Решение по делу № 02-0029/2025 от 30.05.2025 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности на квартиру, истребовании квартиры из незаконного владения с имуществом, находящимся в квартире, взыскании расходов по оплате заключения и отчета.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 марта 2025 года адрес

Черемушкинский районный суд адрес в составе судьи Ивакиной Н.И., с участием помощника прокурора фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-29/25 по иску ФИО1 * к ФИО2 * о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности на квартиру, истребовании квартиры из незаконного владения с имуществом, находящимся в квартире, взыскании расходов по оплате заключения и отчета,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности на квартиру, истребовании квартиры из незаконного владения с имуществом, находящимся в квартире, взыскании расходов по оплате заключения и отчета

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала, что 15.09.2022 между сторонами подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Данная сделка заключена истцом под влиянием обмана и существенного заблуждения. Как указывает ФИО1, квартира выбыла из владения истца помимо ее воли, в результате противоправных действий. Заключение договора купли-продажи квартиры явилось следствием действий, в результате которых у ФИО1 сложилось ошибочное представление об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Так, преступная группа, осуществляя телефонные звонки и представляясь сотрудниками государственных органов (ЦБ РФ, ФНС России, правоохранительных органов) с демонстрацией служебных удостоверений и справок ЦБ РФ, уговорили истца подписать договор о продаже квартиры указанному ими лицу - ответчику фио при содействии представителя ответчика по имени Сергей. Истица, поверив указанным лицам, была уверенна, что помогает сотрудникам правоохранительных и иных органов, полностью подчинялась их указаниям, в результате чего подписала договор. По факту мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения возбуждено уголовное дело, по которому истец ФИО1 признана потерпевшей. По-мнению истца, ответчик фио, в результате мошеннических действий преступной группы, стал собственником квартиры истца, для чего выступил в роли «покупателя» квартиры, несмотря на то, что никакого объявления о продаже квартиры опубликовано не было, ответчика фио знали участники группы, общались с ним, как с хорошим знакомым. фио, заключив оспариваемый договор, для вида передал деньги. Как указывает истец, от продажи указанной квартиры она получила денежную сумму в размере сумма, которую в дальнейшем передала мошенникам. Квартира приобретена ответчиком по явно заниженной стоимости, о чем ответчик не мог не знать, поскольку является профессиональным участником рынка недвижимости, занимается перепродажей квартир. Согласно отчету об оценке № 240314-О от 18.03.2024 рыночная стоимость квартиры на дату 15.09.2022 составляла сумма По мнению истца, ответчик причастен к участию в мошеннической схеме. Об отсутствии реального намерения продать свою квартиру и наличии у истца существенного заблуждения свидетельствует и то обстоятельство, что спорное жилое помещение является для истца, которая имеет преклонный возраст, и ее сына, необходимым, последние по настоящее время оплачивает коммунальные платежи. Согласно заключению комиссии специалистов № 09/04/2024 от 25.04.2024 у ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи от 15.09.2022 имелось состояние, сопровождавшееся нарушением способности ФИО1 к прогнозированию юридических последствий сделки, заключенная сделка не являлась актом осознанного и целенаправленного волеизъявления ФИО1, ее действия определялись волей и намерениями злоумышленников, ФИО1 была уверена в объективности и реалистичности инсценированной извне ситуации. Также решением Черемушкинского районного суда адрес по делу 2-1501/23 отказано в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о признании его добросовестным приобретателем квартиры.

Истец на основании ст.ст. 10, 168, 169, 170, 178, 179 ГК РФ просит признать недействительным заключенный 15.09.2022 между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, применить последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность ФИО1, исключения из ЕГРН записи о переходе права собственности к ФИО2 и записи о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру. Также истец просит взыскать с ответчика расходы по оплате заключения комиссии специалистов в области судебно-психиатрической экспертизы и судебной психологии в размере сумма, расходы на проведение оценки в размере сумма

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя, который исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме, указав дополнительно, что договор купли-продажи квартиры по основанию, предусмотренному п.1 ст. 177 ГК РФ, истцом не оспаривается.

Ответчик фио и его представитель в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск и дополнений к ним, заявив, в том числе ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Третье лицо нотариус адрес фио в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменный отзыв на иск, который приобщен к материалам дела.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим частичному удовлетворению, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу данной нормы собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, если это не нарушает охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно положениям п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Статьей ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимая сделка не отвечает признакам гражданско-правовой сделки, о чем указано в ст. 153 ГК РФ, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Мнимая сделка характеризуется тем, что ее стороны (или сторона) не преследуют целей создания соответствующих сделке правовых последствий, то есть совершают ее лишь для вида. В этом проявляется ее дефект - отсутствие направленности сделки на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Мнимость сделки вызвана расхождением воли и волеизъявления, объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать, целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально несуществующих прав и обязанностей.

В п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно п.2. ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершения сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

В п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами

В силу положений ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п.3).

По смыслу вышеприведенных положений закона сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

Пунктом 1 ст. 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как указано в п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Обязательным условием применения указанной нормы закона является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают, как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Таким образом, обман влечет создание у стороны ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки и ее предмете.

По правилу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 2 ст. 61 ГПК предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что 15.09.2022 года между ФИО1 (продавцом) и фио (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, удостоверенный фио, временно исполняющий обязанности нотариуса адрес фио и зарегистрированный в реестре № 77/834-н/77-2022-6-483.

В соответствии с п. 4 договора цена квартиры согласована сторонами в сумма

Факт получения ФИО1 денежных средств от фио в сумме сумма подтверждается платежным поручением № 511202 от 18.09.2022 и истцом не оспаривался.

Также 20.06.2023 ФИО2 внесены денежные средства на публичный депозитный счет нотариуса адрес фио в сумме сумма в целях их передачи ФИО1, паспортные данные, проживающей по адресу: адрес, в счет уплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: адрес, удостоверенному фио, врио нотариуса нотариусом адрес фио, 15.09.2022, реестр № 77/834-н/77-2022-6-483, что следует из уведомления нотариуса фио о принятии в депозит безналичных денежных сумм от 20.06.2023.

Право собственности ФИО2 на квартиру на основании указанного договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 16.09.2022 - № 77:00:0000000:7620-77/072/2022-2.

Также из материалов дела следует, что 29.09.2022 следователем СО отдела МВД России по адрес в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело N ** по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, совершенного при следующих обстоятельствах.

В ходе предварительного расследования установлено, что в период времени с 29 августа 2022 года по 22 сентября 2022 года, более точное время следствием не установлено, неустановленное следствием лицо, находясь в неустановленном месте, имея преступный умысел, направленный на хищение чужого имущества обманным путем в особо крупном размере, осуществило ряд телефонных звонков с абонентских номеров ** на абонентский номер**, принадлежащий ФИО1, в ходе общения представляясь должностными лицами органов государственной власти, а также иных организаций, систематически сообщало фио ЕА. информацию, не соответствующую действительности, тем самым ввело последнюю в заблуждение, после чего, в продолжение преступного умысла, находясь в неустановленном месте, из корыстных побуждений, осознавая общественную опасность своих действий, предвидя возможность наступления общественно опасных последствий в виде материального ущерба в особо крупном размере и желая их наступления, в период времени с 29 августа 2022 года по 22 сентября 2022 года, более точное время следствием не установлено, путем обмана завладело принадлежащим фиоА имуществом, а именно: квартирой № 81, расположенной по адресу: адрес, стоимостью сумма, а также денежными средствами в общей сумме сумма, тем самым, причинив своими преступными действиями ФИО1 материальный ущерб в особо крупном размере на общую сумму сумма и повлекши лишение права ФИО1 на вышеуказанную квартиру.

Постановлением от 29.09.2022 года ФИО1 признана по данному делу потерпевшей.

Постановлением Черемушкинского районного суда адрес от 13.10.2022 в связи с расследованием уголовного дела наложен арест на имущество - квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Постановлением Черемушкинского районного суда адрес от 28.11.2023 года, оставленным без изменения апелляционным постановлением Московского городского суда от 13.03.2024 года, продлен срок наложенного ареста на имущество.

Постановлением Черемушкинского районного суда адрес от 28.04.2024 года вновь продлен срок ареста.

В обоснование иска ФИО1 указала, что волеизъявление истца на заключение сделки продажи квартиры было сформировано под воздействием неустановленных лиц, представившихся сотрудниками органов внутренних дел и Банка России, которые злоупотребили ее доверием и убедили в необходимости заключить указанный договор для оказания помощи в проводимых ими мероприятий, после чего квартира будет возвращена в ее собственность, воля истца на реальную продажу квартиры отсутствовала, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской, а также копиями материалов из уголовного дела.

Решением Черемушкинского районного суда адрес от 08.06.2023 в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 об обязании принять денежные средства, признании добросовестным приобретателем, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, отказано.

При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд исходил из того, что спорное жилое помещение выбыло из собственности ФИО1 помимо ее воли в результате противоправных действий, по факту совершения мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения возбуждено уголовное дело, по которому ФИО1 признана потерпевшей

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.08.2024 решение Черемушкинского районного суда адрес от 08.06.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

При этом определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.08.2024 установлено, что спорная квартира приобретена ФИО2 по цене ниже рыночной

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2024 решение Черемушкинского районного суда адрес от 08.06.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.08.2024 оставлены без изменения.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства, установленные вышеуказанными судебными актами по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда

Оценив представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что спорная квартира выбыла из владения истца помимо ее воли в результате совершенных в отношении нее мошеннических действий со стороны третьих лиц, истец, выступая продавцом по оспариваемой сделке, не предполагала реальный характер отношений, так как находилась под влиянием третьих лиц и выполняла их поручения, а покупатель, действуя при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при заключении договора, должен был заметить порок воли продавца и усомниться в том, что истец желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 15.09.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в отношении квартиры по адресу: адрес, недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным п.п. 5 ч.2 ст.178, п.2 ст. 179 ГК РФ. Также суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, а именно: прекращении права собственности фио на указанную квартиру и возврате данной квартиры в собственность ФИО1; взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченных по договору денежных средств, в размере сумма, и возврате ФИО2 денежных средств в размере сумма, внесенных в пользу ФИО1 в депозит нотариуса адрес фио в счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору купли – продажи квартиры от 15.09.2022

Ссылки ответчика на положения п. 3 ст. 178 ГК РФ, судом отклоняются, поскольку судом на основе собранных по делу доказательств установлено, что волеизъявление истца на заключение сделки продажи квартиры было сформировано под воздействием неустановленных лиц, представившихся сотрудниками органов внутренних дел и Банка России, которые злоупотребили ее доверием и убедили в необходимости заключить указанный договор для оказания помощи в проводимых ими мероприятий, после чего квартира будет возвращена в ее собственность. При указанных обстоятельствах воля истца на реальную продажу квартиры отсутствовала, заблуждение ФИО1 было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку продажи квартиры, если бы знала о действительном положении дел: о совершении в отношении нее неустановленными лицами мошеннических действий - хищения ее имущества путем обмана. Истец, заключая договор продажи своей квартиры, заблуждалась, как в отношении обстоятельств, из наличия которых она с очевидностью для ФИО2 исходила, совершая сделку, так и в отношении последствий своих действий. При этом суд отмечает, что ответчик, осуществляющая профессиональную деятельность в области купли-продажи недвижимости, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась при заключении договора, учитывая возраст продавца, стоимость спорной квартиры по цене ниже рыночной, должен был заметить порок воли истца и усомниться в том, что истец действительно желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями.

Ссылки стороны истца о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции, судом отклоняются, поскольку денежные средства по договору купли-продажи квартиры ответчиком уплачены в полном объеме, при этом сумма в размере сумма переданы истцу, а остальная сумма в размере сумма в счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору купли – продажи квартиры от 15.09.2022 внесены ответчиком в пользу ФИО1 в депозит нотариуса адрес фио Доказательств противоправного поведения ответчика истцом не представлено, как не представлено доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане, на который ссылается истец в исковом заявлении. При указанных обстоятельствах, оснований для последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции не имеется, в противном случае будет нарушен баланс прав и интересов сторон. Также следует отметить, что спорная квартира не является для истца единственным жильем, более того, истец в спорной квартире не проживала. Доводы стороны истца, о том, что денежные средства после их получения были переданы мошенникам, судом отклоняются, поскольку истец не лишена возможности, в случае установления виновных лиц, обратиться к ним с требованием о возврате указанных денежных средств.

Ссылки истца на положения ст. 169 ГК РФ судом отклоняются, поскольку ответчик в отношении истца не совершал противоправных действий, при которых закон связывает признание сделки недействительной по указанному основанию.

Оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры по иным основаниям, на которые ссылается истец, суд не находит, поскольку суду не представлено и в ходе рассмотрения дела судом не получено достоверных и объективных доказательств для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по таким основаниям.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате заключения комиссии специалистов в области судебно-психиатрической экспертизы и судебной психологии в размере сумма, суд не усматривает, поскольку договор купли -продажи квартиры по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 177 ГК РФ, истцом не оспаривался, в связи с чем необходимость в проведении такой экспертизы отсутствовала.

Также суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на проведение оценки в размере сумма, поскольку то обстоятельство, что спорная квартиры приобретена ответчиком по заниженной цене установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.08.2024, указанное обстоятельство не подлежало доказыванию вновь и оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Рассматривая заявленное ответчиком ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истец ФИО1 является стороной по договору купли-продажи квартиры от 15.09.2022, переход права собственности на квартиру зарегистрирован 16.09.2022, настоящий иск направлен в суд 14.09.2023, то есть истцом не пропущен срок исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 15.09.2022, заключенный между ФИО1 *и Абалаевым*, в отношении квартиры по адресу: адрес, 14-2-81

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО2 *на квартиру по адресу: адрес, 14-2-81 и возвратить указанную квартиру в собственность ФИО1

Взыскать с ФИО1 *в пользу ФИО2 *денежные средства в размере сумма

Произвести возврат ФИО2 *денежных средств в размере сумма, внесенных в пользу ФИО1 в депозит нотариуса адрес фио в счет исполнения обязательств по вышеуказанному договору купли – продажи квартиры от 15.09.2022 (реквизиты публичного депозитного счета нотариуса фио: ***

В остальной части иска отказать

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности **и регистрации права собственности ***на квартиру по адресу: адрес, 14-2-81

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд адрес.

Судья Н.И. Ивакина

Мотивированное решение изготовлено 30.05.2025