УИД 11RS0001-01-2025-013702-34 Дело № 2а-8903/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Бутенко Е.А.,
при помощнике судьи Саакяне А.Г.,
с участием административного истца ФИО1,
представителя административного истца ФИО2,
представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Республике Коми ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24 ноября 2025 года в городе Сыктывкаре административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, государственному регистратору ФИО4 о признании решения об отказе в государственной регистрации права незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о признании незаконным решения от ** ** ** № ... об отказе в государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленного административного иска указано, что ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... ** ** ** Управлением Росреестра по Республике Коми в адрес ФИО1 было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с необходимостью предоставления согласия залогодержателя - ПАО «Сбербанк России» на прекращение залога в отношении права аренды указанного земельного участка. ** ** ** Управление Росреестра по Республике Коми уведомило ФИО1 об отказе государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с тем, что в установленный законом срок заявителем не устранены причины приостановления государственной регистрации, что является основанием для отказа в государственной регистрации. По мнению административного истца отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок неправомерен, поскольку ПАО «Сбербанк России», как залогодержатель, предоставило своё прямое согласие на прекращение договора аренды и оформление земельного участка в собственность, предупредило об условиях сохранения залога и не отказало в совершении самой сделки, все необходимые документы заявителем были представлены, при этом требование регистрирующего органа о предоставлении согласия залогодержателя на прекращение залога либо замены предмета залога является избыточным.
В порядке статей 41, 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Коми ФИО4
В судебном заседании административный истец, представитель административного истца административный иск поддержали.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Коми ФИО3 заявленные исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, указав на необоснованность заявленных требований и правомерность оспариваемого решения.
Административный ответчик государственный регистратор прав ФИО4, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направил в суд возражения, в которых просила в удовлетворении административного иска отказать, рассмотреть дело без её участия.
Также административный ответчик ФИО4 в письменном отзыве ходатайствовала об исключении из числа административных ответчиков ввиду того, что она исполняет обязанности в соответствии с должностным регламентом, при этом привлечение к участию в качестве административного ответчика не является обязательным в силу положений части 2 статьи 221 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Заинтересованные лица ПАО «Сбербанк России», администрация МО ГО «Сыктывкар» извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили.
С учётом сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц.
Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства административного ответчика государственного регистратора прав ФИО4 об исключении из числа административных ответчиков по следующим основаниям.
На основании части 1 статьи 221 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации состав лиц, участвующих в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определяется в соответствии с правилами главы 4 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных частью 2 данной статьи.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.
Как следует из статьи 4 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости») участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом), российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой.
В соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, должностным лицом органа регистрации прав, наделенным государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Государственный регистратор прав имеет права и несет обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в объеме полномочий, установленных настоящим Федеральным законом (статья 65 указанного Федерального закона). Решение государственный регистратор принимает на основании закона и документов, представленных вместе с заявлением заинтересованного лица о кадастровом учете.
Таким образом, действующее законодательство наделяет полномочиями по принятию решений об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо об отказе в осуществлению осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, оформляемых по установленной форме, должностных лиц Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальных органов) - государственных регистраторов.
Поскольку в рассматриваемом случае предметом заявленных административных исковых требований ФИО1 является отказ в государственной регистрации прав от ** ** ** №..., вынесенный должностным лицом ФИО4, участие данного должностного лица Управления Росреестра по Республике Коми в настоящем административном деле в качестве административного ответчика необходимо и соответствует требованиям статьи 221 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Рассматривая заявленные административные исковые требования по существу, выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и установленные по результатам их оценки обстоятельства, суд приходит к следующему.
На основании статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
В целях реализации указанных конституционных предписаний статья 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляет право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, лицам, чьи права, по их мнению, нарушены решениями, действиями (бездействием) упомянутых публичных органов.
В порядке требований статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условием удовлетворения требований об оспаривании действия должностного лица является установление их несоответствия соответствующим нормативным правовым актам, нарушение в результате их совершения прав, свобод и законных интересов административного истца, что также является правовым основанием для возложения на ответственных лиц соответствующей обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов заявителя.
Таким образом, для удовлетворения административного иска необходимо установить несоответствие решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Материалами дела установлено, что ** ** ** между ФИО7 и ФИО5 заключен договор уступки права аренды указанного земельного участка, согласно которому правообладатель передает а правополучатель (ФИО8) принимает в полном объёме право аренды земельного участка с кадастровым номером ....
** ** ** между ФИО8 и ПАО «Сбербанк» заключён кредитный договор №... на приобретение жилого дома по адресу: ..., согласно пункту 11 которого, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору в залог (ипотеку) объекта недвижимости, предоставлено право аренды земельного участка, расположенного по адресу: ..., кадастровый №....
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ФИО1 в собственность бесплатно предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... площадью 715 кв.м. в составе земель населённых пунктов с разрешённым использованием: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ...
** ** ** ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, к которому были приложены: постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №..., а также письмо ПАО «Сбербанк России», из которого следует, что информация об изменении арендодателя по договору аренды, изменения срока, на который заключен договор аренды земельного участка приняты банком к сведению, согласие банка на такие изменения не требуются, вместе с тем должны быть соблюдены следующие условия: право залога на объект недвижимости в пользу залогодержателя сохраняется; утраты обеспечения или ухудшения условий обеспечения по обстоятельствам, за которые залогодержатель отвечает, не происходит.
** ** ** ФИО1 Управлением Росреестра по Республике Коми направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №..., в котором ФИО1 разъяснено, что при проведении правовой экспертизы заявления ФИО1 установлено, что согласно записям ЕГРН земельный участок постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» передан в аренду ФИО1, право аренды на земельный участок ограничено залогом в пользу ПАО «Сбербанк России», при этом с заявлением ФИО1 согласие ПАО «Сбербанк России» на прекращение залога права аренды земельного участка заявителем не предоставлено.
В последующем, в связи с тем, что в установленный законом срок заявителем не устранены причины приостановления государственной регистрации, что является основанием для отказа в государственной регистрации, Управлением Росреестра по Республике Коми в адрес ФИО1 направлено уведомление от ** ** ** №... об отказе государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Несогласие с указанным отказом Управления Росреестра по Республике Коми в государственной регистрации права собственности послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочего, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 2); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).
Частью 1 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктами 3, 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно части 1 статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регламентировано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.
На основании части 11 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным названным Федеральным законом.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Согласно пункту 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
Таким образом, возможность прекращения права аренды объекта недвижимости, находящегося в залоге, поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.
Пунктом 15 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается.
При этом в силу части 1 статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного закона.
Из материалов дела следует, что ФИО1, при подаче в Управление Росреестра по Республике Коми заявления о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... согласие залогодержателя - ПАО «Сбербанк России» о прекращении залога в отношении земельного участка, представлено не было, документов, подтверждающих обратное административным истцом не представлено, напротив, как следует из письма ПАО «Сбербанк России» ** ** ** б/н, кредитор даёт своё согласие на прекращение договора аренды с одновременным оформлением земельного участка в собственность ФИО1, находящегося в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №... от ** ** **, между тем, из данного письма не следует согласия на прекращение залога на право аренды данного земельного участка.
В письме от ** ** ** ПАО «Сбербанк России» ФИО1 разъяснено, что при изменении арендодателя по договору аренды не требуется согласие залогодержателя, однако необходимо сохранение права залога на объект недвижимости в пользу залогодержателя, при этом утрата обеспечения недопустима.
Согласно письменному отзыву ПАО «Сбербанк России» на административное исковое заявление ФИО1, ПАО «Сбербанк России» не давало согласие на прекращение залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером ....
Отсутствие согласия залогодержателя на прекращение права аренды земельного участка является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ФИО1 в силу пункта 15 части 1 статьи 26, части 1 статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, а неустранение указанных в статье 26 причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.
С учётом изложенного, поскольку при осуществлении регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... произойдёт смена собственника земельного участка, соответственно прекращение аренды на указанный земельный участок, что в свою очередь влечёт прекращение существования объекта залога - права аренды на земельный участок, на что залогодержателем не было дано согласия, государственным регистратором правомерно было принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности для предоставления сведений о судьбе объекта залога, которым обременён спорный земельный участок.
Вопреки доводу представителя административного истца о наличии согласия залогодержателя на прекращение залога на право аренды земельного участка, письменные ответы ПАО «Сбербанк России» не содержат указания на согласие залогодержателя на утрату предмета залога. В ответе ПАО «Сбербанк России» от ** ** ** указано о согласовании прекращения договора аренды с оформлением земельного участка в собственность, однако согласования прекращения залога в данном ответе не содержится.
Судом также отклоняется довод представителя административного ответчика о том, что правоотношения, связанные с залогом права аренды, сложившиеся между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» не взаимосвязаны с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимость по следующим основаниям.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем как призванный обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей (постановления от 4 июня 2015 года № 13-П и от 11 ноября 2021 года № 48-П).
С учётом изложенных выше правовых положений законодательства, а также разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае, при осуществлении регистрации права собственности на земельный участок, принадлежащий ФИО1, останется неразрешённой судьба залога, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, что безусловно создаст правовую неопределённость и противоречит принципам достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, у административного ответчика имелись правовые основания для приостановления государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок и последующего отказа в государственной регистрации права, в связи с чем суд не находит оснований для признания незаконным решения от ** ** ** № ... об отказе государственной регистрации права.
Из смысла статей 218, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что для принятия судом решения о признании решений, действий (бездействия) незаконными необходимо наличие таких условий как несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием. Суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решений, действий (бездействия), если установит, что оспариваемое решений, действий (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. В случае отсутствия указанной совокупности суд отказывает в удовлетворении требования о признании решений, действий (бездействия) незаконным.
Вместе с тем, такой необходимой совокупности по настоящему делу судом не установлено. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в порядке, установленном частью 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административным истцом не представлено.
Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований административного иска суд не усматривает.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, государственному регистратору ФИО4 о признании решения от ** ** ** № ... об отказе в государственной регистрации права незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок - отказать.
Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Е.А.Бутенко
Мотивированное решение составлено 25.11.2025.