Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Арзамас 11 декабря 2025 года

Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Тишиной И.А.,

при секретаре Пасухиной Л.М.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственной жилищной инспекции Нижегородской области к ООО «РУЖК» о понуждении к исполнению предписания,

установил:

Государственная жилищная инспекция Нижегородской области (далее – Госжилинспекция) обратилась в суд с иском к ООО «РУЖК» о понуждении к исполнению предписания, указывая в обоснование требований, что в Госжилинспекцию поступило обращение ФИО2 (вх. № от <дата>) по вопросу неудовлетворительного состояния и протечки кровли в многоквартирном доме <адрес>.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ и положением о государственной жилищной инспекции <адрес>, утвержденным постановлением правительства <адрес> от <дата> № предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме.

В ходе внепланового инспекционного визита, проведенного Госжилинспекцией <дата> в отношении ООО «РУЖК» по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, сп. Пошатово, <адрес> установлено следующее: в жилом помещении <адрес> зале наличие сухих следов протечки кровли в виде желтых пятен на стене (зал/кухня); в отдельных местах на стенах и потолочном перекрытии подъездов № и № наличие сухих следов протечки кровли в виде разводов с нарушением побелочного слоя; в жилом помещении <адрес> имеется увлажнение плиты перекрытия лоджии; со стороны чердачного помещения в отдельных местах наличие световых просветов кровли, местами нарушение примыкания кровельного покрытия к оголовкам вентиляционных каналов и дымоходов; отсутствие оконных рам на слуховых окнах крыши.

В соответствии с пунктом 4.6.1.1. Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

В соответствии с пунктом 4.6.1.2. Правил следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).

ООО «РУЖК» осуществляло деятельность по управлению многоквартирным домом по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, сп. Пошатово, <адрес>, на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и договора № управления многоквартирным домом от <дата>

В связи с окончанием срока действия договора управления ООО «РУЖК» было принято решение о расторжении вышеуказанного договора.

Госжилинспекцией на основании заявления о внесении изменений в Реестр от <дата> № и заключения о результатах проверки условий, предусмотренных пунктом 5 Порядка №/пр от <дата>, №, было принято решение об исключении сведений о многоквартирном <адрес>, сп. Пошатово, городского округа <адрес> (приказ инспекции от <дата> №) из реестра лицензий <адрес>, из перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «РУЖК».

На основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном ч. 4 ст. 192 ЖК РФ, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня: возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса; возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ; государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Таким образом, ООО «РУЖК» обязано надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

По результатам проверки Госжилинспекцией в адрес ООО «РУЖК» было выдано предписание об устранении выявленных нарушений обязательных (лицензионных) требований от <дата> № с окончательным сроком исполнения мероприятий по предписанию до <дата>

На момент составления настоящего искового заявления срок исполнения мероприятий по предписанию от <дата> № истек, документы, подтверждающие исполнение мероприятий по указанному предписанию в адрес Госжилинспекции не поступали.

На основании изложенного, истец просит суд обязать ООО «РУЖК» исполнить предписание Госжилинспекции от <дата> №.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Полагает, что у ответчика отсутствуют основания для исполнения предписания, поскольку сведения внесены в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом. В данном случае управляющая организация не может быть понуждена к исполнению обязанности по управлению таким домом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив все собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Пунктом 2 ст. 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Круг обязанностей управляющей организации, определенный в договоре управления многоквартирным домом, не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

Жилищный кодекс разграничивает основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (чч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ) и основания и порядок исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра (чч. 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ).

Так, изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом, при этом названные обстоятельства обязывают лицензиата в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора разместить эти сведения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (чч. 1, 2 ст. 98 ЖК РФ, ст. 2, ч. 18 ст. 7 Федерального закона от <дата> N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).

В свою очередь, чч. 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ определены случаи, когда орган государственного жилищного надзора принимает самостоятельное решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

При этом порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации согласно ч. 6 ст. 198 ЖК РФ является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 ЖК РФ. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом.

В силу положений ч. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии согласно ст. 199 ЖК РФ обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня: 1) возникновения в силу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса; 2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) возникновения обязательств по договорам, указанным в чч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ; 4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности, по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.

Если принять во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, когда одна из сторон заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то такой договор не считается продленным.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм, положения ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, предусматривающие, в том числе, меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным чч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК РФ, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

В судебном заседании установлено, что ООО «РУЖК» является юридическим лицом, основным видом деятельности которого является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

Между ООО «РУЖК» и собственниками помещений в жилом доме по адресу: <адрес>, <дата> заключен договор управления многоквартирным домом №.

Пунктом 10.1 договора № от <дата> установлено, что договор заключен на 1 год, при отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия, настоящий договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях.

По акту приема-передачи от <дата> ООО «РУЖК» в лице директора Г. передало собственнику жилого помещения № указанного жилого дома ФИО2 техническую документацию на многоквартирный дом <адрес>.

<дата> ООО «РУЖК» в Госжлинспекцию направлено заявление о внесении изменений в реестр лицензий <адрес> в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ и исключении сведений о многоквартирном <адрес> в связи с расторжением по инициативе управляющей организацией в одностороннем порядке договора управления многоквартирного дома с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Приказом Госжилинспекции № от <дата> «О внесении изменении в реестр лицензий Нижегородской области» внесены изменения в реестр лицензий Нижегородской области в отношении ООО «РУЖК» в части исключения сведений о многоквартирном доме по адресу: <адрес>, из Реестра <дата> в связи с истечением срока действия договора управления на основании заключения о результатах проверки условий, предусмотренных п. 5 Порядка № 938/пр, от <дата> № и заявления о внесении изменений в Реестр <дата> №.

ФИО2, проживающая в доме <адрес>, <дата> направила в Госжилинспекцию обращение о нарушении ООО «РУЖК» требований к порядку содержания и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества, в котором просила принять в отношении ООО «РУЖК» меры административного воздействия и принудить выполнить ремонт кровли и крыши.

По обращению ФИО2 истцом <дата> принято решение № о проведении внепланового инспекционного визита.

По результатам инспекционного визита, оформленного актом от <дата> и протоколом от <дата>, в адрес ООО «РУЖК» истцом <дата> вынесено предписание о нарушениях с установлением срока их устранения: в жилом помещении квартиры № имеется увлажнении плиты перекрытия лоджии – устранить до <дата> (устранить протечку кровли); со стороны чердачного помещения в отдельных местах наличие световых просветов кровли, местами нарушение примыкания кровельного покрытия к оголовкам вентиляционных каналов и дымоходов, отсутствие оконных рам на слуховых окнах крыши – до <дата> (провести ремонт кровли в местах нарушений); в отдельных местах на стенах и потолочном перекрытии подъездов № и № наличие сухих следов протечки кровли в виде разводов с нарушением побелочного слоя – до <дата> (провести ремонтно-восстановительные работы в местах нарушений).

На момент подачи искового заявления – <дата>, документы, подтверждающие исполнение мероприятий в адрес Госжилинспекции от ответчика не поступали.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Госжилинспекции, поскольку с даты внесения изменений в реестр лицензий об исключении сведений о многоквартирном доме в связи с истечением срока действия договора управления – с <дата>, ООО «РУЖК» не может быть понуждена к исполнению обязанности по управлению спорным жилым домом.

Обращение ФИО2 направлено в Госжилиспекцию после внесения изменений в реестр лицензий, соответственно, представление Госжилинспекции вынесено также после внесения изменений в реестр лицензий.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации согласно ч. 6 ст. 198 ЖК РФ является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 ЖК РФ. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Как разъясняется в письме Минстроя России от <дата> №, нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются только на случаи принудительного исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

Таким образом, нормы ст. 200 ЖК РФ не применяются в случаях расторжения и прекращения договора управления по основаниям, не связанным с принудительным исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае аннулирования лицензии и прекращения ее действия в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив, что договор управления спорным многоквартирным домом, заключенный с ООО «РУЖК», прекращен по основаниям не связанным с принудительным исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий, суд приходит к выводу о том, что с момента исключения сведений о доме из реестра лицензий, ответчик не вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, в связи с чем, оснований для обязания ООО «РУЖК» исполнить предписание Госжилинспекции не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Государственной жилищной инспекции Нижегородской области, ИНН ***, к ООО «РУЖК», ИНН ***, о понуждении к исполнению предписания отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Арзамасского городского суда

Нижегородской области подпись И.А. Тишина

Мотивированное решение составлено <дата>.

«