Дело № 2-232/2023

УИД 42RS0038-01-2023-000200-39

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Беловский районный суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Орловой Л.Н.,

при секретаре Мифтаховой Е.В.

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в гор. Белово

05 июня 2023 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи дома с земельным участком недействительным, применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи дома с земельным участком недействительным, применении последствий недействительной сделки.

Свои требования мотивирует тем, что 25.12.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи частного жилого дома, общей площадью 34.1кв.м. и земельного участка, общей площадью 2170 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3 договора стоимость частного жилого дома составляет <данные изъяты> тысяч рублей, стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> тысяч рублей, а всего <данные изъяты> тысяч рублей.

Ответчик от оплаты по договору уклоняется, в данном доме не проживает, жилым домом и земельным участком не пользуется, на неоднократные звонки и просьбы оплатить стоимость дома и земельного участка, ответчик путем обмана и введения истца в заблуждение, давала ложные обещания, что оплатит, в связи с чем, истец был вынужден обратиться с заявлением в полицию и прокуратуру, по факту мошенничества. После чего ответчик предложил «забрать свой дом обратно», оплачивать не намеревается. В настоящий момент за ответчиком зарегистрировано право собственности на дом и земельный участок, о чем имеются сведения в ЕГРН.

В связи с изложенным, истец вынужден обратиться за защитой своих прав в суд.

Поскольку денежные средства за жилой дом и земельный участок покупатель не оплатил, договор купли -продажи частного жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, является недействительной сделкой ввиду безденежья. Реально договор сторонами исполнен не был.

Руководствуясь ст.ст. 421, 218, 551, 166, 168 ГК РФ просит суд:

признать договор купли-продажи от 25.12.2020 частного жилого дома, общей площадью 34.1. кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, и земельного участка, общей площадью 2170 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (продавец) и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.р.(покупатель), недействительным ввиду безденежья, применить последствия недействительной сделки, восстановить право собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО1.

Определением суда от 12.05.2023 в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, к участию в деле привлечено в качестве третьего лица КПКГ «Содействие» (л.д. 1).

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просит их удовлетворить. Пояснила, что <данные изъяты>

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 06.10.2022, в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, пояснила что ФИО1 денежные средства за продажу дома не получила.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, пояснила суду, что <данные изъяты>

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (Беловский отдел), КПКГ «Содействие» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (Беловский отдел) направило в адрес суда письменные объяснения, в которых содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие их представителя (л.д. 75-77).

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Если же покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец на основании ч. 4 ст. 486 вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от 25.12.2020 ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р., именуемая в дальнейшем «продавец» продала, а ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р., именуемая в дальнейшем «покупатель» купила в собственность частный жилой дом, общей площадью 34.1 кв.м., и земельный участок, общей площадью 2170 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> (л.д. 39).

Согласно п. 3 договора указанное имущество продается за <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами происходит следующим образом: <данные изъяты> <данные изъяты> рублей за частный дом оплачивается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых в соответствии с договором целевого займа №, заключенным в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и КПКГ «Содействие» на приобретение имущества: частного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 182 дня, считая с даты его фактического предоставления под 15% в год от суммы получаемого займа за весь срок использования займа. <данные изъяты> рублей за земельный участок оплачивает покупатель продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора купли-продажи.

Расчет в сумме <данные изъяты> рублей между продавцом и покупателем будет произведен после регистрации настоящего договора.

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» имущество будет находиться в залоге в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя, т.к. приобретено с использованием заемных средств. Залогодержателем является КПКГ «Содействие». Стороны оценили предмет ипотеки в 580000,00 (пятьсот восемьдесят тысяч) <данные изъяты>

Согласно п. 4 договора продавец передал, а покупатель принял в собственность указанное недвижимое имущество до подписания настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно будет иметь силу и акта приема-передачи в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Указанный договор подписан сторонами. Произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона жилого дома и земельного участка 30.12.2020 (л.д. 39 об сторона).

Согласно выпискам из ЕГРН с 30.12.2020 право собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, как и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КПКГ «Содействие» на срок с 30.12.2020 182 дня с даты фактического предоставления займа (л.д. 40-46).

В дело представлена копия договора целевого займа, обеспеченного ипотекой № от 22.12.2020, заключенного между КПКГ «Содействие», именуемого «займодавец», и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р., именуемой «заемщик», по условиям которого займодавец обязуется передать, а заемщик возвратить целевой заем на условиях, указанных в Индивидуальных условиях договора займа (л.д. 94-99).

Согласно п. 1 Индивидуальных условий договора сумма займа равна <данные изъяты> рублей, срок возврата займа – по истечении 182 дня с даты фактического предоставления займа (п. 2). Процентная ставка 15,000 % годовых (п. 3). Погашение займа и уплата процентов осуществляется в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 7). Цели использования займа – приобретение объекта недвижимости - частного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (п. 12).

Пунктом 11 Индивидуальных условий договора предусмотрено обеспечение исполнения обязательств по договору в виде залога частного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Договор подписан сторонами.

На судебный запрос в дело представлен ответ КПКГ «Содействие» от 31.05.2023, согласно которому обязательства заемщика исполнены не в полном объеме, имеется задолженность по сумме основного долга в размере 9910,96 руб. и процентам 3172,86 руб., пени 3703,71 руб. (л.д. 93).

Согласно представленным в дело материалам, обращения истца в прокуратуру были направлены в СО МО МВД России «Беловский» (л.д. 35-37). По результатам проведенных проверок в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ отказано, в виду отсутствия в деянии состава преступления (л.д. 54-55, 57, 59-60). Из постановлений об отказе в возбуждении дела усматривается, что ФИО3 не передала денежные средства за приобретенный у ФИО1 по договору купли-продажи жилой дом и земельный участок, в связи с тем, что не получила денежных средств на которые рассчитывала. Поскольку «ДОМ.РФ» финансируемый государством не сотрудничает с кооперативами, о чем ей стало известно после подписания договора купли-продажи. ФИО3 не заселялась в спорный жилой дом, поскольку не считала его своим, так как не передала за него денежные средства.

Таким образом, доказательства факта исполнения сторонами сделки в виде передачи денежных средств от покупателя продавцу и, соответственно, принятия продавцом исполнения по сделке в виде получения денежных средств за проданные объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, отсутствуют в деле. Кроме того, стороной покупателя фактически не было принято, а продавцом не было передано указанное недвижимое имущество, поскольку истец до настоящего времени несет бремя содержания указанного имущество, оплачивая услуги ЖКХ, и присматривая за домом.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из ч. 1 ст. 1104 ГК РФ следует, что имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что ответчик - сторона по договору купли-продажи жилого дома, не исполнил существенное условие договора купли-продажи, а именно не передал продавцу денежные средства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, так как со стороны ответчика имеет место существенное нарушение условий договора купли-продажи жилого дома от 25.12.2022 - до настоящего времени не произведена оплата стоимости жилого дома и земельного участка, что повлекло для истца такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - получении денежных средств.

Суд считает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи, возвратив стороны в первоначальное положение.

Приняв во внимание конкретные обстоятельства дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность, а также достаточность и взаимосвязь, в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 56, 67, 71 ГПК РФ, приняв во внимание вышеприведенные правовые нормы и их системное толкование, дав надлежащую юридическую оценку правоотношениям по настоящему гражданскому делу, суд, установив фактические обстоятельства дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, по тем основаниям, что истец ФИО1, в обоснование своих исковых требований ошибочно ссылается на правовые нормы, регулирующие отношения в связи с недействительность сделки, и считает необходимым применить закон, подлежащий применению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи дома с земельным участком недействительным, применении последствий недействительной сделки, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи частного жилого дома, общей площадью 34,1 кв.м., и земельного участка, общей площадью 2170 кв.м., расположенных по <адрес> заключенный 25.12.2020 между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу 30.12.2022.

Отменить государственную регистрацию перехода права собственности ФИО3 в жилом доме и земельном участке, находящихся по <адрес> <адрес><адрес> согласно договору купли-продажи частного жилого дома и земельного участка от 25.12.2022, заключенного между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р., и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу 30.12.2022.

Возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> <адрес><адрес> сняв обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, наложенной 30.12.2022 за №

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Л.Н. Орлова

Мотивированное решение составлено 13.06.2023.

1