Дело № 2-6650/2022

64RS0045-01-2022-002125-20

Решение

Именем Российской Федерации

19 декабря 2022 года город Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Суранова А.А.,

при секретаре судебного заседания Васячкиной А.П.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО1 обратился в суд к ФИО3 с исковым заявлением о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Требования мотивированы тем, что 19 сентября 2016 года между Е.А.Н. и ФИО1 был заключен предварительный договор, по условиям которого продавец обязался продать и передать принадлежащие ему на праве общей долевой собственности 3/8 доли квартиры общей площадью 30,2 кв.м, расположенной по <адрес>. Предварительным договором стороны определили продажную стоимость доли квартиры в размере 300000 руб. По соглашению сторон в день подписания предварительного договора продавец получил от покупателя задаток в размере 270000 руб., о чем было составлено соглашение о задатке и расписка в получении денежных средств. Оставшаяся сумма в размере 30000 руб. подлежала передачи в день заключения и подписания основного договора купли-продажи квартиры. В подтверждение серьезности своих намерений и волеизъявления в последующем совершить сделку по переходу права собственности в отношении объекта недвижимости продавцом покупателю были переданы подлинники правоустанавливающих документов на доли в квартире. Предварительным договором стороны взяли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок до 20 декабря 2016 года. В последующем сторонами были подписаны соглашения от 19 декабря 2016 года и от 12 мая 2017 года о внесении изменений в предварительный договор от 19 сентября 2016 года по вопросу переноса сроков заключения основного договора купли-продажи долей в квартире – до 06 апреля 2019 года. 15 марта 2018 года покупателем продавцу была оставшаяся часть денежных средств в размере 30000 руб. в счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 19 сентября 2016 года. После получения полной оплаты стоимости продаваемого имущества Е.А.Н. стал избегать встреч с покупателем, стал уклоняться от заключения основного договора купли-продажи квартиры. В январе 2022 года ФИО1 стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ года Е.А.Н. умер, с заявлением о вступление в наследство после его смерти к нотариусу обратилась племянница наследодателя ФИО3 Приняв наследство после смерти Е.А.Н., ответчик получила его права и обязанности производным способом в неизмененном виде, ввиду чего юридически значимые действия Е.А.Н. по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли0-продажи долей в квартире является обязательными для ФИО3

На основании изложенного, истец просит суд обязать ФИО3 заключить основной договор купли-продажи недвижимости в отношении 3/8 доли в квартире общей площадью 30,2 кв.м, расположенной по <адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 полагали исковые требования не подлежащими удовлетворению, в том числе по основаниям, изложенных в письменных возражениях на исковое заявление.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО5, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания дела не направил, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Кировского районного суда городаСаратова (http://kirovsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, участвующего в деле, с учетом наличия сведений о его надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что решением Кировского районного суда города Саратова от 09 июля 2014 года удовлетворены частично исковые требования ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына ФИО5 к Е.А.Н. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, постановлено устранить ФИО3 и ее несовершеннолетнему сыну ФИО5 препятствия в пользовании квартирой <адрес>, путем вселения и передачи комплекта ключей от входной двери.

Решением Кировского районного суда города Саратова от 19 февраля 2015 года определен порядок участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг за квартиру, общей площадью 30,2 кв.м по <адрес>, при котором ФИО3 установлен размер участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, признав его равным 3/4 доли, Е.А.Н. установлен в размере 1/4 доли оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.

Данным решение суда установлено, что квартира принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО5, Е.А.Н., Е.Н.И. по 1/4 доли в праве общей долевой собственности каждому, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 июля 2013 года.

ДД.ММ.ГГГГ года Е.Н.И. умерла.

Из наследственного дела № после умершей Е.Н.И. следует, что 29 октября 2015 года внучке наследодателя ФИО3 и сыну наследодателя Е.А.Н. выданы свидетельства о праве на наследство по закону на наследство в виде 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>.

11 ноября 2015 года право общей долевой собственности ФИО3 на 3/8 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

19 сентября 2016 года между Е.А.Н. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор, по условиям которого продавец обязался продать и передать принадлежащие ему на праве общей долевой собственности 3/8 доли квартиры общей площадью 30,2 кв.м, расположенной по <адрес>, а покупатель обязался купить и принять вышеуказанную недвижимость (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной недвижимости в срок до 20 декабря 2016 года. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд, по вопросу о понуждении другой стороны к заключению данного договора.

Продажная стоимость указанной выше недвижимости определена сторонами в 300000 руб. По соглашения сторон, в день заключения и подписания настоящего договора, продавец получил с покупателя в качестве задатка за выше указанную недвижимость 270000 руб. Оставшаяся сумма в размере 30000 руб. будет передана покупателем продавцу в день заключения и подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества (пункты 4, 5 предварительного договора).

Передача денежных средств от ФИО1 Е.А.Н. в размере 270000 руб. в качестве задатка в счет будущей оплаты за покупку 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, подтверждена распиской в получении денежных средств от 19 сентября 2016 года, соглашением о задатке от 19 сентября 2016 года.

Соглашениями от 19 декабря 2016 года и от 12 мая 2017 года о внесении изменений в предварительный договор от 19 сентября 2016 года сторонами окончательно определен срок заключения основного договора купли-продажи указанной недвижимости – до 06 апреля 2019 года.

15 марта 2018 года по расписке в получении денежных средств Е.А.Н. получил от ФИО1 30000 руб. на проведение ремонта (в жилой комнате, кухне, ванной и туалетной комнатах, в коридоре) в принадлежащей ему недвижимости, находящейся по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ года Е.А.Н. умер.

11февраля 2022 года ФИО1 в адрес ФИО3 (<адрес>) направлено предложение на заключение основного договора купли-продажи доли в квартире, расположенной по <адрес>.

12 июля 2022 года племяннице наследодателя Е.А.Н, - ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на наследство в виде 3/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30,2 кв.м, расположенную по <адрес>.

29 июля 2022 года право общей долевой собственности ФИО3 на 6/8 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В пункте 27 данного постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

В силу статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (статья 701 ГК РФ), поручения (пункт 1 статьи 977 ГК РФ), комиссии (пункт 1 статьи 1002 ГК РФ), агентского договора (статья 1010 ГК РФ).

Согласно статье 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

С учетом изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Как следует из материалов дела, настоящий иск о понуждении ФИО3 заключить основной договор купли-продажи предъявлен в суд (25 февраля 2022 года посредством почты) не в течение срока, установленного пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, и инициирован ФИО1 в связи с не заключением Е.А.Н. в установленный предварительным договором срок, с учетом дополнительных соглашений, 06 апреля 2019 года основного договора на согласованных сторонами условиях.

Доказательств обращения ФИО1 с исковым заявлением к Е.А.Н. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры после 06 апреля 2019 года, не представлено.

Фактически ни одна из сторон предварительного договора после 06 апреля 2019 года не обращалась к другой стороне с предложением заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Учитывая направленность действий сторон на заключение основного договора купли-продажи квартиры и результат такого взаимодействия, оценив характер действий покупателя ФИО1, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок, суд не может признать поведение истца добросовестным.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Поскольку в установленный договором срок (до 06 апреля 2019 года) основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу положений статьи 429 (пункт 6) ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Кроме этого, согласно разъяснений, приведенных в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции на момент заключения предварительного договора от 19 сентября 2016 года), государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Согласно пункту 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 статьи 163 ГК РФ).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Учитывая указанные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и требования статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также положения пункта 3 статьи 163 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи на основании ничтожного предварительного договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Согласно наследственному делу № после умершего Е.А.Н., 19 января 2018 года Е.А.Н. завещал все имущество, какое на день смерти окажется ему принадлежащим, где бы оно ни находилось и в чем бы оно не заключалось, в том числе принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес> - ФИО1

С учетом изложенного ФИО1 не лишен возможности защитить свои права на спорное недвижимое имущество в порядке иных процедур, предусмотренных законом, в частности в соответствии с разделом V (Наследственное право) ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2022 года.

Судья А.А. Суранов