Дело 2-2087/2025 15 сентября 2025 года

УИД 78RS0№-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кузовкиной Т.В.,

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СПб Реновация-Славянка» о признании условий договора в части недействительными, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 (ранее – Маляр) обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, мотивируя тем, что на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного с ответчиком, приобрела в собственность <адрес> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> стр.1; ответчик осуществлял строительство указанного многоквартирного дома. В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены отступление от условий договора, а также недостатки, в связи с чем, получено заключение специалиста о стоимости их устранения, на основании чего истица просила взыскать с ответчика в счет уменьшения цены договора стоимость устранения недостатков в размере 508 788,83 руб., компенсацию за разницу в площади квартиры в сумме 130 999,81 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены требования. Согласно принятому к рассмотрению уточненному исковому заявлению, истец ФИО1 просит признать недействительным п.3.7 договора, в связи с нарушение прав потребителя, взыскать с ответчика 130 999 руб. 81 коп. в счет компенсации за разницу в площади квартиры, переданной по акту приема-передачи объекта недвижимости и предусмотренной договором, в счет уменьшения цены договора стоимость устранения недостатков в размере 378 486 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., расходы на почтовые отправления в сумме 834 руб., по оформлению доверенности в сумме 2 500 рублей, на проведение оценки в сумме 60 000 руб.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, иск не признала, возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Суд, проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст. 7 этого же Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. Федерального закона № 482-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ При этом суд учитывает, что согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Согласно п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ №) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Особенности, установленные п.1 и п.2 настоящего постановления, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался осуществить строительство жилого дома и передать квартиру с параметрами, определенными приложением к договору, истцу, который, в свою очередь, обязался уплатить цену договора и принять квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ истцу по акту приема-передачи передана <адрес> по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> стр.1.

В процессе эксплуатации квартиры истцом ФИО1 выявлены недостатки, в связи с чем ею был заключен договор на получение экспертного отчета по вопросу наличия в квартире нарушений строительных норм и правил и стоимости устранения выявленных дефектов.

Согласно полученному истцом заключению, в квартире выявлены дефекты и недостатки, возникшие вследствие нарушений технологии выполнения строительных работ при отделке; стоимость устранения недостатков составляет 508 788 руб. 83 коп.

Претензия о возмещении стоимости устранения недостатков ДД.ММ.ГГГГ была направлена в адрес ответчика, однако требования не были удовлетворены.

Ответчиком оспаривался объем и стоимость устранения недостатков, в связи с чем в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической, оценочной экспертизы.

На основании определения суда ООО «Спектр» произведена судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза, по результатам которой в суд представлено заключение. Согласно данному заключению, в исследуемой квартире выявлены дефекты, недостатки строительно-монтажных и отделочных работ в части выполнения работ по настенным, напольным покрытиям, монтажа изделий балконного дверного, оконных блоков. Причинами образования выявленных недостатков (дефектов, несоответствия качества) явились нарушения технологии строительных процессов, нарушения при производстве и приемке строительно-монтажных и отделочных работ, при монтаже изделий.

Обнаруженные недостатки не являются эксплуатационными. Стоимость устранения недостатков составляет 378 486 руб.

Стороны с полученным заключением судебной экспертизы согласились.

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами, в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение также отвечает требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание и анализ представленной документации, мотивированные ответы на поставленные вопросы, проиллюстрировано материалами фотофиксации, основывается на исходных объективных данных, а также на результатах натурного осмотра и анализе соответствия произведенных работ нормативными регламентам, несоответствие которым исследуемого объекта зафиксировано в ходе осмотра экспертами. Компетенция экспертов, их незаинтересованность в результате рассмотрения дела под сомнение не поставлены.

При таких обстоятельствах, суд оценивает заключение судебной экспертизы, как доказательство, отвечающее принципам относимости, допустимости и достоверности.

Вместе с тем, установленная в ходе рассмотрения дела стоимость устранения недостатков превышает 3% от цены договора, в связи с чем, с учетом положений ст.ст.7,10 Федерального закона №214-ФЗ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов истца на устранение недостатков в сумме, ограниченной 3% от цены договора, - 221 015 руб.40 коп.= (7 367 179 руб. 98 коп.*3%).

Установив факт нарушения застройщиком прав истца - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных потребительских целей, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., находя заявленную истцом сумму значительно завышенной и необоснованной какими-либо особыми обстоятельствами.

Требования о признании установленного п.3.7 договора условия о расчете компенсации за разницу площади квартиры по фактическим параметрам и по условиям договора и, как следствие, о взыскании данной компенсации в сумме 130 999 руб.81 коп. не подлежат удовлетворению.

Согласно п.3.7. договора, если после вода объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая приведенная площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше общей приведенной площади жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в столбце 6 Приложения № к договору более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору на разницу между общей приведенной площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к договору, и фактической общей приведенной площадью жилого помещения – Объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. При этом по смыслу ст. ст. 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями п. 3.7 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве был согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения и ограничен пределом 1 кв. м.

С учетом изложенного, при заключении договора стороны согласовали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные и равные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии изменения площади объекта более чем на 1 кв. м.

Таким образом, условия, предусмотренные в п. 3.7 договора участия в долевом строительстве не противоречат положениям закона, не ставят стороны в неравное положение и оснований для признания их недействительными, применительно к положениям ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», у суда не имеется.

Поскольку разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства в размере 0,63 кв.м с учетом положений п. 3.7 договора участия в долевом строительстве не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в которых истцу отказано.

Удовлетворяя иск ФИО1 в части требований, суд считает подлежащими частичному возмещению понесенные истцом судебные расходы, с применением пропорционального порядка исчисления.

Материалами дела подтверждено, что истцом в связи с рассмотрением данного дела понесены расходы по оплате почтовых услуг в сумме 834 руб., по оформлению доверенности на ведение данного дела в сумме 2 500 руб., по получению заключения специалиста в сумме 60 000 руб.

Всего в пользу истца было взыскано по имущественным требованиям 221 015 руб.40 коп. при сумме заявленных исковых требований 639 788 руб. 64 коп., следовательно, требования иска удовлетворены на 35%. Всего истцом понесены расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела в сумме 63 334 руб., которые при пропорциональном распределении составляют и подлежат возмещению истцу за счет ответчика 22 166 руб. 90 коп. = 63 334 руб.х35%.

Согласно п.1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (в действующей редакции), в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Соответственно подлежит удовлетворению ходатайство ответчика об отсрочке исполнения настоящего решения суда.

В соответствии со ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец ФИО1 освобождена, в сумме 10 630 руб.45 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ СПБ Реновация-Славянка» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт № №) в счет стоимости устранения недостатков договора в сумме 221 015 руб. 40 коп., компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., в счет возмещения судебных расходов 22 166 руб. 90 коп., в удовлетворении остальной части требований – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ СПБ Реновация-Славянка» в доход бюджета <адрес> государственную пошлину в сумме 10 630 рублей 45 копеек.

Предоставить ООО «СЗ СПБ Реновация-Славянка» отсрочку исполнения решения суда в части взысканной суммы в счет уменьшения цены договора на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.