Решение по делу № 2-1-4/2025 от 27.02.2025 - о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок.

Производство № 2-1-4/2025

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года г. Калининск

Калининский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Астафьевой Е.В.,

при секретаре Архиповой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 В.С. обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что в собственности имел:

1. 1/470 долю земельного участка кадастровый №, площадью 542997 кв.м. по адресу: <адрес>, Таловское муниципальное образование, земли Михайловского административного округа, право зарегистрировано 01.02.2016;

2. 1/470 долю земельного участка кадастровый №, площадью 4598 667 кв.м. по адресу: <адрес>, Таловское муниципальное образование, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ;

3. земельный участок кадастровый №, площадью 130000+/-252 кв.м. по адресу: <адрес>, Таловское муниципальное образование, примерно в 2,733 км от <адрес> по направлению на юго-запад на поле площадью 13 га пашни, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

В сентябре 2023 года после получения выписок из ЕГРН ему стало известно о том, что земельный участок с КН 64:15:190208:19 принадлежит иному лицу – ответчику ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который заключен представителем продавца ФИО1 – ответчиком ФИО4, действовавшей на основании доверенности, выданной нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ номер в реестре 2-30.

С ответчиками он незнаком, у нотариуса ФИО1 никогда не был, доверенность на имя ФИО4 не выдавал, денежные средства за земельный участок не получал ни от ФИО4, ни от покупателя ФИО3. Цена в договоре указана в 130 000 рублей, которая не отражает реальной стоимости земельного участка. Полагает указанные обстоятельства существенными нарушениями сделки, в связи с чем просил расторгнуть договор купли-продажи.

В период рассмотрения дела истец ФИО1 В.С. умер, в спор вступил его правопреемник – дочь ФИО2

Согласно уточненным исковым требованиям просит расторгнуть договор купли-продажи, прекратить право собственности ФИО3 на спорный земельный участок, признать право собственности на участок за ФИО2

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте его рассмотрения.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель исковые требования поддержали, настаивали на том, что ФИО1 не получал денежных средств за участок, с ФИО3 был не знаком. Указывают на недействительность договора купли-продажи ввиду безденежности сделки, поскольку в материалах проверки его сообщения о преступлении имеется копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО5 от ФИО3 денежных средств за проданный участок в 13 га в размере 100 000 рублей, однако подлинник расписки в деле отсутствует, согласно объяснениям ФИО3 в ходе проверки сообщения о преступлении он передал ФИО5 именно 100 000 рублей, а в договоре указана цена сделки 130000 рублей, при этом никаких денежных средств он от ФИО3 не получал.

Представитель ответчика ФИО3 возражала против удовлетворения требований, указала, что ранее истец обращался с аналогичными требованиями в суд, в частности о признании договора купли-продажи недействительным по тем же основаниям. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований отказано, судом установлено, что подпись в доверенности на имя ФИО4 выполнена самим ФИО5. Оформление выдела доли, постановка на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, регистрация права собственности ФИО5 на данный земельный участок, подписание договора купли-продажи и регистрация перехода права на него осуществлялось ФИО4 на основании доверенности, выданной ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, в которой ФИО1 уполномочил ее на осуществление всех вышеуказанных действий. Договор содержит условие о цене отчуждаемого недвижимого имущества в размере 130000 рублей, а также о передаче денежных средств продавцу до подписания договора, что в данном случае выступает распиской о получении денежных средств продавцом. Также заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Решением Калининского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-1-6/2024 оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО1 к нотариусу нотариального округа города Саратова ФИО1, ФИО3 и ФИО4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно названному решению судом установлено, что 15.01.2026 ФИО1 В.С. выдал ФИО4 доверенность сроком на три года на право пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему земельной долей с оценкой 1309 баллогектаров общей площадью 15 га, в том числе 13 га пашни и 2 га пастбищ, по адресу: Саратовская область, Калининский район, кадастровый номер ТОО «Победа», с правом продажи указанной земельной доли, в том числе совершать от его имени необходимые действия, связанные с межеванием, выделением в натуре всей доли или земельных участков любой площади из принадлежащей доли, регистрации права собственности на вновь выделенный земельный участок, с правом подписания договора купли-продажи земельного участка в случае его выкупа, получения денежных средств по нему.

Судом при рассмотрении дела установлено, что истец не представил доказательств несоответствия доверенности требованиям гражданского законодательства, оснований для признания договора недействительным не усмотрел.

Также установлено, что согласно свидетельству о праве на наследство по закону от 10.07.2013 года ФИО1 В.С. принял наследство после умершей матери ФИО6, проживавшей на день смерти в <адрес>, наследственное имущество состоит из земельной доли с оценкой 1309 баллогектаров общей площадью 15 га, в том числе 13 га пашни и 2 га пастбищ, по адресу: <адрес>, кадастровый номер ТОО «Победа» (гр. дело №, т. 2 л.д. 110).

ДД.ММ.ГГГГ на основании данного свидетельства зарегистрировано право собственности ФИО1 на 1/470 долю в праве общей долевой собственности в земельном участке КН 64:15:000000:34 общей площадью 6110 га пашни по адресу: <адрес>, земли Таловского муниципального образования (гр. дело №, т. 2 л.д. 94).

Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ в результате выдела земельных долей из земельного участка КН 64:15:000000:34 образовался земельный участок КН 64:15:190208:19, площадью 13 га пашни по адресу: <адрес>, тер. Таловское МО, примерно в 2,733 км от <адрес> по направлению на юго-запад на поле площадью 13 га пашни (гр. дело №, т. 2 л.д. 108).

ДД.ММ.ГГГГ в орган Росреестра обратилась ФИО4 в качестве представителя ФИО1 с заявлением о постановке на кадастровый учет данного земельного участка, а также государственной регистрации права собственности на него. Среди представленных ею документов также представлены вышеуказанные свидетельства о права на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации права на долю от ДД.ММ.ГГГГ (гр. дело №, т. 2 л.д. 87-88, материалы оригинала реестрового дела).

Согласно выпискам из ЕГРН право общей долевой собственности ФИО1 на 1/470 долю в праве на земельный участок 64:15:000000:34 прекращено ДД.ММ.ГГГГ, право на земельный участок 64:15:190208:19 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (гр. дело №, т. 1 л.д. 10-11).

ДД.ММ.ГГГГ между Продавцом ФИО1 в лице представителя ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), и Покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый №, площадью 130000+/-252 кв.м. по адресу: <адрес>, тер. Таловское МО (примерно в 2,733 км от <адрес> по направлению на юго-запад на поле площадью 13 га пашни) (гр. дело №, т. 2 л.д. 106-107, материалы оригинала реестрового дела).

Согласно п.п. 4, 8 договора денежные средства в размере цены земельного участка 130000 рублей переданы покупателем ФИО3 продавцу ФИО5 до подписания договора, земельный участок передан в момент подписания договора, акт приема-передачи участка не составлялся.

ДД.ММ.ГГГГ в органы Росреестра обратились ФИО4 в качестве представителя от ФИО1 и ФИО3 с заявлениями о государственной регистрации перехода права на земельный участок (гр. дело №, т. 2 л.д. 112-115).

Согласно выпискам из ЕГРН право ФИО1 на земельный участок 64:15:№:19 прекращено ДД.ММ.ГГГГ, право ФИО3 на него возникло ДД.ММ.ГГГГ (гр. дело №, т. 1 л.д. 49-50).

Таким образом, установлено, что земельный участок 64:15:№:19 выделен из 64:15:№:34, 1/470 доля в котором принадлежала ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Оформление выдела доли, постановка на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, регистрация права собственности ФИО1 на данный земельный участок, подписание договора купли-продажи данного земельного участка и регистрация перехода права на него осуществлялось ФИО4 на основании доверенности, выданной ФИО5 15.01.2016, в которой ФИО1 уполномочил ее на осуществление всех вышеуказанных действий.

Исходя из установленных обстоятельств по делу, судом при рассмотрении гражданского дела № 2-1-6/2024 установлено, что воля ФИО1 была направлена на совершение действий по оформлению доверенности на имя ФИО4 с целью в дальнейшем выдела доли земельного участка в натуре, оформления и продажи вновь образованного земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550, п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Гражданским законодательством установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При невозможности выяснения буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений - выяснение действительной общей воли сторон с учетом цели договора и всех обстоятельств, в том числе взаимоотношений сторон, последующее их поведение.

Оценивая условия договора, суд в силу буквального толкования условий договора, исходит из того, что расчет за земельный участок произведен в полном объеме до подписания настоящего договора, что свидетельствует о надлежащем исполнении покупателем своих обязательств по передаче денежных средств.

Доказательств обратного стороной истца в нарушение положений ст. 56 ГК РФ не представлено.

Также судом учитывается поведение сторон и обстоятельства заключения договора, а именно: отсутствие претензий у истца к ФИО4, действовавшей по доверенности от истца, по передаче денег; факт обращения с настоящим иском спустя 8 лет после выдачи доверенности, и спустя 6 лет после заключения сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами, письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом, заключая договор купли-продажи от 10.10.2018, ФИО4 действовала на основании нотариально оформленной доверенности, выданной 10.01.2016 нотариусом нотариального округа г. Саратова ФИО7, согласно которой истец ФИО5 уполномочил ФИО4 осуществить сбор необходимых документов и продать принадлежащий ему земельный участок, для чего предоставил последней право помимо прочего, получать причитающиеся ему деньги.

Таким образом, принимая во внимание, что по смыслу действующего законодательства представитель по доверенности должен действовать в интересах представляемого, а доверенность, выданная ФИО5 на момент подписания договора купли-продажи земельного участка не отозвана, не признана недействительной, суд приходит к выводу, что подписывая договор купли-продажи земельного участка, с условиями, указанными в п.п. 4, 8 договора, ФИО4 действовала в интересах ФИО1, подтвердила, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью до подписания договора.

Доводы истца о том, что денежные средства он не получал от ответчиков, расписка истца в получении денег в материалы дела не представлена, суд считает несостоятельными.

Буквальное толкование договора купли-продажи от 10.10.2018 не свидетельствует о том, что передача денежных средств покупателем продавцу должна подтверждаться какими-либо дополнительными документами. Подписав договор купли-продажи, содержащий условие о том, что расчет между сторонами произведен полностью, акт приема-передачи, сдав документы в Управление Росреестра для осуществления перехода права собственности, сторона продавца подтвердила надлежащее исполнение покупателем ФИО3 обязательств по передаче денежных средств за приобретенный объект недвижимости.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд также приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которой в ходе рассмотрении дела заявлено представителем ответчика ФИО3, что в силу ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.ст. 195, 196 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку по условиям договора купли-продажи от 10.10.2018 стоимость земельного участка оплачена покупателем до его подписания, течение срока исковой давности начинается с 10.10.2018 и заканчивается 10.10.2021, тогда как настоящий иск подан в суд 14.08.2024, то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Из системного толкования указанных норм следует, что течение срока исковой давности начинается не только в момент, когда лицо достоверно узнало о нарушении своих прав, но и в момент, когда такое лицо должно было узнать о таком нарушении, что в данном случае должно быть оценено в совокупности с принципами разумности и добросовестности действий участников правоотношений.

Доводы истца о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку об отчуждении спорного земельного участка он узнал только в сентябре 2023 года при получении выписки из ЕГРН, является несостоятельным, поскольку, выдавая 15.01.2016 доверенность ФИО4 на совершение сделки по отчуждению принадлежащего ему имущества с правом получения денежных средств, истец имел возможность в течение трех лет с момента выдачи указанной доверенности получить выписку из ЕГРН и узнать о приобретении и последующем отчуждении земельных участков на его имя, а также о предполагаемом нарушении покупателем обязанности произвести оплату стоимости приобретенной недвижимости.

Уважительных причин, по которым истцом был пропущен срок исковой давности, при рассмотрении дела не установлено.

Указание истцом в иске, что земельный участок выбыл из его владения помимо его воли, доверенность им не выдавалась, были предметом исследования при рассмотрении гражданского дела № 2-1-6/2024, опровергнуты материалами дела, решение по делу вступило в законную силу.

Таким образом суд не находит основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи, а также и иных производных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, признании права собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Калининский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна. Судья:

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2025.