Решение по делу № 3А-39/2023 от 26.05.2023

Дело № 3а-39/2023

УИД 26 ОS0000-04-2022-000371-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 26 мая 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием административного истца Д.В.В. и его представителя Г.А.В.,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» В.В.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Д.В.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Д.В.В., действуя через представителя по доверенности Г.А.В., обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …., равной рыночной стоимости 623 330 рублей.

В обоснование иска указано, что Д.В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером …, площадью 83 000+/-2 521 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес: ….

Кадастровая стоимость спорного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2020 года составила 4 789 100 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом частнопрактикующего оценщика Б.А.И. № 9/2022 от 28 апреля 2022 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 623 330 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка.

В судебное заседание представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В представленных в материалы дела письменных возражениях ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю Д.О.И. просила рассмотреть административный иск в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании Д.В.В., его представитель Г.А.В. поддержали административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года уточнили административные исковые требования.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, не согласен с заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» В.В.Ю. просила отказать в удовлетворении иска, не согласна с заключением судебной оценочной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ш.Д.А. подробно дал ответы на все поступившие вопросы, которые изложены в приобщенном судом письменном пояснении к экспертному заключению. По окончании допроса эксперта, дополнительных вопросов по заключению эксперта не возникло.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитывается из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Д.В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером …., площадью 83 000+/-2 521 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес: …..

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 07 декабря 2022 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аргумент» Т.А.С. № 87-Э/12/2022 от 12 января 2023 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 3 049 000 рублей.

Определением краевого суда от 06 февраля 2023 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов».

Согласно заключению эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 762 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование проведено методом сопоставления данных, содержащихся в предоставленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов.

Визуальный осмотр участка экспертом не проводился, повторная экспертиза, фотоматериалы имеются в материалах дела.

При идентификации объекта экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного участка. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участков в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. №ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке и первичной судебной экспертизе данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика и заключения эксперта ООО «Аргумент».

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 115/2023 от 19 апреля 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 21 ноября 2022 года.

В краевой суд одновременно с экспертными заключениями поступили заявления экспертных организаций о взыскании судебных расходов по оплате проведенных по данному административному делу судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей и повторной экспертизы в размере 50 000 рублей, которые суд считает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 103, пунктов 1, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в частности, расходы на оплату государственной пошлины, суммы подлежащие выплате экспертам, иные признанные судом необходимыми расходы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с учётом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО1 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешён по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечёт восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учёт того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости земельного участка, значительно ниже величины кадастровой стоимости, определенной в ходе массовой государственной оценки, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному участку.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявлений экспертных организаций ООО «Аргумент» и АНО «МАСЭ» о взыскании расходов по проведению судебных оценочных экспертиз, которые подлежат взысканию с Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Д.В.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 83 000+/-2 521 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес: ….., в размере равном его рыночной стоимости 762 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …...

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 21 ноября 2022 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» судебные расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере 50 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

автономная некоммерческая организация «Межрегиональное агентство судебных экспертов», АНО «МАСЭ»

юридический адрес: 355000 <...>

потовый адрес: 355000 <...>

телефон 8 988 758 85 94

e-mail anomase@mail.ru

ИНН/КПП <***>/263501001

ОГРН <***>

Банк: филиал «Центральный» банка ВТБ (ПАО) в г. Москве

БИК 044525411

Кор/счет 30101810145250000411

Рас/счет 40703810710590000038

Генеральный директор ФИО2

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере 50 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент», ООО «Аргумент»

355008 <...>

Телефон <***>

ОГРН <***>

ИНН <***>

КПП 263401001

БИК банка 040702615

Кор./счет 30101810907020000615

Рас./счет 40702810060100025501

Ставропольское отделение № 5230 ПАО Сбербанк г. Ставрополь (ДО № 0155), 355003 <...>.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.05.2023 года.

Председательствующий судья М.М. Товчигречко