Дело № 2-560/2025
УИД 58RS0008-01-2025-000396-91
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 декабря 2025 года г. Пенза
Железнодорожный районный суд г.Пензы в составе:
председательствующего судьи Макушкиной Е.В.,
при секретаре Беляевой А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, К.Е.А. в лице законного представителя ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированное помещение, определении порядка пользования земельным участком,
установил :
ФИО1, ФИО2, ФИО3, К.Е.А., в лице законного представителя ФИО4, обратились в суд с названным иском к ФИО5, ФИО6, ФИО7, указав, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположен многоквартирный жилой дом № с кадастровым номером №, состоящий из пяти отдельных жилых квартир, имеющих отдельный выход на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Дом состоит из двух этажей, общая площадь 370,8 кв.м., в т. ч. жилая площадь - 215,6 кв.м., площадь подсобных помещений - 155,2 кв.м. Каждая квартира является частью блока из пяти домов: каждый блок имеет отдельный вход на индивидуальный участок.
Истцы и ответчики являются собственниками квартир в указанном многоквартирном жилом доме –
ФИО1 является собственником квартиры № с кадастровым номером №;
К.Е.А., ФИО2 являются собственниками квартиры № с кадастровым номером №;
ФИО3 является собственником квартиры № с кадастровым номером №;
ФИО6, ФИО7 являются собственниками квартиры № с кадастровым номером №;
ФИО5 является собственником квартиры № с кадастровым номером №.
Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, установлены на местности. Границы и координаты поворотных точек определены в ЕГРН.
Согласно техническому паспорту ООО «Кадастрстрой» от 16.05.2023 года жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из пяти двухуровневых квартир, фактически разделенных капитальной стеной, каждая из которых представляет собой изолированный автономный блок с отдельным входом и самостоятельным инженерно-техническим обеспечением: подключение электроснабжения по воздушным линиям электропередачи от столбов наружного освещения, подключение водоснабжения от магистральной сети, канализация обособленная, блоки не имеют общих подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, входов.
Квартиры № соответствуют требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, и образуют самостоятельный жилой блок — дом.
Блок № принадлежит ФИО5, он состоит из трех жилых комнат (1,2,3), подсобных помещений (4, 5, 6), - первого этажа, жилых комнат 9, 10 второго этажа, лестницы 11 с 1 на 2 этаж, 3-х (5, 6, холодных кладовой и коридора (7, 8). Общая площадь дома № - 49 кв.м., жилая - 31,2 кв.м., площадь подсобных помещений 18,2 кв. м.
Блок № принадлежит ФИО1, представляет собой блок №, одноэтажный, его общая площадь составляет 56,3 кв.м., и он является частью блока из пяти домов, каждый из которых имеет отдельный вход на индивидуальный участок.
Блок № (квартира №) блокированной застройки состоит из двух жилых комнат (1, 2), подсобных помещений (3, 4, 5 6, 7,- первого этажа), жилых комнат 9, 10 второго этажа, лестницы 11 с 1 на 2 этаж, 3-х (5, 6, 7, 8) холодных пристроек. Общая площадь дома № - 128 кв.м., жилая - 74 кв.м., площадь подсобных помещений - 53 кв.м. Блок № (дом №) принадлежит истцам К.Е.А., ФИО4, общая площадь квартиры № с кадастровым номером №, зарегистрированная в ЕГРН, составляет 48,6 кв.м. Увеличение общей площади квартиры произошло в результате утепления холодных пристроек, ранее возведенных к квартире.
Согласно протоколу №б/н от 09.04.2023 общего собрания собственников квартир жилого дома по <адрес> иные собственники квартир не возражают против сохранения квартиры в переустроенном виде.
Блок № принадлежит ФИО3, представляет собой блок № - одноэтажный, состоящий из двух жилых комнат (1,2), трех подсобных помещений (3, 4), трех холодных пристроек (5,6,7). Блокированный жилой дом № имеет общую площадь 55,2 кв.м., жилая 33,1 кв.м., площадь подсобных помещений 22,1 кв.м., и он является частью блока из пяти домов, каждый из которых имеет отдельный вход на индивидуальный участок.
Блок № принадлежит ФИО9, он состоит из трех жилых комнат (1, 2, 3), подсобных помещений (4, 5, 6), - первого этажа, жилых комнат 9, 10 второго этажа, лестницы 11 с 1 на 2 этаж, 3-х (5, 6, холодных кладовой и коридора (7, 8). Общая площадь дома № – 83,1 кв.м., жилая – 43,8 кв.м., площадь подсобных помещений 39,3 кв. м., холодная кладовая - 4,8 кв.м.
Решением собственников многоквартирного жилого дома от 11.12.2022 (протокол №1 от 11.12.2022) принято решение установить в отношении многоквартирного жилого дома № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, статус дома блокированной застройки, внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Собственники блок - дома №, № в добровольном порядке признать многоквартирный жилой дом домом блокированной застройки отказались, от государственной регистрации изменений в ЕГРН уклонились, о чем имеется соответствующее подтверждение.
На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 40 ст. 1, п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, ст. 16 Жилищного кодекса РФ, истцы просили суд –
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцу ФИО1;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцу ФИО3;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве общей долевой собственности ФИО6, ФИО7;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности ФИО5;
признать право собственности К.Е.А., ФИО2, по 1/2 доли в праве, на блок-дом № общей площадью 128 кв.м.
27.02.2025 истцы в лице представителя по доверенности ФИО8 в соответствии со ст.39 ГПК РФ уточнили исковые требования, просят -
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - блоком жилого дома блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцу ФИО1;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - блоком жилого дома блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцами К.Е.А. и ФИО2;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - блоком жилого дома блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцу ФИО3;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - блоком жилого дома блокированной застройки №, принадлежащим на праве общей долевой собственности ФИО6, ФИО7;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - блоком жилого дома блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности ФИО5;
признать право собственности К.Е.А., ФИО2, по 1/2 доли в праве, на блок - дом № общей площадью 128 кв.м.
Протокольным определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 27.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление градостроительства и архитектуры г.Пензы, Министерство градостроительства и архитектуры Пензенской области.
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 12.03.2025 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 10.11.2025 производство по делу возобновлено.
21.11.2025 истцы в лице представителя по доверенности ФИО8 в соответствии со ст.39 ГПК РФ увеличили и уточнили исковые требования, просят -
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцу ФИО1;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцами К.Е.А. и ФИО2;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности истцу ФИО3;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве общей долевой собственности ФИО6, ФИО7;
признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, - домом блокированной застройки №, принадлежащим на праве собственности ФИО5;
признать право собственности К.Е.А., ФИО2, по 1/2 доли в праве, на блок - дом № общей площадью 128 кв.м.;
определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером № согласно схеме (вариант №1) экспертного заключения.
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, несовершеннолетняя К.Е.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Законный представитель несовершеннолетнего истца К.Е.А. - ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом их увеличения и уточнения поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске, а также в письменных отзывах на возражения ответчика, из которых следует, что ФИО4 проживала в <адрес> с 2014 года, с 2018 года она проживает в квартире №, вместе со своими детьми истцами ФИО2 и К.Е.А. Увеличение площади жилого дома произошло за счет сноса законной части дома и возведения новых пристроек, которые строила она для улучшения условий проживания своим детям, которых у нее трое. В 2023 году у нее родился еще один ребенок, которому также необходимы нормальные условия для проживания. 17.01.2024 в данном жилом доме произошел пожар. Для установления причины пожара была назначена независимая пожарная экспертиза, которой установлено, что вины собственников квартир № и № в пожаре нет. После пожара ФИО4 за собственные средства и силы были возведены в чердачном помещении перегородки с усилением конструкции деревянным брусом. Также были возведены перегородки в подвальном помещении, вход в которое возможен только из своей квартиры, доступа в чужие подвальные помещения нет. ФИО5 утверждает, что в ее квартире подтекает канализация и у нее в подвале стоит неприятный запах. ФИО4 указывает, что соседи не имеют к этому отношения, поскольку канализация у всех своя и в подвале квартиры № не проходит. К подтеканию крыши квартиры № пристрой, возведенный ФИО4, также не имеет отношения, крыша железная, старая и течет уже давно. К разрушениям квартир № к их проблемам, блочный пристрой также не имеет никакого отношения. Наоборот, из-за того, что стоит вплотную к стене деревянного дома, усиливает прочность стены и конструкции дома в целом. 12.07.2024 были уточнены границы земельного участка, площадь составила 2469 кв.м., она была увеличена за счет внесения в эту площадь сарая и гаража, которые принадлежали ФИО5, и наоборот участок был увеличен, а не уменьшен, как утверждает ФИО5 Полагает, что их дом соответствует признакам блокированной застройки, что подтверждено также проведенной экспертизой. Земельные участки под каждым блоком сформированы, границы и порядок пользования определены с 1976 года. На основании вышеизложенного просит суд исковые требования удовлетворить.
Представитель истцов по доверенности ФИО8 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом их уточнения и увеличения, поддержала, просила удовлетворить. Также поддержала свой письменный отзыв на возражения ответчика ФИО5, согласно которого указывает, что в соответствии с заключением судебного эксперта был установлен факт, что спорный многоквартирный жилой дом является домом блокированной застройки, перепланировка дома-блока № не несет угрозы жизни и здоровью, соответствует градостроительным нормам и правилам. Ответчик указывает, что действия истца по признанию спорного многоквартирного жилого дома домом блокированной застройки, нарушают ее права и законные интересы. В тоже время, ответчик не указывает на то, какие негативные последствия возникнут для нее, если статус многоквартирного жилого дома будет определен как дом блокированной застройки. Собственники спорного многоквартирного жилого дома (до признания домом блокированной застройки) не имеют выбранного способа управления многоквартирным жилым домом, каждая квартира/блок имеет свои коммуникации, ответственность за техническое содержание, расходы на такое содержание несет каждый собственник блока самостоятельно. Земельный участок под спорным жилым домом имеет персональные ограждения и не используется как общее имущество многоквартирного жилого дома всеми собственникам без ограничений. Таким образом, выводы судебной экспертизы подтверждаются фактическим состоянием спорного жилого дома. В то же время права и обязанности собственника жилого дома определяются в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Каждый собственник несет бремя содержания своего дома-блока. Ответчик никогда не участвовала в содержании общего имущества спорного жилого дома ввиду его отсутствия, расходы на содержание такого имущества не нес. Таким образом, правовое и фактическое положение ответчика в связи с признанием жилого дома домом блокированной застройки не изменится, а лишь упорядочит правоотношения сторон, которые уже существовали к моменту подачи соответствующего искового заявления. При сохранении статуса спорного жилого дома как многоквартирный жилой дом порядок принятия решений общим собранием собственников помещений МКД сохранится, тогда как ответчик не согласен с таким порядком, ответчик настаивает на том, что при управлении общим имуществом МКД остальные собственники обязаны получать ее согласие на совершение каких-либо действий, что соответствует режиму общей долевой собственности на неделимый объект (ст. 247, ст. 248 ГК РФ). Как указывает ответчик, пожаром повреждена часть жилого дома - кровля. Причина пожара - короткое замыкание в электросети. Причин возникновения короткого замыкания уполномоченными лицами не было установлено. На текущий момент кровля восстановлена и на момент проведения текущего экспертного осмотра нарушений при восстановлении объекта, поврежденного пожаром, не установлено. Кроме того, в соответствии с Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.12.2024 определено, что местом возгорания является крыша над квартирой ответчика. Предметом судебной экспертизы являлось изучение возможности признания квартир отдельным жилым домом - блоком. Исследовались конструкции жилого дома в разрезе поставленных судом вопросов. Техническое состояние крыши, фундамента каждого блока не исследовалось экспертом, так как данные вопросы выходят за предмет экспертного исследования, за исключением квартир №/блока №.
Ответчики ФИО6, ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями были согласны, просили их удовлетворить.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, от ее имени в материалы дела поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя. Также представила в суд письменные возражения на иск, где указывает, что основания для удовлетворения иска отсутствуют. На основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 18.04.2002 ей на праве собственности принадлежит квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 49,4 кв., расположенная по адресу: <адрес>2, кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2002 сделана запись регистрации № 58-01/29-19/2002-925. ФИО1 на праве собственности принадлежит <адрес>, кадастровый №. ФИО2, К.Е.А. - квартира № того же дома, кадастровый №. ФИО3 - квартира № того же дома, кадастровый №. ФИО6, ФИО7 - квартира № того же дома, кадастровый №. Согласно техническому паспорту от 16.05.2023 общая площадь дома составляет 370,8 кв.м., площадь самовольной постройки - 116,4 кв.м. Многоквартирный жилой <адрес> расположен на земельном участке площадью 2 469 +/- 17.39 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома. Дом, расположенный по адресу: <адрес>, 1967 года постройки, является многоквартирным домом. Согласно сведениям Росреестра по Пензенской области право собственности за истцами и ответчиками по делу зарегистрировано именно на квартиры этого дома. Как следует из заключения эксперта № 634/2-2-25; 635/2-2-25 от 26.09.2025 г. исходя из конструктивного исполнения жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, является домом блокированной застройки. Вместе с тем, по технической документации дом по указанному выше адресу, построенный в 1967 г., является многоквартирным жилым домом, а не домом блокированной застройки, расположен на едином земельном участке, состоит из пяти жилых помещений, определенных как квартиры. В таком виде объекты недвижимого имущества постановлены на кадастровый учет, на которые зарегистрировано право собственности истцов и ответчиков. Блокированные жилые дома и многоквартирные дома имеют разный правовой режим и их размещение возможно на земельных участках, относящихся к разным видам разрешенного использования. Каждая квартира обладает автономностью при эксплуатации и с технической точки зрения представляет собой изолированную часть жилого дома, однако отдельным блоком дома блокированной застройки (применительно к указанным выше положениям п.2 ч.2 ст. 49 ГрК РФ) не становится в силу того, что образуемый "блок" в данном случае не находится на отдельном земельном участке, имеющем выход на территорию общего пользования. Законодательство РФ о градостроительной деятельности предусматривает особенности проектирования и строительства объектов блокированной застройки, в том числе в части архитектурно-конструктивной и инженерной автономности входящих в состав дома блокированной застройки блоков. В этой связи многоквартирные дома, законченные строительством в середине XX века, проектировались и строились в общем порядке и не могут соответствовать требованиям к жилым домам блокированной застройки, установленным ГрК РФ (начало действия редакции - 30.12.2004 года). Спорный одноэтажный - жилой дом, состоящий из пяти квартир, имеет общие элементы (стены, крышу, фундамент), следовательно, в силу закона он является многоквартирным. Так как истцам на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, которые имеют статус жилого помещения и являются квартирами в многоквартирном доме, оснований для признания квартир частью жилого дома не имеется. Заключение эксперта № 634/2-2-25; 635/2-2-25 от 26.09.2025 г., согласно которому можно заключить, что спорный жилой дом является домом блокированной застройки, не содержит полных сведений о наличии признаков жилого дома блокированной застройки относительно каждого из жилых помещений, в частности, сведений о наличии самостоятельных инженерных систем и самостоятельных подключений к внешним сетям каждой квартиры, сведений о наличии фундамента под каждым блоком и самостоятельной крыши. Кроме того, система канализации соединена между квартирами №, №, №. Система водоснабжения соединена между квартирами № и №. Считает, что квартиры, собственниками которых являются истцы и ответчики, не могут быть признаны частями жилого дома (блоками жилого дома блокированной застройки), поскольку в силу закона и представленных доказательств статус этих помещений уже определен как квартиры и право собственности зарегистрировано именно на такие объекты. Истцами не представлено доказательств нарушения прав существованием квартир в пятиквартирном жилом доме, право истцов зарегистрировано и не оспорено. Жилой дом, в котором расположены квартиры истцов и ответчиков, расположен на едином земельном участке. Имеющийся порядок пользования этим земельным участком собственниками квартир в данном доме не свидетельствует о том, что у каждой квартиры имеется отдельный земельный участок. Таким образом, такое необходимое условие, обязательное для домов блокированной застройки, как отдельные земельные участки при каждой части дома, сформированные для их использования, отсутствует. ФИО5, как собственник одной из квартир в многоквартирном доме, возражает против изменения вида жилого помещения, а действующее законодательство не предусматривает возможности одновременного существования в отношении одного и того же объекта недвижимости различных правовых статусов его частей. Одновременный кадастровый и технический учет и квартир и жилых блоков в отношении одного здания недопустим. Изменение статуса дома на объект иного вида в данном случае не может быть осуществлено без согласия всех собственников помещений (п.2 ст.40, пп.1 п.2 ст. 44 ЖК РФ, п.6 ч.7 ст.51 ГрК РФ). Соответственно, отсутствие такого согласия исключает возможность изменения статуса объекта. Как следует из искового заявления общая площадь квартиры №, принадлежащей ФИО2, К.Е.А., составляет 48,6 кв.м. Как указано истцами увеличение площади квартиры произошло в результате утепления холодных пристроек, ранее возведенных к квартире. Как следует из технического паспорта на жилой дом от 16.05.2023, экспертного исследования от 26.09.2025 г., площадь самовольной постройки составляет 116,4 кв.м. Согласно техническому паспорту на жилой дом от 16.05.2023 г. изменение в площади квартиры №4 произошло за счет сноса законной части и возведения нового пристроя без разрешения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Строительство пристройки к многоквартирному дому путем увеличения площади застройки земельного участка влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, для осуществления работ по изменению параметров объекта капитального строительства - многоквартирного дома требуется получение согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме. При осуществлении реконструкции, не было получено разрешение компетентного органа местного самоуправления на реконструкцию и перепланировку квартиры №. В результате произведенных строительных работ изменилась площадь не только спорной квартиры, но и всего многоквартирного жилого дома, а также изменились площадь и конфигурация земельного участка, являющихся общим имуществом совладельцев многоквартирного жилого дома. Считает, что при таких обстоятельствах исковые требования ФИО1, ФИО2, К.Е.А. в лице законного представителя ФИО4, ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированное помещение не подлежат удовлетворению.
Представитель ответчика ФИО5 по ордеру адвокат Кадеркаева Н.Я. в судебном заседании возражала против заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представители третьих лиц Управления градостроительства и архитектуры г.Пензы, Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в материалы дела представил письменный отзыв, согласно которого указал, что в ЕГРН имеются сведения о государственном кадастровом учете многоквартирного дома, площадью 255,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный многоквартирный дом состоит из следующих квартир: квартира №, состоящая из трех жилых комнат, площадью 64,9 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО7 и ФИО6 по 1/2 доли за каждым; квартира №, состоящая из трех жилых комнат, площадью 49,4 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности ФИО5; квартира №, состоящая из двух жилых комнат, площадью 56,3 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности ФИО1 (в отношении указанной квартиры в ЕГРН имеется запись о запрещении регистрации); квартира №, площадью 48,6 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве общей долевой собственности К.Е.А. и ФИО2 по 1/2 доли за каждым; квартира №, состоящая из двух жилых комнат, площадью 55,2 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащая на праве собственности ФИО3 Многоквартирный дом расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по классификатору Росреестра: для малоэтажной застройки, площадью 2469 кв.м., с кадастровым номером №. Сведения в ЕГРН о регистрации права собственности в отношении данного земельного участка отсутствуют. В настоящее время по сведениям ЕГРН спорный объект недвижимости имеет статус многоквартирного дома. Многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки являются разными объектами капитального строительства. Просит рассмотреть данное гражданское дело без участия представителя Управления.
Выслушав пояснения представителя истцов, законного представителя истца, ответчиков, представителя ответчика, допросив свидетеля и эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации домом блокированной застройки является жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В пункте 3.1 "СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденном и введенном в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. N 725/пр, указано, что дом блокированной застройки жилой индивидуальный (блокированный жилой дом) - это индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Общая стена (общие стены) блокированных жилых домов не придают блокированной застройке классификационных признаков многоквартирного жилого дома в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 476-ФЗ) блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г. (далее - Обзор от 30 ноября 2016 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета (пункт 4 Обзора от 30 ноября 2016 г.).
Многоквартирным домом, согласно "ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденного и введенного в действие приказом Росстандарта от 11 июня 2014 г. N 543-ст, признается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом - состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил N 491).
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 7 Правил N 491).
Как указано в части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В соответствии с частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При наличии спора о признании дома домом блокированной застройки юридически значимыми являются следующие обстоятельства: категория земельного участка, на котором расположен жилой дом, возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным, канализационным сетям, возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком в размере площади, определенной Правилами землепользования и застройки.
Таким образом, основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного входа на земельный участок и отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность). Жилой блок должен иметь самостоятельные инженерные системы и индивидуальное подключение к внешним сетям и не должен иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками, то есть быть обособленным и изолированным.
Для отнесения жилого здания к многоквартирному дому необходимо не только наличие в нем двух и более квартир, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, жилой дом по адресу: <адрес>, 1967 года постройки, кадастровый №, учтен в ЕГРН как многоквартирный дом, площадью 255,7 кв.м., в котором расположено пять помещений с назначением "жилое" и видом "квартира":
квартира №, состоит из трех жилых комнат, площадью 64,9 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 и ФИО6, по 1/2 доли каждому, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 26.08.2009 г.;
квартира №, состоит из трех жилых комнат, площадью 49,4 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО5, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 18.04.2002 г.;
квартира №, состоит из двух жилых комнат, площадью 56,3 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24.06.2021;
квартира №, площадью 48,6 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежит на праве общей долевой собственности К.Е.А. и ФИО2, по 1/2 доли каждому, на основании договора купли-продажи от 17.12.2018 г.;
квартира №, состоит из двух жилых комнат, площадью 55,2 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО3, на основании договора дарения квартиры от 23.01.2009 г.
Многоквартирный дом расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома, площадью 2469 кв.м. +/- 17,39 кв.м., с кадастровым номером №. Сведения в ЕГРН о регистрации права собственности в отношении данного земельного участка отсутствуют.
Каждая квартира имеет отдельные выходы на земельный участок под домом.
ФИО4, действующей в интересах своих детей – несовершеннолетней К.Е.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, без получения соответствующего разрешения была произведена реконструкция квартиры № с кадастровым номером №, площадью 48,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в результате которой жилая площадь указанной квартиры увеличилась до 128 кв. м.
Согласно представленному истцами техническому паспорту на жилой дом по состоянию на 28.02.1983 г., общая площадь жилого дома составляла 255,7 кв.м., жилая площадь – 162,9 кв.м., он состоит из пяти квартир, в том числе квартиры № общей площадью 38,1 кв.м., жилой – 24,4 кв.м., подсобной – 13,7 кв.м.
Согласно представленному истцами в материалы дела техническому паспорту на жилой дом, подготовленному 16.05.2023 кадастровым инженером ООО «Кадастрстрой», площадь жилого дома составляет 370,8 кв.м., жилая площадь – 215,6 кв.м., в доме имеется водоснабжение, газоснабжение, горячее водоснабжение от автономного котла, канализация местная и электроснабжение, дом состоит из пяти квартир, при этом произошли изменения в площади за счет сноса законной части и возведения новых пристроек, а именно: в квартире № – помещения 5,6; в квартире № – помещения 6,7,8; в квартире № – помещения 4,5,6,7 – 1-ого этажа, и помещения 9,10,11 – 2-ого этажа.
В подтверждение доводов о разрешении реконструкции квартиры № истцами представлены:
протокол №1 общего внеочередного собрания собственников жилых помещений в жилом (многоквартирном) доме <адрес> от 11.12.2022, проводимого в форме очного голосования, на котором присутствовали собственники квартир: № – ФИО6, ФИО7, № – ФИО1, № – ФИО2, К.Е.А. в лице законного представителя ФИО4, № – ФИО3, указанными лицами единогласно принято решение об изменении статуса жилого дома на жилой дом блокированной застройки и необходимости оформления земельного участка под домом в собственность граждан, и оформления прав граждан на владение зданием дома в соответствие со ст.16 Федерального закона от 30.12.22021 №476-ФЗ;
протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 09.04.2023, с повесткой дня: рассмотрение заявления ФИО2, ФИО4, действующей от имени К.Е.А., о сохранении квартиры № в перепланированном состоянии, на котором присутствовали: собственники квартир № – ФИО1, № – ФИО2 и К.Е.А., от имени которой действует ФИО4, № – ФИО3, единогласно проголосовавшие за сохранение квартиры № в перепланированном состоянии, а именно, состоящей из жилой комнаты №1 площадью 23,9 кв.м., жилой комнаты №2 – 8,7 кв.м., коридора – 3,9 кв.м., ванной – 8,8 кв.м., туалета – 1 кв.м., кухни-столовой – 22,5 кв.м., холла – 13,7 кв.м., жилой комнаты №9 – 21,7 кв.м., жилой комнаты №10 – 20,1 кв.м., лестницы – 3,7 кв.м.
По ходатайству представителя истцов судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста РФ.
В заключении эксперта от 26 сентября 2025 г. №634/2-2-25, 635/2-2-25 эксперты, проведя осмотр объекта (22 мая 2025 г.), установили, что на земельном участке по адресу: <адрес>, расположен жилой дом, представляющий собой 1-2 этажное здание, включающие в себя квартиры №, №, №, №, №.
На момент экспертного исследования квартиры №, №, №, №, № имеют самостоятельные выходы при приквартирные участки.
Квартиры №, №, №, №, №, расположенные в здании жилого дома по адресу: <адрес>, имеют самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации и газоснабжения.
Пространство чердачного помещения над каждой квартирой разделено стеной и не является общим. Помещения квартир не имеют общих техподполий, шахт, коммуникаций, входов.
Также ими было установлено, что была произведена реконструкция жилого дома в виде возведения двухэтажного пристроя к квартире №4, в результате чего площадь указанной квартиры изменилась с 48,6 кв.м. до 128 кв.м.
Установив указанные обстоятельства, эксперты Ш. и Т. пришли к следующим выводам:
Фактическая планировка и состояние жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. Произошло увеличение площади жилого дома с 255,7 кв. м. до 370,8 кв.м. за счет возведения новых пристроек.
Работы по возведению пристроек жилого дома с кадастровым номером №, согласно Градостроительному кодексу РФ, относятся к работам по реконструкции объектов капитального строительства.
Помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде соответствует строительно-техническим, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, а также градостроительному регламенту Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области.
В виду соблюдения требований ФЗ №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из конструктивного исполнения, жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером №, является домом блокированной застройки. Каждый из блоков дома соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.
Экспертами предложено два варианта раздела земельного участка, при котором 3 земельных участка выделяются под блоки №, №, №, а один земельный участок выделяется под блоки № и № без выделения границ в натуре между блоками № и №:
Вариант №1 раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, приведен в графическом приложении №1. Каталоги координат характерных точек приведены в табличных приложениях №1-5.
Площадь земельного участка согласно данному варианту должна распределяться между совладельцами следующим образом:
- часть земельного участка, выделяемая под блоки 1 и 2, площадью 1 028 кв.м.;
- часть земельного участка, выделяемая под блок 3, площадью 339 кв.м.;
- часть земельного участка, выделяемая под блок 4, площадью 518 (445+73) кв.м.;
- часть земельного участка, выделяемая под блок 5, площадью 584 кв.м.
В рамках данного варианта необходимо устройство сервитута, образуемого для прохода к блоку 3 через часть земельного участка, выделяемую под блоки 1 и 2. Площадь сервитута составляет 44 кв.м.
Вариант №2 раздела земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, приведен в графическом приложении №2. Каталоги координат характерных точек приведены в табличных приложениях №1-5.
Площадь земельного участка согласно данному варианту должна распределяться между совладельцами следующим образом:
- часть земельного участка, выделяемая под блоки 1 и 2, площадью 1 028 кв.м.;
- часть земельного участка, выделяемая под блок 3, площадью 339 кв.м.;
- часть земельного участка, выделяемая под блок 4, площадью 518 (445+73) кв.м.;
- часть земельного участка, выделяемая под блок 5, площадью 584 кв.м.
В рамках данного варианта необходимо устройство сервитута, образуемого для прохода к блоку 3 через часть земельного участка, выделяемую под блок 5. Площадь сервитута составляет 20 кв.м.
Вместе с тем, из приложенной к заключению фототаблицы, вопреки выводам заключения об отсутствии общих вспомогательных помещений чердака, техподполья, такие помещения над квартирами и под квартирами усматриваются. Также эксперт пришел к выводам о наличии самостоятельных инженерных систем и индивидуальных подключений к внешним сетям водоснабжения, канализации, вместе с тем под квартирами в техподполье на фото видна канализационная труба, труба водоснабжения, которые проходят вдоль имеющихся в доме квартир.
Допрошенная в судебном заседании эксперт Т. данное заключение эксперта поддержала, при этом суду пояснила, что фундамент дома – ленточно-бетонный, в части дома - единый, в части квартиры № – отдельный. Крыша основной части дома – единая, в части пристроя – отдельная. На чердаке дома имеются частичные перегородки, обшитые пенопластом. В доме имеется электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация и газоснабжение. Канализация во всех квартирах отдельная, между квартирами № и № идет транзитом по техподполью из квартиры № в квартиру №. Система водоснабжения, труба водоснабжения идет транзитом по техподполью. Электроснабжение отдельное. Отопление – в каждой квартире имеется котел. Газоснабжение – проходит магистральная труба – от нее отвод в каждую квартиру. Полагает, что чердачное помещение и техподполье не входит в общую площадь дома, поэтому при даче заключения эти помещения ею не учитывались, при этом по техподполью проходят трубы водоснабжения и канализации.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Х. суду пояснил, что он работает экспертом в АНО «Пензенский независимый центр экспертиз и исследований», имеет высшее техническое образование, имеет квалификацию эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы с 2010 г. Он присутствовал при проведении экспертного осмотра многоквартирного дома <адрес> по просьбе ответчика. В ходе осмотра им было установлено, что дом состоит из пяти квартир, фундамент дома – кирпичный, блочный – стоит на кирпичный столбах, как единое целое по периметру основного строения. Крыша дома также является единым целым, чердачное помещение между квартирами частично перегорожено, между квартирами № и № плитами из ДВП не наглухо, перегородка не доходит до верха чердачного помещения. В подвальном помещении канализационная труба идет из квартиры №, проходит в квартиру № через квартиру №.
Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, показаниям допрошенного в судебном заседании эксперта Т., подтвердившей указанные обстоятельства, а также представленными суду фотографиями чердачного помещения и техподполья дома.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорный жилой дом, несмотря на наличие общих боковых стен без проемов и отдельных выходов на земельные участки, имеет внутридомовые системы водоснабжения, канализации, а также общие крышу, чердак и техподполье, не разделенные на автономные блоки, что не позволяет отнести его к дому блокированной застройки, поскольку имеются элементы общего имущества, принадлежащего собственникам всех помещений в доме, в связи с чем спорный дом является многоквартирным.
При таких обстоятельствах, подтверждающих факт наличия общего имущества (чердака, техподполья, фундамента, крыши, коммуникаций – водоснабжения, канализационной трубы), суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований и признания квартир истцов и ответчиков жилыми блоками в доме блокированной застройки.
Одного лишь факта наличия смежных стен без проема и отдельного выхода на земельные участки недостаточно для признания жилых помещений спорного дома блоками в доме блокированной застройки. При этом, внесенные Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ изменения относительно того, какие объекты недвижимости могут быть признаны домами блокированной застройки, коснулись исключения требования о размещении жилых блоков на отдельном земельном участке, но не отменили требования к самостоятельности и изолированности жилых блоков, отсутствии общих мест пользования.
Ссылки истцов на заключение судебной экспертизы 26 сентября 2025 г. №634/2-2-25, 635/2-2-25, где сделан вывод о том, что спорный дом является домом блокированной застройки, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что спорный жилой дом имеет общее имущество, принадлежащее собственникам всех помещений в доме, в связи с чем является многоквартирным.
При этом, исходя из заявленных исковых требований, не полежит применению и пункт 3.1.7 "СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003", утвержденном и введенном в действие приказом Минстроя России от 13 мая 2022 г. N 361/пр, где указано, что зданием жилым многоквартирным блокированным является многоквартирное жилое здание, предназначенное для малоэтажной застройки, имеющее общие инженерные системы, в котором каждая квартира имеет самостоятельный выход на приквартирный участок и (или) на придомовую территорию, при этом помещения разных квартир могут располагаться друг над другом.
Согласно пункту 1.2 СП 54.13330.2022, данный свод правил не распространяется на проектирование жилых одноквартирных домов отдельно стоящих и в блокированной застройке, которое осуществляется в соответствии с требованиями СП 55.13330; мобильных жилых зданий; жилых помещений специализированного жилищного фонда, указанных в пунктах 2 - 8 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Между тем истцы просил признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, объектом блокированной застройки и прекратить статус многоквартирного дома.
Также отсутствуют основания и для удовлетворения исковых требований о признании за К.Е.А., ФИО2 права собственности на квартиру № площадью 128 кв.м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным выше Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В пункте 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство - и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Состав общего имущества определяется согласно разделу 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
В соответствии с пунктом 2 указанных Правил в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (пункт 1);
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2);
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшения общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Истцами ФИО2, К.Е.А. в результате проведенных работ в принадлежащем им жилом помещении была реконструирована квартира <адрес>, в частности за счет разрушения внешних стен увеличена высота квартиры, ее площадь с 48,6 кв.м. до 128 кв.м., то есть в результате таких работ произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, находящегося в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.
Однако согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение указанных выше работ ФИО2, К.Е.А. получено не было, в материалах дела имеется протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от 09.04.2023, согласно которого на нем не присутствовали собственники квартиры № ФИО6 и ФИО7 и квартиры № ФИО5, которые согласия на реконструкцию квартиры № не давали.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для осуществления пристройки к квартире на общем земельном участке.
Между тем, такого согласия всех собственников дома получено не было.
Поскольку истцам ФИО2 и К.Е.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение, которое имеет статус квартиры в многоквартирном доме, оснований для признания их квартиры жилым домом блокированной застройки нет, земельный участок, на который претендуют истцы в целях сохранения самовольной постройки является общим имуществом всех собственников МКД, в связи с чем, исковые требования К.Е.А., ФИО2 о признании за ними права собственности на квартиру № площадью 128 кв.м. не подлежат удовлетворению.
По изложенным выше основаниям, учитывая, что земельный участок является общим имуществом собственников многоквартирного дома, не подлежат удовлетворению и требовании истцов об определении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером №, на котором расположен спорный многоквартирный дом.
Руководствуясь ст.ст. 194 -198, 199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, К.Е.А. в лице законного представителя ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на реконструированное помещение, определении порядка пользования земельным участком, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Судья Е.В.Макушкина
Мотивированное решение изготовлено 18.12.2025.