дело № 3га-535/2023

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Уфа 06 июля 2023 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Салихова Х.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абдульмановым А.И.,

с участием представителя ООО «Планетамолл-Уфа» – ГРХ,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Планетамолл-Уфа» к ППК «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Планетамолл-Уфа» обратилось в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, земельный участок 20, и в уточненном административном исковом заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на дата

Представитель ООО «Планетамолл-Уфа» – ГРХ в судебном заседании просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Оценка.ру» ЛСЕ

Представители ППК «Роскадастр», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация», Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.150 КАС РФ, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, допросив эксперта КВН, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами.

Как следует из п.1, п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст.22 Федерального закона от дата № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от дата №... утверждены результаты государственной кадастровой оценки всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Башкортостан, по состоянию на дата.

Материалами дела – договором аренды от дата, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок подтверждается, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, земельный участок 20.

Принимая во внимание порядок исчисления арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика арендных платежей.

Административным истцом представлены выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, отчет ООО «Центр оценки права» №... от дата

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, отчета ООО «Центр оценки права» №... от дата, кадастровая и рыночная стоимость земельного участка определена в размере:

Кадастровый номер

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (руб.)

Рыночная стоимость по отчету (руб.)

№...

01.01.2022

...

...

В связи с существенным расхождением между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определением суда от дата назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО «Оценка.ру».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка.ру» №... от дата, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 г. составляет ... руб.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация» – ВКА в судебном заседании дата обратилась с ходатайством о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, в обоснование которого указала, что решением суда кадастровая стоимость земельного участка была установлена равной рыночной стоимости по состоянию на дата Затем, путём индексации данной стоимости, установленной решением суда, была определена кадастровая стоимость по состоянию на дата Считает, что при производстве экспертизы экспертом ООО «Оценка.ру» подобрано минимальное количество аналогов, которые являются несопоставимыми с объектом оценки, поскольку оцениваемый объект расположен в адрес, объекты-аналоги – в адрес, в итоге корректировка на местоположение составила 556,24%, тогда как по справочнику ЛЛА данная корректировка должна быть не более 30%. Вид разрешенного использования объекта оценки: торговые центры, а объекты-аналоги имеют производственно-складское назначение и с учетом этого корректировка на вид разрешенного использования составила 70%.

Эксперт ООО «Оценка.ру» ЛСЕ в судебном заседании дата показал, что им были изучены предложения на рынке, при этом объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, в адрес на дату оценки не было установлено. С учетом этого были использованы аналоги производственно-складского назначения в пригороде и применены корректировки на местоположение и на вид разрешенного использования. Справочник ЛЛА не является обязательным к применению, поэтому при корректировке на местоположение была использована аналитическая справка ООО КИТ «Инженеръ».

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ООО «Оценка.ру» №... от дата, а также необходимостью специальных познаний в области рыночной стоимости объектов недвижимости, определением суда от дата назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено экспертам ООО «РегионЗемОценка».

Согласно заключению повторной экспертизы ООО «РегионЗемОценка» №...-ЗЭ от дата, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2022 г. составляет ... руб.

Представитель ООО «Планетамолл-Уфа» – ГРХ в судебном заседании просил назначить дополнительную судебную экспертизу эксперту ООО «РегионЗемОценка» КВН Данное ходатайство судом оставлено без удовлетворения в связи с отсутствием оснований для назначения дополнительной экспертизы.

В возражении на заключение повторной экспертизы и в судебном заседании в обоснование ходатайства о назначении дополнительной экспертизы представитель ООО «Планетамолл-Уфа» – ГРХ указал, что эксперт при производстве экспертизы применил устаревший Справочник оценщика-2020 под редакцией ЛЛА Тогда как на этот момент уже был издан Справочник оценщика-2022 под редакцией ЛЛА, который и подлежал применению. Эксперт в расчетах использовал устаревшие объявления о продаже земельных участков, что потребовало дополнительной корректировки, снизившей точность расчетов. Разница в площади между объектом оценки и аналогами №..., №... в 51,50 и 35,12 раза является очень существенной, следовательно, данные аналоги нельзя было использовать в расчетах. Корректировка на местоположение была произведена экспертом путем визуальной идентификации, без определения критериев отнесения объектов аналогов и объекта оценки к определенному району города.

Вопреки доводам, приведенным представителем ООО «Планетамолл-Уфа» – ГРХ, из показаний эксперта ООО «РегионЗемОценка» КВН, данных в судебном заседании, из заключения эксперта, из его письменных пояснений следует, что рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на дата Используемые в расчетах методические материалы должны быть применены со временем публикации, предшествующей дате определения стоимости. В расчетах применен Справочник оценщика недвижимости-2020 под редакцией ЛЛА Справочник оценщика недвижимости-2021 не выпускался. Справочник оценщика недвижимости-2022 выпущен после даты определения стоимости дата (часть 1), дата (часть 2).

В процессе сбора информации по объектам принималась информация из открытых интернет источников. Объекты аналоги относятся к категории земель населенных пунктов, с сопоставимыми видами разрешенного использования. Близкие значения удельной стоимости объектов аналогов, учитывая зависимость от площади и вида передаваемых прав, косвенно подтверждают корректность их выбора для проведения расчета. Приведенные в возражениях объекты сравнения не отвечают критериям сопоставимости.

Расчет корректировки на площадь произведен согласно коэффициентов, указанных в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под редакцией ЛЛА

Расчет корректировки на местоположение произведен по Справочнику оценщика недвижимости-2020 под редакцией ЛЛА по атрибутивным признакам объектов, учитывающим их разницу по местоположению.

Суд, оценивая доказательства, представленные по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельного участка заключения повторной экспертизы ООО «РегионЗемОценка» №...-ЗЭ от дата, поскольку заключение является достоверным, допустимым, относимым и достаточным, подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях.

Суд учитывает, что согласно п.12 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо обоснованных доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение повторной судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено.

ООО «РегионЗемОценка» просит возместить расходы на проведение повторной экспертизы в размере ... руб.

Определением суда от дата расходы на проведение повторной экспертизы были возложены в равных долях по ... руб. на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация».

Однако указанные расходы административными ответчиками не оплачены.

Согласно ч.1 ст.103 КАС РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с п.1, п.7 ст.106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч.1 ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с ч.3 ст.108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Разница между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной заключением повторной судебной экспертизы, с выводами которой согласился суд, составила в денежном эквиваленте ... руб., в процентном соотношении 13,32%.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №...-П от дата указано, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Следовательно, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки земельного участка имели место нарушения методологии проведения массовой оценки в материалах дела не представлено, и в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено.

При изложенных обстоятельствах, расходы на проведение повторной экспертизы в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Планетамолл-Уфа» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, поданное 23.03.2023 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые центры, расположенного по адресу: адрес, земельный участок 20, равной рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 01.01.2022 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Планетамолл-Уфа» в пользу общества с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» расходы на проведение повторной экспертизы в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Салихов Х.А.

Мотивированное решение суда составлено 10 июля 2023 года.