Дело № 64RS0027-01-2025-000218-50
Производство № 2-200/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июня 2025 года г. Петровск
Петровский городской суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Подмогильного А.А.,
при помощнике судьи Чемеровой Д.А.,
с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Славкинской Е.В., действующей на основании ордера № 50 от 29.04.2025 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 20 по Саратовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Специализированное отделение судебных приставов по Саратовской области Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на регистрационные действия,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО2, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 20 по Саратовской области (далее – МРИФНС № 20 по Саратовской области), в котором просит: освободить объект недвижимости – квартиру с кадастровым номером №, распложенную по адресу: <адрес> от запрета на распоряжение, на совершение регистрационных действий, наложенного постановлением о запрете на совершение действий по регистрации судебного пристава-исполнителя СОСП по Саратовской области ФИО3 от 27.09.2024 года по исполнительному производству № 134735/24/98064-ИП от 26.09.2024 года. В обоснование заявленных требований указано, что 29.10.2022 года истец заключила с ФИО2 договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 продал и передал ФИО1 принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 1000000 рублей, указанные денежные средства истец передала продавцу до подписания договора. Истец приняла в собственность вышеуказанную квартиру. 07.03.2025 года ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности по договору купли-продажи от 29.10.2022 года в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, однако 12.03.2025 года истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, из которого следует, что провести регистрационные действия не представляется возможным, так как постановлением судебного пристава-исполнителя СОСП по Саратовской области от 27.09.2024 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован запрет на совершение действий по регистрации указанной квартиры. Поскольку обеспечительные меры были приняты судебным приставом-исполнителем позже заключения между истцом и ФИО2 договора купли-продажи недвижимости, установленный запрет препятствует регистрации перехода права собственности на квартиру, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Истец ФИО1 о дате, времени и месте судебного заседания извещалась путем направления заказной почтовой корреспонденции с уведомлением по адресу регистрации, почтовая корреспонденция, содержащая извещение о дате, времени и месте рассмотрения дела возвращена в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения. Истец в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку своего представителя, представила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представитель истца – адвокат Славкинская Е.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО2 о дате, времени и месте судебного заседания извещался путем направления заказной почтовой корреспонденции с уведомлением по адресу регистрации, почтовая корреспонденция, содержащая извещение о дате, времени и месте рассмотрения дела возвращена в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения. Ответчик в судебное заседание не явился, явку своего представителя не обеспечил, о причинах неявки суду не сообщил. Сведениями о том, что неявка ответчика в судебное заседание имеет место по уважительной причине, суд не располагает.
Ответчик – МРИФНС № 20 по Саратовской области о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных требований не представил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.
Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Специализированное отделение судебных приставов по Саратовской области Главного Межрегионального управления Федеральной службы судебных приставов России (далее – СОСП по Саратовской области ГМУ ФССП России) о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
Признав извещение истца, ответчика надлежащим, третьих лиц суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив доводы искового заявления, заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, 29.10.2022 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал и передал, а ФИО1 купила и приняла в собственность квартиру под № 59 в доме № 6 ул. Московская города Петровска Саратовской области. Согласно п.п. 3-4 договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 1000 000 рублей. Продавец полностью получил деньги от покупателя в указанной сумме до подписания договора.
ФИО1, а также представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 обратились в управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о регистрации права собственности ФИО1 и перехода прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-11973994/1 от 12.03.2025 года ФИО1 сообщалось о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определённые действия с недвижимым имуществом, а именно – постановление судебного пристава-исполнителя СОСП по Саратовской области ГМУ ФССП России о запрете на совершение действий по регистрации от 27.09.2024 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.04.2025 года в качестве собственника жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, указан ФИО2
Судом также установлено, что в производстве СОСП по Саратовской области ГМУ ФССП России находится исполнительное производство № 134735/24/98064-СД в отношении должника ФИО2 о взыскании денежных средств в пользу МРИФНС № 20 по Саратовской области, возбужденное 26.09.2024 года.
В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем СОСП по Саратовской области ГМУ ФССП России ФИО3 вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации от 27.09.2024 года, которым объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра прав, а также регистрации ограничений и обременений в отношении принадлежащего должнику ФИО2 имущества, в том числе помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.
В силу ч. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.
Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.
Согласно ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 года 229-ФЗ № «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
В абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что в силу положений пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.
С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 96).
Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются
В судебном заседании установлено, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, ФИО1 приобрела у ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи исполнен сторонами, что подтверждается указанным договором, заключен в надлежащей форме и является основанием для перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к истцу ФИО1
Вместе с тем, наложенный на спорный объект недвижимости запрет на совершение регистрационных действий нарушает права истца и не позволяет ей в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является, в силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», его государственная регистрация.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства при отчуждении имущества ФИО2, договор купли-продажи квартиры заключен до вынесения постановления о запрете регистрационных действий судебным приставом-исполнителем, то есть на момент отчуждения квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от 29.10.2022 года квартира не находилась под каким-либо обременением, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования к являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.
Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законом порядке не признан недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 (паспорт №) – удовлетворить.
Освободить объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, от запрета на совершение действий по регистрации, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Специализированного отделения судебных приставов по Саратовской области Главного межрегионального (специализированного) управления Федеральной службы судебных приставов от 27.09.2024 года, вынесенного в рамках исполнительного производства № 134735/24/98064-ИП.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Петровский городской суд Саратовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 23.06.2025 года.
Председательствующий (подпись) А.А. Подмогильный