Решение по делу № 2-386/2025 от 24.03.2025 - о признании уведомления не соответствующим юридически значимому документу, продлении срока действия договора управления многоквартирным домом, признании незаконными действий по внесению сведений об исключении многоквартирного дома из реестра обслуживания управляющей компании, признании ничтожными решений общего собрания собственников многоквартирного дома.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2025 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе

председательствующего судьи Волкова В.В.,

при секретаре Самусевой О.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителей ООО «Новая УК» по доверенности ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-386/2025 (71RS0015-01-2025-000083-43) по иску ФИО1 к ООО «Новая УК», ООО УК «Рассвет», Государственной жилищной инспекции Тульской области о признании уведомления не соответствующим юридически значимому документу, продлении срока действия договора управления многоквартирным домом, признании незаконными действий по внесению сведений об исключении многоквартирного дома из реестра обслуживания управляющей компании, признании ничтожными решений общего собрания собственников многоквартирного дома,

установил:

обратившись в суд с указанными требованиями, ФИО1 просила признать уведомление ответчика ООО «Новая УК» от ДД.ММ.ГГГГ № о прекращении осуществления управления МКД не соответствующим юридически значимому документу, считать продленным договор управления с ООО «Новая УК» на тот же срок, признать незаконными действия ГЖИ Тульской области по внесению сведений об исключении многоквартирного дома из реестра обслуживания управляющей компании ООО «Новая УК», признать ничтожными решения общего собрания собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе о заключении договора управления с управляющей организацией ООО УК «Рассвет», по следующим основаниям.

Истец является собственником квартиры № в многоквартирном жилом доме № в <адрес>, управление которым осуществляет ООО «Новая УК» на основании договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец получила уведомление ООО «Новая УК» о прекращении в одностороннем порядке ДД.ММ.ГГГГ договора управления № от 01.01.2017г. в связи с окончанием его срока действия. Данное уведомление не подписано руководителем, и не имеет оттиска печати ООО «Новая УК», в связи с чем истец считает его не являющимся юридически значимым сообщением. Истец направила ДД.ММ.ГГГГ обращение в адрес ответчика ООО «Новая УК» о несогласии с указанным уведомлением, однако ответ не получила. Ленинским районным судом Тульской области вынесено решение, которым суд признал неправомочным действия ответчика по начислению с ДД.ММ.ГГГГ размера платы 16.64 руб. за 1 кв.м жилья без согласования с собственниками; расходование с ДД.ММ.ГГГГ средств собственников по статье «Целевые накопления» на работы, не предусмотренные этой статьей; списание со счета дома средств, оплаченных собственниками на содержание и текущий ремонт общего имущества дома № <адрес>, предоставляя на подпись собственникам акты приемки, которые содержат, в том числе сезонные работы, которые ответчик ООО «Новая УК» не мог выполнять в указанный в акте периоде.

Действия ГЖИ Тульской области по исключению многоквартирного дома из реестра обслуживания управляющей компании считает незаконными, поскольку в этом случае ООО «Новая УК» не устранит допущенные ранее нарушения. Право отказаться от договора управления многоквартирным домом и расторгнуть договор управления имеют собственники помещений многоквартирного дома, принимая такое решение на собрании собственников. Управляющей компании закон предоставляет лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. В нарушение данных норм права ООО «Новая УК» на информационных собраниях в ходе 2024 года устно оповещала жильцов о том, что продлевать договор с жильцами данная организация не намерена. По состоянию на 31.12.2024г. собственниками дома не было принято решение о прекращении договора управления № от 01.01.2017г. В повестке дня общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ также отсутствует вопрос о прекращении договора управления № от 01.01.2017г. с ООО «Новая УК». Между тем, ООО «Новая УК» неправомочно подало в Государственную жилищную инспекцию Тульской области заявление об исключении из реестра МКД 34 <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новая УК» прекратило деятельность по обслуживанию дома № <адрес>

Проведенное ДД.ММ.ГГГГ очно-заочное голосование жителей дома № <адрес> по выбору ООО УК «Рассвет» является незаконным, а его итоги ничтожными, так как данное собрание было проведено с грубыми нарушениями порядка подготовки и проведения. Наличие уведомления о проведении 25.12.2024г. собрания в пакете документов, присланных истцу 18.12.2024г. ООО УК «Рассвет» доказывает, что истинным инициатором организации и проведения собрания была данная УК. При подготовке данного собрания инициаторы и ООО УК «Рассвет» нарушили право истца на предварительное ознакомление с материалами и документами (акт обследования общего имущества дома № <адрес>, обоснование финансовой потребности на содержание и текущий ремонт общего имущества дома № <адрес>, сметами и расчетами размера платы и т.п.), которые должны были быть рассмотрены на собрании от ДД.ММ.ГГГГ, право на предварительное обсуждение условий и проекта договора управления, право на предварительное обсуждение предложенного ООО УК «Рассвет» размера платы. В случае прекращения договора управления ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ООО «Новая УК» нарушит законные права истца на получение качественных услуг по договору управления за добросовестно оплаченный истцом период ДД.ММ.ГГГГ - 31.12.2024гг., лишит истца возможности получения возмещения материального ущерба по итогам судебного процесса, возврата средств целевых накоплений на счет дома № <адрес>

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО4, ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика ООО «Новая УК» ФИО2, ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, считая его необоснованным.

Представитель ответчика ООО УК «Рассвет» в судебное заседание не явился, представил возражения, основанные на том, что ООО УК «Рассвет» не является надлежащим ответчиком, поскольку управляющая компания не является инициатором собрания от ДД.ММ.ГГГГ о заключении с ней договора управления МКД № в <адрес>.

Представитель ответчика ГЖИ Тульской области в судебное заседание не явился, представил возражения, основанные на том, что ООО «Новая УК» в соответствии с требованиями ст.ст.162 и 200 ЖК РФ разместило в ГИС ЖКХ и представило в Инспекцию уведомление об окончании срока действия договора и прекращении договора, в связи с чем Инспекцией ДД.ММ.ГГГГ принято решение о внесении изменений в реестр лицензий Тульской области об исключении сведений об МКД по адресу: <адрес>, из реестра лицензий за ООО «Новая УК».

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО4, ФИО5, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

С учетом мнения истца и представителей ответчика ООО «Новая УК» в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ООО УК «Рассвет», ГЖИ Тульской области и третьих лиц.

Заслушав пояснения истца, представителей ответчика и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу ч.ч.1 и 2 ст.45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

В соответствии с ч.5 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. (часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Из ч.6 ст.162 ЖК РФ следует, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Согласно ч.1 ст.200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном статьей 198 настоящего Кодекса, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 настоящего Кодекса, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.

Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии, ее аннулированием или истечением срока действия лицензии, если такой срок не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 настоящего Кодекса, устанавливается Правительством Российской Федерации (ч.2 ст.200 ЖК РФ).

Лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 настоящего Кодекса, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со статьей 199 настоящего Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня: 1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса; 2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) возникновения обязательств по договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса; 4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

В силу ч.4 ст.200 ЖК РФ в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании, об истечении срока действия лицензии, если такой срок не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новая УК» и собственниками помещений в многоквартирном доме № <адрес> заключен договор управления 34р. Согласно п.12.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ.П.12.2 предусмотрено, что по окончании установленного срока, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора он считается продленным на тот же срок.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Новая УК» направила собственникам помещений в многоквартирном доме № <адрес> уведомление об окончании срока действия договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10). Получение такого уведомления не оспаривается истцом ФИО1

В своих требованиях о признании не соответствующим юридически значимому документу уведомления ООО «Новая УК» о прекращении с ДД.ММ.ГГГГ исполнения договора управления № от 01.01.2017г. в связи с окончанием его срока действия, истец ссылается на ст.165.1 ГК РФ, в соответствии с которой юридически значимыми документами являются заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Разрешая заявленное требование, суд учитывает, что порядок прекращения деятельности управляющей организации в силу прекращения договора управления многоквартирным домом устанавливается самим договором управления, а в случае отсутствия в договоре порядка нормами главы 26 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением срока сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления. Договор управления многоквартирным домом считается прекращенным с даты, указанной в договоре.

В соответствии с п.9 договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным собственниками помещений в МКД № в <адрес> и ООО «Новая УК» все уведомления в соответствии с договором могут быть совершены управляющей организацией одним или несколькими способами, в том числе: а) путем направления заказного письма с уведомлением; б) направления сообщения в систему ГИС ЖКЗ; в) посредством направления телеграммы; г) путем вручения уведомления под расписку; д) путем размещения сообщения в холле первого этажа МКД или на стенде при входе в подъезд МКД.

Таким образом, ООО «Новая УК» не ограничена в способе уведомления собственников помещений в многоквартирном доме. Оспариваемое уведомление было вручено собственнику ФИО1, содержит сведения, которые управляющая организация хотела донести до адресата и эти сведения соответствуют волеизъявлению управляющей организации относительно окончания действия договора управления.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания уведомления ООО «Новая УК» о прекращении с ДД.ММ.ГГГГ исполнения договора управления № от 01.01.2017г. в связи с окончанием его срока действия, не соответствующим требованиям ст.165.1 ГК РФ.

Таким образом, принимая во внимание выполнение управляющей компанией ООО «Новая УК» условий, предусмотренных ч.6 ст.162 ЖК РФ, свидетельствующих о прекращении пролонгации договора в соответствии с п.12.2 договора управления, срок договора считается оконченным с ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в многоквартирном доме № <адрес> заключен договор управления с ООО УК «Рассвет», который вступает в силу с даты включения МКД в реестр лицензий субъекта РФ, в связи с заключением договора управления домом (л.д.23-45). ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией Тульской области принято решение о включении в реестр лицензий Тульской области за управляющей компанией ООО УК «Рассвет» сведений об МКД № <адрес>, что соответствуют требованиям ч.3 ст.200 ЖК РФ, регламентирующей условия исключения сведений об МКД из реестра лицензий прежней управляющей организации.

Прекращение действия договора управления стало основанием для вынесения Государственной жилищной инспекцией Тульской области решения об исключении из реестра лицензий Тульской области за управляющей компанией ООО «Новая УК» сведений о многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>. Представитель ГЖИ Тульской области в своих возражениях подтвердил размещение в ГИС ЖКХ уведомления об окончании срока действия договора управления от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ в Инспекцию поступило такое уведомление. В связи с этим, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства о выполнении управляющей компанией ООО «Новая УК» требований ч.6 ст.162 ЖК РФ и ч.3 ст.200 ЖК РФ, действия ГЖИ <адрес> соответствуют требованиям ч.4 ст.200 ЖК РФ.

В своих требованиях о признании незаконными действий управляющей компании, прекратившей осуществление договора управления, истец ссылается на ст.162 ЖК РФ, утверждая, что для прекращения осуществления договора необходимо согласие собственников.

В то же время положения ч.8, 8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ регламентируют права собственников помещений многоквартирного дома на односторонний отказ от исполнения договора управления только на основании решения, принятого на собрании собственников о выборе или об изменении способа управления этим домом или в случае невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом.

Согласие собственников на прекращение действия договора в связи с истечением его срока по общему правилу не требуется.

Более того, на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного <адрес>, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, на котором принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией ООО УК «Рассвет», в повестку собрания не включен вопрос о согласии собственников на прекращение действий договора с ООО «Новая УК» в связи с ненадлежащим исполнением ею своих обязанностей за период действий договора от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах основания для продления полномочий ООО «Новая УК» по управлению МКД № в <адрес> и исполнению обязанностей, предусмотренных договором от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренные ч.6 ст.162 ЖК РФ и ч.3 ст.200 ЖК РФ, отсутствуют.

Разрешая требования истца о признании ничтожным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № в <адрес>, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что в силу ст.181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Доводы истца о нарушении порядка подготовки и проведения общего собрания не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Ненадлежащее выполнение условий договора управления предыдущей управляющей компанией не является обстоятельством, имеющим значение для признания ничтожным вновь заключенного договора управления с другой управляющей организацией.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания ничтожным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как оно принято в установленном законом порядке.

Выбор способа управления и управляющей организации является правом, предоставленным собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку по смыслу ст.181.5 ГК РФ решение собрания является ничтожным, если принято по вопросу, не включенному в повестку дня, принято при отсутствии необходимого кворума, принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка или нравственности, а таких нарушений не установлено, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении, сводятся к тому, что при отсутствии обязательств ООО Новая УК» по управлению многоквартирным домом № в <адрес> в рамках договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, не будет исполнено решение Ленинского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым на управляющую организацию возложена обязанность произвести перерасчет платы за содержание и текущий ремонт дома по ранее действующему тарифу в размере 16 рублей за 1 кв.м с ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные доводы являются необоснованными, поскольку решение суда не содержит условие о его исполнении в рамках действующего договора управления, а исполнение решения суда не может быть обусловлено возложением на одну из сторон новых обязательств, требования о которых не были заявлены сторонами в ходе рассмотрения дела.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «Новая УК», ООО УК «Рассвет», Государственной жилищной инспекции Тульской области о признании уведомления ООО «Новая УК» от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствующим юридически значимому документу, продлении срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ управления многоквартирным домом с ООО «Новая УК», признании незаконными действий Государственной жилищной инспекции Тульской области по внесению сведений об исключении многоквартирного дома из реестра обслуживания управляющей компании ООО «Новая УК», признании ничтожными решений общего собрания собственников многоквартирного дома № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы или представления через Ленинский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Председательствующий В.В. Волков