УИД: 78RS0011-01-2022-002599-50
Дело № 2- 233/2023 21 марта 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,
при секретаре Сироткиной В.Е.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
ответчика ФИО3. адвоката ответчика Спица Т.А., третьего
лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.П.Б. к К.Д.А., С.В.А. и С.П.И, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
А.П.Б. является собственником 11/119 долей в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
При подготовке документов для оформления сделки, связанной с расселением указанной квартиры, из запрошенного электронного отчета, полученного из ЕГРН от 12.03.2022, истцу стало известно, что ФИО3 (добрачная фамилия Бондарь –л.д. 64) приобрела в квартире 22/119 долей.
Спорные доли были приобретены ФИО3 на основании договора купли-продажи в пользу третьего лица, заключенного между прежними собственниками ФИО5, ФИО6 и ФИО4 от 20.02.2022.
Истец указал на то, что на момент совершения сделки купли –продажи ФИО3 сособственником долей в квартире не являлась, следовательно, в силу п. 1 ст. 250 ГК РФ продавцы должны были соблюсти преимущественное право покупки, и известить остальных собственников о продаже. Однако, в адрес истца никаких извещений о продаже долей не поступало. ФИО1 отказа от преимущественного права покупки долей не давал. Таким образом, нарушено преимущественное право истца на приобретение отчуждаемых долей.
При этом истец имеет намерение приобрести спорные доли, в обеспечение заявленных требований ФИО1 внес на депозит суда денежные средства в размере 2 750 000 руб. (стоимость долей согласно договору - л.д. 125).
В связи с изложенным, уточнив в порядке ст. 39 ГК РФ исковые требования, истец просит суд:
- перевести права и обязанности ФИО3 по договору купли-продажи доли квартиры в пользу третьего лица от 20.02.2022 на долю 22/119 в квартире по адресу: <адрес> на А.П.Б.;
- прекратить право собственности ФИО3 в отношении спорных долей квартиры;
- признать за истцом право собственности на указанные доли квартиры (л.д. 123-124).
Истец, а также его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным выше основаниям с учетом представленных уточнений.
Ответчик ФИО3, а также ее представитель адвокат Спица Т.А., действующая на основании ордера, в судебное заседание явились, против иска возражали. В обоснование своей позиции указали на то, что спорные доли квартиры перешли в собственность ответчика на основании договора купли-продажи в пользу третьего лица, заключенного между ФИО9 и ФИО4
Тем самым, по мнению ответчика, фактически ФИО4 реализовал свое преимущественное право на покупку доли в квартире, и состоявшаяся сделка происходила не с участием постороннего лица, как утверждает истец, а с участием долевого собственника. Таким образом, положения ч. 1 ст. 250 ГК в данном случае неприменимы. Просили в удовлетворении иска отказать, свою позицию по делу изложили в письменных возражениях (л.д. 88-89, 126-128).
Ответчики ФИО5 и ФИО6 в судебное заседание не явились, неоднократно извещалась судом о дате, времени и месте рассмотрения дела судебными уведомлениями, направленными по адресу регистрации, имеющемуся в материалах дела.
Как следует из почтовых уведомлений, ответчики не являются в отделение связи за получением судебных извещений, что расценивается как отказ от их получения в порядке ст. 117 ГПК РФ.
На основании абзаца второго п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само совершеннолетнее физическое лицо. При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО9
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание явился, полагал исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, заявили ходатайство о рассмотрении дела без их участия, свою позицию изложили в письменном отзыве на иск (л.д.73-75).
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения участников судебного разбирательства, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником 11/119 долей в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.
Оставшиеся доли квартиры принадлежат: А.Б.П. -10/119, А.А.Г. -11/119, К.Ю.О. – 11/119, П.Е.О. – 10/119, К.Т.А. - 44/119 и К.Д.А. (добрачная фамилия Бондарь) -22/119 долей (л.д. 16-23).
Таким образом, А.Б.П., А.Г. и Б.П. принадлежат две комнаты, общей пл. 32,30 кв.м; К.Т.А. – 2 комнаты, общей пл. 43,9 кв.м., К.Ю.О. , П.Е.О.- две комнаты общей пл. 20,5 кв.м. и К.Д.А. – одна комната, пл. 22,4 кв.м. (л.д. 24, 66-70).
Установлено, что ФИО3 приобрела спорные доли квартиры на основании Договора купли-продажи в пользу третьего лица, заключенного 20.02.2022 между ФИО5, ФИО6, ФИО4 и ФИО7, в соответствии с которым спорные 22/119 долей квартиры проданы С-выми - ФИО4 в пользу третьего лица –ФИО7 за 2750000руб. (л.д. 57-60). Договор купли –продажи удостоверен нотариусом ФИО8, оплата по договору в сумме 2750 000руб. произведена покупателем в полном объеме надлежащим образом (л.д. 95-97).
Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Истец, в обосновании заявленных требований, указывает на то, что он не был уведомлен о предстоящей продаже спорных долей, таким образом, преимущественное право покупки нарушено.
В ходе рассмотрения дела ответчик и третье лицо не оспаривали, что извещения о продаже действительно не направлялись остальным сособственником, поскольку по смыслу положений ст. 250 ГК РФ такие уведомления направляются, когда доля отчуждается постореннему лицу. В данном случае сделка купли-продажи заключалась между ФИО9 и ФИО4, который на момент совершения сделки являлся сособственником долей квартиры.
Согласно п. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
По смыслу данной статьи, в рассматриваемом случае, договор купли –продажи, заключенный в пользу третьего лица, это договор, при котором одна сторона продает свою долю в праве собственности на квартиру, вторая сторона оплачивает эту долю, а собственником становится третье лицо. При этом, фактически стороны договора в пользу третьего лица - это кредитор и должник. Они могут изменять или расторгать договор без согласия третьего лица. Третье лицо не является стороной договора, поскольку не участвовало в его заключении. Это значит, что оно, например, не имеет права изменить или расторгнуть его, поскольку такими правами обладают только стороны (п. 3 ст. 308, п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ).
Оценив в порядке ст. 67 ГПК представленные сторонами доказательства и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что стороны Договора купли-продажи 22/119 долей квартиры - ФИО9 и ФИО4 являлись участниками долевой собственности на квартиру, таким образом, спорные доли были проданы не постороннему лицу, а сособственнику, а при таком положении требования ст. 250 ГК РФ не применяются. Таким образом, отсутствует нарушения преимущественного права покупки истца, в связи с чем, в удовлетворении иска суд отказывает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска А.П.Б. к К.Д.А., С.В.А. и С.П.И, – ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья: