УИД: 77RS0022-02-2024-016486-08 Дело № 2-11705/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2024 года город Москва

Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при секретаре Андреевой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11705/24 по иску ФИО1 к ООО «БЭСТ Консалтинг» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения стоимости строительного объекта, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «БЭСТ Консалтинг», в обоснование требований указав, что 18.10.2021 года между истцом и ООО «БЭСТ Консалтинг» заключен договор участия в долевом строительстве № ЛР-ММ-91. Объектом долевого строительства является нежилое помещение – машиноместо ..., на -1 подземном этаже площадью 23,14 кв.м., расположенное по строительному адресу: адрес, стоимость которого составила 2 351 138 рублей 00 копеек. По условиям договора ответчик обязался передать участнику долевого строительства помещение площадью 23,14. кв.м. Согласно акту приема-передачи от 31.05.2024 года, общая площадь, переданного покупателю машиноместа составляет 18,90 кв.м. Таким образом, в результате уменьшения площади машиноместа, убытки истца составили 430 804 рубля 82 копейки. (Из расчета 101 604,93 руб. х 4,24 кв.м).

Досудебная претензия истца, полученная ответчиком, оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец просит суд взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 430 804 рублей 82 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в размере 681 830 рублей 02 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек, штраф.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО2 которая уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «БЭСТ Консалтинг» - ФИО3 в судебное заседание явился, поддержал возражения на исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что в договоре не установлена стоимость 1 кв.м, цена договора не зависит от общей площади машино-места и является фиксированной и неизменной, обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства за разницу между общей проектной площадью, указанной в договоре, и фактической общей площадью, договором не предусмотрена. В случае удовлетворения исковых требований, просил снизить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 18.10.2021 года между истцом и ООО «БЭСТ Консалтинг» заключен договор участия в долевом строительстве № ЛР-ММ-91.

Согласно п.1.1. Договора, объект – жилой комплекс, с подземной автостоянкой, и встроенными нежилыми помещениями, расположенный по строительному адресу: адрес.

Согласно п. 1.2 Договора, объект долевого строительства машино-место – часть нежилого помещения, в составе подземной автостоянки, ограниченное линиями разметки и предназначенное для размещения одного транспортного средства в личных целях участника долевого строительства, расположенное в объекте долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства и имеющая следующие характеристики: номер машино-места - 91, -1 подземный этаж, площадь машино-места – 23,14 кв.м.

Характеристики объекта долевого строительства, указанного в настоящем пункте, являются проектными. Участник долевого строительства настоящим подтверждает, что уведомлен и согласен, что проектный номер и площадь объекта долевого строительства могут быть изменены, при этом стороны согласовали, что месторасположение объекта долевого строительства, относительно подземной автостоянки остается неизменным.

В соответствии с п. 4.1. Договора, стоимость машино-места на момент заключения договора составляет 2 351 138 рублей 00 копеек. Стоимость определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства денежных средств на оплату услуг застройщика в следующем соотношении: сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства 1 645 796 рублей 60 копеек, сумма денежных средств на оплату услуг застройщика 705 341 рубль 40 копеек.

В соответствии с п. 5.5. Договора, стоимость машино-места является окончательной и изменению не подлежит.

Участник долевого строительства свои обязательства по оплате цены Договора выполнил в полном объеме в согласованные сторонами сроки.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и па условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» указано, что кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленным федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учет сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказания услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).

В части 9 ст. 41 Федерального закона о кадастровом учете указано, что технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Согласно нормам статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве. Так как, законом не установлен порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь объекта долевого строительства с указанием всех помещений, поскольку именно площадью объекта долевого строительства в основном определяется его цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с п 1.2 Договора участия в долевом строительстве № ЛР-ММ-91 от 18.10.2021 года, «площадь машино-места – 23,14 кв.м.»

Из акта приема-передачи машино-места от 31.05.2024 года следует, что настоящим актом застройщик передал, а участник долевого строительства принял для оформления в собственность машино-место ..., назначение нежилое помещение, общей площадью 18,9 кв.м., подземный гараж 0, по адресу: адрес.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, предмет договора, цена, сведения об этаже, на котором расположен объект долевого строительства, о его площади (для нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией являются существенными условиями договора, одностороннее изменение условий договора, согласованных с потребителем и передача застройщиком участнику долевого строительства машино-места меньшей площади, чем площадь объекта, определённая в соответствии с договором, свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

В случае отступления от проектной площади переданного объекта долевого строительства, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора пропорционально размеру такого уменьшения.

Следовательно, для разрешения требования о взыскании денежных средств равных соразмерному уменьшению цены договора суд полагает необходимым установить стоимость 1 кв. м объекта долевого строительства, исходя из того, что стоимость объекта площадью 23,14 кв.м. составляет 2 351 138 рублей, стоимость 1кв.м. составляет 2 351 138 руб./ 23,14 кв.м. = 101 604 рубля 93 копейки.

В результате уменьшения площади объекта долевого строительства до 18,90 кв.м., убытки истца составили 430 804 рубля 82 копейки.(101 604,93 руб./кв.м *4,42).

Таким образом, учитывая, что фактическая площадь машино-места оказалась менее предусмотренной договором на 4,24 кв.м, цена договора подлежит уменьшению на 430 804 рубля 82 копейки, в связи с чем указанная разница подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что в договоре не установлена стоимость 1 кв.м, цена договора не зависит от общей площади и является фиксированной и неизменной и обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства за разницу между проектной площадью, указанной в договоре, и фактической площадью машино-места, договором не предусмотрена, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку разница между площадью, указанной в договоре и согласованной сторонами и фактической площадью машино-места составляет 4,42 кв.м., что является существенным отступлением от условий договора и нарушением прав истца.

На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцами сумма компенсации морального вреда явно завышена.

Также истцом заявлены требования о взыскании неустойки в соответствии со ст. 23 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 681 830 рублей 02 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии ст. 3 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ, настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года.

С учетом изменений, внесенных в Федеральный Закон № 214-ФЗ, Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая, что Федеральным Законом № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, суд не находит оснований для применения положений, предусмотренных п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» и взыскании неустойки в размере 681 830 рублей 02 копеек.

Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, за период с 21.03.2024 года по 31.12.2024 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 21.03.2024 по 31.12.2024 года, то указанные выше неустойка и штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Как следует из материалов дела, истец обратился с требованиями к ответчику в досудебном порядке 29.07.2024 года, срок на исполнение требований потребителя истек 09.08.2024 года, в связи с чем исковые требования о взыскании с ответчика неустойки и штрафа, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 570 рублей 00 копеек, исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «БЭСТ Консалтинг» - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «БЭСТ Консалтинг», ИНН <***>, в пользу ФИО1 денежные средства в размере 430 804 рублей 82 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «БЭСТ Консалтинг», ИНН <***>, в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 13 570 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

СудьяО.А. Казанцев

Мотивированное решение составлено 13 января 2025 года.