Копия
2-2170/2025
56RS0018-01-2024-017387-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Оренбург 21 июля 2025 года
Ленинский районный суд г. Оренбурга
в составе председательствующего судьи Астафьевой А.С.,
при секретаре Белой И.С.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации города Оренбурга, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском, указав, что по договору субаренды земельного участка от 01.01.2011 г., заключенному с ПК «...», истцу на условиях субаренды был передан земельный участок N, расположенный по адресу: ..., в кадастровом квартале ..., площадью 365377,81 кв.м, расположенный ... для строительства жилого дома.
ПК «...» владел земельным участком на праве аренды по договору № ... от 31.05.2004 г., заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга. Согласно кадастровой выписке земельному участку присвоен кадастровый N.
Истец на указанном земельном участке за счет собственных средств приступил к возведению жилого дома. 04.04.2012 г. внесена запись в технический паспорт об объекте капитального строительства, год постройки 2012, 5 % завершенности, утвержден генеральный план участка и план фундамента незавершенного строительства жилого дома. 02.04.2015 г. утвержден градостроительный план участка. 23.06.2015 г. объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый N.
03.11.2022 г. ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, в удовлетворении заявления отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство объекта недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером ... снят с кадастрового учета 22.04.2022 г.
14.06.2011 г. ПК «...» прекратил деятельность ввиду ликвидации. Срок действия договора аренды продлен путем подписания дополнительного соглашения от 12.04.2010 г. до 26.03.2011 г.
Истец полагает, что истечение срока действия договора аренды земельного участка с ПК «...» не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Согласно заключению эксперта ... незавершенный объект строительства соответствует строительно-техническим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья, имуществу граждан.
Истец просит суд признать за ним право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом, общей площадью. 83,2 кв.м, расположенный по адресу: ...
Истец ФИО2, представители ответчиков администрации г. Оренбурга, Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.
Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковое заявление поддержала, просила удовлетворить.
Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
По положениям п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п.2 ст. 209 ГК РФ).
В силу положений ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 12 ГК РФ, защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п.2). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3).
В силу п.п. 5 п. 3 ст. 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.
Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Судом установлено, что ПК «...» владел земельным участком на праве аренды по договору № ... от 31.05.2004 г., заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга. Согласно кадастровой выписке земельному участку присвоен кадастровый N.
На основании Дополнительного соглашения от 12.04.2010 г. к договору аренды земельного участка № ... от 31.05.2024 г. срок действия договора аренды продлен до 26.03.2011 г.
01.01.2011 г. между ПК ...» (арендодатель) и ФИО2 (субарендатор - член ПК «...») заключен договор субаренды земельного участка, согласно п. 1.1 которого арендатор сдал, а субарендатор принял в субаренду земельный участок N, площадью 1 327, расположенный по адресу: ..., для строительства жилого дома.
Из иска следует, что истец на указанном земельном участке за счет собственных средств приступил к возведению жилого дома.
Согласно справке ФГУП «...» N от 23.04.2012 г. в отношении объекта незавершенного строительством – жилой дом, расположенный по адресу: ... произведен технический учет и техническая инвентаризация, 04.12.2012 г. внесена запись в технический паспорт об объекте капитального строительства, год постройки 2012, 5 % завершенности, утвержден генеральный план участка и план фундамента незавершенного строительства жилого дома.
02.04.2015 г. распоряжением ДГиЗО администрации г. Оренбурга утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: .... Из градостроительного плана следует, что вид разрешенного использования: строительство жилого квартала, основные виды разрешенного использования: группа 2 – земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе для индивидуальной жилой застройки, состав вида разрешенного использования: 1-2 квартирные жилые дома не выше 3 этажей.
23.06.2015 г. объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый N, что подтверждается кадастровым паспортом.
03.11.2022 г. ФИО2 обратился с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства.
Согласно уведомлению об отказе государственной регистрации прав Управления Росреестра по Оренбургской области от 16.02.2023 г. в удовлетворении заявления истца отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство объекта недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером ... снят с кадастрового учета 22.04.2022 г.
14.06.2011 г. ПК «...» прекратил деятельность ввиду ликвидации.
В обоснование исковых требований истец указывает, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных пользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, отсутствуют нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта ... N от 16.12.2024 г., согласно которому на основании результатов проведенного обследования выявлено, что значительных нарушений строительных, противопожарных норм и технических регламентов, а также нарушений в области строительства, оказывающих влияние на пространственную жесткость и устойчивость здания, не выявлено.
Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций свидетельствующих о снижении способности не выявлено. Угроза обрушения, потери устойчивости отсутствует. Существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявленных для объекта защиты, не выявлено.
Объект пригоден для дальнейшего строительства, соответствует требованиям технических регламентов о безопасности зданий и сооружений, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, как пользующимся им, так и иных лиц.
Объект исследования соответствует строительно-техническим, противопожарным нормам и правилами, не создает угрозу жизни и здоровья и имуществу граждан, в том числе владельцам близлежащих земельных участков.
Учитывая наличие сомнений в том, является ли объект незавершенного строительства – незавершенный строительством жилой дом, готовностью 5%, недвижимой вещью, имеющей неразрывную связь с землей, определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 01.04.2025 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «... с постановкой вопроса:
1) определить, является ли объект незавершенного строительства – незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 83,2 кв.м, расположенный по адресу: ..., недвижимой вещью, имеющей неразрывную связь с землей?
Согласно экспертному заключению ООО «... от 28.04.2025 г. № ... по результатам исследования объекта установлено, что объект невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению, объект представляет собой бетонный сборный фундамент ленточного типа, а следовательно, имеет прочную и неразрывную связь с землей, объект является капитальным строительством, на момент исследования объекта выполнены работы по устройству фундамента объекта, свидетельствующие о завершении цикла возведения конструкций фундамента.
Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «.... от 28.04.2025 г. № ..., принимая его как доказательство, суд исходит из того, что заключение отвечает требованиям статей 84-86 ГПК РФ, содержит подробный анализ документации, ссылки на нормативные документы и специальную литературу. При этом суд учитывает квалификацию эксперта, наличие сертификатов на осуществление данного вида деятельности, а также то обстоятельство, что при даче заключения эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.
Таким образом, судом установлено, что жилой дом, общей площадью 83,0 кв.м., расположенный по адресу: ..., построенный истцом, является недвижимой вещью, имеющей неразрывную связь с землей, перемещение которой без нанесения несоразмерного ущерба невозможно, а также соответствуют требованиям строительных, противопожарных, экологических и санитарных норм и правил.
Ответчики не возражали против узаконения истцом данного объекта, возражения в материалы дела не представили.
С учетом изложенного, требования истца о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости – незаверенный строительством жилой дом, общей площадью 83,0 кв.м., расположенный по адресу: ..., суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 – удовлетворить.
Признать за ФИО2 (паспорт ... право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости – незаверенный строительством жилой дом, общей площадью 83,2 кв.м., расположенный по адресу: ...
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись А.С. Астафьева
В окончательной форме решение принято 22 августа 2025 года.
Судья подпись А.С. Астафьева
Копия верна.
Судья:
Секретарь: