дело № 3а-67/2022

УИД 46OS0000-01-2022-000049-87

Курский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Курск 3 октября 2022 года

Курский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Павловой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якушевой К.М.,

с участием: административного истца ФИО1 и ее представителя адвоката Григорьевой В.А.,

представителя административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области», Администрации Курской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил :

ФИО1 обратилась в Курский областной суд с административным иском о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № ОРС-46/2022/000209 от 19.05.2022 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной находящегося у нее в аренде земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной по состоянию на 11.04.2022, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость данного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, нарушает ее права и законные интересы по уплате арендных платежей, в связи с чем она обратилась в ОБУ с заявлением об установлении рыночной стоимости здания в качестве кадастровой, приложив Отчет об оценке № К-482-11/04-22 от 11.04.2022. Однако оспариваемым решением ей незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, так как изложенные в решении доводы о несоответствии представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными. Кроме того, считает, что решение ОБУ «ЦГКО КО» составлено и подписано директором ФИО4, который не является лицом, обладающим полномочиями и компетенцией по проведению проверки отчетов об оценки на предмет их соответствия законодательству об оценочной деятельности.

С учетом уточненного иска просит признать незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № ОРС-46/2022/000209 от ДД.ММ.ГГГГ и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной по состоянию на 11.04.2022 в сумме <данные изъяты> рубля.

Административный истец ФИО1 и ее представитель Грирорьева В.А. в судебном заседании поддержали административные исковые требования с учетом уточнения в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной судебной экспертизой, по изложенным в первоначальном заявлении основанием, и настаивали на их удовлетворении.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» ФИО2 в судебном заседании возражал против признания решения ОБУ «ЦГКО КО» ОРС-46/2022/000209 от 19.05.2022 незаконным, считал возможным установить рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.

Административный ответчик Администрация Курской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», комитет по управлению имуществом Курской области, извещенные о слушании дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – <данные изъяты>; <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в границах которого расположены нежилые здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежащие ей на праве собственности (т. 1 л.д. 23-24, 25-28, 35-36).

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы являются правообладателями земельных участков.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № <данные изъяты> от 11.09.2018, размер арендной платы по вышеуказанному договору аренды исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку административный истец является арендатором земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется исходя из его кадастровой стоимости, суд признает, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают ее права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена решением комитета по управлению имуществом Курской области от 24.11.2021 № 01.01-17/1159 в результате государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области по состоянию на 01.01.2021 в размере <данные изъяты> (т. 1 л.д. 21).

По заказу ФИО1 оценщиком ООО «Независимая оценка» ФИО3 подготовлен Отчет № 482-11/04-22 об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11.04.2022 составляет <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 39-186).

Постановлением Администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке).

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

22.04.2022 ФИО1 обратилась в ОБУ «ЦГКО КО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной на основании Отчета № 482-11/04-22 от 11.04.2022.

Решением бюджетного учреждения № ОРС-46/2022/000209 от 19.05.2022 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку в представленном Отчете оценщиком допущено нарушение требований части 6 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, части 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 и подпункта «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (т. 1 л.д.18-20).

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ОБУ «ЦГКО КО» незаконным, суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области № 01-19/14 от 18.01.2017.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем (комитетом по управлению имуществом Курской области).

Приказом комитета по управлению имуществом Курской области № 07.01-26/116 от 19.07.2019 на должность директора назначен ФИО8

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Решение бюджетного учреждения № ОРС-46/2022/000209 от 19.05.2022 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра № П/0287 от 06.08.2020, и подписано руководителем бюджетного учреждения, как это установлено пунктами 7 - 8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.

В соответствии с частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО1

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» № ОРС-46/2022/000209 от 19.05.2022 принято в установленных форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение принято по результатам проверки Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, его содержание и форма также подлежат проверке при рассмотрении настоящего дела.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО фирма «Агро Плюс», Отчет № 482-11/04-22 от 11.04.2022 не соответствует федеральным стандартам оценки, информация, использованная оценщиком, не во всех случаях является достоверной, достаточной, проверяемой. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта исследования, нельзя признать обоснованными (т. 2 л.д. 35-144).

Так, в нарушение требований части 6 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке в Отчете отсутствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете» актуальная на дату проведения оценки - 11.04.2022, поскольку в приложенной на странице 140 Отчета содержится информация относительно объекта по состоянию на 02.07.2018.

В Отчете также допущены нарушения части 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 и подпункта «з» пункта 8, пункта 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), поскольку на странице 53 Отчета указано, что оцениваемый объект позиционируется в сегменте коммерческой (земли населенных пунктов - для объектов общественно-делового значения) недвижимости, в связи с этим оценщик приводит обзор рынка коммерческой недвижимости Курской области, но по данным публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/) вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка - производственная деятельность, склады - земли под индустриальную застройку. Такая же информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1 л.д. 23).

Таким образом, в Отчете приведен анализ рынка сегмента отличного от сегмента объекта оценки.

Кроме того, оценщиком при определении рыночной стоимости не учитывалась, что в тексте объявления объекта-аналога № 1 (страница 103 Отчета) указано, что земельный участок продается по цене значительно ниже рыночной, что некорректно; а также что в составе исходной выборки присутствуют объекты, в частности подпункт № 14, с минимальным значением диапазона в размере 258,62 руб./кв.м, характеризующий земли для размещения административных и офисных объектов, фактически указана цена за сотку, то есть на самом деле стоимость 1 кв.м составит 7500 руб./кв.м. Помимо это максимальное значение цены 26542 руб./кв.м подпункта № 1 принята оценщиком на земельном участке с расположенным на нем административном здании площадью 206,1 кв.м. Указанное свидетельствует о том, что представленный диапазон цен на страницах 73-77 Отчета не отражает реальный диапазон рыночных цен для объекта оценки под производственные цели, с учетом его местоположения в областном центре, не дает конкретной информации о возможном диапазоне цен, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Также на странице 82 Отчета в описании ценообразующего фактора «площадь» указано, что «для земель из категории населенных пунктов, для коммерческого назначения, размер стоимости обратно пропорционален площади земельного участка», однако далее значения приведены для земельных участков промышленного назначения - под индустриальную застройку, что в большей степени соответствует оцениваемому объекту.

На странице 87 указано «Рынок недвижимости, в части рынка земельных участков, по состоянию на 21.10.2021 развит неравномерно», что не соответствует дате проведения оценки - 11.04.2022.

При описании корректировки на месторасположение (страница 109 Отчета), объект-аналог № 1, расположенный в Курском районе, отнесен к расположению в областном центре, что некорректно, а необходимая корректировка на месторасположение по районам области относительно областного центра не применена.

На странице 113 Отчета проведена корректировка на инженерно-геологические условия относительно того, что объект оценки входит в зону затопления, однако такая существенная информация, оказывающая влияние на определение рыночной стоимости объекта оценки, ничем не подтверждена.

Кроме того, на страницах 130-142 Отчета приложены копии документов заказчика оценки о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, которые не заверены в установленном порядке.

В связи с изложенным эксперт пришел к выводу, что причины, указанные в экспертизе, являются нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета № 482-11/04-22 от 11.04.2022, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сторона административного истца выводы судебной экспертизы в указанной части не оспаривает.

Установленные экспертом нарушения законодательства в Отчете № 482-11/04-22 от 11.04.2022 в части соответствуют нарушениям, указанным в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом суд приходит к выводу, что достоверность изложенных в Отчете сведений не может не вызывать сомнения, в связи с чем у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В то же время, исходя из системного анализа положений части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, части 2 статьи 3 и главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает ее права как плательщиков арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Следовательно, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются обоснованными, а размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № должен определяться судом с учетом представленных доказательств.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 11.04.2022 составляет 7078 864 рубля.

Заключение эксперта в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривается.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подходом сравнения продаж, позволяет определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.

Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки, в связи с чем суд приходит к выводу, что оно может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил :

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> по состоянию на 11 апреля 2022 г. в размере рыночной стоимости 7078 864 (семь миллионов семьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят четыре) рубля.

В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № ОРС-46/2022/000209 от 19.05.2022 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 октября 2022 г.

Председательствующий судья: Е.Б. Павлова