Дело № 2-2702/2025

64RS0044-01-2025-003416-31

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 декабря 2025 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Мукабенова Б.Б.,

при секретаре Додохановой З.Н.,

с участием ответчика ФИО1,

представителя ответчика ФИО1 - адвоката Ерохиной И.Д., действует на основании ордера <№> от <Дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности на объект недвижимости, взыскании судебной неустойки,

установил

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, прекращении права собственности на объект недвижимости, взыскании судебной неустойки. В обоснование требований указано, что согласно сведениями из ЕГРН ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства - жилого дома с кадастровым номером 64:48:020521:107 (процент застройки 10 %), расположенного по адресу: <адрес>. Актами выездных обследований от <Дата>, от <Дата>, проведенных отделом контроля за использованием земельных участков, в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, установлено, что он не огорожен, доступ к нему неограничен, на нем имеются элементы разрушенного строения (засыпанная грунтом кирпичная кладка), произрастает растительность. Таким образом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№> в настоящее время не существует.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация муниципального образования «Город Саратов» с учетом уточнений просит признать отсутствующими зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО1 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу<адрес>; в случае неисполнения решения взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» денежную сумму в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения, начиная со дня, следующего за последним днем срока, установленного для добровольного исполнения решения суда.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом заблаговременно, причины неявки неизвестны, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. До перерыва в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Ответчик ФИО1, его представитель адвокат Ерохина И.Д. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом заблаговременно, о причинах не явки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пункт 1 ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно Конституции РФ каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод (ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст. 46). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 17, ст. 18).

По смыслу положений ст. ст. 11, 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Действующее земельное законодательство предусматривает, что земельные участки могут принадлежать лицу на праве собственности либо могут быть предоставлены ему на праве аренды, на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования либо на праве ограниченного пользования (сервитут).

Как установлено п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с п. 1 решения Саратовской городской Думы от 18 февраля 2010 года № 47-562 «О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» администрация муниципального образования «Город Саратов» осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

При этом необходимо особо обратить внимание на то, что имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <Дата> между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка <№> по условиям которого администрация муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) предоставляет, а ФИО2 (арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 421 кв.м с кадастровым номером <№> из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, занимаемый объектом незавершенного строительства - жилым домом степенью готовности 10 %, для завершения его строительства в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок.

В соответствии с п. 1.2 договора участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договор заключен на 3 года. Договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае: использования земельного участка с нарушением требований законодательства РФ: использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к причинению вреда окружающей среде; порчи земель; невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнения обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора и осуществления в установленном порядке контроля за использованием и охраной предоставленного в аренду земельного участка (п. 4.1 договора).

Арендатор имеет право: использовать участок на условиях, установленных договором; в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный участок в субаренду без согласия арендодателя участка при условии его уведомления (п. 5.1 договора).

Согласно п. 5.2 договора арендатор обязан: выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату; соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Не нарушать права других землепользователей, а также не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях. Выполнять работы по благоустройству территории; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на участке в соответствии с законодательством РФ; проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от <Дата> арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 421 кв.м с кадастровым номером <№> из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, занимаемый объектом незавершенного строительства - жилым домом степенью готовности 10 %, для завершения его строительства в границах, указанных в выписке из ЕГРН на земельный участок.

<Дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ФИО2 (передающая сторона) уступает, а ФИО1 (принимающая сторона) принимает не себя права и обязанности по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, на земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 договора земельный участок площадью 421 кв.м предоставлен передающей стороне в аренду на 3 года заключенного на основании договора аренды земельного участка <№> от <Дата>, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от <Дата> <№>. Категория земель: земли населенных пунктов. Кадастровый <№>.

Принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором вышеуказанного земельного участка по договору аренды земельного участка <№> от <Дата>. Во всем остальном, кроме замены стороны в обязательстве, вышеуказанный договор остается неизменным (п. 3 договора).

В соответствии с п. 5 договора принимающая сторона не вправе менять целевое назначение земельного участка без соответствующего разрешения органов местного самоуправления в установленном действующим законодательством порядке.

Согласно выписке из ЕГРН в настоящее время земельный участок с кадастровым номером <№> имеет обременение в виде аренды. Лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости, - ФИО1 Основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка <№> договор замены стороны в обязательстве от <Дата>.

Из реестрового дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <Дата> ФИО2 являлась собственником жилого дома, расположенного по адресу<адрес>.

Как следует из свидетельства о праве на наследство по завещанию, деревянный жилой дом состоит из стен и фундамента, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями: два сарая деревянных, погреб кирпичный, наружное сооружение, расположенных на земельном участке размером 449 кв.м, предоставленном в бессрочное пользование.

<Дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого последний приобрел недвижимое имущество - жилой дом, состоящий из стен и фундамента с условным номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м, количество этажей - один (пп. 1.1).

<Дата> между ФИО2 и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома от <Дата>, по условиям которого пп. 1.1 договора следует читать следующим образом: продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: незавершенное строительство жилой дом, состоящий из стен и фундамента - с условным номером <№> расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 38,5 кв.м, количество этажей - один, степенью готовности 10 %.

По сведениям ЕГРН регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№> расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 10 %, основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение: площадь застройки 38,5 кв.м, объем 104 куб.м, высота 2,7 м; проектируемое значение - жилой дом, осуществлена <Дата>.

Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <№>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома (дом пригородный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Земельный участок с кадастровым номером <№> имеет площадь 421 +/- 7,18 кв.м.

Актом осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», от <Дата>, составленного консультантом отдела контроля за использованием земельных участков, установлено, что проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресному ориентиру: <адрес>. В результате визуального осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, покрыт снежными массами. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. Визуально объекты капитального строительства не установлены. Провести осмотр земельного участка в полном объеме не представилось возможным по причине наличия высокого снежного покрова.

<Дата> был составлен акт осмотра земельного участка, расположенного на территории муниципального образования «Город Саратов», согласно которому проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 421 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В результате визуального осмотра установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, имеет сложный рельеф (склон-каскадом). На участке имеются элементы разрушенного строения (засыпанная грунтом кирпичная кладка), произрастает древесная растительность.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для дела, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Приоритет-оценка».

Из заключения экспертов <№> от <Дата> следует, что технические характеристики принадлежащего ФИО1 объекта незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>: ж/бетонный фундамент площадью застройки 39 кв.м, высотой 0,9 м, ширина фундамента 0,35 м - 0,4 м; вдоль одной стороны фундамента расположены фрагмент кирпичной кладки, грунт, битый кирпич высотой 1,03 м - 1,3 м., ширина кирпичной кладки в среднем 0,25 м.

Объект незавершенный строительством - ж/бетонный фундамент, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> пригоден к эксплуатации, является капитальным, так как: имеет неразрывную связь с земельным участком, конструктивные характеристики объекта исследования не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик объекта; срок эксплуатации объекта соотносится со сроком, в течение которого конструкция сохраняет способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций.

Объект незавершенного строительством, расположенный по адресу: <адрес>. отличается от объекта с кадастровым номером <№> зарегистрированного в ЕГРН объекта: фактически исследуемый фундамент имеет площадь застройки 39 кв.м, высоту 0,9 м, объем 35,1 куб.м, а согласно выпискам из ЕГРН объект с кадастровым номером <№> имеет проектные характеристики «высота 2,7 м, объем 104 куб.м, площадь застройки 38,5 кв.м».

Объект, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> является вновь возведенным фундаментом, так как:

- фактическая высота и строительный объем исследуемого фундамента не соответствуют данным правоустанавливающих документов;

- фактическая высота, материал, строительный объем и техническое состояние исследуемого фундамента не соответствуют данным технического паспорта от <Дата> (данные технического паспорта: площадь 38,5 кв.м, высота 2,7 м, объем 104 куб.м, описание конструктивных элементов - фундамент деревянные стулья на подкладках износ 60%, цоколь деревянный из досок износ 70%, стены из пластин обшивка досками с засыпкой износ 70%, а фактически фундамент бетонный высотой 0,9 м с минимальными признаками износа, отсутствуют признаки демонтированных стен, цоколя);

- исследуемый фундамент не имеет признаков ранее расположенных и демонтированных конструктивных элементов (демонтированных перекрытий, кирпичной кладки и пр.; поверхность фундамента имеет идентичное техническое состояние, какие-либо единичные повреждения, характерные для демонтированных элементов, отсутствуют);

- выводы согласуются с данными акта осмотра от <Дата> земельного участка с кадастровым номером <№> согласно которого указано, что на участке имеются элементы разрушенного строения (засыпанная грунтом кирпичная кладка), произрастает древесная растительность, приложены фотоматериалы, на которых не установлено наличия фундамента.

В виду отсутствия в настоящее время апробированных и научно обоснованных методик определения давности возведения строений, в том числе фундаментов, на основании результатов экспертного осмотра, каких-либо лабораторных измерений, иных исследований, экспертным методом не представляется возможным определить давность/время/дату возведения исследуемого фундамента (признаки физического износа исследуемого фундамента минимальные, что характерно для незначительного срока его эксплуатации после возведения).

Объект незавершенного строительства с наименованием «жилой дом, состоящий из стен и фундамента с надворными постройками», степень готовности 10%, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированный в ЕГРН с кадастровым номером <№> являлся капитальным, имел объект прочную связь с землей.

Имеется на земельном участке с кадастровым номером <№> ж/бетонный фундамент, который отличается от объекта с кадастровым номером <№> зарегистрированного в ЕГРН объекта: фактически исследуемый фундамент имеет площадь застройки 39 кв.м, высоту 0,9 м, объем 35,1 куб.м, а согласно выпискам из ЕГРН объект с кадастровым номером <№> имеет проектные характеристики «высота 2,7 м, объем 104 куб.м, площадь застройки 38,5 кв.м».

При сопоставлении результатов геодезической съемки объекта незавершенного строительства - фундамент, площадью застройки 39 кв.м по адресу: <адрес> со сведениями ЕГРН в отношении документальных границ земельного участка с кадастровым номером <№> было установлено, что указанный объект незавершенного строительства - фундамент полностью расположен в документальных границах земельного участка с кадастровым номером <№>. Наложение объекта незавершенного строительства - фундамент, площадью застройки 39 кв.м по адресу: <адрес>, на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствует.

Объект незавершенный строительством (фундамент), фактически расположенный по адресу<адрес>, с кадастровым номером <№> соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и правилам, не нарушает права и интересы третьих лиц, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан (на дату осмотра соблюдены требования, установленные в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения; возможно возведение постройки хозяйственно-бытового назначения, гаража, бани и пр. на исследуемом фундаменте, так как нормативное расстояние до границы смежного участка для указанных строений должно составлять и составляет 1 м.).

При условии возведения индивидуального жилого дома на фундаменте, фактически расположенном по адресу<адрес>, с кадастровым номером <№> жилой дом не будет соответствовать градостроительным нормам и санитарно-бытовым условиям (фундамент расположен на расстоянии 1 м. от границы смежного участка, а нормативное расстояние от жилого дома до границы смежного участка должно быть 3 м., согласно п. 5.3.4 СП 30-102-99). Указанное несоответствие не будет представлять угрозу жизни и здоровью граждан, но будет является причиной нарушений прав собственника смежного земельного участка, строений расположенных на указанном участке в части ограничений по использованию земельного участка в соответствии с требованиями нормативных документов. Указанное несоответствие будет являться устранимым, способ устранения: необходимо согласовать проект возведения жилого дома на исследуемом земельном участке с собственником смежного земельного участка, расположение жилого дома должно соответствовать противопожарным нормам и правилам.

При дальнейшей эксплуатации объекта с кадастровым номером <№>, завершении строительством указанного объекта должны соблюдаться требования нормативных документов, предъявляемых к объектам исследуемого вида, в том числе указанные выше и установленные в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, должен соблюдаться правовой режим использования земельного участка в соответствии с статьей 5.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» на территории объекта археологического наследия федерального значения (зона локальных выходов культурного слоя) «Золотоордынское поселение», позднее средневековье (XIII-XV), расположенного по адресу: <адрес>

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3 поддержала выводы экспертного исследования, пояснила, что на земельном участке с кадастровым номером <№> расположен объект, который не соответствует сведениям из ЕГРН на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>. Спорный объект является вновь возведенным железобетонным фундаментом. <адрес> застройки спорного объекта изменилась, месторасположение объекта незавершенного строительства также изменилось. Кроме того, первоначально у объекта имелся фундамент из деревянных стульев на подкладках, а в настоящее время спорный фундамент является железобетонным. С технической точки зрения реконструкция деревянного фундамента в железобетонный невозможна.

Оснований не доверять экспертному заключению и пояснениям эксперта ФИО3 у суда не имеется, поскольку они соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ, являются четкими, ясными, понятными, содержат подробное описание проведенного исследования, достаточно аргументированы, мотивированны, доказательств, дающих основания сомневаться в правильности заключения, суду апелляционной инстанции не представлено. Эксперты, проводившие экспертизу, имеют специальное образование, соответствующую квалификацию, состоят в штате экспертного учреждения, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение экспертов представляется суду мотивированным, обоснованным и правильным.

При указанных обстоятельствах, исследовав представленные доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости не соответствует данным об объекте с кадастровым номером 64:48:020521:107, внесенным в ЕГРН.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в ст. 12 ГК РФ способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Из смысла названных правовых норм следует, что предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Разрешая требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ФИО1 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019 года).

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права администрации муниципального образования «Город Саратов», истец должен обладать аналогичным с ФИО1 правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае, признание права отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Таким образом, требование администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства - жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, может быть удовлетворено судом только в случае установления того, что администрация муниципального образования «Город Саратов» в соответствии с данными ЕГРН является собственником указанного объекта недвижимости.

Таких обстоятельств в ходе рассмотрения дела не установлено, сведений об обратном, материалы дела не содержат.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» в указанной части.

Разрешая требования о прекращении права собственности ответчика на объект недвижимости - объект незавершенного строительства - жилой дом с кадастровым номером <№> расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу<адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается, в том числе в случае гибели или уничтожения имущества.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных положениями данной нормы (п. 2 названной статьи).

Таким образом, основанием прекращения права собственности на вещь являются, в том числе, объективные причины - гибель или уничтожение имущества, наступающие независимо от воли собственника.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 года № 4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Исходя из изложенного, следует сделать вывод, что факт регистрации объекта в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этой вещи. В случае установления судом факта утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

По смыслу ст. 235 ГК РФ основанием прекращения права собственности на вещь являются, в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

Учитывая вышеприведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> объект недвижимости не соответствует данным об объекте с кадастровым номером <№>, внесенным в ЕГРН, суд, вопреки доводам ответчика, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» о прекращении зарегистрированного права собственности ФИО1 на объект недвижимости - объект незавершенного строительства - жилой дом с кадастровым номером <№> расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.

Не влияют на выводы суда об удовлетворении требований в части прекращения зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости доводы ФИО1 о том, что им предпринимались меры по возведению жилого дома на фундаменте, который существовал ранее, поскольку, как установлено в ходе судебного разбирательства объект, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> является вновь возведенным фундаментом, который не имеет признаков ранее расположенных и демонтированных конструктивных элементов.

Разрешая требования о взыскании судебной неустойки, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя. Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в дальнейшем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).

Удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32).

Таким образом, целью судебной неустойки является побудить к исполнению обязанности, уже доказанной и всесторонне исследованной судом, а также признанной к исполнению. В этой связи судебная неустойка не может рассматриваться как какой-либо способ по обеспечению обязательства. Судебная неустойка не может быть присуждена в случаях, когда это предусмотрено законом или договором либо вытекает из существа обязательства, а также в случае объективной невозможности исполнения самого обязательства. При этом, если должник не хочет исполнить решение суда по своей воле, то кредитор имеет право исполнить такое решение своими силами с возложением на должника расходов по исполнению обязательства (ст.ст. 309.2, 396 ГК РФ).

Судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, выраженной в п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правила п. 1 ст. 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.

Таким образом, в силу приведенных норм гражданского законодательства и акта их толкования, судебная неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности должника подлежит применению на случай неисполнения неимущественного требования, и может быть присуждена только в случае неисполнения должником решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм. Иными словами судебная неустойка подлежит применению по требованиям, которые должник обязан исполнить в натуре.

Заявленные требования не относятся к требованиям о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Таким образом, поскольку на ответчика не возложено обязанности совершить определенные действия, которые должны были бы исполняться в натуре, оснований для взыскания судебной неустойки не имеется.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части.

На основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением суда от <Дата> по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Приоритет-оценка».

Экспертным учреждением ООО «Приоритет-оценка» заявлено ходатайство о распределении судебных расходов по проведению судебной экспертизы в размере 75000 руб., представлен счет на оплату <№> от <Дата>.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ суд приходит к выводу о взыскании в пользу ООО «Приоритет-оценка» расходов по проведению судебной строительно-технической экспертизы с ФИО1 в размере 75000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил

исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО1, <Дата> года рождения (паспорт серия <№>), на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, степень готовности объекта незавершенного строительства 10 %, месторасположение: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» отказать.

Взыскать с ФИО1, <Дата> года рождения (паспорт серия <№>), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-оценка» (ИНН <***>) расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере 75000 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 января 2026 года.

Судья Б.Б. Мукабенов