Дело № ДД.ММ.ГГГГ

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи Виноградовой О.Е.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом основном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально истец ФИО2 обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам, просил суд взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу денежные средства в размере <данные изъяты>, оплаченные в качестве обеспечительного платежа, штраф в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, сумму причиненного вреда в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, ссылаясь в обоснование заявленных исковых требований на то, что в результате виновных действий (бездействия) ответчиков по ненадлежащему исполнению обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, истец понесла убытки в виде оплаты обеспечительного платежа, затрат на подготовку документы для заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, также согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, доверила представление своих интересов в суде представителю в порядке статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ).

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 – адвокат ФИО6, действующая на основании адвокатского ордера, в судебное заседание явилась, возражала против заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей явившихся сторон, допросив свидетеля ФИО7, суд приходит к выводу, что исковое заявление предъявлено необоснованно и подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Как установлено пунктом 3 статьи 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно ст. 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2).

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 как продавцом в лице ее представителя ФИО3 и ФИО2 как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При этом стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 предварительного договора).

В соответствии с п. 6 предварительного договора стороны оценивают стоимость отчуждаемого объекта в размере <данные изъяты>.

Согласно п. 6.1 предварительного договора в счет оплаты покупной цены в день заключения настоящего договора покупатель передает в качестве обеспечительного платежа представителю продавца денежные средства в размере <данные изъяты>, с целью обеспечения обязанности по заключению основного договора, и которые будут зачтены в цену объекта при заключении основного договора.

На основании п. 6.2 предварительного договора оставшуюся часть денежных средств в размере <данные изъяты> будет оплачена покупателем на условиях основного договора, в том числе за счет собственных средств в размере <данные изъяты>, а также за счет кредитных средств, предоставленных ФИО9

В соответствии с п. 10 предварительного договора в случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине покупателя, в том числе в случае отказа покупателя или уклонения от сделки, сумма аванса согласно п. 6.1 настоящего договора покупателю не возвращается и переходит к собственность продавца в качестве штрафа. В случае, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине продавца, в том числе в случае отказа или уклонения от сделки, сумма аванса согласно п. 6.1 настоящего договора возвращается покупателю в течение 5-ти дней и продавцом выплачивается штраф в сумме <данные изъяты>

В силу пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

При таких данных, суд отклоняет в полном объеме требования истца, предъявленные к ФИО3, как к ненадлежащему ответчику, учитывая, что при заключении предварительного договора он действовал как поверенный от имени и в интересах ФИО1, что ее не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, а потому в силу закона на него не может быть возложена ответственность за причиненные истцу убытки, равно как и не могут быть возложены какие-либо штрафные санкции, в связи с возникновением спорных правоотношений.

Согласно п. 3 спорного предварительного договора все зарегистрированные в объекте лица обязуются освободить отчуждаемую квартиру от своего имущества и сняться с регистрационного учета не позднее 7 календарных дней после регистрации основного договора купли-продажи.

Указанный пункт предварительного договора не был оспорен в установленном законом судебном порядке, являлся действующим для сторон предварительного договора, который ФИО2 подписала лично, действуя в свое законном интересе.

Согласно пояснениям представителя ответчика, данным в судебном заседании и являющимся в силу ст. 68 ГПК РФ самостоятельным видом доказательства, ответчик готова была заключить основной договор ДД.ММ.ГГГГ, для чего была организована встреча сторон, однако подписание основного договора сорвалось по вине самого истца, которая начала выдвигать дополнительные требования заключения основного договора, в частности снятия с регистрационного учета всех лиц по адресу объекта, погашения всех задолженностей ФИО1 по оплате коммунальных и жилищных услуг по адресу объекта, а также прекращения всех исполнительных производств в отношении ответчика их надлежащим исполнениям и погашениям задолженностей перед кредиторами, то есть по надуманным основаниям отказалась от заключения основной сделки. Вместе с тем такие условия заключения основного договора не были предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, напротив, противоречили, в том числе п. 3 предварительного договора. Однако поскольку продавец была заинтересована в скорейшей продаже квартиры, она выполнила условия истца в полном объеме не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако вплоть до ДД.ММ.ГГГГ истец так и не вышла на сделку, напротив, ДД.ММ.ГГГГ заключила новый договор с правовым центром на правовой анализ сделки и ее сопровождение, повторно неоднократно выходила на осмотр квартиры, выдвигала новые условия заключения основного договора, ссылаясь на то, что ей могут не предоставить кредит, возникнут проблемы со страхованием ввиду имеющихся рисков сделки со стороны продавца, ДД.ММ.ГГГГ сделка не состоялась по мотиву отсутствия у истца новой оценки объекта, хотя она уже была проведена ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вынужденно направила истцу письмо о расторжении предварительного договора и о наличии у нее оснований для сохранения обеспечительного платежа в качестве штрафной санкции по предварительному договору. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала квартиру по указанному выше адресу другому покупателю по этой же цене, поскольку была заинтересована в скорейшей продажи квартиры.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7, будучи надлежащим образом предупрежденным о возможности наступления уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, показал суду, что ДД.ММ.ГГГГ присутствовал по приглашению ФИО3 как юрист в офисе ФИО9 при заключении основного договора купли-продажи квартиры по спорному адресу ФИО2 и ее дочь <данные изъяты> заявили, что не будут подписывать основной договора, поскольку в квартире не сняты с регистрационного учета лица, по погашена коммунальная задолженность, нет документов о прекращении исполнительных производств в отношении продавца. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ее дочь заключили договор с новым правовым центром по сопровождению сделки, продолжая выдвигать новые условия, при этом указывая на необходимость проведения новой оценки объекта, однако на оценку истец и ее специалист на объект так и не вышли.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суду не имеется в отсутствие сведений о его заинтересованности в исходе дела. Доказательств иного истцом суду не представлено.

Как видно из материалов дела, в установленный предварительным договором срок, между сторонами не заключен основной договор.

Таким образом, согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких данных, с учетом приведенных законоположений суд приходит к выводу о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорный предварительный договор прекратил свое действие.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Представителем истца в судебном процессе не оспаривалось, что истец ДД.ММ.ГГГГ выдвинула ответчику дополнительные условия ввиду признаков рискованности сделки.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, он не содержал условий заключения основного договора, выдвинутых истцом в офисе ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ. Напротив, п. 3 предварительного договора содержал иное условие – все зарегистрированные в объекте лица обязуются освободить отчуждаемую квартиру от своего имущества и сняться с регистрационного учета не позднее 7 календарных дней после регистрации основного договора купли-продажи. Какие-либо изменения в условия предварительного договора до прекращения его действия в том же письменном виде сторонами по обоюдному согласию также не были внесены, в том числе в отношении срока действия предварительного договора и нового срока заключения основного договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что все действия сторон после ДД.ММ.ГГГГ, связанные с продажей квартиры по указанному выше адресу можно расценить как внедоговорные подготовительные действия к заключению договора купли-продажи квартиры, а потому в период, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, положения прекращенного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не распространяли свое действие на правоотношения сторон.

При этом суд приходит к выводу о том, что, выдвигая письме от ДД.ММ.ГГГГ дополнительные требования продавцу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с целью заключения основной сделки, не подписывая ДД.ММ.ГГГГ основной договор, именно истец как покупатель совершила юридически значимые действия (бездействие), приведшие к срыву основной сделки, а потому в настоящем случае какие-либо штрафные санкции не могут быть возложены на продавца объекта, в связи с чем суд соглашается с правовой позицией ответчика ФИО1 о том, что, исходя из условий предварительного договора, у нее появились основания для удержания обеспечительного платежа в качестве штрафной санкции за уклонение покупателя ФИО2 от заключения основной сделки.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 ст. 56 ГПК РФ.

При этом суд отклоняет ссылки стороны истца на то, что истцу могли не выдать ипотечный кредит, а также могли возникнуть проблемы с заключением договора титульного страхования квартиры, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом суду не представлены надлежащие, относимые, допустимые и достаточные письменные доказательства отказов контрагентов от заключения таких сделок по мотиву наличия у ответчика каких-либо задолженностей перед кредитором, зарегистрированных лиц в квартире. Так, ФИО9 предоставил истцу рекомендации по минимизированию рисков сделки, однако не отказывал в заключении ипотечного кредита истцу.

Напротив, и пояснения стороны ответчиков, и показания свидетеля, и переписка сторон свидетельствуют о том, основной договор мог быть заключен ДД.ММ.ГГГГ в офисе ФИО9, Банк не отказывал истцу в заключении сделки по мотиву наличия зарегистрированных лиц в квартире, наличия задолженности у ответчика по коммунальным услугам и исполнительных производств, притом что в любом случае собственник несет бремя содержания квартиры с даты регистрации его права собственности на нее, а, следовательно, наличие задолженности у ответчика по оплате коммунальных и жилищных услуг в любом случае не могло свидетельствовать о рисковом характере сделки.

В то же время суд отмечает, что если бы ФИО2 проявила необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась как от покупателя при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, то она бы узнала обо всех необходимых рекомендациях для снижения рискованности основной сделки и включила бы исчерпывающий список требований к продавцу и объекту в текст предварительного договора до его подписания, однако таким своим правом не воспользовалась.

Так, представленный истцом в материалы дела проект договора, рекомендованный Банком, датирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть после прекращения срока действия предварительного договора. Вместе с тем и данный текст договора не содержит условий, выдвинутых истцом ответчику в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, напротив, допускается наличие задолженности у продавца по оплате коммунальных платежей с условием их оплаты в срок не более трех дней с момента предоставления продавцу подтверждающих наличие задолженности документов (л.д. 15, оборот, п. 3.7. проекта договора).

Также суд обращает внимание на то, что действия (бездействие) истца в период с ДД.ММ.ГГГГ, выразившиеся в не заключении договора купли-продажи квартиры, несмотря на то, что ответчик выполнила все устные условия истца не позднее ДД.ММ.ГГГГ, также свидетельствуют о том, что ДД.ММ.ГГГГ именно сторона покупателя уклонилась от заключения основного договора, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие.

Ввиду прекращения действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, отклоняются судом ссылки истца на то, что ответчик, действуя недобросовестно, в начале <данные изъяты> года вновь выставила объект на продажу, поскольку начиная с ДД.ММ.ГГГГ какие-либо договорные отношения между сторонами отсутствовали, а потому ответчик как собственник имела предоставленной ей законом право владения и распоряжения объектом и информации в отношении него.

С учетом приведенных обстоятельств и правовых положений, суд не усматривает правовых оснований к удовлетворению заявленных исковых требований, как основного о взыскании денежной суммы, внесенной в качестве обеспечительного платежа по предварительному договора, и штрафа, так и производных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средства, убытков, расходов по оплате государственной пошлины, поскольку каких-либо нарушений прав истца по заявленным ею доводам судом при рассмотрении настоящего спора не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд <адрес>.

Судья: О.Е. Виноградова

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.