Гражданское дело № 2-3281/2023

УИД 09RS0001-01-2023-003971-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2023 года г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской республики в составе

председательствующего судьи – Яичниковой А.В.,

при секретаре судебного заседания – Аргуяновой Д.Р.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебного пристава исполнителя ЧГО УФССП по КЧР - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по искуФИО3 к Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки. Своё обращение мотивировал тем, что 17.03.2023г. территориальным управлением Федерального агентства но управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике (далее - организатор торгов), и ФИО3 (далее - покупатель), с другой стороны, на основании решения об определении победителя торгов, проведенных организатором торгов (продавцом) 17.03.2023г. по лоту № с 12 час. 00 мин. По 12 час. 21 мин. На электронной торговой площадке ООО «РТС-тендер», находящейся в сети «Интернет» поадресу: № был подписан протокол №Т/4Л о результатах торгов по продаже арестованного имущества (далее - протокол).Согласно положениям протокола, организатор торгов (продавец) передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество, принадлежащее должнику ФИО7, а именно следующее имущество: квартира, пл. 120,08 кв.м, кадастровый №, расположенная по адресу: ФИО2, <адрес> «Г», <адрес> (далее - имущество).Имущество продается на основании постановления судебного пристава-исполнителя Черкасского городского отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Карачаево-Черкесской Республике о передаче арестованного имущества.При этом, пунктом 1.3. протокола установлено, что ограничения (обременения) - акт судебного пристава-исполнителя Черкесского городского отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Кабардино-Черкесской Республике о наложении ареста (описи имущества) от 28.10.2022г.В дальнейшем, 27.03.2023г. организатором торгов с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи арестованного имущества № (далее - договор купли-продажи).Протоколом и договором купли-продажи сторонами установлено, что общая стоимость имущества составляет 4 150 800 (четыре миллиона его пятьдесят тысяч восемьсот) рублей (п. 2.1.).Согласно п. 2.4., надлежащим выполнением обязательств покупателя по оплате имущества является поступление денежных средств в порядке, сумме и сроки, указанные в п 2.3. протокола и договора купли-продажи.Платежным поручением № от 20.03.2023г. на сумму 3 960 800,00 (три миллиона девятьсот шестьдесят тысяч восемьсот) рублей обязательства покупателя по оплате имущества были исполнены в полном объёме.На основании чего, 05.05.2023г. судебным приставом-исполнителем Черкесского городского отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Карачаево-Черкесской Республике ФИО5, по результатам рассмотрения материалов исполнительного производства №-ИП от 20.10.2022г., возбужденного на основании исполнительного листа №ФС № от 26.07.2022 о взыскании задолженности с ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ., было передано ФИО3 имущество: квартира общей пл. 120,8 кв.м, КН: №, по адресу: г, Черкесск, <адрес>Г, <адрес>.Из представленных пояснений и доказательств следует, что осуществлена оплата стоимости имущества, имущество передано по акту приема-передачи. Таким образом, фактическая реализация имущества состоялась.Однако, имущество, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества обременено в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».После проведения торгов и заключения договора купли-продажи арестованного имущества, истцу стало известно, что при реализации этого имущества в рамках исполнительного производства, данное имущество, помимо основного взыскателя, было обременено в пользу последующего залогодержателя Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».Заключенная сделка купли-продажи в силу ст. ст. 8.1, 153, 218 ГК РФ, порождает у покупателя право требования от залогодержателя совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.По мнению истца, по смыслу указанных правовых норм реализация заложенного имущества, осуществленная в установленном порядке в целях удовлетворения требований не последующего залогодержателя - Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», а предшествующего - ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», привела к прекращению ипотеки.24.05.2023 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой погашения регистрационной записи об ипотеке.Однако, указанное письмо проигнорировано, в связи с чем истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. Погашение регистрационной записи об ипотеке при отсутствии заявления залогодержателя возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с привлечением залогодержателя в качестве ответчика. Просит суд: признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), установленное в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», в отношении квартиры пл. 120,08 кв. м, кадастровый №, расположенная по адресу: ФИО2, <адрес> «Г», <адрес>.

Определением Черкесского городского суда КЧР от 21 сентября 2023 года (протокольно) ФИО7 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца ФИО3 – ФИО4, участвующий в судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи с Октябрьским районным судом г. Белгорода, поддержал требования своего доверителя, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, судебный пристав исполнитель ЧГО УФССП по КЧР - ФИО5 считал требования истца подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, не просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

С учетом мнения представителя истца и третьего лица, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, 17.03.2023г. территориальным управлением Федерального агентства но управлению государственным имуществом в ФИО2, в лице руководителя ФИО6, действующего на основании положения, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, на основании решения об определении победителя торгов, проведенных организатором торгов (продавцом) 17.03.2023г. по лоту № с 12 час. 00 мин. по 12 час. 21 мин. На электронной торговой площадке ООО «РТС-тендер», находящейся в сети «Интернет» поадресу: https://www.ils-tender.ru, был подписан протокол №Т/4Л о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

Согласно положениям протокола, организатор торгов (продавец) передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество, принадлежащее должнику ФИО7, а именно следующее имущество: квартира, пл. 120,08 кв.м, кадастровый №, расположенная по адресу: ФИО2, <адрес> «Г», <адрес>.

Имущество продается на основании постановления судебного пристава-исполнителя Черкасского городского отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Кабардино-Черкесской Республике о передаче арестованного имущества.

При этом, пунктом 1.3. протокола установлено, что ограничения (обременения) - акт судебного пристава-исполнителя Черкесского городского отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Карачаево-Черкесской Республике о наложении ареста (описи имущества) от 28.10.2022г.

В дальнейшем, 27.03.2023г. территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, в лице руководителя ФИО8, действующего на основании положения, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи арестованного имущества № (далее - договор купли-продажи).

Протоколом и договором купли-продажи сторонами установлено, что общая стоимость имущества составляет 4 150 800 (четыре миллиона его пятьдесят тысяч восемьсот) рублей (п. 2.1.).

Согласно п. 2.4., надлежащим выполнением обязательств покупателя по оплате имущества является поступление денежных средств в порядке, сумме и сроки, указанные в п 2.3. протокола и договора купли-продажи.

Платежным поручением № от 20.03.2023г. на сумму 3 960 800,00 (три миллиона девятьсот шестьдесят тысяч восемьсот) рублей обязательства покупателя по оплате имущества были исполнены в полном объёме.

На основании чего, 05.05.2023г. судебным приставом-исполнителем Черкесского городского отделения судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Карачаево-Черкесской Республике ФИО5, по результатам рассмотрения материалов исполнительного производства №-ИП от 20.10.2022г., возбужденного на основании исполнительного листа №ФС № от 26.07.2022 о взыскании задолженности с ФИО7, было передано ФИО3 имущество: квартира общейпл. 120,8 кв.м, КН: №, по адресу: г, Черкесск, <адрес>Г, <адрес>.

Из представленных пояснений и доказательств следует, что осуществлена оплата стоимости имущества, имущество передано по акту приема-передачи. Таким образом, фактическая реализация имущества состоялась.

Однако, имущество, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества обременено в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном, реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию нрав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимоеимущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что.в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (постановления от 24.03.2015 №5-11, от 26.05.2011 №10-П, определение от 24.09.2012 №1589).

В соответствии с п.3 ст.11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктами 1 и 2 статьи 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Согласно п. 8 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102- ФЗ, в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации правасобственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

После проведения торгов и заключения договора купли-продажи арестованного имущества, истцу стало известно, что при реализации этого имущества в рамках исполнительного производства, данное имущество, помимо основного взыскателя, было обременено в пользу последующего залогодержателя Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Заключенная сделка купли-продажи в силу ст. ст. 8.1, 153, 218 ГК РФ, порождает у покупателя право требования от Залогодержателя совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой. Аналогичной позиции придерживается ВАС РФ, так в п. 12 постановления Пленума от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», указано, что продажа заложенного имущества приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нимв порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

При этом по смыслу данных правовых норм продажа заложенного имущества в данном порядке, направленная на удовлетворение требований не залогодержателя, а кредиторов соответствующей очереди, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны. В связи с этим можно сделать вывод, что продажа заложенного имущества повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, реализация заложенного имущества, осуществленная в установленном порядке в целях удовлетворения требований на последующего залогодержателя - Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», а предшествующего - ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», привела к прекращению ипотеки.

24.05.2023 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой погашения регистрационной записи об ипотеке.

Однако, указанное письмо проигнорировано, в связи с чем истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Также согласно правовой позиции, изложенной в п. 2, абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав (пункт 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда).

Суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по договору по предоставлению заявления государственному регистратору о прекращении залога.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной обисполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд приходит к выводу, что расчет по договору сторонами договора произведен полностью, то есть, залог прекращен, ввиду чего обременения ипотеки в силу закона, подлежит снятию в судебном порядке ввиду уклонения ответчика от исполнения договорных обязательств по предоставлению государственному регистратору заявления о прекращении залога.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о признании обременения отсутствующим подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), установленное в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», в отношении квартиры пл. 120,08 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: ФИО2, <адрес> «Г», <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дняего изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 ноября 2023 года.

Судья Черкесского городского суда А.В. Яичникова