Решение по делу № 2-1849/2025 от 30.09.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

УИД 22RS0069-01-2025-003334-02

Дело № 2-1849/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 сентября 2025 года г.Барнаул

Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Энтус Ю.Н.,

при секретаре Штерцер Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 ФИО5, ФИО1 ФИО6 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о расторжении кредитного договора №005-1017Н от 13 декабря 2010 года, заключенного между ОАО КБ «ФорБанк» и ФИО2, ФИО3, взыскании с соответчиков солидарно задолженности по кредитному договору №005-1017Н от 13 декабря 2010 года по состоянию на 09 июня 2025 года в размере 174557 рублей 21 копейка, в том числе: 154465 рублей 74 копейки – основной долг, 10738 рублей 97 копеек – проценты, 9352 рубля 50 копеек – неустойка, расходов по оплате государственной пошлины в размере 46237 рублей, взыскании солидарно процентов за пользование кредитом в размере 11,70% годовых, начиная с 10 июня 2025 года и по день фактического возврата заемных средств, начисляемые на остаток текущей задолженности, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: ///, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1160000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указывает, что 13 декабря 2010 года между ОАО КБ «Форбанк» и ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор <***>, в соответствии с условиями которого, кредитор предоставил заемщикам для приобретения в общую совместную собственность квартиры ... по адресу: ///, кредит в размере 1890000 руб. сроком на 180 месяцев с уплатой процентов под 11,7% годовых. Обеспечением исполнения обязательств является ипотека в силу закона и страхование рисков. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается отметкой на закладной о новом владельце. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом в соответствии с кредитным договором 05 мая 2025 года направлено заемщикам требование о полном досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, о расторжении кредитного договора. Однако требование не исполнено. В соответствии с отчетом №732/12.2010 ООО «Эксперт» об оценке квартиры, расположенной по адресу: ///, рыночная стоимость была оценена в размере 2700000 рублей. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества при обращении взыскания составит 2160000 рублей.

В судебное заседание представитель истца акционерного общества «ДОМ.РФ» не явился, о дате, месте и времени извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без своего участия.

Ответчик ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что вносит денежные средства в счет погашения задолженности, планирует встать в график. Полагает, что рыночная стоимость квартиры ... по адресу: ///, истцом занижена.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Выслушав пояснения ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно ст. 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 декабря 2010 года между открытым акционерным обществом коммерческий банк «ФорБанк» и ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор №005-1017Н, предметом которого является предоставление заемщикам кредита в размере 1890000 рублей сроком на 180 месяцев, процентной ставкой по кредиту 11,7%, с уплатой ежемесячных платежей в размере 21577 рублей 03 копейки. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в общую совместную собственность ФИО2, ФИО3 квартиры ..., расположенной по адресу: ///.

13 декабря 2010 года ФИО2, ФИО3 (покупатели) и ООО «СЕЛФ» (продавец) заключили договор купли-продажи квартиры с обременением её ипотекой в силу закона, по условиям которого покупатель приобретает в собственность, продавец продает квартиру по адресу: ///.

Право общей совместной собственности ответчиков ФИО2, ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ///, зарегистрировано 16 декабря 2010 года на основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона от 13 декабря 2010 года.

Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

В соответствии со ст. 77 вышеуказанного закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Из содержания закладной следует, что первоначальным залогодержателем являлось открытое акционерное общество «ФорБанк».

С 27 декабря 2010 года законным владельцем закладной является открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Распоряжением Федерального Агентства по управлению государственным имуществом № 97-р от 02 марта 2018г. АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

Таким образом, надлежащим истцом по настоящему делу является акционерное общество «ДОМ.РФ».

В нарушение условий кредитного договора ответчики ФИО2, ФИО3 ненадлежащим образом исполняли свои обязательства, платежи в счет погашения задолженности по кредитному договору производились не в полном объеме и с нарушением сроков. С января 2025 года ежемесячные платежи в счет погашения задолженности по кредитному договору не производились.

По состоянию на 09 июня 2025 года задолженность ответчиков составляет 174557 рублей 21 копейка, в том числе: просроченный основной долг - 154465 рублей 74 копейки, просроченные проценты - 10738 рублей, пени - 9352 рубля 50 копеек.

Согласно п. 4.4.1 кредитного договора, кредитор имеет право потребовать от заемщика полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и суммы неустойки при просрочке заемщиками осуществления ежемесячного платежа, на срок не более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Ответчикам направлено требование от 05 мая 2025 года о погашении задолженности по основному долгу, начисленных процентов и пени в течение 30 календарных дней, что подтверждается копией требования.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).

Оценив в совокупности исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчиками допущено существенное нарушение условий кредитного договора, поскольку обязательства по оплате ежемесячного платежа не исполнялись более трех месяцев, в связи с чем, требование истца о расторжении кредитного договора №005-1017Н от 13 декабря 2010 года, заключенного между ОАО КБ «ФорБанк» и ФИО2, ФИО3, подлежит удовлетворению, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору №005-1017Н от 13 декабря 2010 года в размере 174557 рублей 21 копейка, в том числе: 154465 рублей 74 копейки – основной долг, 10738 рублей 97 копеек – проценты, 9352 рубля 50 копеек – неустойка, а также проценты за пользование кредитом по ставке 11,7% годовых, начисляемых на сумму основного долга за период с 10 июня 2025 года и по дату фактического возврата суммы кредита включительно.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Согласно отчету №10187-БК ООО «Союза независимых оценщиков и консультантов» от 12 сентября 2025 года рыночная стоимость квартиры ... по /// по состоянию на 12 сентября 2025 года составляет 7440000 рублей.

Таким образом, начальная продажная цена предмета залога - квартиры ... по /// составляет 5952000 рублей (7440000х80%).

Пять процентов с этой суммы составляет 297600 рублей, задолженность ответчиков составляет 174557 рублей 21 копейка, таким образом, сумма долга не превышает 5% от начальной продажной стоимости квартиры.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводам о том, что не превышение суммы всей задолженности по кредитному договору пяти процентов стоимости предмета залога свидетельствует о том, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а нарушение ответчиками обеспеченного залогом обязательства является незначительным, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ///.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При обращении в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 46237 рублей, из которых по имущественному требованию 6237 рублей, по требованию об обращении взыскания на квартиру 20000 рублей и 20000 рублей за требование о расторжении договора, в соответствии с положениями ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано, то на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 26237 рублей.

Руководствуясь ст.ст.198-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН ...) удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №005-1017Н от 13 декабря 2010 года, заключенный между ОАО КБ «ФорБанк» и ФИО1 ФИО5, ФИО1 ФИО6.

Взыскать солидарно с ФИО1 ФИО5 (паспорт ...), ФИО1 ФИО6 (паспорт ...) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН ...) задолженность по кредитному договору №005-1017Н от 13 декабря 2010 года по состоянию на 09 июня 2025 года в размере 174557 рублей 21 копейка, в том числе: 154465 рублей 74 копейки – основной долг, 10738 рублей 97 копеек – проценты, 9352 рубля 50 копеек – неустойка, расходы по оплате государственной пошлины в размере 26237 рублей, всего 200794 рубля 21 копейка.

Взыскать солидарно с ФИО1 ФИО5 (паспорт ...), ФИО1 ФИО6 (паспорт ...) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ОГРН ...) проценты за пользование кредитом по ставке 11,7% годовых, начисляемых на сумму основного долга за период с 10 июня 2025 года и по дату фактического возврата суммы кредита включительно.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Барнаула Алтайского края в течение одного месяца.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2025 года.

Судья Ю.Н. Энтус