Дело № 2-1786/2022

59RS0005-01-2022-000049-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2022 года

Мотовилихинский районный суд г. Перми

в составе: председательствующего судьи Кондратюк О.В.,

при секретаре Морозовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2, Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми (далее – ответчики) о признании права собственности на объект недвижимости, мотивируя свои требования тем, что 22.05.2013г. между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с последующим дополнительным соглашением к нему от 01.06.2013г. и от 15.10.2015г., согласно п.1.2 которого данный ответчик обязался построить дом по г.Перми и передать в собственность истцу двухуровневое жилое помещение (квартира№ 19) в данном доме, общей площадью 88,9 кв.м. с балконом, расположенное в 1 подъезде. Истец, в свою очередь, обязался принять в свою собственность и оплатить ответчику жилое помещение в указанном доме. Истцом финансовые обязательства по вышеуказанному договору были выполнены в полном объеме, что подтверждается актами передачи денег от 23.05.2013г., от 14.04.2014г., от 25.04.2014г., от 30.04.2014г. Согласно п.4.1.1 предварительного договора от 22.0-5.2013г. ответчик обязался построить дом по в г. Перми в срок до 30.06.2014, однако, до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. При этом, фактически многоквартирный дом по адресу: построен, эксплуатируется по прямому назначению, спорная квартира № 19 в нем существует в натуре. Многоквартирный дом по адресу: был построен в 2014 году, внутридомовые инженерные системы функционируют, дом обеспечен водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, электроснабжением и отоплением, дом пригоден для проживания и полностью заселен, угрозы жизни и здоровью граждан не несет, при этом, разрешение на строительство указанного многоквартирного дома не выдавалось.

С учетом уточненного искового заявления, истец просит признать многоквартирный дом, расположенный по адресу: , пригодным к эксплуатации, признать указанный многоквартирный дом завершенным строительством, признать право собственности ФИО1 на двухуровневую квартиру № 19, общей площадью 88,9 кв.м. с балконом, расположенную в многоквартирном г. Перми и состоящую из коридора, площадью 6,7 кв.м., жилой комнаты, площадью 5,8 кв.м., жилой комнаты площадью 21,6 кв.м.; кухни, площадью 7,8 кв.м., санузла, площадью 3,8 кв.м., расположенных на 3 этаже и обозначенных на поэтажном плане под №1,2,3,4,5 соответственно и помещения, площадью 43,2 кв.м., расположенного на мансардном этаже и обозначенного на поэтажном плане под № 1, указав в резолютивной части решения, что данное решение будет являться основанием для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома по , а также основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности истца на указанный объект в данном многоквартирном доме.

Определением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 11.04.2022 в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований, привлечена Администрация г. Перми.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, настаивала на доводах иска.

Ответчик ФИО2, третье лицо администрация г. Перми в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, об отложении дела не просили.

Представитель департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в судебное заседание не явился, извещены, просили рассматривать дело в их отсутствие, поддержал доводы письменного отзыва, из которых следует, что 06.07.2015 ФИО3 обратилась в департамент с заявлением об утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: . Департаментом выдан градостроительный план земельного участка от 16.07.2015 № по . 23.11.2018 ФИО3 обратилась в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по адресу: ». Решением от 04.12.2018 № департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоквартирный жилой дом по адресу: ». 18.09.2020 ФИО3 обратилась в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта: «4-х этажный многоквартирный жилой дом по адресу: ». Решением от 24.09.2020 № департамент отказал в выдаче разрешения на строительство объекта: «4-х этажный многоквартирный жилой дом по адресу: ». Согласно сведениям автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми разрешение на строительство не выдавалось, разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта отсутствует, с соответствующим заявлением в уполномоченный орган кто-либо не обращался. Решением Мотовилихинского районного суда города Перми от 13.02.2020 по делу №2-772/2020 установлено, что ФИО3 обращалась в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома по . Письмом от 04.12.2018 № ФИО3 было отказано в выдаче разрешения на строительство по причине отсутствия документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и несоответствия представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с действующим законодательством РФ. Указанным решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО2 к департаменту о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: , пригодным к эксплуатации отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 20.05.2020 по делу № 33-4713/2020 решение Мотовилихинского районного суда города Перми от 13.02.2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения. В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. По смыслу ст. 222 ГК РФ отсутствие разрешения на строительство является одним из признаков самовольной постройки. Таким образом, истцом заявлены требования о признании права собственности на самовольную постройку.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения иска, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

На основании ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.Договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013г., согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Судом установлено, что 22.05.2013 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется перед покупателем на земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение, квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру № 19 (3 этаж), расположенную по адресу: .

Согласно п. 2.1 договора, указанная квартира оценивается в 2 648 910 руб. Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 2 648 910 руб. Окончательная цена определяется путем расчета, исходя из цены квадратного метра зафиксированного в настоящем договоре и общей площади холодных помещений по техническому паспорту бюро технической инвентаризации г. Перми.

В силу п. 4.1 договора продавец обязался построить жилой дом в срок до 30.06.2013 года, заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.07.2013 года; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п. 1.2 настоящего договора, по передаточному акту.

Согласно п. 4.3. договора покупатель обязался оплатить квартиру, указанную в п. 1.2 настоящего договора, принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

Дополнительным соглашением от 01.07.2013г. к предварительному договору купли-продажи 22.05.2013г. стороны договорились внести в вышеуказанный договор следующие изменения: Пункт 4.1.1 договора изложить следующей редакции: «Построить трехэтажный жилой дом в срок до 30.06.2014». Пункт 4.1.2 изложить в следующей редакции: заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в УФРС в срок до 30.01.2015г.

Дополнительным соглашением от 15.10.2015г. к предварительному договору купли-продажи от 22.05.2013г. стороны изложили п.1.2. договора в следующей редакции: «1.2 По настоящему договору «Продавец» обязуется перед «Покупателем» на указанном в пункте 1.1 земельном участке построить многоквартирный жилой дом и передать в собственность двухуровневое жилое помещение (квартиру № 19) общей площадью 88,9 с балконом, расположенное в 1 подъезде в г.Перми и состоящее: из коридора, площадью 6,7 кв.м., жилой комнаты, площадью 5,8 кв.м., жилой комнаты площадью 21,6 кв.м.; кухни, площадью 7,8 кв.м., санузла, площадью 3,8 кв.м., расположенных на 3 этаже и обозначенных на поэтажном плане под №1,2,3,4,5 соответственно и помещения, площадью 43,2 кв.м., расположенного на мансардном этаже и обозначенного на поэтажном плане под № 1.

Факт передачи денежных средств ФИО1 продавцу ФИО2 в размере 2 350 000 рублей подтверждается: актом передачи денег к предварительному договору купли-продажи квартиры от 23.05.2013г. в размере 2 350 000 руб., актом передачи денег к предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.04.2014 г. в размере 140 000 руб., актом передачи денег к предварительному договору купли-продажи квартиры от 25.04.2014г. в размере 80 000 руб., актом передачи денег к предварительному договору купли-продажи квартиры от 30.04.2014г. в размере 78 910 000 руб. (л.д.20-23).

Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом по адресу: по состоянию на 10.09.2014г. площадь квартиры № 19 составляет 45,7 кв.м. (номера на поэтажном плане 1.2,3,4,5) /л.д.29-43/.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.02.2022г. права на объект недвижимости по адресу не зарегистрированы.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021г. были удовлетворены исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 к ФИО2, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, ФИО3 о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации, признании права собственности на жилые (нежилые) помещения.

При рассмотрении спора судом было установлено, что на земельном участке по адресу имеется завершенный строительством многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения, в котором были проданы по различным договорам.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ФИО2 в установленном порядке получено не было.

Вышеуказанным решением было установлено, что многоквартирный дом по адресу соответствует необходимым требованиям и нормам законодательства, не создает угрозу для окружающих, не нарушает прав третьих лиц. В силу чего судом многоквартирный дом по адресу был признан пригодным к эксплуатации.

ФИО1 была привлечена к участию в данном деле в качестве третьего лица.

Согласно п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 01.07.2021г., имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.

Строительство многоквартирного дома по адресу завершено, при этом истец ФИО1 не может обратиться за выдачей разрешительной или иной документации, так как не является застройщиком спорного объекта, тогда как фактически владеет объектом недвижимости, исходя из размера финансирования и условий предварительного договора и лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать за собой право собственности.

Заключенный истцом ФИО1 предварительный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, исполнен всеми участниками сделки, в связи с чем, требования о признании за истцом права собственности на приобретенное им жилое помещение подлежит удовлетворению.

Само по себе не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с истцом не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности.

Таким образом, истцом выбран верный способ защиты нарушенного права путем признания за ней права собственности на жилое помещение. При этом истец ставит вопрос о признании права собственности на конкретное помещение, которое соответствует предмету заключенного ею договора с застройщиком.

Учитывая изложенное, положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнила свои обязательства путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, и вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права собственности в завершенном строительством объекте, суд считает, что при таких обстоятельствах, требование истца о признании права собственности на жилое помещение подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу чего решение суда, вступившие в законную силу, будет являться основанием для внесения сведений в ЕРГН о праве собственности ФИО1 на двухуровневую квартиру общей площадью 88,9 кв.м. по адресу: .

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать многоквартирный дом по адресу завершенным строительством.

Признать многоквартирный дома по адресу пригодным к эксплуатации.

Признать за ФИО1 право собственности на двухуровневую квартиру № 19, общей площадью 88,9 кв.м. с балконом, расположенную в многоквартирном г. Перми и состоящую из коридора, площадью 6,7 кв.м., жилой комнаты, площадью 5,8 кв.м., жилой комнаты площадью 21,6 кв.м.; кухни, площадью 7,8 кв.м., санузла, площадью 3,8 кв.м., расположенных на 3 этаже и обозначенных на поэтажном плане под №№ 1,2,3,4,5 соответственно и помещения, площадью 43,2 кв.м., расположенного на мансардном этаже и обозначенного на поэтажном плане под № 1.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на указанный объект в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

С У Д Ь Я : подпись

КОПИЯ ВЕРНА

С У Д Ь Я :