Дело № 2а-134/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Симферополь 17 октября 2022 года

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда

Республики Крым ФИО1,

при секретаре Котельницком Б.Г.,

с участием представителя административного истца, заинтересованных лиц ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Крымресоптторг» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

с участием заинтересованного лица на стороне административного ответчика Администрации города Симферополя Республики Крым, заинтересованных лиц на стороне административного истца общества с ограниченной ответственностью «РЕНТАЛ», общества с ограниченной ответственностью «СЕИТ-АРИФ»,

установил:

акционерное общество «Крымресоптторг», в лице генерального директора ФИО3, обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, в котором, с учётом уточнённого административного искового заявления от 19 сентября 2022 года, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54400 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 3 сентября 2020 года, в размере 75126400 рублей. Внести изменения в ЕРГН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

В обоснование иска указывается, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды от 2 февраля 2021 года. Административный истец полагает, что установленная земельному участку кадастровая стоимость по состоянию на 3 сентября 2020 года в размере 245817280 рублей является завышенной и значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости объекта. Учитывая, что нормами федерального законодательства предусмотрена возможность пересмотра результатов кадастровой оценки, административным истцом заказано проведение независимой оценки рыночной стоимости спорного земельного участка. Согласно отчёту об оценке № 922-21-КЭ, выполненному ООО «Крымская Экспертиза» от 29 ноября 2021 года, стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 3 сентября 2020 года составляет 55815781,76 рублей, что значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Определениями Верховного Суда Республики Крым от 6 мая 2022 года, 19 сентября 2022 года в качестве административного соответчика к участию в деле привлечён Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, а также заинтересованное лицо на стороне административного ответчика Администрация города Симферополя Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного истца общество с ограниченной ответственностью «РЕНТАЛ», общество с ограниченной ответственностью «СЕИТ-АРИФ».

В судебном заседании представитель административного истца акционерного общества «Крымресоптторг», а также заинтересованных лиц на стороне административного истца общества с ограниченной ответственностью «РЕНТАЛ», общества с ограниченной ответственностью «СЕИТ-АРИФ» ФИО2 административное исковое заявление просила удовлетворить с учётом уточнённых требований.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в том числе, посредством размещения информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в адрес суда направлено письмо о том, что, ознакомившись с результатами судебной оценочной экспертизы от 28 июля 022 года № 1531/6-4, замечания отсутствуют (т. 3 л.д. 57).

От административного ответчика Совета министров Республики Крым в адрес суда поступили пояснения, согласно которых кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена законно и обоснованно, при этом, принимая во внимание проведённую судебную оценочную экспертизу, считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству (т. 3 л.д. 67).

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право юридических лиц и граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 54400 +/- 82 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – склады, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ Симферополь Республики Крым, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 мая 2022 года (т.1 л.д. 221-242, т. 2 л.д. 66-71).

Согласно договору аренды земельного участка от 2 февраля 2021 года, заключённому между Администрацией города Симферополя Республики Крым и АО «Крымресоптторг», ООО «РЕНТАЛ», ООО «СЕИТ-АРИФ», арендаторы приняли в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 54400 кв.м, кадастровый номер №, на 6 лет с момента подписания договора аренды сторонами (т. 2 л.д. 12-26).

В расчёте размера арендной платы за земельный участок, который является неотъемлемой частью договора, указано на категорию земель, разрешённое использование, местонахождение земельного участка, площадь и его кадастровую стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 мая 2022 года установлена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 3 сентября 2020 года в размере 245817280 руб. (т.1 л.д.242, т. 2 л.д. 84).

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение № 1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе, в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении № 28 от 30 июня 2015 г., затрагивают права административного истца, как арендатора земельного участка, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

Административный истец в досудебном порядке 2 декабря 2021 года обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.180-181).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17 февраля 2020 № П/26 в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 13 декабря 2021 года № 147, заявление АО «Крымресоптторг» отклонено.

Как уже было указано и следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 3 сентября 2020 года в размере 245817280 руб.

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

АО «Крымресоптторг», обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представило отчёт об оценке № 922-21-КЭ, выполненный ООО «Крымская Экспертиза» 29 ноября 2021 года, которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 3 сентября 2020 года в размере 55815781,76 рублей (т.1 л.д. 46-176).

Суд, оценивая представленный административным истцом отчёт, приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для того, чтобы принять его в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе, требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Так, оценщиком неверно использована в работе литература об оценке недвижимости, выбор и использование объектов-аналогов имеют недостоверную информацию характеристик земельных участков объектов-аналогов, при составлении отчёта использованы события, произошедшие после даты оценки, что вводит в заблуждение и влияет на достоверность полученного результата.

В связи с изложенным, в ходе рассмотрения дела, учитывая несогласие административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с отчётом об оценке и административным исковым заявлением, категорию административного дела, определением суда от 6 июня 2022 года назначалась судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (т. 2 л.д. 148-151).

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам проведённой судебной оценочной экспертизы, содержащимся в заключении эксперта № 1531/6-4 от 28 июля 2022 года (т. 2 л.д. 191-221), отчёт об оценке № 922-21-КЭ, выполненный ООО «Крымская Экспертиза» от 29 ноября 2021 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе, требованиям Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта.

По вопросу № 2 экспертом установлено, что рыночная стоимость исследуемого земельного участка составила 75126400 рублей.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведённого исследования.

В силу положений части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придёт к выводу, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 4).

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом исследования, в связи с чем, отвечают требованиям пункта 22 ФСО№ 7. Содержащиеся в заключении эксперта сведения при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости.

При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок на торг, условия сделки, дату продажи (предложения), передаваемые имущественные права, наличие подъездных путей, площадь (фактор масштаба), функциональное назначение, территориальную зону в пределах города/региона, наличие железнодорожной ветки, наличие коммуникаций, расположение относительно автомагистралей, асфальтирование участка, ограждение. Применение данных корректировок суд признаёт верным.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда не вызывают. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражён порядок проведения расчётов, позволяющий в полном объёме осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, при оценке использована информация, обеспечивающая достоверность заключения как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Избранная экспертом методика в полной мере согласуется с требованиями распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», согласно которой оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объём и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Относительно экспертного заключения административным ответчиком Советом министров Республики Крым возражения не представлены, у административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым замечания отсутствуют.

Согласно абзацу четвёртому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определённую в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, и, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования АО «Крымресоптторг» являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленного земельного участка с кадастровым номером № согласно заключению судебной оценочной экспертизы №1531/6-4 от 28 июля 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона №135-ФЗ.

В соответствии со статьёй 24.20 Федерального закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Заявление административного истца поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 2 декабря 2021 года, что следует из решения указанной комиссии от 13 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 180).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административный иск акционерного общества «Крымресоптторг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54400 +/- 82 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – склады, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 3 сентября 2020 года в размере 75126400 (семьдесят пять миллионов сто двадцать шесть тысяч четыреста) рублей.

Датой подачи заявления считать – 2 декабря 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым ФИО1

Решение изготовлено в окончательной форме 20 октября 2022 года.