Решение по делу № 2-2149/2022 от 11.08.2022 - о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности.

К делу №2-2149/2022

УИД 23RS0003-01-2021-000758-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.-к.Анапа «11» августа 2022 г.

Анапский городской суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Карпенко О.Н.,

при секретаре Эрганьян З.А.,

с участием представителя истца ФИО2 по доверенности от 08.06.2022г. ФИО3, представителя ответчика Администрации муниципального образования г.-к.Анапа по доверенности от 30.12.2021г. ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования г.-к.Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрация муниципального образования г.-к.Анапа о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности.

В обоснование искового заявления ФИО2 указала на то, что она осуществила строительство жилого дома в пределах земельного участка с кадастровым номером №:460, по адресу: .

ФИО2, согласно договора аренды земельного участка от 19.05.2014г. №, договора о передаче прав и обязанностей от 10.01.2018г. по договору аренды земельного участка № от 19.05.2014г., предоставлен в аренду сроком до 05.06.2052г. земельный участок общей площадью 994 кв.м., с кадастровым номером: 23:№, расположенный по адресу: для размещения поселка коттеджей.

ФИО2 был выдан градостроительный план земельного участка №RU23301000-12041 от 10 апреля 2018 , в апреле 2018г. была выдана схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:460.

20.07.2018г. администрацией муниципального образования город-курорт Анапа на имя ФИО2 было выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома до трёх этажей сроком до 20.06.2028г.

В ходе строительства, 06.02.2019г. спорный объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учёт, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 1191,4 кв.м., степень готовности: 24%, проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером: №:2290, расположенный по адресу: .

23.08.2019г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект с проектируемым назначением «жилое здание», степень готовности: 84%.

Ответом № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации МО г.-к.Анапа возвращено уведомление об окончании строительства объекта, поскольку представленные истцом документы не подтверждают установление сооружения, соответствующего требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, либо подключение к системе водоотведения.

Истец указывает, что ей стало известно о том, что согласно материалам проекта Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа, вышеуказанный земельный участок будет входить в зону отдыха. На основании карты функциональных зон городского округа Анапа - указанная зона предназначалась для размещения объектов отдыха (рекреации), гостиничного обслуживания, здравоохранения, развлекательных мероприятий, туристического обслуживания, природно-познавательного туризма и других видов деятельности.

Учитывая такие изменения, эксплуатация спорного объекта с назначением - «жилое», в дальнейшем не представлялась возможным, в связи с чем, принадлежащий ей объект недвижимости переоборудован в нежилое здание с наименованием «гостиница».

Истец указывает, что работы по строительству и последующей реконструкции выполнены с соблюдением строительных, технических и иных норм и правил, в границах существующего земельного участка, без нарушения вида разрешенного использования земельного участка. Нарушений, допущенных при строительстве и реконструкции спорного объекта, не позволяющих его дальнейшую эксплуатацию, не имеется, сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное с учетом уточнения иска в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд:

- признать право собственности за ФИО2 на реконструированный объект капитального строительства - здание, с кадастровым номером 23:37:0107003:2290, назначение: нежилое, наименование: гостиница, этажность: 4, в том числе подземных - 1, общей площадью 1 265,7 кв.м., год завершения строительства - 2019, материал наружных стен здания - из прочего материала, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:460, по адресу: и указать, что решение суда является основанием для постановки для государственной регистрации права на указанный объект капитального строительства, также является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по для внесения сведений в данные ЕГРН в отношении объекта капитального строительства.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом ее представитель по доверенности ФИО3, уточненное исковое заявление поддержал, просил уточненное исковое заявление удовлетворить в полном объеме, по обстоятельствам, изложенным в уточненном исковом заявлении.

Представитель администрации муниципального образования г.-к.Анапа по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что спорный объект является объектом самовольного строительства и не может быть введен в гражданский оборот, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по , в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, суд полагает возможным провести судебное заседание в его отсутствие.

Выслушав участников процессе, изучив доводы уточненного искового заявления, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, на праве аренды сроком до 05.06.2052г. принадлежит земельный участок, общей площадью 994 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0107003:460, расположенный по адресу: . Право аренды ФИО1 в отношении земельного участка зарегистрировано в Едином государственном реестре запись регистрации №.

Согласно cведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа №.185/21-20 от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:455 по вышеуказанному адресу расположен в территориальной зоне «Ж-СПР. Зона смешанной плотной жилой застройки», основными видами разрешенного использования земельных участков, которой являются в том числе «для индивидуального жилищного строительства», «гостиничное обслуживание». Данный земельный участок находится в границах II зоны горно-санитарной зоны охраны курорта Анапа, водоохранной зоне, а также в границах зоны затопления природного характера (т. 1 л.д. 40-48).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдан градостроительный план земельного участка №RU 23301000-12041, согласно которому предусмотрено строительство на нем капитального объекта (нежилого здания) предельной высотой – 15 м., максимальным процентом застройки – 60%, отступами от межевой границы – 3,0 м. (с правой, левой, тыльной сторон); 3 м. – от «красной линии» (том 1, л.д. 52-65).

В апреле 2018 г. (точная дата не указана) ФИО1 оформлена схема планировочной организации земельного участка, согласно которой предусмотрено строительство на нем жилого дома в его границах с отступами от «красной линии» – 2,0 м., от межевой границы – 3,0 м. (с правой, левой сторон), от межевой границы – 16,1 м. (с тыльной стороны) (том 1, л.д. 49).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома, количество этажей до трёх.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получены технические условия на водоснабжение и водоотведение спорного объекта, что подтверждается справкой, выданной АО «Анапа Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ №. На данный момент имеется заключенный с АО «Анапа Водоканал» договор на организацию водопроводно-канализационного хозяйства № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также в 2019 году были подготовлены технические условия на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям ПАО «Кубаньэнерго», о чем свидетельствует приложение №.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ спорный объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учёт, зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 1 191,4 кв.м., степень готовности: 24%, проектируемое назначение: жилое, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ в сведения ЕГРН были внесены изменения относительно степени готовности объекта незавершенного строительства, которая на тот момент составляла 84 %.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка был дополнен видом использования - «гостиничное обслуживание».

В целях подачи уведомления об окончании строительства кадастровым инженером ФИО5 был подготовлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:460, по адресу: , расположен объект недвижимости - здание, с кадастровым номером №, назначение: жилое, наименование: индивидуальный жилой дом, этажность: 4, в том числе подземных - 1, общей площадью 1 348,2 кв.м., год завершения строительства - 2019. По заказу истца, ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» отделом по г-к Анапа на спорный объект недвижимого имущества подготовлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ.

07.04.2020г. Администрация муниципального образования г.-к.Анапа письмом № сообщила ФИО2 о возвращении уведомления об окончании строительства индивидуального жилого дома на доработку, поскольку представленные истцом документы не подтверждают установление сооружения, соответствующего требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия граждан, либо подключение к системе водоотведения (том 1, л.д. 43-44).

В дальнейшем, в 2021 году, истец, произвела действия по переоборудованию спорного объекта с жилого дома на нежилое здание - гостиница. В связи с этим, были переоборудованы ряд помещений в вестибюль со стойкой администрации, а также иных помещений, применяемых в целях гостиничного обслуживания.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ спорный объект обладает следующими техническими характеристиками: назначение - «нежилое», наименование – «гостиница», количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, общая площадь – 1 265,7 кв.м.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями статьи 79 ГПК РФ, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит».

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что капитальное здание с кадастровым номером 23:37:0107003:2290, расположенное по адресу: , идентифицированное по целевому назначению как нежилое здание имеет на дату экспертизы следующие характеристики (схема приложение №):

- общая площадь, рассчитанная по приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №П/0393 - 1265,7 кв.м; площадь застройки - 374 кв.м.; этажность здания - трехэтажное; количество этажей - четыре этажа, в том числе цокольный этаж; градостроительная высота здания (по максимально высокий конструктивный элемент от планировочной отметки грунта) -11,2м; размеры здания в плане по основанию - 15,00x20,85м.

Спорное здание с кадастровым номером 23:37:0107003:2290, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:460, по адресу: , по санитарным, техническим, конструктивным, функциональным параметрам теоретически соответствует «жилому» зданию, но наличие в нем не типовых, нормами допустимых для жилых домов технических и объемно-планировочных решений не исключает отнесение здания к назначению «нежилого» общественного объекта включающего в себя жилые помещения для временного размещения людей (гостиница, общежитие).

Экспертом указано, что согласно сложившимся функциональному, объёмно-планировочному и техническому решениям здание с кадастровым номером 23:37:0107003:2290, расположенное по адресу: , имеет фактическое целевое назначение «нежилое» объект «гостиничного обслуживания» с наименованием «гостиница» идентифицированного по следующим характерным признакам: здание на первом - третьем этажах имеет в объемно-планировочном решении поэтажную коридорную планировку с расположенными вдоль коридора изолированными помещениями - гостевые комнаты (номера), содержащими в своем составе жилую комнату и санузел; на входе обустроен вестибюль со стойкой администратора и кабинетом; в цоколе расположены помещения по функциональному назначению предназначенные для гостиничного обслуживания, а именно: кухня с зоной готовки, выдачи и приема пищи, прачечная, комнаты обслуживающего персонала; каждая гостевая комната (номер) оборудована мебелью и санитарными принадлежностями, что обеспечивает гостей условиями для сна и проживания; техническое решение разводки инженерных сетей и их мощность подключения к зданию выполнены для коммерческого использования с количеством санприборов превышающем нормы индивидуального жилищного строительства; в здании оборудован лифт и пожарная сигнализация, не типичные для индивидуальных жилых домов; территория земельного участка имеет зоны отдыха, развлечения, автопарковки, детской площадки; количество изолированных жилых комнат со встроенными санузлами предназначенных для сдачи в наем на дату осмотра тридцать одна, что превышает нормы гостевых домов.

Объект экспертизы возведенный по адресу: , идентифицированный по целевому виду использования как объект «гостиничного обслуживания», не противоречит функциональному зонированию предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции 2016 года, действующей на дату его возведения, относясь к основному виду разрешенного использования земельного участка.

Объект экспертизы идентифицированный по фактическому назначению как объект «гостиничного обслуживания» своими техническими параметрами и местоположением соответствует градостроительному регламенту муниципального образования город-курорт Анапа представленному в виде правил землепользования и застройки в редакции от 03.07.2017 года №198 действовавшей на дату строительства спорного здания в 2018 году.

Объект экспертизы соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения, строительства и ввода в эксплуатацию в водоохраной зоне черного моря.

На объекте экспертизы выполнены мероприятия, предусмотренные требованиями градостроительного регламента, в части размещения в зоне подверженной затоплению природного характера.

Объект экспертизы по адресу: , имеющий признаки целевого назначения здания «гостиничного обслуживания» (гостиница), соответствует виду разрешенного использования исследуемого земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание».

Спорное здание с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: , соответствует на дату осмотра градостроительному плану земельного участка №RU 23301000- 12041 от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект экспертизы расположенный по адресу: по состоянию на дату осмотра соответствует техническим параметрам, указанным в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, но не соответствует наименованию. Разрешение на строительство предусматривает строительство объекта индивидуального жилищного строительства, а истцом на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:460 по факту возведено здание с наименованием «гостиница».

Здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , №, соответствует на дату экспертизы градостроительным, строительным (в том числе антисейсмическим), санитарно-эпидемиологическим, экологическим, в целом противопожарным нормам и правилам (в том числе в части обеспечения необходимой инсоляции, отступов от границ смежных земельных участков, «красной линии», противопожарных разрывов), предусмотренным для объектов с целевым назначением «гостиничное обслуживание», в том числе с фактически установленным наименованием «гостиница», за исключением отклонения от противопожарных норм по пункту 8.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», пункту ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», пункту 6.13 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» в части отсутствия второго выхода с коридора каждого этажа; по пункту 4.2.2 СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части отсутствия второго выхода из цокольного этажа; по пункту ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части отсутствия перегородок 1-го типа па первом этаже отделяющих коридор от вестибюля. Выявленные несоответствия объекта противопожарным нормам являются несущественными и устранимыми. Для приведения здания в соответствие в полном объеме с противопожарными нормами необходимо обустроить наружную лестницу 3-го типа с выходом из коридора каждого этажа и доступом на крышу; выполнить второй вход (выход) в цокольный этаж; смонтировать перегородки 1-го типа по противопожарным нормам на первом этаже отделяющих коридор от вестибюля.

Эксперт отмечает, что спорный объект экспертизы соответствует в полном объеме при его эксплуатации с целевым назначением «жилой дом» требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе противопожарным нормам, так как установленные несоответствия относятся к объектам гостиничного обслуживания.

Спорный объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: , №, обеспечен по состоянию на дату осмотра подводком воды, канализации, электроснабжения от центральных городских сетей.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие сбор и вывоз биологических отходов, так как объект экспертизы на дату осмотра не эксплуатировался по причине отсутствия ввода здания в эксплуатацию. Производственные отходы (стоки) в спорном здании не предусмотрены в связи с непроизводственным целевым назначением объекта.

Исследуемое здание обеспечено центральной системой водоотведения (канализации), что является одним из требований возведения зданий во второй зоне горно-санитарной охраны курорта Анапа.

Объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , идентифицированный как объект «гостиничного обслуживания», в целом соответствует техническим регламентам в области безопасности, при устранении нарушений противопожарных норм, указанных в вопросе № настоящего заключения, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

Здание, расположенное по № , идентифицированное по целевому назначению в качестве объекта «гостиничного обслуживания» не нарушает с технической точки зрения, права и охраняемые законом интересы других лиц.

В ходе судебного разбирательства возникла необходимость в проведении по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы.

В целях установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в соответствии с требованиями ст.87 ГПК РФ судом назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит».

Из заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ № при ответе на первый вопрос следует, что объект экспертизы расположенный по адресу: на дату осмотра в целом соответствует техническим параметрам схеме планировочной организации земельного участка № (действительный адрес №) от 04.2018 года, за исключением смещения здания вглубь участка на 0,5 м. (по норме отступ здания с фасада 3 м, фактически 3,55м, при норме отступа здания с тыла 16,1 м, факт 15,56м) По функциональному назначению объект экспертизы идентифицированный как «гостиница», не соответствует схеме планировочной организации земельного участка от 04.2018 года оформленной для возведения жилого дома.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ:

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

По сути статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что схема планировочной организации земельного участка является второстепенным документом уточняющим местоположение возводимого здания в контуре допустимого размещения объекта установленного градостроительным планом. В исследовании по вопросу № основной экспертизы по настоящему делу было установлено, что объект экспертизы соответствует градостроительному плану земельного участка №RU 23301000-12041 от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе спорное здание находится в контуре допустимого места размещения объектов указанном на чертеже градостроительного плана.

Таким образом, определено, что согласно статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, схема планировочной организации земельного участка относится к второстепенному документу выполняемом на основании информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, отсюда следует, что если объект экспертизы соответствует параметрам градостроительного плана земельного участка, следовательно имеющиеся отклонения от схемы планировочной организации земельного участка являются не существенными и не нарушающими градостроительный регламент земельного участка, так как именно в исходном документе – градостроительном плане, предусматриваются все необходимые ограничения застройки домовладения. Эксперт отмечает, что устранить выявленное несоответствие объекта экспертизы схеме планировочной организации земельного участка в части превышения минимально допустимого отступа от тыльной границы земельного участка технически невозможно, так как потребуется снос части здания, что нарушит нормативную механическую надежность строения и несущую способность оставшихся конструкций. Одновременно с этим стоит отметить, что фактический размер здания в плане соответствует схеме планировочной организации земельного участка.

Объект экспертизы расположенный по адресу: фактически соответствует техническому паспорту, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ инв. № по техническим характеристикам, рассчитанным согласно требований технической инвентаризации, но не равноценно по функциональному назначению. здания по техническому паспорту с учетом требований приказа Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ 1348,2 кв.м.- фактически общая площадь по приказу Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ 1265,7 кв.м. – объект по факту не соответствует в связи с изменением метода расчета общей площади здания применимой при разных назначениях объекта – жилое и нежилое. Фактически общая площадь здания на дату осмотра при расчете ее по требованиям приказа Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ предъявляемым для жилых зданий, к которому объект отнесен в техническом паспорте, соответствует площади указанной в техническом паспорте в размере 1348,2 кв.м, однако при расчете площади здания при его нежилом назначении, установленном в результате фактического осмотра, исключается из общей площади объекта площадь балконов и таким образом общая площадь здания стала равна 1265,7 кв.м. при тех же объемно-планировочных решениях, что указаны в техническом паспорте и соответствуют факту.

Таким образом, следует, что объект экспертизы не соответствует по показателю общей площади здания, рассчитанному согласно требований приказа Минэкономразвития № от ДД.ММ.ГГГГ, сведениям, указанным в техническом паспорте, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ инв. № в связи с изменением назначения здания из «жилого» в «нежилое». здания, рассчитанная по нормам технической инвентаризации, указанная в техническом паспорте, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ инв. №, соответствует фактическим данным на дату осмотра.

По функциональному назначению объект экспертизы, идентифицированный как «гостиница», не соответствует техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ инв. № составленному в отношении здания с наименованием «жилой дом, индивидуальный жилой дом».

При соотнесении фактических данных с информацией, внесенной в ЕГРН под записью от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом изменений от ДД.ММ.ГГГГ определено, что указанные сведения в ЕГРН об объекте экспертизы не идентичны фактическим, в связи с завершенностью строительства спорного здания из 84% до 100% и соответственно уточнения параметров объекта по площади с 1191,4 кв.м. до 1265,7 кв.м. По функциональному назначению исследуемое здание не соответствует информации внесенной в ЕГРН под записью от ДД.ММ.ГГГГ № с учетом изменений от ДД.ММ.ГГГГ (по назначению в ЕГРН здание «жилое» при фактическом назначении «нежилое»).

С момента регистрации прав собственности на объект экспертизы в здании выполнена реконструкция, перепрофилирование (изменение функционального назначения) объекта выразившиеся в следующих изменениях: изменилась общая площадь с 1191,4 кв.м. до 1265,7 кв.м; процент готовности здания изменился с 84% до 100%;выполнено перепрофилирование объекта с изменением назначения с «жилое здание» на «нежилое здание».

Определить наличие/отсутствие перестройки и пристройки здания, в том числе за счет изменения расстояния от стен здания до границ земельного участка, технически невозможно в связи с отсутствием в материалах дела технической документации, описывающей данные параметры по состоянию на дату регистрации первичного права собственности на спорный объект недвижимости.

Здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: по состоянию на дату осмотра соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, а именно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», CП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», Нормативам градостроительного проектирования , утвержденным приказом Департамента по архитектуре и градостроительству от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО8 51185-2014 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования.» не актуален на дату начала строительства, реконструкции и дату осмотра объекта экспертизы (отменен Приказом №-ст от ДД.ММ.ГГГГ «Об отмене национальных стандартов Российской Федерации»), в связи с чем экспертом не рассматривается.

Здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: , при его эксплуатации с назначением «гостиница» соответствует на дату дополнительной экспертизы в полной мере противопожарным требованиям предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и разработанным на его основе сводам правил, в том числе устранены нарушения норм пункта 8.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», пункта ДД.ММ.ГГГГ, пункта 4.2.2, пункта ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2009«Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», пункта 6.13 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», выявленные в ходе проведения первичной экспертизы по настоящему делу в отношении спорного объекта.

Объект капитального строительства с кадастровым номером №, возведенный по адресу: , в том числе его конструкции, не имеющий нарушения технических регламентов, санитарных и экологических требований в области безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде.

В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав содержание экспертных заключений от ДД.ММ.ГГГГ №и от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу, что данные заключения в полном объеме отвечают требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку во взаимосвязи содержат подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. В обоснование своих выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывает имеющуюся документацию, а также использует при проведении исследования научную и методическую литературу.

Суд полагает необходимым принять за основу при принятии решения данные экспертные заключения, поскольку они выполнены квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса РФ, и в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Оснований не согласится с данными экспертными заключениями, у суда не имеется. Выводы эксперта администрацией муниципального образования г.-к.Анапа не оспорены и не опровергнуты, ходатайств со стороны ответчика о назначении дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.

В силу ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьями 40 и 41 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил нормативов.

В соответствии с п.2 ст.264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 4.1.4. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор вправе возводить на нем здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов (том 1, л.д. 23-27).

Пунктом 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г.), положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 указанной статьи определено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство (реконструкцию) выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В судебном заседании достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО2 после государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение - «жилое», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , без оформления разрешительной документации произведена его реконструкция, выразившаяся в изменении его общей площади с 1 191,4 кв.м. до 1 265,7 кв.м. в связи с завершением строительства спорного здания.

Также в отношении спорного объекта выполнено перепрофилирование объекта с изменением назначения с «жилое здание» на «нежилое здание», процент готовности здания изменился с 84% до 100%.

Изложенное подтверждается экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Несмотря на тот факт, что определить наличие/отсутствие перестройки и пристройки здания, в том числе за счет изменения расстояния от стен здания до границ земельного участка, технически невозможно, суд полагает, что проведенные строительные работы на вышеуказанном объекте являются его реконструкцией, поскольку в результате данных работ были изменены характеристики, индивидуализирующие объект недвижимости, и фактически произведено его перепрофилирование с изменением назначения «жилое» на назначение «нежилое здание гостиницы».

В силу п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, возможность сохранения самовольно реконструированного объекта недвижимости и признания на него права собственности обусловлена совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данный вывод подтверждается правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 26 мая 2020 г. № 306-ЭС19-19642.

Судом установлено, что при реконструкции спорного здания не допущено нарушений градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил. Постройка возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды и допускающем строительство на нем данного объекта. Реконструированное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В частности, объект соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, а именно СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», CП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования», Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 г. № 78.

При проведении дополнительной экспертизы установлено, что здание в полной мере соответствует противопожарным требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и разработанным на его основе сводам правил, в том числе устранены нарушения норм пункта 8.1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», пункта 5.3.11, пункта 4.2.2, пункта 4.4.14 СП 1.13130.2009«Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», пункта 6.13 СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», выявленные в ходе проведения первичной экспертизы по настоящему делу в отношении спорного объекта.

Спорный объект также соответствует градостроительным, строительным (в том числе антисейсмическим), санитарно-эпидемиологическим, экологическим, предусмотренным для объектов с целевым назначением «гостиничное обслуживание», в том числе с фактически установленным наименованием «гостиница».

Изложенное подтверждается экспертными заключениями от ДД.ММ.ГГГГ №и от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истицей в материалы дела представлен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с АО «Анапа Водоканал» на организацию водопроводно-канализационного хозяйства спорного объекта, из которого следует, что данный объект подключен к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения, (том 1, л.д. 73-87).

Из экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ №(ответ на пятый вопрос) следует, что исследуемое здание обеспечено центральной системой водоотведения (канализации) (т. 1, л.д. 256).

Истицей в материалы дела также представлен договор электроснабжения от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении спорного объекта (том 1, л.д. 65-72).

Судом установлено, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: , №, обеспечен подводом воды, канализации, электроснабжения от центральных городских сетей.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект обеспечен централизованными инженерными сетями водоснабжения и водоотведения по установленным нормам, что соответствует режиму II зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа, водоохранной зоны Черного моря, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: , что также установлено экспертом.

Объект не имеет отклонений от показателей градостроительного плана земельного участка от 10.04.2018г. №RU №, схемы планировочной организации земельного участка (апрель 2018 г.) (норма площади земельного участка, отступы от межевой границы, процент застройки земельного участка (пятно застройки), высота здания).

При рассмотрении настоящего дела, судом установлено, что с момента регистрации прав собственности на спорный объект в здании выполнена реконструкция, перепрофилирование (изменение функционального назначения) объекта, в результате чего изменилась общая площадь с 1191,4 кв.м. до 1265,7 кв.м.; процент готовности здания изменился с 84% до 100%; в том числе, выполнено перепрофилирование объекта с изменением назначения с «жилое здание» на «нежилое здание».

Суд, при принятии решения, считает необходимым отметить, что допущенные изменения не привели к увеличению площади застройки земельного участка, нарушению прав и законных интересов смежных землепользователей. Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

В ходе судебного разбирательства судом достоверно установлено, что спорный объект соответствует требованиям нормативных актов технического, экономического и правового характера, регламентирующих осуществление градостроительной деятельности, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

Доказательств того, что использование ФИО2 земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , и расположенного на нем объекта капитального строительства создает опасность жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде, объектам культурного наследия, суду не представлено.

Суд также учитывает, что истицей принимались меры к узаконению самовольной реконструкции капитального объекта в административном порядке.

Из материалов дела следует, что ФИО2 в марте 2020 года обращалась в администрацию муниципального образования г.-к.Анапа с заявлением об окончании строительства объекта капитального строительства, расположенного по адресу: , в чем ей письмом от ДД.ММ.ГГГГ № отказано со ссылкой на необходимость доработки документов.

Отсутствие у ФИО2 разрешений на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении его в реконструированном виде. Факт обращения истицы в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением сам по себе свидетельствует о принятых ею мерах к легализации самовольной постройки в административном порядке.

Поскольку выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) не осуществляется, иной внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у ФИО1 отсутствует.

Из смысла и содержания разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №, следует, что законом предусмотрена необходимость принятия застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Тем самым, допускается принятие застройщиком мер только к получению акта (разрешения) на ввод объекта в эксплуатацию после осуществления его строительства (реконструкции).

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования ФИО2 о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности подлежат удовлетворению.

В целях соблюдения принципа исполнимости судебного акта, закрепленного ст.13 ГПК РФ, суд полагает необходимым указать, что вынесенный судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию и регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанный объект с учетом его реконструкции.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ №) к Администрации муниципального образования г.-к.Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании права собственности - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серия №),право собственности на объект капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: гостиница, этажность: 4, в том числе подземных - 1, общей площадью 1 265,7 кв.м., год завершения строительства - 2019, материал наружных стен здания - из прочего материала, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: .

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права на объект капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: гостиница, этажность: 4, в том числе подземных - 1, общей площадью 1 265,7 кв.м., год завершения строительства - 2019, материал наружных стен здания - из прочего материала, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: , за ФИО1 и внесения соответствующих записей и изменений в сведения ЕГРН.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управления Росреестра) для внесения сведений и изменений в данные ЕГРН в отношении объекта капитального строительства - здание, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: гостиница, этажность: 4, в том числе подземных - 1, общей площадью 1 265,7 кв.м., год завершения строительства - 2019, материал наружных стен здания - из прочего материала, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд Краснодарского края в течение месяца.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 18 августа 2022 года.