Дело 60RS0001-01-2022-0008880-35
№ 2-218/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 января 2023 года город Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе:
председательствующего судьи Падучих С.А.,
при секретаре Караульновой О.В.,
с участием истца ФИО1,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ис ФИО1 к ТИЗ «Козий Брод» о признании незаконным бездействия, обязании заключить договор субаренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ТИЗ «Козий Брод» (далее также ТИЗ, Товарищество) о признании незаконным бездействия председателя ТИЗ «Козий Брод», выраженное в уклонении от заключения договора субаренды земельного участка и обязании заключить договор субаренды.
В ходе рассмотрения дела сторона истца свои исковые требования уточнила (т.1 л.д.68-70), от иска в части признания незаконным бездействия председателя ТИЗ «Козий Брод» сторона истца отказалась, производство по делу в этой части судом было прекращено (т.1 л.д.70, т.2 л.д.200).
В обоснование иска, с учетом его уточнения, сторона истца указала, что в ДД.ММ.ГГГГ году Администрация г.Пскова зарегистрировала ТИЗ «Козий брод». Товарищество было создано в целях удовлетворения потребностей членов товарищества в жилье путем строительства жилого комплекса в районе деревни «Козий брод» согласно проекту, а также для последующей эксплуатации и управления жилым комплексом. Распоряжением Администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ Товариществу на праве аренды предоставлен земельный массив площадью <данные изъяты> м.кв. для строительства <данные изъяты> индивидуальных жилых домов. На основании данного распоряжения заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Также в это время были созданы ТИЗ "АТС" и ТИЗ "ПЭМЗ", им также предоставлены соответствующие земельные участки. Однако, в дальнейшем данные Товарищества работу прекратили и их члены были приняты в ТИЗ "Козий брод", а земельные участки данных трех Товариществ объединены в одно землепользование, границы которого в ДД.ММ.ГГГГ году установлены с учетом строительства на данной территории объездной дороги вокруг <адрес>.
По истечению срока действия договора аренды ни одна из сторон не обратилась за его расторжением, ТИЗ «Козий брод» продолжало пользоваться единым земельным участком, соответственно, действие договора возобновилось на неопределённый срок. Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что договор аренды земельного участка в настоящее время является действующим.
В период пользования земельным массивом ТИЗ неоднократно передавал земельные участки в субаренду членам Товарищества, которые впоследствии строили на участках жилые дома и выкупали их.
Истец является членом ТИЗ «Козий брод» на основании решения общего собрания застройщиков от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом №. Истцу был передан для застройки индивидуальным жилым домом земельный участок по адресу: <адрес>.
В соответствии с целевым назначением переданного участка истцом на нем построен объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> м.кв., процент готовности составляет 10%.
По заявлению ТИЗ в ДД.ММ.ГГГГ году утверждена схема расположения ее земельного участка на кадастровом плане территории, проведено межевание, земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Однако, несмотря на это, председатель Товарищества договора субаренды с истцом на предоставленный ему земельный участок не заключает без объяснения причин. Истец подготовил и направил в адрес председателя ТИЗ проект договора субаренды, который был им получен ДД.ММ.ГГГГ, однако, проект договора ответчиком также был проигнорирован, никакого ответа не получено.
Учитывая изложенное и на основании положений ст.ст.8, 50, 65.2, 123.2, 307, 421, 445 ГК РФ, Закона СССР от 26.05.1988 №8998-ХI «О кооперации в СССР» истец просит суд обязать ответчика заключить с ним договор субаренды вышеуказанного земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, изложенных в уточненном исковом заявлении (т.1 л.д.68-70).
Истица и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, приведя в обоснование доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика ТИЗ «Козий брод» против удовлетворения иска возражала, указывая, что участок истицы изначально находится в ТИЗ "АТС" и юридически в состав земельного участка ТИЗ "Козий брод" не вошел, так как договор аренды должным образом не изменялся, границы единого землепользования не устанавливались. Поэтому Товарищество не имеет права аренды на данный земельный участок и, соответственно, не может заключить с истицей договор субаренды. Тот факт, что есть решение общего собрания Товарищества о приеме истицы в свои члены и решение о предоставлении ей земельного участка по адресу: <адрес>, значения не имеет, так как на тот момент руководство ТИЗ добросовестно заблуждалось, думая, что этот земельный участок входит в их земельный массив, но сейчас поняло, что это не так. Касаемо предлагаемых условий договора субаренды полагала, что он не может быть заключен на 11 мес., так как основной договор аренды имеет неопределенный срок действия.
Представитель третьего лица Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала, полагала, что он может быть удовлетворен.
Представители третьих лиц Администрации города Пскова и Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова в судебное заседание не явились, ходатайств не представили. Ранее представитель Администрации города Пскова просил рассмотреть дело в свое отсутствие, решение по спору оставил на усмотрение суда (т.2 л.д.127).
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
ДД.ММ.ГГГГ утвержден устав Товарищества «Козий брод» по индивидуальной застройке жилого комплекса.
В соответствии с уставом Товарищество создано в целях удовлетворения членов товарищества индивидуальным жильем путем строительства жилого комплекса в районе деревни «Козий брод», состоящего из домов-коттеджей и необходимых инженерных сооружений согласно проекту, а также для последующей эксплуатации и управления жилым комплексом (т.1 л.д.52-56).
Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица и является действующим (т.1 л.д.50).
ДД.ММ.ГГГГ Администрация г.Пскова издала распоряжение №-р о предоставлении ТИЗ «Козий брод» земельного массива, площадью <данные изъяты> кв.м., для строительства <данные изъяты> коттеджей (т.1 л.д.83).
ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного распоряжения между Администрацией г.Пскова и ТИЗ "Козий брод" был заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (т.1 л.д.84). Согласно условиям данного договора, земельный участок предоставлен для строительства <данные изъяты> индивидуальных жилых домов (п. 1.3 договора) сроком на пять лет (п.2.1 договора). Договор прошел регистрацию в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Пскова. В соответствии с п. 3.2 указанного договора арендатор вправе заключать договоры о передаче участка или его части в субаренду на срок не более 5 лет.
Также ДД.ММ.ГГГГ Администрация г.Пскова издала распоряжение №-р о предоставлении ТИЗ «ПЭМЗ» земельного массива, площадью <данные изъяты> кв.м., для строительства <данные изъяты> коттеджей (т.1 л.д.79).
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.Пскова и ТИЗ "ПЭМЗ" был заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды также на 5 лет. Договор прошел регистрацию в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Пскова (т.1 л.д.80).
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Пскова издано распоряжение №-р о предоставлении ТИЗ «АТС» земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства <данные изъяты> коттеджей (т.2 л.д.163).
ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ТИЗ «АТС» был заключен договор № аренды вышеуказанного земельного участка для строительства коттеджей. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> (т.2 л.д.164).
ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола собрания представителей ТИЗ «Козий брод», ТИЗ «АТС» и ТИЗ «ПЭМЗ» все застройщики ТИЗ «АТС» и ТИЗ «ПЭМЗ» были приняты в члены ТИЗ «Козий брод», в связи с фактическим прекращением деятельности ТИЗ «АТС» и ТИЗ «ПЭМЗ» (т.2 л.д.154).
ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации <адрес> № утвержден проект изменения границы земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства ТИЗ «Козий брод», ТИЗ «АТС» и ТИЗ «ПЭМЗ» в связи со строительством автодороги «Северный обход <адрес>», проектом сформирован единый земельный массив для ТИЗ "Козий брод" по фактически сложившемуся землепользованию (т.2 л.д.67-71).
Таким образом, произошло фактическое объединение землепользования трёх Товариществ в единый земельный массив, предназначенный для осуществления уставной деятельности в части индивидуального жилищного строительства и обслуживания возведённых построек, обеспечение благоустройства территории. Вышеуказанные договора аренды были заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке, и сторонами не расторгались. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № (т.2 л.д.101-198), а также по многочисленным иным гражданским и административным делам (т.1 л.д.31-39).
При этом согласно справке Управления строительства и архитектуры Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, а также сведениям межевых дел и кадастровых карт в земельном массиве ТИЗ «Козий брод» располагается, в том числе, земельный участок по адресу: <адрес>А (т.1 л.д.97, т.2 л.д.162, 176, 177, 186).
Решением общего собрания членов ТИЗ "Козий брод" от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом № истец принята в члены Товарищества, а также принято решение предоставить ей на праве аренды земельный участок по адресу: <адрес> (т.1 л.д.14), председателем ТИЗ от истицы получен взнос в размере <данные изъяты> руб. за вступление в Товарищество (т.1 л.д.48).
ДД.ММ.ГГГГ Государственным комитетом <адрес> по имущественным отношениям по заявлению Товарищества ему предварительно согласовано предоставление земельного участка по указанному адресу ориентировочной площадью <данные изъяты> м.кв. (т.2 л.д.2-3).
ДД.ММ.ГГГГ, действуя от имени ТИЗ на основании выданной его председателем ФИО5 доверенности, истица поставила на кадастровый учет земельный участок по указанному адресу с КН № площадью <данные изъяты> м.кв. с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" (т.1 л.д.13, т.2 л.д.1, 122).
Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ истицей на вышеуказанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства – ленточный бетонный фундамент, площадью <данные изъяты> м.кв., степень готовности объекта – 10% (т.1 л.д.15-23).
Проанализировав изложенные обстоятельства дела и разрешая требования истицы о понуждении ответчика к заключению договора субаренды спорного земельного участка суд исходит из того, что согласно ч.1 ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
В силу ст.51 Закона СССР от 26.05.1988 №8998-XI "О кооперации в СССР", граждане имеют право на добровольных началах создавать товарищества индивидуальных застройщиков для удовлетворения своих жилищно - бытовых потребностей.
В силу п.п.1, 1.1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, согласно ст.181.1 ГК РФ источником прав и обязанностей являются решения собраний. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Как следует из ст. 14 Закона СССР от 26.05.1988 №8998-XI "О кооперации в СССР" высшим органом управления кооператива является общее собрание, которое для руководства текущими делами избирает председателя, а в крупных кооперативах также правление.
Председатель кооператива обеспечивает выполнение решений общего собрания (собрания уполномоченных) и правления, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, предприятиями, организациями, учреждениями и другими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.
Аналогичные положения предусмотрены и п.44 Устава ТИЗ «Козий брод», согласно которому общее собрание членов Товарищества также является высшим органом его управления (т.1 л.д.54).
Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.421 ГК РФ).
В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с разъяснениями в п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ч.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
Так как в данном случае по истечении сроков действия вышеуказанных договоров аренды с ТИЗ "Козий брод", ТИЗ "АТС" и ТИЗ "ПЭМЗ" ни одна из сторон не заявляла об расторжении и ТИЗ «Козий брод» продолжает пользоваться вышеуказанным объединенным земельным массивом в соответствии с утвержденным проектом изменения его границ, соответственно, действие договора аренды с Товариществом в силу ч.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, ТИЗ «Козий брод» на условиях ранее заключенного и действующего договора аренды является арендатором земельного массива, в который входит спорный земельный участок по адресу: <адрес> с КН № и Товарищество с учетом положений ч.6 ст.22 ЗК РФ и условий договора аренды (п.3.2) имеет право передавать участок в субаренду.
При этом, так как высшим органом управления Товарищества принято решение о передаче земельного участка по адресу: <адрес> истице на праве аренды, то у ТИЗ "Козий брод" возникла гражданская правовая обязанность такой договор с истицей заключить.
Однако, направленное истицей в адрес председателя ТИЗ «Козий брод» заявление о подписании проекта договора субаренды спорного земельного участка, вопреки вышеуказанной обязанности, ответчиком было проигнорировано (т.1 л.д.10-12).
При таких обстоятельствах суд заключает, что предусмотренные законом основания для удовлетворения заявленных истцом требований имеются.
Условия договоров субаренды, представленных истцом, соответствуют действующему законодательству, не нарушают прав сторон, арендная плата соответствует положениям Закона Псковской области от 08.04.2008 N 756-оз (ред. от 06.05.2022) "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Псковской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области" (принят Псковским областным Собранием депутатов 27.03.2008), а также сведениям о кадастровой стоимости земельного участка, содержащегося в ЕГРН.
Доводы представителя ответчика о том, что договор не может быть заключен на конкретный срок – 11 месяцев, суд не принимает, полагая, что такое условие договора субаренды договору аренды Товарищества, и положениям ст.615 ГК РФ не противоречит.
При таких обстоятельствах договор субаренды, в целом, может быть заключен на условиях, предложенных истцом.
В тоже время, суд учитывает, что согласно положениям ч.4 ст.445 ГК РФ при удовлетворении иска о понуждении к заключению договора он считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
На основании этого суд полагает, что некоторые положения договора должны быть изложены в иной редакции, учитывающий судебный способ его заключения.
Так, п.2.2, п.2.3, п.6.1 суд считает необходимым изложить в следующей редакции:
"2.2 Указанная сумма подлежит оплате в срок до 10 числа месяца следу-ющего за месяцем вступления решения суда в законную силу."
"2.3 Субарендная плата начисляется с момента вступления решения суда в законную силу."
"6.1 Настоящий Договор вступает в силу с момента вступления решения суда в законную силу."
Пункты 9 и 9.1 суд считает необходимым из договора исключить.
Удовлетворяя заявленные исковые требования истца, суд одновременно руководствуясь ст.98 ГПК РФ взыскивает в его пользу с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.198-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ТИЗ «Козий Брод» об обязании заключить договор субаренды земельного участка - удовлетворить.
Обязать ТИЗ «Козий Брод» заключить с ФИО1 договор субаренды земельного участка по адресу: <адрес> с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., на следующих условиях:
Товарищество индивидуальных застройщиков "Козий брод", именуемое в дальнейшем "Арендатор" в лице председателя ФИО6, действующее на основании устава, с одной стороны и гражданка РФ, ФИО1, паспорт № №, выдан отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, именуемая в дальнейшем "Субарендатор", с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1 Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (далее - земельный участок).
Земельный участок находится у ТИЗ «Козий брод» в аренде на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
1.2 Земельный участок передается Субарендатору для индивидуального жилищного строительства.
1.3 Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка в субаренду.
2. Субарендная плата
2.1 Субарендная плата по настоящему Договору составляет <данные изъяты> (три тысячи) рублей за 11 (одиннадцать) месяцев.
2.2 Указанная сумма подлежит оплате в срок до 10 числа месяца следующего за месяцем вступления решения суда в законную силу.
Обязанность Субарендатора по оплате считается исполненной в момент списания денежных средств с расчетного счета Субарендатора.
2.3 Субарендная плата начисляется с момента вступления решения суда в законную силу.
2.4 Размер субарендной платы изменению не подлежит.
3. Права и обязанности Субарендатора.
3.1 Субарендатор имеет право:
использовать Земельный участок на условиях, установленных Договором.
осуществлять на участке индивидуальное жилищное строительство.
3.2 Субарендатор обязан:
использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
своевременно производить субарендные платежи;
не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв;
не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
при осуществлении на земельном участке строительства соблюдать требования законодательства Российской Федерации, строительных норм и правил, а также иной нормативно-технической документации в области строительной деятельности;
соблюдать требования, предъявляемые к содержанию и использованию участка, а именно: соблюдать требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных, строительных и иных правил и нормативов;
содержать участок способами, которые не должны наносить ущерба участку как природному объекту; .
не препятствовать размещению на участке межевых, геодезических и других специальных знаков. Сохранять имеющиеся на участке межевые, геодезические и другие специальные знаки;
4. Права и обязанности Арендатора
4.1 Арендатор имеет право:
осуществлять контроль использования и охраны земель Субарендатором;
требовать от Субарендатора устранения выявленных Арендатором нарушений условий Договора;
4.2 Арендатор обязан:
предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из основного договора аренды земельного участка;
предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в субаренду земельный участок.
5. Ответственность сторон
5.1 В случае нарушения Субарендатором срока внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от Субарендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
5.2 В случае нарушения срока возврата земельного участка, установленного настоящим Договором, Арендатор вправе требовать от Субарендатора уплаты пени в размере 0,01% за каждый день просрочки.
6. Срок действия договора
6.1 Настоящий Договор вступает в силу с момента вступления решения суда в законную силу.
6.2 Срок субаренды по настоящему Договору - 11 (одиннадцать) месяцев.
6.3 Субарендатор имеет преимущественное право на заключение договора субаренды по истечении его срока согласно ст. 621 ГК РФ.
6.4 Если субарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
6.5 Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
7. Рассмотрение споров
7.1 Споры в случае их возникновения Стороны обязуются решать путем переговоров и/или направления претензий. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение 10 дней с момента получения претензии.
При неурегулировании Сторонами возникших разногласий спор передается на решение суда по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
8. Основания прекращения договора
8.1 Стороны вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Взыскать с ТИЗ «Козий Брод», ОГРН №, в пользу ФИО1, паспорт № №, выдан отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья С.А. Падучих
Решение в мотивированном в де изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.