дело № 2-1730/2022
УИД: 67RS0001-01-2022-002304-91
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 декабря 2022 года г. Смоленск
Заднепровский районный суд г. Смоленска в составе:
председательствующего судьи Граф Я.Ю.,
при секретаре Богданович К.А.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2, действующего на основании ордера,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, ФИО5, о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий расторжения договора купли-продажи квартиры, исключении записи о праве собственности ответчика из Единого государственного реестра недвижимости и восстановлении записи о праве собственности истца на квартиру,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий расторжения договора купли-продажи квартиры, исключении записи о праве собственности ответчика из Единого государственного реестра недвижимости и восстановлении записи о праве собственности истца на квартиру, взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указала, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (покупатель) приобрел у ФИО1 (продавец) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 44,8 кв. м. В соответствии с п. п. 4-5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составила 1200000 руб., которые покупатель обязался оплатить частями, а именно: 200000 руб. - при подписании договора купли-продажи, 100000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, 300000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, 600000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ. Покупателем были оплачены только 300000 руб. Окончательный расчет до указанной в договоре купли-продажи квартиры даты - ДД.ММ.ГГГГ, осуществлен не был. В соответствии с актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ покупатель принял квартиру и заселился в нее. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, о чем была сделана запись ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в силу закона в пользу ФИО1 Таким образом, в нарушение действующего законодательства ответчик не произвел оплату в установленный срок, чем лишил истца права на имущество, на которое последний был вправе рассчитывать при исполнении договора надлежащим образом. На основании вышеизложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами в отношении квартиры № в доме № <адрес> и применить последствия расторжения договора; исключить запись о праве собственности ФИО3 из ЕГРН и восстановить запись о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика.
Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные требования с учетом уточнений, просили их удовлетворить. Дополнительно указали, что ФИО3 в счет выплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи были оплачены только 300000 руб., иные денежные средства в счет исполнения обязательств по указанному договору перед истцом ответчиком не передавались. Никаких договоренностей об оплате квартиры через супруга или его родственников с ответчиком не имелось.
Ответчик ФИО3, его представитель ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в связи с отсутствием существенных нарушений договора. Указали, что в общей сумме ответчиком в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ должны подлежать зачету 930000 руб., которые в случае удовлетворения иска подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ответчика (100000 руб. - в счет выплаты задолженности по жилищно-коммунальным услугам согласно п. 10 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; 200000 руб. - выплата денежных средств при подписании договора, 590000 руб. - передача денежных средств супругу истца и его родственникам; 40000 руб. - в счет выполненных для ФИО5 работ по ремонту автомобиля).
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области представил письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также указал, что оставляет рассмотрение дела по существу на усмотрение суда.
Ранее при рассмотрении дела третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 факт передачи денежных средств ответчиком, выполнения ремонтных работ автомобиля в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не подтвердил.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
По правилам ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 47-52).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 9).
Стороны оценили отчуждаемую квартиру в 1200000 руб. (п. 4).
Согласно п. 10 договора денежные средства в размере 100000 руб. могут быть направлены покупателем на оплату задолженности продавца за коммунальные услуги и иные платежи за квартиру и засчитываются в счет стоимости квартиры.
На момент подписания договора покупатель уплатил продавцу 200000 руб. Оставшаяся сумма согласно условиям договора выплачивается покупателем продавцу в следующем порядке: 100000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, 300000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ, 600000 руб. - до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5).
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на приобретенную квартиру, о чем Едином государственном реестре недвижимости была сделана запись № (л.д. 26).
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).
Согласно положениям ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ч. 2).
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ч. 3).
Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2).
В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры были ей переданы лишь частично - в размере 300000 руб., остальные денежные средства не передавались, что является существенным нарушением условий договора. Доказательств обратного ответчиком при рассмотрении дела не представлено.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец получила от ответчика денежные средства в размере 200000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры (л.д. 9).
В ходе судебного разбирательства стороной истца не оспаривалось, что ФИО3 при подписания договора купли-продажи квартиры были переданы 200000 руб., впоследствии еще 100000 руб.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, последним не исполнен, денежные средства в полном объеме оговоренной сторонами денежной суммы за проданную квартиру не переданы.
Учитывая изложенное, в связи с существенным нарушением условий договора ответчиком, требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий расторжения договора купли-продажи квартиры, исключении записи о праве собственности ФИО3 на данную квартиру, восстановлении записи о праве собственности истца на спорную квартиру подлежат удовлетворению.
При этом, применяя последствия расторжения договора купли-продажи квартиры, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 300000 руб.
Доводы стороны ответчика об отсутствии существенных нарушений договора и необходимости зачета 930000 руб. в счет исполнения ФИО3 обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ судом признаются несостоятельными.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу ч. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Таким образом, данная норма закона предписывает оформлять в простой письменной форме исполнение денежного обязательства по передаче суммы свыше 10000 руб.
Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрены нормой ч. 1 ст. 162 ГК РФ, в силу которой, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Факт передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества не может быть подтвержден пояснениями сторон, свидетельскими показаниями, так как исполнение обязательства является разновидностью сделки, следовательно, при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки и последствиях ее нарушения, то есть, если обязательство, в данном случае - договор купли- продажи недвижимого имущества, выражено в письменной форме, то и его исполнение, передача денежных средств продавцу, должно быть оформлено письменно.
С учетом изложенного, несоблюдение ответчиком требований закона о письменной форме исполнения обязательства по передаче денежных средств лишает его права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение такой передачи.
Вопреки положениям ч. 1 ст. 56, ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, стороной ответчика не представлено допустимых, относимых и достаточных доказательств в подтверждение исполнения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 930000 руб.
Также судом не могут быть учтены 100000 руб. в счет оплаты стоимости квартиры (пункт 10 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ), поскольку доказательств выплаты задолженности по жилищно-коммунальным услугам в материалы дела не представлено, напротив, в ходе судебного заседания ответчик пояснил, что оплата жилищно-коммунальных услуг за спорное жилое помещение им не производилась.
В соответствии с положениями ст. ст. 88, 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию 600 руб. в возврат оплаченной при подаче иска государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, применении последствий расторжения договора купли-продажи квартиры, исключении записи о праве собственности ответчика из Единого государственного реестра недвижимости и восстановлении записи о праве собственности истца на квартиру удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, в отношении квартиры № в доме № <адрес>.
Исключить запись, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о государственной регистрации права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
Восстановить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 300000 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд г. Смоленска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Срок изготовления мотивированного решения суда - 13 декабря 2022 года.
Судья Граф Я.Ю.