77RS0001-02-2021-018045-82
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 июля 2022 года г. Москва
Бабушкинский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Неменка Н.М., при секретаре Меркулове В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2561/2022 по иску ФИО1 к ООО «Московская залоговая компания» и Управлению Росреестра по г Москве о признании права собственности, погашении записи об ипотеке,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила признать за ней право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, а также обязать Управление Росреестра по г. Москве погасить запись об ипотеке, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости 24.04.2017 №77:09:0002003:2184-77/011/2017-1 в отношении имущества – квартиры, расположенной по адресу: ***.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 28.08.2020г. состоялись торги, организованные ТУ Росимущества в городе Москве в лице поверенной организации ООО «Автомарш», по реализации квартиры, расположенной по адресу: ***. Согласно протокола №2 о результатах торгов от 28.08.2020г., победителем признана ФИО1, с ней заключен договор купли-продажи указанной квартиры №Баб-17 от 07.09.2020г. Обязательства покупателем по оплате денежных средств по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями. Денежные средства, полученные организатором в результате торгов по договору купли-продажи квартиры, переведены в Бабушкинский ОСП УФССП России по Москве для перечисления взыскателю в соответствии с исполнительным листом для исполнения решения Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 02.04.2019 г. Согласно выписки из ЕГРН, вышеуказанная квартира является заложенным имуществом, в связи с чем на данной квартире имеется обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Московская залоговая компания», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 24.04.2017 №77:09:0002003:2184-77/011/2017-1. Истец обратилась к залогодержателю ООО «Московская залоговая компания» с просьбой подать совместное заявление для государственной регистрации, а также предоставить для этого необходимые документы, включая закладную и решение суда об обращении взыскания на квартиру. Данное обращение осталось без ответа. 27.11.2020г. истцом был подан пакет документов для осуществления государственной регистрации права, погашении регистрационной записи об ипотеке на указанную выше квартиру. 08.12.2020г. государственным регистратором было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине того, что в материалы дела не представлен оригинал закладной. В связи с тем, что невозможно добиться от залогодержателя ООО «Московская залоговая компания» присутствия для подачи заявления о государственной регистрации права, погашении регистрационной записи об ипотеке на вышеуказанную квартиру, а также предоставления необходимого решения суда, так как покупатель самостоятельно не может получить данное решение, не являясь стороной по делу, покупатель так же не может влиять на ход исполнительного производства, в рамках которого так же вынесен запрет на регистрационные действия, в связи с чем нарушаются права и законные интересы покупателя, истец вынуждена обратиться в суд.
Истец ФИО1 в суд явилась, заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО «Московская залоговая компания» в суд явился, против удовлетворения иска возражал, просил в иске отказать.
Представитель третьего лица Дмитровского ОСП ГУФССП России по г.Москве по доверенности ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражений не высказал, пояснил, что все обременения отменены.
Представитель Управления Росреестра по г. Москве, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, обоснований причин своей неявки в суд не предсатавил.
Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым рассмотреть дело при имеющейся явке, так как полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.
Выслушав участников судебного заседания, исследовав доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.ст.8, 12 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии п.2 ст.8.1. Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п.8 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ, отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
В порядке п.1 ст.11 Гражданского кодекса РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.
В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ, признание права является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.
В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Переход права собственности по такой сделке подлежит удостоверению в установленном законом порядке. Такое требование установлено законом (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).
Стороны обязаны выполнить требование, установленное законом, тем более что положения о необходимости государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю, в договоре содержатся, а воля сторон усматривается вполне очевидно и направлена на отчуждение (продавцом) и принятие в собственность за плату (покупателем) недвижимого имущества.
В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
В соответствии с п.1 ст.349 Гражданского кодекса РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.
В соответствии со ст.448 Гражданского кодекса РФ, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги , а также сведения о начальной цене.
Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса – не позднее, чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.
Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.
Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:
1) по основаниям, установленным законом;
2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);
3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Порядок реализации имущества должника регламентирован ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно указанной норме права, реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Из следует из материалов дела, что 28.08.2020г. состоялись торги, организованные ТУ Росимущества в городе Москве в лице поверенной организации ООО «Автомарш», по реализации квартиры, расположенной по адресу: ***.
Согласно протокола №2 о результатах торгов от 28.08.2020г., победителем признана ФИО1, с ней заключен договор купли-продажи указанной квартиры №Баб-17 от 07.09.2020г.
Обязательства покупателем по оплате денежных средств по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.
Денежные средства, полученные организатором в результате торгов по договору купли-продажи квартиры, переведены в Бабушкинский ОСП УФССП России по Москве для перечисления взыскателю в соответствии с исполнительным листом для исполнения решения Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 02.04.2019 г.
Согласно выписки из ЕГРН, вышеуказанная квартира является заложенным имуществом, в связи с чем на данной квартире имеется обременение в виде ипотеки в пользу ООО «Московская залоговая компания», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись от 24.04.2017 №77:09:0002003:2184-77/011/2017-1.
Истец обратилась к залогодержателю ООО «Московская залоговая компания» с просьбой подать совместное заявление для государственной регистрации, а также предоставить для этого необходимые документы, включая закладную и решение суда об обращении взыскания на квартиру. Данное обращение осталось без ответа. 27.11.2020г. истцом был подан пакет документов для осуществления государственной регистрации права, погашении регистрационной записи об ипотеке на указанную выше квартиру. 08.12.2020г. государственным регистратором было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине того, что в материалы дела не представлен оригинал закладной.
Право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст.223 Гражданского кодекса РФ возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд на основании п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Согласно разъяснений, изложенных в п.п.59-61Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
При таком положении дела иск ФИО1 о признании права собственности на квартиру по адресу: ***, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
На основании подп.5 п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, в связи с чем, требования истца об обязании Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве погасить запись об ипотеке, удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ООО «Московская залоговая компания» и Управлению Росреестра по г Москве о признании права собственности, погашении записи об ипотеке, удовлетворить частично.
Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: ***, а также основанием для прекращения обременения в виде ипотеки, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 24.04.2017 №77:09:0002003:2184-77/011/2017-1 в отношении имущества – квартиры, расположенной по адресу: ***.
В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.
Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бабушкинский районный суд г.Москвы.
Судья Н.П. Неменок