Дело № 2-598/2025
УИД: 05RS0012-01-2025-000065-63
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Дербент 28 апреля 2025 года
Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Яралиева Т.М., при секретаре судебного заседания Бабатовой И.С., с участием истца ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО2, ответчиков ФИО3 и ФИО4, третьего лица ФИО5, рассмотрел в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, исключении (аннулировании) из ЕГРН записи о регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру и восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца на квартиру,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, ул. 345 ДСД, <адрес изъят>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО1 и ФИО7, применении последствий недействительности сделки, исключении (аннулировании) из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4 на указанную квартиру и восстановлении в ЕГРН записи о регистрации его права собственности на квартиру.
В обоснование иска ФИО1 ссылается на то, что 08 февраля 2024 года ФИО1 по просьбе своей сестры ФИО4 выдал доверенность на имя ее сына, своего племянника ФИО3, по вопросу получения документов на принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>. Однако, осознав, что воспользовавшись данной доверенностью, сестра может выполнить отчуждение принадлежащей ему квартиры без его на то согласия, истец 12 февраля 2024 года действие данной доверенности отменил, что подтверждается распоряжением от 12.02.2024 года, зарегистрированным в реестре N9 37/51-н/37-2024-1-398, о чем в тот же день сообщил своей сестре ФИО4 по телефону, в связи с тем, что племянник ФИО3 на его телефонный звонок не отвечал и просил его уведомить об отмене доверенности. При этом, ФИО1 разрешил сестре сдавать его квартиру по найму и получать с этого доход. В начале декабря 2024 года ФИО4 по телефону сообщила жене истца, что в мае 2024 года она оформила принадлежащую ему квартиру на свое имя и теперь является ее единоличным собственником. Узнав об этом, ФИО1 пытался связаться по телефону с ФИО4 и ФИО3, но они на его звонки не отвечали, на связь не выходили. Полагают, что ФИО4 сознательно, узнав об отмене ранее выданной истцом доверенности, заключила с ФИО3 договор дарения на свое имя, то есть, по заведомо недействительной доверенности, вопреки его воле и согласию на заключение договора отчуждения спорной квартиры. Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленным законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В соответствии со ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделки, в частности, договор дарения, это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, то есть, на достижение определенного правового результата. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон. На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которых связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Учитывая изложенное, полагает, что в судебном порядке договор дарения квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, заключенный между ФИО3, действовавшим на основании недействительной доверенности и ФИО4, должен быть признан недействительным с момента его заключения и восстановлении его право собственности на данную квартиру. В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 2 п. 52 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части решения решен вопрос о наличии или отсутствии права, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН, а потому, окончательно уточнив свои требования, просит суд исковые требования удовлетворить, признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 51,9 кв.м., расположенной по адресу: РД, <адрес изъят>, ул. 345 ДСД, <адрес изъят> -а, <адрес изъят>, заключенный между ним - ФИО1 и ФИО4 от 27 апреля 2024 года, применить последствия недействительности сделки, исключить (аннулировать) из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4 на <адрес изъят>:<номер изъят>-2 от 05 мая 2024 года и восстановить в ЕГРН запись о регистрации его права собственности на указанную квартиру, а также взыскать с ответчиков в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержал и просит суд их удовлетворить по указанным основаниям.
Ответчики ФИО3 и ФИО4 исковые требования ФИО1 не признали, в своих письменных объяснениях и в судебном заседании пояснили, что 08.02.2024 года ФИО1 была выдана доверенность ФИО3 на управление квартирой, находящейся по адресу: <адрес изъят>. Данной доверенностью истец наделил ответчика полномочиями и на распоряжение данной квартирой, в том числе и правом продажи ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. В августе 2000 года ФИО4 попросила своего брата - ФИО1 принять участие в покупке квартиры в качестве покупателя за наличные денежные средства предоставленные ею и зарегистрировать приобретенное жилье на его имя, так как в связи со сложившимися трудностями, возникшими в ее семье, она не могла сделать этого самостоятельно. Между братом и сестрой была устная договоренность о том, что после устранения причин невозможности регистрации квартиры, брат передаст во владение сестре, фактически приобретенное ею имущество. В связи с этим обстоятельством и была выдана доверенность, которой ФИО1 наделяет ФИО3 (сына ФИО4 и своего племянника) правом продажи имущества, а именно, квартиры, находящейся по адресу: <адрес изъят>, именно ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., а не кому бы то иному. 27 апреля 2024 года ФИО3, на основании выданной ФИО1 доверенности, по договору купли-продажи осуществляет передачу прав на указанную в доверенности квартиру ФИО4 Согласно ч. 1 ст. 189 Гражданского кодекса РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. В нарушение данной нормы ответчик не был извещен истцом об отмене доверенности. Ссылка истца на то, что он не смог дозвониться до ФИО3 не основательна, так как согласно детализации звонков за период с 01.02.2024 г. по 30.06.2024 г. с абонентского номера ФИО1 на абонентский номер ФИО3 не было совершено ни одного звонка. Согласно п. 10.8. Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, утв. решением Правления Федеральной Нотариальной Палаты от 18.07.2016, протокол N 07/16 (далее - Методические рекомендации) удостоверяя распоряжение об отмене доверенности, нотариус должен разъяснить представляемому, что он обязан известить об отмене доверенности лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. В соответствии с п. 10.9. Методических рекомендаций представляемый обязан самостоятельно известить известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность, или обратиться к нотариусу с просьбой о передаче распоряжения об отмене доверенности в рамках ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате. ФИО4, которой была продана квартира, также не была извещена об отмене доверенности. Доводы ФИО1 о том, что он 12.02.2024 г. звонил ФИО4 и сообщил об отмене доверенности, ничем не подтверждены. В действительности она узнала об отмене доверенности только в декабре 2024 года. В силу ч. 2 ст. 189 Гражданского кодекса РФ, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. Обращают внимание суда на то, что доверенность была выдана на совершение сделки с конкретным лицом, а именно, с ФИО4 Таким образом, полагают, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Кроме того, согласно абз. 8 ст. 222 Гражданско-процессуального кодекса РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу. Согласно материалам дела истец не интересуется судьбой поданного им искового заявления, не является на судебные заседания и не предоставляет доказательства. В случае неявки истца в судебное заседание повторно без предоставления ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие просят суд оставить исковое заявление ФИО1 без рассмотрения. По этим основаниям просят суд в иске ФИО1 отказать.
Третье лицо ФИО5 также считает исковые требования ФИО1 необоснованными и подлежащими оставлению без удовлетворения.
Третье лицо ФИО6, представители третьих лиц - Дербентского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Республике Дагестан и МАУ «МФЦ городского округа «город Дербент», извещенные о времени и месте судебного разбирательства, на судебное заседание не явились, сведения о причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении судебного разбирательства дела не заявили, а потому суд принял решение о рассмотрении дела без их участия.
Проверив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения и изучив доводы сторон, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.
Так, из материалов дела следует и судом установлено, что <адрес изъят>, расположенная по адресу: <адрес изъят>, ул. 345 ДСД, <адрес изъят>, принадлежала на праве собственности ФИО1, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.06.2014 г., о чем в ЕГРН произведена запись регистрации <номер изъят>.
08 февраля 2024 года ФИО1 выдал доверенность на имя ФИО3 на управление принадлежащей ему квартирой, находящейся по адресу: <адрес изъят>, ул. 345 ДСД, <адрес изъят>, которая была нотариально удостоверена нотариусом Тейковского нотариального округа <адрес изъят> ФИО11 и зарегистрирована в реестре за <номер изъят>-н/37-2024-1-360.
В последующем, то есть 12 февраля 2024 г., распоряжением за № <адрес изъят>3, удостоверенным нотариусом Тейковского нотариального округа <адрес изъят> ФИО11 и зарегистрированным в реестре <номер изъят>-н/37-2024-1-398, ФИО1 отменил доверенность от 08 февраля 2024 года, выданную ФИО3.
Согласно договору купли-продажи от 27.04.2024г., заключенному между ФИО3, действующим в интересах и по доверенности ФИО8, и ФИО4, последняя приобрела <адрес изъят>, находящуюся по адресу: <адрес изъят>, ул. 345 ДСД, <адрес изъят>.
Согласно выписке из ЕГРН от 05.05.2024 г. за ФИО4 зарегистрировано право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес изъят>, ул. 345 ДСД, <адрес изъят>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена запись регистрации <номер изъят>/2024-2 от 05.05.2024 г.
Таким образом, право собственности ФИО4 на спорную квартиру зарегистрировано на основании документов, которые были отменены, правовых оснований для регистрации за ней права собственности на указанную спорную квартиру не имелось, поскольку право собственности на нее в установленном законом порядке ею не приобреталось.
С учетом изложенного суд считает, что регистрация права собственности ФИО4 на квартиру произведена в отсутствие на то законных оснований, следовательно, она не порождает правовых последствий.
Так, как указано выше, спорная квартира до регистрации права собственности на нее за ФИО4 находилась в собственности ФИО1
Однако, допустимых доказательств, подтверждающих соблюдение порядка заключения договора купли-продажи спорной квартиры ФИО4, и последующего перехода права на нее к ней, сторонами суду не представлены.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать добросовестный приобретатель, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. п. 35 и 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Согласно части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с абз. 2 части 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
В силу пункта 2 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.
Истец, как доверитель и собственник недвижимого имущества, вправе отменить доверенность в любой момент (часть 2 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отмена совершена надлежащим образом посредством подачи заявления нотариусу, который внес сведения об отмене доверенности в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме на сайте Федеральной нотариальной палате в соответствии со статьей 34.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, а сведения доступны неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (абзац 2 части 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если третьи лица не извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве (абзац 4).
Таким образом, с момента публикации все лица, считаются извещенными об отмене доверенности (абзац 4 части 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом отсутствуют основания для применения положений части 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что ответчикам не было известно об отмене доверенности.
Указанным положением закона вводится презумпция уведомления об отмене доверенности всех заинтересованных лиц на следующий день после размещения сведений в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме. Соответственно, вывод суда о том, что ответчики не извещены об отмене доверенности, а также, что они действовали добросовестно, основан на неправильном толковании норм материального права.
Кроме того, по правилам части 4 статьи 15 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возможно по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 данной статьи, при условии наличия у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Из материалов дела, в том числе из договора купли-продажи от 27.04.2024г., заключенного между ФИО3, действующим в интересах и по доверенности ФИО8, и ФИО4 следует, что указанный договор был заключен на основании доверенности, которая ранее, то есть ДД.ММ.ГГГГ была отменена распоряжением № <адрес изъят>3, удостоверенным нотариусом Тейковского нотариального округа <адрес изъят> ФИО11
Согласно сведениям на официальном сайте оператора ЕИС www.notariat.ru, распоряжение об отмене доверенности от 12 февраля 2024 года № 37 АА № 1881283 зарегистрировано 12 февраля 2024 года, в 15 час. 19 мин., регистрационный номер № 311177688.
Следовательно, с 12 февраля 2024 года ФИО3 не имел полномочий по совершению от имени ФИО8 договора купли-продажи квартиры с ФИО4, о чем ему должно было быть известно в тот же день, то есть 12 февраля 2024 года. При этом, переход права на спорную квартиру состоялся на основании договора купли-продажи от 27.04.2024 г.
Кроме того, регистрирующий орган в данном случае также считается извещенным об отмене доверенности, представленной с пакетом документов для осуществления регистрации перехода права собственности, следовательно, государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к ответчику в данном случае фактически осуществлена на основании заявления лица, неправомочного действовать от имени истца, то есть с нарушением требований законодательства.
Таким образом, суд, с учетом исследованных в судебном заседании обстоятельств и доказательств, приходит к выводу, что спорная квартира выбыла из владения его собственника ФИО8 помимо его воли, то есть воли собственника на передачу владения указанной квартирой иному лицу не было.
Анализируя заявленные истцом требования, суд приходит к выводу, что в данном случае по сути заявлен иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ), что следует из обстоятельств, на которые он ссылается и требований о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и восстановлении записи о регистрации за ним права собственности на нее.
Поскольку договор купли-продажи квартиры является ничтожным и не влечет правовых последствий, то у приобретателя ФИО4 не возникло законных прав на эту квартиру.
Таким образом, в силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, зарегистрированное за ответчицей ФИО4 право собственности на указанную квартиру является недействительным, так как государственная регистрация осуществлена на основании ничтожного договора купли-продажи, в связи с чем переход права собственности в порядке ч. 2 ст. 218, ч. 2 ст. 223 ГК РФ в отношении спорной квартиры не произошел.
Доводы стороны ответчиков о законности и действительности заключенной сделки по купле-продаже квартиры не могут быть приняты во внимание, поскольку они противоречат материалам дела и закону.
Показания свидетелей ФИО13 и ФИО14, допрошенных в судебном заседании по ходатайству стороны ответчиков, также не подтверждают действительность заключенной между ФИО3, действующим в интересах ФИО1, и ФИО4 сделки по купле-продаже квартиры.
С учетом изложенного суд считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с удовлетворением иска с ответчиков ФИО3 и ФИО4 солидарно в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 3 000 руб., которую истец уплатил при подаче иска, что подтверждается исследованными в судебном заседании письменными доказательствами (чек по операции от 19 декабря 2024 года).
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска ФИО1, принятые меры по его обеспечению определением Дербентского городского суда Республики Дагестан от 14 января 2025 года сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
ФИО9 Гамидовича (паспорт: серия 24 22 <номер изъят>) удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <номер изъят>, площадью 51,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес изъят> стрелковой дивизии, <адрес изъят>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО4.
Применить последствия недействительности сделки, исключить (аннулировать) из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4 на <адрес изъят>, расположенную по адресу: <адрес изъят> стрелковой дивизии, <адрес изъят>, запись регистрации <номер изъят> от ДД.ММ.ГГГГ.
Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на <адрес изъят>, расположенную по адресу: <адрес изъят> стрелковой дивизии, <адрес изъят>.
Взыскать с ФИО3 (паспорт: серия 49 10 <номер изъят>) и ФИО4 (паспорт: серия 49 04 <номер изъят>) солидарно в пользу ФИО1 (паспорт: серия 24 22 <номер изъят>) денежные средства в виде возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысяча) руб.
Сохранить действие мер по обеспечению иска, принятых определением Дербентского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ, до исполнения решения суда.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан через Дербентский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Резолютивная часть решения объявлена 28 апреля 2025 года.
Решение принято в окончательной форме 05 мая 2025 года.
Судья Т.М. Яралиев