№ 2-95/2023
22RS0011-02-2022-003498-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2023 года г. Рубцовск
Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего Волошенко Т.Л.,
при секретаре Татаринцевой Н.А., Романовой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального образования город Рубцовск Алтайского края в лице Администрации города Рубцовска Алтайского края к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора, признании недействительным соглашение,
УСТАНОВИЛ:
Истец Муниципальное образование город Рубцовск Алтайского края в лице Администрации города Рубцовска Алтайского края обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1, в последствии, уточнив требования, обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2, просила расторгнуть договор аренды земельного участка № *** от ***, заключенный между Администрацией города Рубцовска Адтайского края и ФИО1, ***.р. с кадастровым номером: ***, находящегося по адресу Алтайский край город Рубцовск, пр. ... для обслуживания здания корпуса <данные изъяты>, общей площадью *** кв.м.; признать недействительным соглашение от *** о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № *** от ***, заключенное между ФИО1 и ФИО2
В обоснование требований указано, что *** между Администрацией города Рубцовска Алтайского края и ФИО3, *** г.р., в лице представителя ФИО4, *** г.р., действующей на основании доверенности № *** от *** был заключен договор аренды земельного участка № *** от ***, находящегося по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, пр. ... - для обслуживания здания корпуса <данные изъяты>, с кадастровым номером: ***, общей площадью *** кв.м, сроком с *** по ***.
Данный договор одновременно является актом приема-передачи указанного земельного участка. *** между ФИО4, действующей по нотариальной доверенности за ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с одновременной передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
На основании заявления ФИО1, ФИО5 проведена государственная регистрация Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) от *** от *** на объект недвижимого имущества: земельный участок ***, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, пр. ... (уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от *** №***.
На основании соглашения о внесении изменений от *** № ***, площадь оспариваемого участка изменена на *** кв.м.
В соответствии Договором арендатор обязан производить платежи за арендуемый земельный участок равными долями поквартально не позднее *** числа следующего за кварталом месяца. Однако, ФИО1 не осуществляла исполнение возложенных на нее обязательств по арендной плате, что уменьшило поступление денежных средств в местный и краевой бюджеты.
В адрес ФИО1 было направлено *** уведомление о расторжении договора аренды. В период проведения досудебной работы произошла смена арендатора.
Уведомление от арендатора ФИО1 о передаче прав и обязанностей по Договору истцом было получено *** в период рассмотрения данного спора. Передача прав и обязанностей арендатора по договору без согласования с арендодателем является грубейшим нарушением прав истца в силу положений ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной.
Специалистами комитета Администрации по управлению имуществом был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером *** (с фототаблицей), в результате которого выявлено существенное нарушение условий договора и в соответствии с п. 4.1.1 Администрация требует в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды земельного участка № *** от *** в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче.
Разрешение на строительство (реконструкцию) здания на оспариваемом земельном участке не выдавалось. Согласно выписке из ЕГРН (имеющейся в материалах дела) объект недвижимости снят с кадастрового учета в *** году на оспариваемом земельном участке. В связи с уничтожением объекта недвижимости (здание разобрано в соответствии с актом осмотра) у ответчика прекращено право собственности на принадлежащее здание, расположенное по адресу г. Рубцовск, пр. ..., следовательно, подлежит прекращению право пользования земельным участком, на котором было расположено указанное здание.
В случае отсутствия на вышеуказанном земельном участке здания в момент заключения соглашения от *** между ФИО5 и ФИО1, Администрацией города Рубцовска Алтайского края переход права не был бы согласован.
Представитель истца Администрации г.Рубцовска ФИО6 в судебном заседании требования поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании отсутствовала, извещена надлежаще.
Ответчик ФИО2 отсутствовал в судебном заседании, извещен надлежаще.
Представитель ответчиков ФИО7 возражал против заявленных исковых требований.
Представитель ФИО1 ФИО8 возражал против заявленных требований.
Представитель Управления Росреестра по Алтайскому краю не явился, извещен надлежаще.
Суд, выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.
Согласно положений ст.ст. 420, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.
В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено, что *** под номером № *** между Администрацией города Рубцовска Алтайского края и ФИО3, в лице представителя ФИО4, был заключен договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, пр. ... - для обслуживания здания корпуса <данные изъяты>, с кадастровым номером: ***, общей площадью *** кв.м, сроком с *** по *** (договор аренды).
Данный договор аренды одновременно является актом приема-передачи указанного земельного участка (п. 1.3 договора аренды).
ФИО3 в лице ФИО4 на основании договора купли-продажи от *** продал ФИО5 здание корпуса <данные изъяты>, расположенное по адресу Алтайский край, г. Рубцовск, пр. ***, площадью *** кв.м. с одновременной передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Позднее на основании зарегистрированного Управлением Росреестра по Алтайскому краю соглашения от *** о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) (к Договору аренды земельного участка № *** от ***) к ФИО1 от ФИО5 перешли все права и обязанности арендатора (регистрация *** №***).
На основании соглашения о внесении изменений от *** № ***, площадь спорного земельного участка изменена на *** кв.м.
Согласно представленным документам ФИО1 было заключено соглашение ***, в соответствии с которым она передает права арендатора по договору аренды земельного участка № *** от *** ФИО2 Данное соглашение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю за № *** ***.
В соответствии актом сверки за период с *** по *** по договору аренды № *** от *** плательщиком числится ФИО2. За период с *** по *** внесена арендная плата в общей сумме 122 660,09 руб.
В обоснование требований о расторжении договора аренды земельного участка с ФИО1 истец указывает, что ФИО1 не осуществляет исполнение возложенных на нее обязанностей по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности.
Также истец указывает, что у ФИО1 прекращено право собственности на принадлежавшее ей здание и, следовательно, подлежит прекращению и возникшее у нее в силу ст.ст. 35, 36 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено это здание.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: - при существенном нарушении договора другой стороной; - в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендатор обязан производить платежи за арендуемый земельный участок равными долями поквартально не позднее 15 числа следующего за кварталом месяца.
В соответствии с п. 3.5 договора аренды в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке.
Согласно п. 4.1.1 договора аренда арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, и нарушении других условий.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В подтверждение наличия задолженности по оплате арендной платы у ФИО1 истцом представлена справка-расчет за период с *** по ***, согласно которой размер задолженности составляет 1 686 626,48 руб. Доказательств отсутствия задолженности по оплате арендной платы по спорному договору аренды стороной ответчика не представлено. Также истцом представлено решение Егорьевского районного суда от *** о взыскании с ФИО1 задолженности по оплате арендной платы за данный земельный участок за период с *** по *** в сумме 1 015 400 руб. Доказательств подтверждение погашения данной задолженности также не представлено.
Согласно фотоснимкам, представленным стороной истца на спорном земельном участке в настоящее время отсутствует здание - корпуса <данные изъяты>. В соответствии с актом осмотра от ***, составленным сотрудниками администрации города Рубцовска Алтайского края (л.д. ***), в ходе осмотра земельного участка по адресу Алтайский край, город Рубцовск, пр. ... с кадастровым номером ***, земельный участок не огорожен, здание корпуса <данные изъяты> разобрано, участок захламлен строительным мусором, зарос травой, кустарником. Какие-либо строения, временные сооружения на земельном участке отсутствуют, строительные рекультивационные работы на земельном участке не ведутся. Ответчики не оспаривали факт отсутствия спорного здания на земельном участке, поясняя о наличии оставшегося фундамента (иных элементов) от него.
Документов, подтверждающих переход права собственности на здание - корпус <данные изъяты> к ФИО1 в материалы дела сторонами не представлено, судом не добыто. Также со стороны ответчика ФИО2 не представлено доказательств в подтверждение к нему права собственности здание - корпус <данные изъяты>, площадью *** кв.м.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости здание - корпус <данные изъяты>, площадью *** кв.м., снято с кадастрового учета ***.
В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ФИО1 было направлено письмо от *** № *** о расторжении договора аренда с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды. От ответчика ответа не поступило, что не оспорено ответчиками. Довод ответчика о том, что направленное истцом в адрес ФИО1 уведомление таковым не является, отклоняется, поскольку уведомление в адрес ФИО1 содержит информацию о расторжении спорного договора, кроме того, с уведомлением направлялся проект соглашения о расторжении договора, отсутствие сведений о задолженности в данном уведомлении не свидетельствует об обратном.
Обстоятельство снятия объекта недвижимости, для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок, с кадастрового учета, свидетельствующее об отсутствии объекта недвижимости, говорит о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявляя требования о недействительности сделки - соглашения, заключенного между ФИО1 и ФИО2 *** о передаче права арендатора по договору аренды земельного участка № *** от *** ФИО2 истец ссылается на не направление в его адрес уведомления о смене арендатора по договору.
Согласно п. 4.4.7 договора аренды арендатор обязан письменно в десятидневный срок уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов и письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, и в этот же срок обратиться с ходатайством к арендодателю об изменении либо прекращении ранее установленного права на участок.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Аналогичная редакция данного положения имела место быть и по состоянию на *** – дату заключения договора аренды.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.
Аналогичная правовая позиция содержится также в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ***.
Стороной ответчика представлен документ в подтверждение уведомления истца Администрации города Рубцовска о смене арендатора на ФИО2, уведомление о смене арендатора по договору аренды в адрес истца было направлено ***.
Также суд обращает внимание на то, что об изменении арендатора по договору аренды истцу было известно в *** года при подготовке настоящего искового заявления, к которому истцом представлена выписка из единого государственного реестра от *** года в отношении спорного земельного участка, в которой в качестве арендатора был указан ФИО2
Таким образом, право на передачу прав арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьим лицам предусмотрено законом, а именно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Соответствующее уведомление арендодателя о перемене лиц на стороне арендатора не является самой сделкой между арендатором и третьим лицом либо ее частью, а только обязанностью сторон об уведомлении арендодателя о состоявшейся сделке, в связи с чем, не уведомление арендодателя в разумный срок не может являться основанием для признания данного соглашения недействительным. Получение согласия арендодателя на передачу прав арендатора по договору аренды земельного участка согласно редакции закона на период заключения договора аренды и на дату рассмотрения спора не предусмотрено.
Кроме того, не направление арендатором в разумный срок уведомления в адрес арендодателя о смене арендатора не является основанием для признания данной сделки соглашения недействительным, поскольку нарушение уведомления арендатора в разумный срок имеют иные последствия согласно абзаца 2 пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
В связи с чем, суд не находит оснований для признания недействительным соглашения, заключенного между ФИО1 и ФИО2 *** о передаче права арендатора по договору аренды земельного участка № *** от *** ФИО2
В связи с передачей *** прав арендатора по договору № *** от *** ФИО1 выбыла из обязательства и не является стороной данной сделки. Таким образом, договор аренды спорного земельного участка с ФИО1 прекращен посредством заключения соглашения между последней и ФИО2 В связи с чем, несмотря на установленный выше факт в виде существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды № *** от ***, основания для удовлетворения требований, заявленных к ФИО1 о расторжении заключенного с ней договора аренды отсутствуют. На момент рассмотрения настоящего спора договор аренды земельного участка № *** от *** заключен с ФИО2 То есть, в силу указанного в данном случае ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по требованиям о расторжении договора аренды спорного земельного участка. К иным лицам требования о расторжении договора аренды истцом не заявлены.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Муниципального образования город Рубцовск Алтайского края в лице Администрации города Рубцовска Алтайского края отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Т.Л. Волошенко
Решение в окончательной форме вынесено ***.