дело № 2-766/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2023 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Лазаревой М.А.,

при секретаре Вакуленко Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая на основании доверенности в интересах ФИО2, обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании неустойки. В обоснование заявленных требований указано, что 03 августа 2020 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли - продажи земельного участка, по условиям которого истец обязался передать в собственность ответчика, а ответчик принять и оплатить земельный участок из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 051 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес>. Указанный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка от 10.12.2016 года. Право собственности истца на земельный участок было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 24 марта 2017 года, номер государственной регистрации №.

Согласно условиям договора общая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 315 рублей 00 копеек (п. 2.1. Договора).

В соответствии с п. 2.2. Договора цена земельного участка оплачивается покупателем в безналичной денежной форме путем перечисления денежных средств на счет продавца, прописанного в Договоре.

По условиям Договора ответчик обязался оплатить приобретаемый земельный участок в рассрочку, перечислив первый платеж в сумме 50 000 рублей в срок не позднее 4 августа 2020 года, а оставшуюся сумму в размере 265 000 рублей перечислить в срок не позднее 03 августа 2021 года (п. 2.3. Договора).

При этом, в силу п. 2.7. Договора земельный участок признается находящимся в залоге у истца до полного исполнения ответчиком своих обязательств по Договору.

Истец исполнил свои обязательства по договору купли - продажи в полном объеме, передав в собственность ответчика недвижимое имущество.

Договор подписан сторонами, земельный участок, являющийся предметом договора купли - продажи, передан продавцом покупателю 03 августа 2020 года, что подтверждается актом приема-передачи.

Право собственности покупателя ФИО3, а также обременение в виде ипотеки на земельный участок зарегистрирован Управлением Росреестра по Тверской области 07.08.2020 года, о чем свидетельствуют оттиски штампа регистрирующего органа я договоре купли - продажи земельного участка.

Вместе с тем, ФИО3 свои обязательства по договору в полном объеме не исполнил, а именно, оставшиеся денежные средства в размере 170 000 руб. в счет оплаты стоимости земельного участка ФИО2 ни в установленный договором срок до 04.08.2020 года, ни до настоящего времени не переданы. Тем самым имеет место явное нарушение условий подписанной сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении ini опора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

30 августа 2022 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли - продажи в связи с длительным неисполнением обязательств по оплате стоимости земельного участка, согласно которого, истцу было предложено в течении 10 дней с момента получения уведомления оформить соглашение о расторжении Договора.

Указанное уведомление со стороны ответчика оставлено без внимания.

Согласно п. 6.2. Договора, договор может быть расторгнут по требованию продавца в случае просрочки срока оплаты, установленного п. 2.3. договора, более чем на 30 дней.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца земельного участка, последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец полагает, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика, как неуплата выкупной цены, является существенным и порождает у него право требовать расторжения договора купли - продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Согласно п. 5.1. Договора в случае нарушения покупателем сроков оплаты цены земельного участка, установленных в п. 2.3. Договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от невыплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки.

Размер, подлежащей оплате неустойки на 03 марта 2023 года, составляет 98 090 руб., из расчета 170 000 рублей 00 копеек (задолженность) X 577 (количество дней просрочки за период с 04.08.2021 по 03.03.2023) X 0.1% (размер неустойки) = 98 090 руб. 00 коп.

Также, договором установлено, что при расторжении договора истец обязан вернуть ответчику денежные средства, уплаченные по Договору до момента расторжения, за вычетом суммы неустойки (п. 6.4. Договора).

В связи с обращением в суд истец был вынужден понести судебные расходы на представителя в размере 50 000 рублей 00 копеек.

С учетом разумности истец просит взыскать с ответчика судебные расходы в размере 46 910 руб. 00 коп.

Также истец просит произвести зачет встречных однородных требований.

С учетом уточнений заявленных требований, истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 051 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес>, заключенный 03 августа 2020 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, приняв односторонний отказ продавца от исполнения данного договора; прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок общей площадью 1 051 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес>; возвратить в собственность ФИО2 земельный участок общей площадью 1 051 кв.м., с кадастровым номером №, адрес объекта: <адрес>; возвратить ФИО3 денежные средства в сумме 145 000 руб. 00 коп, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 03.08.2020 г.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 неустойку в сумме 98090 руб., судебные расходы в сумме 46 910 руб. 00 коп.; произвести зачет встречных однородных требований, освободив истца ФИО2 от обязанности возвратить ФИО3 денежные средства в сумме 145000 руб. 00 коп, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 03.08.2020 года, а ФИО3 освободить от обязанности по оплате неустойки в размере 98090 руб. и судебных расходов в размере 46 910 руб. 00 коп.

Истец ФИО2, будучи надлежащим образом извещенный о месте и времени проведения судебного заседания, в том числе по правилам ст. 117 ГПК РФ, не явились. Свои интересы доверили представлять ФИО1

Представитель истца ФИО1 заявленные требования с учетом уточнения поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3, извещенный по правилам ст. 117 ГПК РФ о месте и времени проведения судебного заседания, не явился. Ранее в судебном заседании 02.05.2023 против удовлетворения заявленных требований не возражал, обстоятельства иска не оспаривал.

Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, ПАО Сбербанк, ФИО4, надлежащим образом извещенные о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание не явились, своего представителя не направили, возражений относительно заявленных требований не представили.

При указанных обстоятельствах неявка истца и ответчика, третьих лиц не препятствует рассмотрению дела по существу.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.08.2020 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 501 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №. Продажная цена земельного участка была определена п.2.1 договора в сумме 315000 рублей.

Согласно п. 2.2 указанного договора цена земельного участка оплачивается покупателем в безналичной денежной форме путем перечисления денежных средств на счета продавца по реквизитам, указанным в настоящем пункте договора.

Пунктом 2.3 договора купли-продажи установлено, что покупатель обязуется оплатить продавцам сумму в размере 315 000 рублей в следующем порядке и в следующие сроки: 50 000 руб. в срок не позднее 04 августа 2020г.; 265 000 руб. в срок не позднее 03 августа 2021г.

03 августа 2020г. ФИО3 в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка на лицевой счет ФИО2 перечислено 50 000 руб., 16.08.2020г. – 75 000 руб., 16.10.2020г. – 20 000 руб., что подтверждается выписками по счёту дебетовой карты.

Спорный земельный участок передан ФИО3 в собственность, что следует из передаточного акта от 03.08.2020. Право собственности ФИО3 на приобретенный земельный участок зарегистрировано ЕГРН № от 07.08.2020. В отношении земельного участка установлено обременение (ипотека) в пользу ФИО2 с 07.08.2020 до полной оплаты, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Доказательств исполнения ФИО3 обязательств по перечислению в срок до 03.08.2021 на счет истца, указанных в договоре купли-продажи денежных средств в размере 265 000 рублей, не представлено, оплата произведена за указанный срок в размере 95 000 руб.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО3 оплатил 1450 000 рублей, при этом цена земельного участка, подлежащего продаже, согласно п. 2.3 договора, установлена в размере 315 000 рублей.

Согласно разъяснениям содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ФИО3 ненадлежащим образом исполнялись обязательства по заключенному 03.08.2020 договору купли-продажи, истец направил в его адрес уведомление о расторжении договора купли-продажи, со ссылкой на нарушение п.2.3 договора. ФИО3 было предложено в течение 10 дней с момента получения уведомления расторгнуть договор. Уведомление оставлено без исполнения.

При указанных обстоятельствах следует признать, что при подаче иска в суд соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный положением ч.2 ст. 452 ГК РФ.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи и возврате переданного по договору купли-продажи земельного участка, истец ссылается на основания, предусмотренные ч. 2 ст. 489, ст. 450 ГК РФ.

Из содержания ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 6.2 Договора купли-продажи от 03.08.2020, договор может быть расторгнут по требованию продавца в случае просрочки срока оплаты, установленного п.2.3 договора, более чем на 30 дней.

Поскольку договором купли-продажи от 03.08.2020 земельного участка оговорено условие о его расторжении в случае просрочки срока оплаты, постольку следует признать, что истец имеет право на расторжении указанного договора и возврат ему переданного ФИО3 имущества, в связи с неуплатой выкупной цены.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование о расторжении договора купли-продажи от 03.08.2020 и возврате проданного объекта недвижимости в собственность истца основано на законе и подлежит удовлетворению, при этом истец обязан возвратить ФИО3 уплаченные им 145 000 рублей, полученных по договору.

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку право собственности ФИО3 подлежит прекращению в связи с расторжением договора купли-продажи от 03.08.2020, постольку следует прекратить залог, установленный в пользу ФИО2

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условиями договора купли-продажи предусмотрено, что в случае нарушения покупателем соков оплаты цены земельного участка покупатель обязан уплатить продавцам неустойку в размере 0,1% от невыплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки (п.5.1)

Истец при предъявлении иска о взыскании неустойки определил период нарушения их права, как срок просрочки выплаты денежных средств, причитающихся по договору купли-продажи, который составляет 577 дней с 04.08.2021 по 03.03.2023. Размер подлежащей оплате неустойки составляет 98 090 рублей (170 000 X 0,1% X 577 = 98090).

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В связи с обращением в суд истец был вынужден понести судебные расходы на представителя в размере 50 000 рублей 00 копеек, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от 01.02.2023г., распиской от 01.02.2023г. о получении денежных средств в размере 50 000 руб.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства и категорию спора, объем и характер временных и интеллектуальных затрат, осуществленных представителем истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, количества судебных заседаний, в которых участвовал представитель, объема проделанной представителем работы, на основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ следует признать разумными расходы в размере 46 910 руб. 00 коп.

Поскольку суд удовлетворил требования истца о расторжении договора купли-продажи, обязав ФИО2 возвратить ФИО3 145 000 рублей, а с ФИО3 подлежит взысканию в пользу ФИО2 неустойка в размере 98 090 руб. и судебные расходы в размере 46 910 руб. 00 коп., всего 145 000 руб. 998090 руб. + 46910 руб.), постольку суд считает возможным произвести зачет встречных однородных требований сторон (возврат денежных средств по договору и выплата неустойки, судебных расходов) и считать в данной части решение суда исполненным.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 03.08.2020 земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 051 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, заключенный между продавцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, и покупателем ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, возвратить в собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 051 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору от 03.08.2020 с ФИО2, <адрес>, 145 000 рублей.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, неустойку в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, в размере 98 090 рублей, судебные расходы в размере 46 910 руб.

Произвести взаимозачет присужденных сумм ФИО2 с ФИО3 на общую сумму 145 000 рублей, и ФИО3 с ФИО2 на общую сумму 145 000 рублей, обязательства ФИО2 перед ФИО3 и ФИО3 перед ФИО2 считать исполненными.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 051 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, и записи о праве собственности на указанный земельный участок за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья М.А.Лазарева

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июня 2023 года