А., при секретаре Борисове А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1462/2025 (УИД:38RS0034-01-2025-000797-47) по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ «Уютный дом» об обязании предоставить доступ в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Иркутска с иском к ТСЖ «Уютный дом» об обязании предоставить доступ в нежилое помещение.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства:

ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 27,4 кв.м., назначение - нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>-Б, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24 12.2024г. Вход в помещение осуществляется через общедомовое имущество согласно техническому паспорту помещения и плану экспликации. В настоящее время указанный вход оборудован дверью и закрыт замком со стороны ТСЖ «Уютный Дом». В связи с тем, что иного доступа через общедомовое имущество в помещение не имеется, ТСЖ «Уютный дом» чинит истцу как собственнику нежилого помещения препятствия, выражающиеся в недопущении пользования собственным имуществом, путем перекрытия входа установленной дверью и замком. В предоставлении ключей от замка для попадания в общедомовое имущество через коридор ТСЖ «Уютный Дом» истцу отказал.

Истцом в адрес ответчика ТСЖ «Уютный дом» направлена претензия, с требованиям о предоставлении доступа через общедомовое имущество в нежилое помещение принадлежащее на праве собственности ФИО1 Ответ на претензию до настоящего времени не поступил.

Вход в помещение принадлежащее ФИО1 осуществляется через помещение являющееся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, любые ограничения прохода в собственность через общедомовое имущество не допустимы, такие действия грубо нарушают право собственности или законное владение собственника нежилого помещения.

Со стороны ТСЖ не допустимо ограничение доступа других собственников общедомового имущества в общедомовые помещения, путем перекрытия проходов, установкой замков и прочее.

На основании вышеизложенного истец просил суд обязать ТСЖ «Уютный дом» предоставить полный доступ с предоставлением ключей от замка собственнику ФИО1 путем прохода через общедомовое имущество, расположенное в цокольном этаже по адресу <адрес>-Б , взыскать в пользу Истца с ответчика государственную пошлину в размере 3000 руб.

Представители истца по доверенности ФИО2 и ФИО3 исковые требования истца поддержали.

Представители ТСЖ «Уютный дом» Стрижак Я.К. и ФИО4 в удовлетворении исковых требований истца просили отказать.

Исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так, согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно разъяснений, содержащихся в пунктах 40 и 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в силу закона.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Перечень общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, установлен статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации) участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.4.5 постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 15 октября 2003 г. N 5176) входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Данные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 1999 г. N 1289, и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Указанный пункт 3.4.5 Правил, предусматривающий определенные ограничения в использовании имущества - необходимость оборудования замками входных дверей в техническое подполье и подвалы многоквартирного дома и устанавливающие правила хранения ключей от них, направлен на обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, а также сохранности общего имущества.

Предоставление неограниченного доступа в технические и подвальные помещения многоквартирного дома создает риск возникновения опасности для жизни и здоровья граждан, проживающих в этом доме, в связи с возможностью проникновения в эти помещения посторонних лиц.

Вместе с тем нормы Правил не содержат положений, запрещающих или иным образом регулирующих доступ собственников помещений к техническому подполью и подвалам в многоквартирном доме в целях реализации принадлежащего им права собственности в отношении этого имущества.

Соответственно данные Правила не содержат запрета на использование своего имущества его собственником.

Таким образом, собственник нежилого помещения имеет право доступа к нему, даже несмотря на то, что это нежилое помещение расположено в подвальном помещении многоквартирного дома. При этом такой доступ не должен нарушать права и законные интересы иных собственников, а также требования пожарной безопасности, санитарно-технические, экологические и иные требования законодательства.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 27,4 кв.м., назначение - нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>-Б, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24 12.2024г. Вход в помещение осуществляется через общедомовое имущество согласно техническому паспорту помещения и плану экспликации. В настоящее время указанный вход оборудован дверью и закрыт замком со стороны ТСЖ «Уютный Дом». Нежилые помещения № в цокольном этаже находятся в собственности иных лиц, которые, как пояснил представитель истца ФИО2, препятствуют ФИО1 проходу в его нежилое помещение.

В связи с тем, что иного доступа через общедомовое имущество в помещение не имеется, ТСЖ «Уютный дом» чинит истцу как собственнику нежилого помещения препятствия, выражающиеся в недопущении пользования собственным имуществом, путем перекрытия входа установленной дверью и замком. В предоставлении ключей от замка для попадания в общедомовое имущество через коридор ТСЖ «Уютный Дом» истцу отказал.

Истцом в адрес ответчика ТСЖ «Уютный дом» направлена претензия, с требованиям о предоставлении доступа через общедомовое имущество в нежилое помещение принадлежащее на праве собственности ФИО1 Ответ на претензию до настоящего времени не поступил.

В предусмотренном законом порядке право собственности истца на данное нежилое помещение не оспорены. Многоквартирный дом по адресу: г. Иркутск, <адрес>-Б, находится в управлении ТСЖ «Уютный дом».

Судом также установлено, что нежилое помещение по адресу: г. Иркутск, <адрес>-Б, расположено обособлено в подвальной части жилого дома по адресу: г. Иркутск, <адрес>-Б, что подтверждается технической документацией на указанное жилое помещение, предоставленной из МУП «Бюро технической инвентаризации г. Иркутска».

Также установлено, из пояснений представителя истца и не опровергалось представителем ответчика, что указанное помещение не имеет обособленного входа/выхода и доступ к нему возможен только через подвальное помещение дома, являющееся общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>-Б.

Тот факт, что доступ в принадлежащее истцу нежилое помещение в настоящее время возможен только посредством прохода через подвальное помещение дома, являющееся общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>-Б ответчиком не оспаривается.

В судебном заседании установлено, что со стороны ответчика ТСЖ «Уютный дом» истцу чинятся препятствия в доступе к принадлежащему ему нежилому помещению посредством организации запирающих устройств на дверях, установленных в здании многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>-Б обеспечивающих проход в помещение истца.

Исходя из установленных фактических обстоятельств конкретного дела, оценив доказательства по делу в совокупности и во взаимосвязи, действия участников, принимая во внимание схему размещения объекта истца, обстоятельства доступа в него, суд констатирует отсутствие оснований для отказа в удовлетворении требования истца о предоставлении ему доступа в принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение посредством передачи истцу ключей от замков в дверях, установленных в здании многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>-Б, обеспечивающих проход в помещение истца.

При этом суд исходит из того, что необходимость проведения общего собрания собственников помещений, которым был бы определен порядок пользования подвальным помещением, относящимся к общему имуществу собственников имущества многоквартирного дома не требуется, поскольку такое решение необходимо в силу положений статей 44, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае разрешения вопроса относительно использования общего имущества многоквартирного дома посторонними лицами, а также собственником, имеющим намерение использования общего имущества многоквартирного дома с целью извлечения экономической выгоды, тогда как в данном же случае собственник имеет намерение получить доступ к принадлежащим ему нежилому помещению, попасть в которое он имеет единственную возможность только через подвальные помещения многоквартирного дома.

Право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть противопоставлено интересам одного собственника, а интерес одного собственника не может быть противопоставлен интересам других собственников; в сложившейся ситуации необходимо соблюдение баланса прав собственников общего имущества многоквартирного дома на сохранность этого имущества и баланс правомочий собственника нежилого помещения, ограничить которого в праве его использования, недопустимо.

На основании установленных фактических обстоятельств дела, анализа совокупности доказательств по делу, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца об обязании ТСЖ «Уютный дом» предоставить полный доступ с предоставлением ключей от замка собственнику ФИО1 путем прохода через общедомовое имущество, расположенное в цокольном этаже по адресу <адрес>-Б.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что исковые требования ФИО1 удовлетворены, при подаче иска истцом была уплачена госпошлина в размере 3000 рублей, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) удовлетворить.

Обязать ТСЖ «Уютный дом» (ИНН №) предоставить полный доступ с предоставлением ключей от замка собственнику ФИО1 путем прохода через общедомовое имущество, расположенное в цокольном этаже по адресу <адрес>

Взыскать с ТСЖ «Уютный дом» в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2025 года.

Судья В.А. Долбня