Дело № 2-4097/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 октября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Иноземцевой О.В.

при секретаре Воробей А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4097/2022 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Батайска к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИ города Батайска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>, общей площадью 5267 кв.м., кадастровый №, разрешенный вид использования земельного участка - дома охотников и рыболовов.

Срок договора до ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок передан арендатору в состоянии, пригодном для его использования согласно договору.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта РФ и муниципального образования и не вправе применять иной размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного соглашениями сторон, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта. Таким образом, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам с учетом корректировки размера арендной платы с учетом индекса инфляции независимо от того было ли оформлено изменение условий договора.

ФИО1 нарушает указанные пункты Договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не оплачивает арендную плату по Договору, в связи с этим образовалась задолженность в размере 629 016,98 руб.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Размер начисленной пени составляет 40 544,29 руб.

Общая задолженность по Договору на ДД.ММ.ГГГГ составляет 669 561,27 руб.

Более того, в соответствии с п.п. 4 п. 4.1.1. ч. 4.1. раздела 4 договора аренды, арендодатель (КУИ города Батайска) имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендатором - ответчиком арендной платы более чем за шесть месяцев.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из расчета, ответчик не оплачивает арендную плату на протяжении трех кварталов.

КУИ города Батайска направлялась ответчику претензия об уплате сложившейся задолженности по арендной плате и пени, и о расторжении договора аренды земельного участка.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием перечислить арендные платежи и пеню и подписать соглашение о расторжении договора аренды в срок не позднее 30-ти дней с момента получения Претензии. Поскольку ответчик оставил претензионное письмо без удовлетворения, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

На основании изложенного, истец просит суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № с ФИО1,

- взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 629 016,98 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 544,29 руб.

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные в исковом заявлении, пояснила, что претензионный порядок истцом соблюден, просила удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, дал пояснения, аналогичные в возражениях на исковое заявление, просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела извещена судом надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между КУИ города Батайска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № (л.д.9-10). Согласно условиям договора ФИО1 предоставляется в аренду земельный участок кадастровый № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование земельного участка - «торговые павильоны и киоски», общей площадью 5 267 кв.м.

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

Согласно пункта 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, путем перечисления на счет.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель, среди прочего, имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно Акта приема-передачи в аренду от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок передан ФИО1 (л.д.11, оборот).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением в Управление архитектуры и градостроительству г. Батайска о выдаче разрешения на строительства «торговые павильоны и киоски» в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка являющегося объектом договора от ДД.ММ.ГГГГ № по адресу: <адрес>.

г. ответчику отказано в выдаче разрешения, поскольку Правилам землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», утвержденными решением Батайской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне Р2 – зона рекреационно-ландшафтных территорий. На момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство – вид разрешенного использования земельного участка – «торговые павильоны и киоски» в ПЗЗ отсутствует, в связи с чем выдача разрешения на строительство не представляется возможной. Так как для данной территории Постановлением Администрации г.Батайска № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект планировки и проект межевания территории земельного участка по адресу: <адрес> (ППМ), для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства расположенного по адресу: <адрес> необходимо внести изменения в вышеуказанный ППМ в части изменения вида разрешенного использования в соответствии с действующим градостроительным регламентом зоны Р.2.

Как видно из Постановления Администрации г.Батайска № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с обращением ответчика, ФИО1 разрешена разработка проекта изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по адресу: <адрес>

г. ФИО1 и другие обратились с заявлением в Администрацию г.Батайска с просьбой утвердить разработанный проект внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории земельного участка по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> внесены изменения в ЕГРН и установлен вид разрешенного использование «охота и рыбалка» (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД№).

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства с КН №, дата государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ, документы основания: разрешение на строительство №, выдан ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из искового заявления, расчета задолженности, предоставленного суду, истец просит взыскать с ФИО1 арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 629 016,98 рублей и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 40 544,29 рублей от суммы задолженности за спорный период.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию-уведомление о расторжении договора аренды в связи с нарушением условий договора по оплате аренды и наличием задолженности (л.д.13, оборот).

В ходе рассмотрения спора ответчик возражал против удовлетворения иска и заявлял, что у ФИО1 отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает, а именно несоответствие земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, полагая, что данные обстоятельства освобождают ответчика от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

С учетом изложенных норм права, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО1 в спорный период не имела юридической возможности использовать земельный участок по назначению согласно виду разрешенного использования, указанного в договоре - «торговые павильоны и киоски», не имев возможности приступить к строительству объекта капитального строительства согласно виду разрешенного использования земельного участка установленного в договоре аренды - «торговые павильоны и киоски».

Ссылка истца на кадастровую Выписку о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой указан вид разрешенного использования спорного земельного участка - «торговые павильоны и киоски» не может быть принята судом во внимание с учетом вышеизложенного.

Доводы ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка в части расторжения договора аренды опровергаются материалами дела и подлежат отклонению судом.

Исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к выводу об отсутсиви оснований для удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом города Батайска к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате за спорный период.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Батайска, ИНН №, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №, о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Иноземцева О.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 октября 2022 года.