Дело № 2-3589/2025

УИД 27RS0007-01-2025-004690-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 декабря 2025 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе председательствующего судьи Устьянцевой-Мишневой О.О.,

при ведении протокола помощником судьи – Козловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Комсомольска-на-Амуре в интересах городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» к Комитету по управлению имуществом г.Комсомольска-на-Амуре, Соколу (иные данные) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствия недействительности сделки, соответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО, третье лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с вышеназванным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Между администрацией (адрес), в лице Комитета по У. имуществом (далее - Комитет), и ФИО1 (дата) заключен договор (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью 3089 кв. м. с видом разрешённого использования «размещение гаражей для собственных нужд», категория земель - «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: (адрес). На указанном земельном участке расположено нежилое одноэтажное здание (гараж) с кадастровым номером (№), местоположение: (адрес), площадью 661.4 кв. м., собственником которого является ФИО1 (государственная регистрация права (№) от (дата)). По заявлению ФИО1, поданному в администрацию города Комсомольска-на-Амуре на основании п. п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, между указанным лицом и Комитетом, заключен договор купли-продажи земельного участка от (дата) (№), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011403:654 продан без торгов ФИО1 под нежилое здание с кадастровым номером 27:22:0011403:653, площадью 661, 4 кв. м., в собственность за плату в размере 173 418, 00 руб. Оплата произведена (дата). Кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 1156120,03 руб. истец полагает, что выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. При этом собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Как следует из п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе по следующим основаниям: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с положениями Решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы № 72 от 14.10.2009 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре» (в ред. Решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы № 78 от 24.07.2024, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи №258 от 21.08.2024) (далее - Правила) земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011403:654 расположен в функциональной зоне размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения ПК-1. Согласно подп. 4 п. 1.4 ст. 33 Правил, максимальный процент застройки в границах земельного участка, расположенного в функциональной зоне размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения ПК-1, составляет 75 %. Учитывая данные требования, площадь земельного участка, необходимого ФИО1 под размещение нежилого объекта, должна составлять 881,9 кв. м. Вместе с тем, администрацией города Комсомольска-на-Амуре при рассмотрении заявления ФИО1 не учтена возможность формирования самостоятельного земельного участка площадью 881,9 кв. м. и предоставления его ФИО1 для использования под имеющейся у него нежилой объект - нежилое одноэтажное здание (гараж) с кадастровым номером (№), площадью 661.4 кв. м. При подаче заявления ФИО1 мотивированного обоснования необходимости использования оставшейся площади земельного участка в размере 2207,1 кв. м. (3089-881,9) не приводилось. Приобретение ФИО1 земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь нежилого здания, расположенного на нем, направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков с торгов, что не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Правового и документального обоснования того, что земельный участок площадью 3089 кв. м, явно превышающий площадь застройки, был необходимым для эксплуатации расположенного на нем здания площадью 661, 4 кв. м., не установлено, а потому имеются основания для признания данной сделки недействительной. Нарушение публичных интересов в данном случае выразилось в продаже земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь земельного участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости, без торгов по льготной цене (в размере 15 % его кадастровой стоимости), что вызвало недополучение дохода муниципальным образованием, как органа, осуществляющего полномочия по решению вопросов местного значения. Кроме того, иск заявлен также в интересах неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на предоставление земельного участка, не занятого существующим объектом недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, истец просит суд: 1. Признать недействительным договор (№) от (дата) купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (№), расположенного по адресу: (адрес), площадью 3089 кв. м., заключенный между администрацией города Комсомольска-на-Амуре, в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, и ФИО1 2. Применить последствия недействительности сделок в виде двухсторонней реституции путем: возложения на ФИО1 обязанности возвратить администрации города Комсомольска-на-Амуре, в лице Комитета по управлению имуществом, земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: (адрес), площадью 3089 кв. м.; возложения обязанности на администрацию города Комсомольска-на-Амуре, в лице Комитета по управлению имуществом, возвратить ФИО1 денежные средства в размере 173 418 руб.

Определением суда от 07 октября 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии.

Протокольным определением от 27.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Комсомольска-на-Амуре.

Представитель истца – помощник прокурора г. Комсомольска-на-Амуре – Тищенко В.В. настаивала на удовлетворении иска по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре – ФИО2, действующая на основании доверенности, она же представитель третьего лица - администрации г.Комсомольска-на-Амуре, исковые требования не признала. Представлен отзыв в письменном виде, дополнительно пояснила следующее. Истцом неверно истолкованы нормы права. ФИО1 земля предоставлена в собственность при соблюдении условий, а именно площадь застройки спорного участка должна составлять не менее 10 % застройки, и не более 75% застройки. Таким образом, ФИО1 в установленном законом порядке был предоставлен спорный участок, поскольку площадь его застройки составляет 21%.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал. Поддержал пояснения, данные его представителем Гапченко Д.С.

Представитель ответчика ФИО1 – адвокат Гапченко Д.С., действующий на основании удостоверения, допущенный к участию в деле на основании устного ходатайства, исковые требования не признал, суду пояснил следующее. Городской Думой приняты правила землепользования. Указанные правила прошли установленную нормами права процедуру, в виде публичных слушаний, на которых горожане проголосовали за эти правила. В этой связи доводы истца о том, что нарушены права неопределенного круга лиц в г.Комсомольске-на-Амуре, находит необоснованными. Кроме того указывает, что истец не назвал ни одной нормы, которая нарушена ФИО1 при заключении договора купли-продажи на спорный участок, ни Комитетом по управлению имуществом. Его доверитель подал заявление о приобретении земельного участка в собственность в установленном порядке. Как следует из материалов дела ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрел 3089 кв.м., соответственно, по мнению истца, ФИО1 должен был мотивировать предоставление ему в собственность излишние 2207 кв.м., однако Правилами землепользования это не предусмотрено в данном случае. Кроме того, истец должен был доказать, какая конкретно площадь, по его мнению, необходима покупателю для эксплуатации, таких доказательств истец не представил. Он, как представитель ответчика ФИО1), предлагал истцу представить доказательства, каковыми могла бы быть судебная экспертиза, однако истец в обоснование своих требований каких-либо нормативных актов не приводит. Земельный же кодекс РФ приводит исчерпывающий перечень оснований для отказа в приобретении земельного участка без торгов, таких основании для отказа в льготном приобретении ФИО1 земельного участка производственно-складского назначения по установленной нормативными актами цене не имелось. Доказательств обратного истец суду не представил.

Представитель Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии в зал судебного разбирательства не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен в установленном законом порядке. Просил исключить из числа ответчиков, а также принять законное и обоснованное решение.

На основании ст.ст. 167 - 169 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом уведомленных о месте и времени его рассмотрения.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Истец в обоснование своих требований ссылается на ст.168 ГК РФ Согласно которой за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Таким образом, суду необходимо установить природу сделки, оценить каждый элемент состоявшейся сделки между продавцом и покупателем в данном конкретном случае.

Так, юридические действия на основании ст.153 ГК РФ являются сделкой, поскольку направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей сторон. По смыслу гражданского законодательства сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов – лиц, участвующих в деле, субъективной стороны – единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов приводит к ее недействительности.

В соответствие со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу гражданского законодательства сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов – лиц, участвующих в деле, субъективной стороны – единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов приводит к ее недействительности.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов общества и законных интересов граждан (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 36 Конституции РФ закреплено право граждан и их объединений иметь частную собственность на землю.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного Кодекса.

В силу ст.ст. 125, 209 Гражданского кодекса РФ, абзаца 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктов 3, 25, 26 ч.1 ст.16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пунктов 3, 26 ч. 1 ст. 6, ст.ст. 29, 30 Устава муниципального образования города Комсомольска-на-Амуре правом на управление и распоряжение, а также осуществлением контроля за использованием земель, расположенных на территории муниципального образования Городской округ город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края до разграничения государственной собственности на землю, наделена Администрация города Комсомольска-на-Амуре.

Положениями п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.14 - 39.18 Земельного кодекса РФ.

Согласно пп. 3 п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между администрацией города Комсомольска-на-Амуре, в лице Комитета по управлению имуществом, и ФИО1 24.06.2024 заключен договор (№) аренды земельного участка с кадастровым номером (№), площадью 3089 кв. м. с видом разрешённого использования «размещение гаражей для собственных нужд», категория земель - «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: (адрес). (том 1 л.д.10-24).

На указанном земельном участке расположено нежилое одноэтажное здание (гараж) с кадастровым номером (№), местоположение: (адрес), площадью 661.4 кв. м., собственником которого является ФИО1 (государственная регистрация права (№) от (дата)).

Согласно заявлению (дата) ФИО1 обратился в администрацию города Комсомольска-на-Амуре на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации с просьбой предоставить в собственность земельный участок (№).

Согласно заключению управления архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре по результатам рассмотрения заявления ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка, указан кадастровый номер земельного участка, его местоположение, разрешенное использование земельного участка «размещение гаражей для собственных нужд». Основанием предоставления земельного участка без проведения торгов: в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.39.3 и ст.39.20 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них. Согласно п. 9 Заключения: предоставленное заявление и документы соответствуют требованиям пунктов 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 сентября 2020 года № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», в связи с чем Управление архитектуры и градостроительства администрации города Комсомольска-на-Амуре направляет пакет документов на земельный участок для заключения договора купли-продажи земельного участка. Согласно карте градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденных решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14 октября 2009 года № 72 (далее-Правила), испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером (№) расположен в зоне размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения (ПК-1). В зоне ПК-1 установлено, что площадь застройки планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства - не менее 10 процентов от площади земельного участка. Площадь застройки составляет 661,4 кв.м, что составляет 21,4 процента от площади земельного участка.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка (№) от (дата), согласно которому земельный участок с кадастровым номером (№) продан без торгов ФИО1 под нежилое здание с кадастровым номером 27:22:0011403:653, площадью 661, 4 кв. м., в собственность за плату в размере 173 418, 00 руб. (том 1 л.д.25-29).

Факт оплаты подтверждается платежным поручением (№) от (дата) на сумму 173 418, 00 рублей.

Так, юридические действия на основании ст. 153 ГК РФ являются сделкой, поскольку направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей сторон. Суду необходимо установить природу сделки, оценить каждый элемент состоявшейся сделки между продавцом и покупателем в данном конкретном случае.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По смыслу положений ч. ч. 3, 5, 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого строения и спорного земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительные регламенты, применительно к территориальным зонам, на территории города Комсомольска-на-Амуре установлены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14 октября 2009 года № 72 «Об утверждении Правила землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре». В соответствии с пунктом 5 статьи 11 Правил применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их сочетания.

Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения (ПК-1).

Согласно пункту 1.4 статьи 33 Правил установлены следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно:

- максимальный процент застройки в границах земельного участка — 75 процентов (подпункт 4 пункта 1.4 статьи 33 Правил);

- площадь настройки планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства с учетом существующих объектов капитального строительства в границах одного земельного участка - не менее 10 процентов от площади земельного участка (подпункт 5 пункта 1.4 статьи 33 Правил).

Площадь застройки спорного земельного участка — 661,4 кв. м, что составляет 11,41 процент от площади земельного участка, то есть площадь застройки планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства превышает минимальную (10 процентов), установленную в данной территориальной зоне. Процент настройки земельного участка — 21,41 выше минимальной площади застройки (не менее 10 процентов) и не превышает максимального процента (75 процентов), установленных в территориальной зоне ПК-1.

В случае если процент застройки земельного участка менее минимально установленного или превышает максимальный процент, установленный для территориальной зоны, и при отсутствии у заявителя разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, земельный участок не подлежит предоставлению без проведения торгов.

Учитывая, что процент застройки участка – 21,41 соответствует установленным параметрам разрешенного строительства, основания для признания недействительным Договора отсутствуют, соответственно доводы истца нормами права не подтверждены.

Оснований полагать, что вышеуказанное Решение Комсомольской-на-Амуре городской думы противоречат каким-либо нормам действующего законодательства, не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 14 Правил землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Учитывая то, что спорный земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, передан арендатору по договору аренды с целью эксплуатации здания, используется им по целевому назначению, расположенный на спорном земельном участке объект является объектом капительного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет исключительное право на выкуп данного участка. На момент предоставления спорного земельного участка в аренду его площадь соответствовала нормам предоставления, установленным нормативно-правовыми актами органа местного самоуправления.

Анализируя элементы сделки, суд приходит к следующему: покупатель обратился в администрацию за оказанием услуги – купли-продажи земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, в установленном законом порядке, получил заключение Управления архитектуры и градостроительства о возможности заключения такой сделки, произвел оплату по договору в ценах, которые соответствуют Постановлению Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» цена земельного участка определяется в размере 15,0 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельного участка гражданам, являющимся собственниками индивидуальных гаражей, расположенных на земельных участках, предоставленных для строительства гаражей для собственных нужд, а также положениям Решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы № 72 от 14.10.2009 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре» (в ред. Решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы № 78 от 24.07.2024, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи (№) от (дата)) (далее - Правила) земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011403:654 расположен в функциональной зоне размещения объектов производственного и коммунально-складского назначения ПК-1; покупатель использует земельный участок по назначению, и доказательств обратного суду не представлено; стороны сделки являлись дееспособными, уполномоченными на заключение данного вида договора, доказательств искажения их волеизъявления при совершении сделки не представлено.

Суд также не принимает во внимание ссылку истца на п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе по следующим основаниям: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судом установлено, что ФИО1, имел право обратиться с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка без участия проведения торгов, и, являясь добросовестным приобретателем, законно приобрел статус собственника спорного земельного участка.

Доводы истца о приобретении ФИО1 земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь нежилого здания, расположенного на нем, направлено на обход законодательно установленных процедур приобретения земельных участков с торгов, что не соответствует целям земельного законодательства и нарушает публичные интересы городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», основано на неверном толковании норм материального права.

Более того, продавец законных оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги, за оказанием которой в установленном законом порядке, обратился ФИО1, не имел, поскольку ст. 39.20 ЗК РФ сформирован исчерпывающий перечень для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, либо ограничения по отдельным категориям земельных участков.

Довод истца о том, что иск заявлен также в интересах неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на предоставление земельного участка, не занятого существующим объектом недвижимости, не свидетельствует о ничтожности сделки. Кроме того, доказательств, что помимо потенциального покупателя ФИО1 на данный участок претендуют иные лица, суду не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением судьи от 27 августа 2025 года приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю производить регистрационные действия по отчуждению объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (№), расположенный по адресу: (адрес), площадью 3089 кв. м.

В силу п. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда. Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

По смыслу статьи 144 ГПК РФ, отмена обеспечительных мер должна производиться судом лишь в том случае, если условия, послужившие основанием для наложения ареста, отпали.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора в ранее принятых в отношении указанного объекта обеспечительных мерах в настоящее время отпала, а их сохранение лишает собственника данного объекта возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора г. Комсомольска-на-Амуре в интересах городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» к Комитету по управлению имуществом г. Комсомольска-на-Амуре, Соколу (иные данные) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствия недействительности сделки, соответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО, третье лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре, - оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры по определению Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 27 августа 2025 года принятые по настоящему гражданскому делу в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю производить регистрационные действия по отчуждению объекта недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011403:654, расположенный по адресу: (адрес), площадью 3089 кв. м., со дня вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья О.О. Устьянцева-Мишнева