Дело № 2-430/2023
УИД 75RS0018-01-2023-000835-18
Решение
именем Российской Федерации
22 ноября 2023 года Приаргунский районный суд Забайкальского края в составе: председательствующего судьи Амонтовой О.Н.,
при секретаре Замешаевой Ю.П.,
с участием:
истца представителя по доверенности ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Приаргунск гражданское дело по исковому заявлению администрации Приаргунского муниципального округа Забайкальского края к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Приаргунского муниципального округа Забайкальского края обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам.
В обоснование заявленных требований указали, что 25 августа 2011 года между администрацией муниципального района «Приаргунский район» и ФИО2 заключен Договор аренды земельного участка № 24 на земельный участок с кадастровым номером 75:17:10102:194, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по адресу: Забайкальский край, Приаргунский район, пгт. Приаргунск, ул. Чернышевского, 19, площадью 1006 кв.м, для индивидуального жилищного строительства. Арендатор ненадлежащим образом исполняет условия договора касающиеся внесения арендной платы и порядка использования земельной участка. На основании п.п. 1.3. Договора стороны пришли к соглашению, что Арендодатель предоставляет Арендатору земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Однако до настоящего времени участок не разработан, не загорожен, жилищного строительства на нём не ведется. Участок стоит заброшенным. Согласно п.п. 4.1. Договора Арендодатель имеет право досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Указывают, что в п.п. 3.1. Договора установлен порядок сроки внесения арендной платы ежеквартально в размере 269 (двести шестьдесят девять) рублей 40 копеек не позднее 15 марта, 15 июня, 1 сентября, 15 декабря. На основании п.п. 2.1. Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить величину арендной платы. С 01 января 2017 года ежеквартальная арендная плата стала составлять 383 (триста восемьдесят три) рубля 58 копеек, с 01 января 2022 года - 481 (четыреста восемьдесят один) рубль 47 копеек, с 01 января 2023 года - 483 (четыреста восемьдесят три) рубля 62 копейки.
В соответствии с п.8.1 договора аренды земельного участка, в случае невнесения Арендатором арендной платы в срок, установленный договором начисляется пеня в размере 0,1% на общую сумму долга за каждый календарный день просрочки.
По состоянию на 15.09.2023 года образовалась задолженность по арендной плате за использование вышеуказанного земельного участка в сумме 9514 (девять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей 02 копейки и пеня в размере 868 (восемьсот шестьдесят восемь) рублей 71 копейку.
С момента заключения указанного Договора Ответчик существенно нарушил его условия, в частности порядок и сроки оплаты по договору, также неиспользование земельного участка по его целевому назначению.
В адрес ответчика 19.07.2023 года было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и необходимости оплаты задолженности по арендной плате, однако оно осталось без ответа. Договоренности между сторонами достигнуто не было.
Просит суд расторгнуть договор аренды от 25 августа 2011 года №24 между Администрацией Приаргунского муниципального округа Забайкальского края и ФИО2, взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности по оплате арендной платы по указанному договору аренды 10382 (десять тысяч триста восемьдесят два) рубля 73 копейки, из которых задолженность по арендной плате 9514 (девять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей 02 копейки, пеня 868 (восемьсот шестьдесят восемь) рублей 71 копейка.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, в удовлетворении исковых требований просил отказать. Пояснил, что намерен в дальнейшем использовать земельный участок по назначению, в 2024 году у него закончится выплата по кредиту и он возьмет новый кредит. Длительной время не использовал земельный участок, так как не было денежных средств, для строительства. В 2019 году получил травму руки, проходил длительное лечение, был нетрудоспособен. В связи с получением травмы находился в тяжелом материальном положении. С имеющейся задолженностью по оплате арендных платежей согласен, обязуется оплатить.
Выслушав истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу частей 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
По правилам пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст.607 ГК РФ в аренду может быть сдан земельный участок.
В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Судом установлено, что постановлением администрации муниципального района «Приаргунский район» от 24.8.2011 № 544 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО2 для индивидуального жилищного строительства» ФИО2 выделен в аренду земельный участок площадью 1006 кв.м. с кадастровым номером 75:17:10102:194, расположенный по адресу: Забайкальский край, Приаргунский район, пгт. Приаргунск, ул. Чернышевского, д. 19 с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» (л.д. 20).
25 августа 2011 года между администрацией и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 24 от 25.08.2011, в соответствии с которым администрация передает, а ФИО2 принимает в аренду земельный участок площадью 1006 кв.м. с кадастровым номером 75:17:180102:194 сроком на три года; земельный участок предоставлен для строительства жилого дома, в тот же день земельный участок передан во владение и пользование арендатора по настоящему договору, который по соглашению сторон одновременно является и актом приема – передачи (п. 3.2 договора аренды земельного участка). Тем самым, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды земельного участка и передал земельный участок ответчику (л.д. 8-10).
Согласно пункта 7.1. Договора аренды земельного участка срок действия договора устанавливается с момента его регистрации до 01.09.2014г.
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.11.2023 договор аренды № 24 от 25.08.2011 зарегистрирован в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 октября 2011 года, номер государственной регистрации 75-75-20/016/2011-119 сроком действия с 31.10.2011 по 01.09.2014.
Из положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2).
В рассматриваемом случае по истечении указанного в договоре аренды срока - 01 сентября 2014 года ни одна из сторон не заявила о его расторжении, ФИО2 продолжил использование земельного участка в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2.2. договора ежеквартальный размер арендной платы составляет 269,40 руб. Пунктом 2.4. Договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить величину арендной платы, но не чаще одного раза в год, уведомив Арендатора в средствах массовой информации действующих на территории района.
Согласно пункта 3.1. договора арендные платежи вносятся арендатором ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря путем перечисления на счет указанный в договоре аренды. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является квитанция.
Пунктом 8.1. договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, ответчик выплачивает истцу пени размере 0,1 % на общую сумму долга за каждый календарный день просрочки.
Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В ходе судебного разбирательства судом установлено, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, а именно не внесение арендной платы с 16.12.2017 года по 15.09.2023 года.
Согласно пункта 4.1. Договора аренды земельного участка арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, и нарушения других условий договора.Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора и погашении задолженности по арендной плате, с приложением расчета задолженности, в котором выражены требования о расторжении договора аренды земельного участка по причине неиспользования земельного участка по целевому назначению, невнесение арендной платы более двух кварталов подряд, и оплате имеющейся задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018г. по 14.07.2023г. в сумме 9281,08 руб. Указанные действия предлагалось осуществить в срок до 15 августа 2023 года (л.д. 11).
Из акта осмотра земельного участка от 20.11. 2023 следует, что на всей площади предоставленного ФИО2 в аренду земельного участка с кадастровым номером 75:17:180102:194 отсутствуют постройки, объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства. Территория земельного участка не имеет какого-либо ограждения, имеются заросли сухой травы, мусор, тем самым создается реальная угроза для соседних домовладений.
Указанные факты свидетельствуют о неиспользовании земельного участка ФИО2 по назначению.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела нарушение ответчиком обязательств по договору, выражено не только в невнесении более двух раз подряд арендной платы, и наличие не погашенной задолженности по арендным платежам за период с 16.12.2017г. по 15.09.2023г., но и в нецелевом использовании земельного участка с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства».
Таким образом, заключая договор аренды земельного участка, арендатор принял на себя обязательства использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды с его целевым назначением. При этом принятые им на себя обязательства по жилищному строительству определенным образом не исполнялись.
Кроме того, ответчиком в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства использования спорного земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды, материалы дела таких сведений не содержат.
Поскольку ФИО2 использовал земельный участок не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3. договора аренды, тем самым существенно нарушая условия договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения условий договора аренды.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пеня).
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. При определении размера штрафной санкции суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Возможность снижения неустойки оценивается судом с учетом конкретных обстоятельств дела.
Согласно разъяснениям в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно представленного расчета пени за несвоевременное внесение арендной платы, сумма пени составляет 868,71 рублей.
Ответчик не просил о снижении неустойки, доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суду не представлено.
Учитывая, что начисленный размер пени не превышает задолженность по арендным платежам в несколько раз, суд считает, что начисленная неустойка в сумме 868,71 рублей подлежит взысканию, поскольку данная сумма будет отвечать принципу соразмерности образовавшейся задолженности по пени сроку нарушения обязательства.
Из представленного истцом по запросу суда уточненного расчета задолженности следует, что за период с 16.12.2017г. по 15.09.2023г. образовался долг по внесению арендной платы, ФИО2 не производит систематически в установленные договором сроки платежи и задолженность составила в размере 9514,02 рублей.
Судом представленный истцом расчет задолженности проверен и у суда сомнений не вызывает, ответчиком не оспорен.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжения договора аренды земельного участка между Арендодателем и Арендатором, взыскании задолженности по арендным платежам и пени.
Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Поскольку требования по иску о взыскании задолженности были удовлетворены, то с ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет Приаргунского муниципального округа Забайкальского края, по требованиям имущественного характера в размере 415,31рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования администрации Приаргунского муниципального округа Забайкальского края (ИНН <***>) к ФИО2 (№) о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам, пени – удовлетворить.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 75:17:180102:194, расположенного по адресу: Забайкальский край Приаргунский район, пгт. Приаргунск, ул. Чернышевского,19, площадью 1006 м?, № 24 от 25.08.2011, заключенный между администрацией Приаргунского муниципального округа Забайкальского края (ИНН <***>) и ФИО2 (№) - расторгнуть.
Взыскать с ФИО2 (№) в пользу администрации Приаргунского муниципального округа Забайкальского края (ИНН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка № 24 от 25.08.2011 за период с 16.12.2017г. по 15.09.2023г. в размере 9514 (девять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей 02 копейки, пеню за просрочку платежей в размере 868 (восемьсот шестьдесят восемь) рублей 71 копейка, всего взыскать сумму в размере 10 382 (десять тысяч триста восемьдесят два) рубля 73 копейки
Взыскать с ФИО2 (№) в доход бюджета Приаргунского муниципального округа Забайкальского края госпошлину в размере 415 рублей 31 коп.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Приаргунский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Согласовано: Судья О.Н. Амонтова