Дело №2-16/2025
42RS0001-01-2023-002802-14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области в составе:
председательствующего Музафарова Р.И.,
при секретаре Коробовой В.В.,
с участием заместителя прокурора Стефанской Ю.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске
27 мая 2025 года
гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Гражданка ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Указывала, что <дата> между ФИО4 и ФИО3 (ответчиком по делу) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Считает указанный договор недействительным, поскольку данная сделка была совершена гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий, а именно что в результате сделки она лишается права собственности на указанное жилое помещение, которое является для нее единственным и постоянным местом жительства. ФИО4 не собиралась продавать ответчику свою квартиру, тем более по явно заниженной от рыночной стоимости цене так как, в дальнейшем планировала составить договор пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, согласно уточненным требованиям, также указывает, что по сделке от <дата> между ФИО4 и ФИО3 от <дата> в действительности денежные средства от покупателя продавцу не передавались, то есть сделка является также недействительной по безденежности.
Просила суд признать договор купли-продажи жилого помещения от <дата> недействительным, применить последствия недействительности сделки.
Определением Анжеро-Судженского городского суда от <дата>, в связи со смертью истца ФИО4, последовавшей <дата>, а также в связи с вступлением в наследство после смерти ФИО4 – ФИО1, произведено процессуальное правопреемство стороны истца с умершей ФИО4 на ФИО1
Истец ФИО1, учетом уточнений, просит суд:
- признать сделку по договору купли-продажи квартиры от <дата>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между ФИО4 и ответчиком ФИО3 <дата> недействительной;
- применить последствия недействительности сделки:
- обязать ФИО3 в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 41,1 кв. м., кадастровый №;
- прекратить право собственности ответчика ФИО3 в отношении спорного объекта жилой недвижимости, аннулировать в ЕГРН запись государственной регистрации права от <дата> за №;
- восстановить в ЕГРН запись государственной регистрации права за ФИО4 от <дата> №;
- взыскать с ответчика судебные расходы по проведению экспертизы в размере 36 000 рублей, расходы по оказанию юридической помощи в размере 50 000 рублей.
В судебном заседании истец на исковых требованиях с учетом их уточнений настаивала. Просила суд вынести решение об их удовлетворении.
В судебном заседании ответчик исковые требования не признал.
Ранее, опрошенная в судебном заседании от <дата>, истец ФИО4 суду поясняла, что ответчика она знала, жили в одном подъезде, он жил с женщиной по соседству. Она жила в квартире одна, квартира принадлежит ей по договору приватизации. Она не желала продавать квартиру, поскольку ей жить негде. Никакого объявления о продаже квартиры она не давала. Ответчик приходил к ней в квартиру, сорвал запорное устройство, чтобы квартира всегда была открыта. Ответчик давал ей бумагу, сказал расписаться, она ответчику доверяла, он приходил вечером, все сам писал, показал, где расписаться, она ничего не читала, подписала, ничего у него не спрашивала. С ответчиком ходила в МФЦ, все делал ответчик. Также пояснила, что ей одной тяжело жить, нужно оказывать помощь, в тот момент она болела, ответчик сказал, что лучше оформить договор купли-продажи, сам все оформлял, никакие денежные средства ответчик ей не передавал. Сейчас она проживает у своей племянницы, в квартире не живет, но все ее вещи в квартире, ей страшно там жить одной, поскольку все запоры сорваны. С зятем ходили в квартиру, зять закрывал квартиру, сейчас опять замок сломан. Она не может из квартиры взять свои вещи. Она плохо слышит, у психиатра она не наблюдается.
Свидетель ФИО7 суду пояснял, что проживает в квартире по <адрес>, после 2023 года стал замечать, что ФИО4 забывала закрывать дверь квартиры, редко выходила из своей квартиры. От соседки ему стало известно, что ФИО4 продала свою квартиру.
Свидетель ФИО8 суду пояснила, что в 2022 году купили квартиру по соседству с ФИО4 (на одной плащадке). У ФИО4 дверь в квартиру всегда была открыта, в 2022 году ФИО4 была бодренькая, потом стала жаловаться на давление. В начале 2023 года заметила, что в квартире ФИО4 часто пахнет пригоревшей пищей, ФИО4 резко изменилась, перестала общаться, мало разговаривала. ФИО4 проживала одна. Не было разговора, что она хочет продать квартиру. Она иногда просила помочь ей открыть дверь ее квартиры, у нее сильно тряслись руки. ФИО3 она никогда не видела на площадке.
Свидетель ФИО9 суду пояснил, что ФИО4 тетя его супруги. Общаться стал с ней с 2020 года. Также пояснил, что в квартире ФИО4 присутствует неприятный запах, туалет она не смывает. Видел, что подоконник весь разрисован, какие-то надписи. С супругой привозили ФИО4 продукты, готовую пищу. Видел, что она картофель неочищенный положила в кастрюлю, кинула пшено, сказала, что варит суп. Места для сна в квартире не было, кровать захламлена. ФИО4 в начале 2023 года стала заговариваться. В декабре 2022 года супруга привезла ей кружку в подарок на новый год, она сказала, что у нее есть кружка, она могла резко переключиться на другую тему разговора. Могла рассказывать одно и то же. Она не помнит имя дочери, может назвать другим именем, хотя видит ее с 2022 года. По магазинам ФИО4 ходила, видел ее всегда одну, видел ее в мужских штанах и в платье, от нее исходил неприятный запах. Ее невозможно заставить помыться, она говорила, что вскипятит воду, хотя в квартире горячая вода. Не было разговора, что она хочет продать квартиру. Забкова говорила, что напишет завещание на его супругу, они возили ее к нотариусу. Она им звонила по телефону, они не успевали спросить, что нужно, она полностью отключала телефон, после чего они ездили к ней проведать, поскольку телефон отключен. ФИО3 он в квартире ФИО4 не видел.
Свидетель ФИО10 - врач-психиатр ПНД, суду пояснил, что по сведениям медицинской карты пояснил, что истец обратился в ПНД в сентябре 2023 года в сопровождении родственника на нарушение памяти, сна у истца, также чувства тревожности, с трудом все запоминает, были выявлены когнетивные нарушения, выписаны препараты, для того, чтобы снизить тревожность, чтобы улучшился сон. В феврале 2024 года обращались с теми же нарушениями, также зафиксировано оскуднение речи. Было выявлено, что истец нуждается в посторонней помощи, поскольку истец не может сходить в магазин, получить пенсию, не может посчитать, у истца нарушены функции головного мозга, ей были выписаны препараты, все показания соответствуют диагнозу «деменция».
Суд, выслушав стороны, свидетелей, заключение прокурора считавшую иск подлежащему удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ, определяющей способы защиты гражданских прав, предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии со статьями 17, 18, 21, 22 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью, при этом граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу с пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
По смыслу названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации основание недействительности сделки связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Обращаясь в суд с настоящим иском первоначально ФИО4, после процессуального правопреемства истец ФИО1, указывает, что в момент совершения сделки (<дата>) по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, продавец ФИО4 находилась в состоянии, в котором не понимала значение своих действий и не могла разумно руководить ими.
ФИО4 согласно свидетельству о смерти серии № умерла <дата> (л.д.157).
Наследником ФИО4 является истец ФИО1, <дата> года рождения, что подтверждается ответом нотариуса Анжеро-Судженского нотариального округа от <дата> (л.д.166).
Судом также установлено, что ФИО4 на основании договора о передаче жилого помещения в собственность путем приватизации от <дата> № являлась собственником жилого помещения - квартиры, общей площадью 41,1 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.
<дата> между ФИО4 «продавец» и ФИО3 «покупатель» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 41,1 кв.м. (л.д.7-9).
Согласно условиям договора, указанная квартира продается продавцом за 250 000 рублей (пункт 3 договора). Денежная сумма в размере 250 000 рублей за квартиру передана покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи (пункт 4 договора). Дееспособность продавца подтверждается справкой, выданной ГБУЗ «Анжеро-Судженский психоневрологический диспансер» от 11.08.2023 (пункт 7 договора).
<дата> на основании договора купли-продажи, за номером № зарегистрирован переход права собственности на указанную квартиру с ФИО4 на ответчика ФИО3 (выписка из ЕГРИП на л.д.36-37).
В качестве доказательства передачи ответчиком по делу денежных средств за приобретенную у ФИО4 спорной квартиры ответчиком суду представлена расписка.
Судом установлено, что указанная расписка не содержит указаний на дату ее выдачи, из текста самой расписки следует, что ФИО3 передал ФИО4 за квартиру наличными денежными средствами 250 000 рублей. ФИО4 в расписке написано только ее фамилия, имя и отчество, а также паспортные данные. Подписи сторон расписка не содержит (л.д.70).
Согласно имеющимся в материалах дела данным ГАУЗ «Анжеро-Судженский психоневрологический диспансер» от <дата> гр-ка ФИО4, <дата> года рождения, на диспансерном наблюдении у психиатра не состоит (л.д.42).
В тоже время, согласно справки ГАУЗ «Анжеро-Судженский психоневрологический диспансер» от <дата> психическое состояние ФИО4 отмечено следующее: <...> (л.д.13).
В ходе судебного разбирательства в суде по ходатайству истца определением суда от <дата>, для установления значимых для разрешения дела обстоятельств, назначена судебно-психиатрическая экспертиза, проведение которой судом поручено экспертам Государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Кузбасская клиническая психиатрическая больница».
Согласно выводам заключения судебной экспертизы №№ от <дата> в момент подписания договора купли-продажи <дата> ФИО4 находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, предвидеть их последствия на момент заключения сделки договора купли-продажи квартиры от <дата> (л.д.134-141).
В выводах эксперта также отмечено, что ФИО4 в юридически значимый период (<дата>) страдала психическим расстройством в форме <...>.
Согласно ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Как следует из материалов дела, экспертное заключение проведено в рамках судебного разбирательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация эксперта, его составившего, не вызывает у суда сомнений, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта последовательны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники.
Проанализировав содержание заключения экспертизы, оценивая данное экспертное заключение, суд признал его относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку экспертное заключение подготовлено с учетом требований действующего законодательства.
В материалы дела также представлено завещание от <дата>, удостоверенное нотариусом Анжеро-Судженского нотариального округа, которым ФИО4, <дата> года рождения, завещала гр. ФИО1, <дата> года рождения (истцу по делу) все имущество, какое на момент ее смерти окажется ей принадлежащим, в том числе квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>23 (л.д.159).
Принимая во внимание значимые для дела обстоятельства и добытые доказательства в их совокупности, в том числе показания самой ФИО2 в судебном заседании, заключение судебной психиатрической экспертизы № от <дата>, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи квартиры от <дата> ФИО4 не понимала значение своих действий и не могла разумно руководить ими.
Таким образом, установив, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> ФИО2 не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, что у ФИО4 отсутствовала воля на отчуждение принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, суд удовлетворяет заявленные исковые требования о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным.
Рассматривая второе основание истца о признании сделки недействительной, а именно по основанию ее безденежности суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает, что материалами дела не нашло своего подтверждения получение ФИО4 от ответчика ФИО3 денежных средств за приобретенную квартиру в размере 250 000 рублей, поскольку обстоятельства заключения самой сделки купли-продажи не свидетельствуют о совершении сторонами договора от <дата> расчета по договору.
Так, из пояснений ФИО3, данных им в рамках настоящего дела, следует, что расписка, подтверждающая передачу денежных средств за приобретенную им недвижимость была написана самим ФИО3, что также подтверждается показаниями самой ФИО4 в судебном заседании, единственным имеющимся в деле доказательством расчета между сторонами по договору является запись в самом договоре купли-продажи от <дата> о том, что расчет по договору произведен полностью, до подписания договора.
Вместе с тем, заключением судебно-психиатрической экспертизы установлено, что ФИО4 по психическому состоянию в период заключения договора купли-продажи квартиры от <дата> имелись признаки психического расстройства, в связи с чем, последняя не могла понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем, сделка признается судом недействительной.
В силу положений ст. ст. 167, 177 ГК РФ признание недействительным данного договора купли-продажи влечет недействительность всех условий и записей, содержащихся в тексте данного договора, и соответственно запись в договоре о расчете не может влечь за собой какие-либо юридические последствия, поскольку в момент совершения сделки, а, следовательно, и в момент составления расписки, ФИО4 не могла понимать значение своих действий и руководить ими, условия договора и расписка передачу денежных средств не подтверждают, тогда как иные допустимые и достоверные доказательства передачи денег суду не представлены.
На основании изложенного, суд признает недействительным договор от <дата> купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по двум самостоятельным основаниям, а именно, что ФИО4 не могла понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения сделки с применением положений ст. 177 ГК РФ и по безденежности сделки по договору купли-продажи квартиры так как ответчиком допустимых доказательств передачи ФИО4 денежных средств в размере 250000 рублей в материалы дела не предоставлено.
Признавая оспариваемую сделку недействительной, суд применяет последствия недействительности указанной сделки, и прекращает право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО3 и возврата в собственность ФИО4 спорного жилого помещения.
В связи с удовлетворением требований истца в части признания сделки от <дата> недействительной, суд возлагает на ответчика обязанность в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 41,1 кв. м., кадастровый №.
Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Расходы истца по проведению экспертизы составили 36 000 руб., что подтверждается квитанцией от <дата> (л.д.60).
Поскольку с учетом предмета доказывания по делу проведена оценка состояния ФИО4 на дату подписания спорного договора, заключение принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, соответственно, указанные расходы являлись необходимыми расходами стороны, в связи с чем, подлежат возмещению в порядке ст.98 ГПК РФ и взыскиваются с ответчика в пользу истца.
В качестве доказательства обоснованности своих требований в материалы дела представлен договор на оказание юридических услуг от <дата>, заключенного между ФИО4 и ФИО11 (л.д.111).
По соглашению сторон стоимость оказываемых услуг по договору составляет 50 000 рублей (пункт 2 договора).
Факт получения ФИО11 денежных средств от ФИО4 в размере 50 000 рублей, подтверждается распиской, указанной в договоре.
С учетом разумности и соразмерности, о так же возражений ответчика, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей, которую суд находит разумной с учетом сложности дела и объема оказанных истцу услуг.
В удовлетворении остальной части требований суд истцу отказывает.
На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 300 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.
Признать сделку по договору купли-продажи квартиры от <дата>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между ФИО4 и ФИО3 <дата> недействительной.
Применить последствия недействительности сделки:
- обязать ФИО3 в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу передать ФИО1 жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 41,1 кв. м., кадастровый №;
- прекратить право собственности ФИО3 в отношении спорного объекта жилой недвижимости, аннулировать в ЕГРН запись государственной регистрации права от <дата> за №;
- восстановить в ЕГРН запись государственной регистрации права за ФИО4, <дата> года рождения, от <дата> №.
Взыскать с ФИО3, <дата> года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, паспорт: №,
в пользу ФИО1, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, паспорт: №,
- судебные расходы по проведению экспертизы в размере 36 000 рублей;
-расходы по оказанию юридической помощи в размере 30 000 рублей;
- расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Анжеро-Судженский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 3.06.2025.
Председательствующий: