РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 г. город Балтийск
Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Чолий Л.Л.,
при секретаре Берестовой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №<...> по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании компенсации за отступление от размера долей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Балтийский городской суд с иском к вышеуказанным ответчикам, уточнив заявленные исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и просит взыскать с ответчиков компенсацию за отступление от размера долей в целях использования земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, (категория земель - земли населенных пунктов разрешенное использование - под жилую застройку – малоэтажную), расположенный по адресу: <...>, исходя из стоимости <...> кв.м, в размере 115 985,10 рублей. От исковых требований о перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок, определении порядка пользования спорным земельным участком, а также о демонтаже дымоходной трубы истец отказалась.
В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что она проживает в жилом доме №<...>. Данный дом состоит из двух квартир, при этом истец является собственником квартиры №<...>, а собственником квартиры №<...> в настоящее время является ФИО2.
Жилой дом №<...> расположен на земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, (категория земель - земли населенных пунктов разрешенное использование - под жилую застройку - малоэтажную) и находится в общей долевой собственности. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> рублей.
До проведения истцом реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения №<...> общая площадь принадлежащей ей на праве собственности квартиры составляла <...> кв. м, а общая площадь квартиры №<...>, ранее принадлежащая на праве собственности Д.В.М. составляла <...> кв.м.
В этой связи, доля в праве собственности на общее имущество дома, в частности, на земельный участок, на котором расположен жилой дом, у ФИО1, согласно выписке из ЕГРН, составляла <...> доли земельного участка, а у Д.В.М. <...> доли в праве на вышеуказанный земельный участок, то есть пропорционально занимаемым ими жилым помещениям.
Решением Балтийского городского суда Калининградской области от 04.07.2018 (дело №<...>), вступившим в законную силу, квартира №<...> принадлежащая истцу на праве собственности, была сохранена в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии, общей площадью <...> кв.м. и, как следствие, доля истца в общем имуществе дома, в том числе на земельный участок, увеличилась и фактически составляет <...> доли, а собственника квартиры №<...> составляет <...> доли.
Вместе с тем до настоящего времени доля истца в праве собственности на земельный участок, несмотря на то, что её доля в общем имуществе дома увеличилась, осталась прежней <...> доли.
ФИО1 полагает, что она, как участник долевой собственности, имеет право владеть и пользоваться частью имущества, в частности, земельным участком соразмерно своей доле, а необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм.
При таких обстоятельствах, истец полагает, что имеются основания для взыскания со стороны ответчика компенсации за отступление от размера долей в целях использования земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м, (категория земель - земли населенных пунктов разрешенное использование - под жилую застройку – малоэтажную), расположенного по адресу: <...>, в размере 115 985,10 рублей, рассчитанных исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка и долей в праве собственности каждого из собственников жилых помещений.
В судебном заседании истец и его представитель настаивают на уточненных требованиях о взыскании компенсации за отступление от размера доли на земельный участок с ответчика ФИО2, однако от исковых требований в этой части в отношении других ответчиков не отказались. Также ФИО1 не отрицает того, что она после изменения размера общей площади принадлежащего ей жилого помещения не инициировала проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома как до смерти Д.В.М так и после приобретения сначала ФИО5, а затем и ФИО2 квартиры №<...> в многоквартирном доме №<...> на праве собственности, равно как и не обращалась с такой инициативой в период рассмотрения данного дела, в том числе не разрешала вопрос о выплате ей компенсации за использование земельного участка при отступлении от равенства долей.
Ответчик ФИО3 в суд не явился, представил свою письменную позицию, в которой с иском не согласен, полагает, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку собственником в порядке наследования квартиры №<...> не является, равно как и не является собственником доли земельного участка с кадастровым номером <...>.
ФИО4, уведомленная о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила.
ФИО2, уведомленный о дате и времени судебного заседания должным образом, в суд не явился, направив письменную позицию, согласно которой с иском ФИО1 не согласен, поддерживает позицию, изложенную ФИО5
ФИО5 в суд не явилась, ее представитель не согласен с исковыми требованиями в полном объеме, при этом полагает, что поскольку жилой дом №<...> является многоквартирным домом, то в данном случае при разрешении вопросов относительно общего имущества многоквартирного дома все вопросы между сособственниками должны разрешаться в порядке действующего жилищного законодательства, то есть путем проведения общего собрания, которое ФИО1 после проведения реконструкции квартиры и смены собственника квартиры №<...> не инициировала, тем самым нарушив предусмотренную действующим жилищным законодательством процедуру, в том числе и по определению порядка пользования земельным участком, более того, полагает, что поскольку выдел доли в общем имуществе многоквартирного дома невозможен, то и оснований для взыскания компенсации за отступление долей не имеется. Также полагает, что между долевыми собственниками общего имущества многоквартирного дома ранее был установлен порядок пользования земельным участком, который до настоящего времени, несмотря на несогласие ФИО1, не менялся, при этом просит суд учесть то обстоятельство, что Д.В.М. давал ФИО1 согласие на узаконивание в суде реконструкции её квартиры с увеличением площади жилого помещения только при неизменности долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, при других обстоятельствах истец была бы лишена возможности узаконить самовольно проведенную реконструкцию без получения соответствующего согласия Д.В.М.
Также представитель ФИО5 пояснил, что в настоящее время, после обращения ФИО2 (как собственника квартиры №<...>) за регистрацией права долевой собственности на спорный земельный участок в ЕГРН внесены изменения относительно доли в праве собственности с указанием только на общую долевую собственность пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, машино-места, без указания на размер ранее определенной доли за Д.В.М.., поскольку земельный участок расположен под многоквартирным домом и в таком случае в ЕГРН не вносятся данные о конкретном размере долей, принадлежащих каждому из собственников жилых помещений в многоквартирном доме в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе на земельный участок. Тот факт, что вид разрешенного использования на спорный земельный участок до настоящего времени с вида разрешенного использования «под жилую застройку-малоэтажную» не изменен на «под многоквартирный дом», не может являться основанием к игнорированию требований жилищного законодательства и отнесению спорного земельного участка в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, а также непроведению общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома по вопросу об определении порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома и определению долей.
Также, по мнению представителя ФИО5, последняя не является надлежащим ответчиком, поскольку не является собственником жилого помещения - квартиры №<...>.
Заслушав стороны, изучив представленные доказательства, материалы гражданских дел №<...> по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии (третье лицо - Д.В.М..) и №<...> по иску ФИО1 к Д.В.М. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, суд приходит к следующим выводам:
При рассмотрении дела судом установлено и из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: <...>, является многоквартирным домом, состоящим из двух квартир (т <...>)
Как видно из материалов дела, ранее квартира №<...>, площадью <...> кв.м принадлежала на праве муниципальной собственности муниципального образованию «Балтийский муниципальный район», а квартира №<...> площадью <...> кв.м на основании договора купли- продажи от <...> принадлежала на праве собственности Д.В.М..( т. <...>).
01 февраля 2010 г. собственниками указанных жилых помещений было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в форме заочного голосования, в соответствии с которым указанные выше собственники решили определить порядок пользования и распределения долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №<...> (в дальнейшем присвоен кадастровый №<...>), площадью <...> кв.м. с разрешенным использованием под жилую застройку- малоэтажную, пропорционально размеру долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, установив доли в праве общей собственности на указанный выше земельный участок следующим образом: муниципальное образование «Балтийский муниципальный район» - <...> доли в праве общей собственности; Д.В.М. - <...> доли в праве общей собственности. Помимо этого стороны определили порядок пользования земельным участком в соответствии с установленными долями. Данные обстоятельства подтверждаются протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, от 01 февраля 2010 г. и решениями собственников помещений при проведении общего собрания от 01 февраля 2010 г. (т.<...>).
В дальнейшем стороны зарегистрировали право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №<...> в ЕГРН в соответствии с указанными выше долями.
На основании договора передачи квартиры в собственность граждан, заключенному администрацией Балтийского муниципального района с ФИО1 от 16 августа 2010 года, последняя приобрела на праве собственности квартиру №<...> по вышеуказанному адресу, а также приобрела в собственность долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере <...> с указанием общего имущества в многоквартирном доме: спорного земельного участка площадью <...> кв.м. (т. <...>).
Как установлено судом, в дальнейшем ФИО1 обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, расположенной по адресу: <...>. Решением Балтийского городского суда от 04.07.2018 (дело №<...>), вступившим в законную силу, квартира №<...> была сохранена в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии, общей площадью <...> кв.м, основанием к принятию такого решения являлось, в том числе, согласие на реконструкцию с увеличением жилого помещения за счет общего имущества многоквартирного дома, данное собственником квартиры №<...> Д.В.М.. Однако из материалов указанного дела следует, что Д.В.М. дал такое согласие 30 апреля 2018 г. после согласования схемы разграничения земельных участков от 20 апреля 2018 г., подписанной обеими сторонами (ФИО1 и Д.В.М..) и свидетельствующими об определении долей, определенных ранее протоколом общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме от 01.02.2010 (т. <...>).
В дальнейшем, в 2019 году, после того, как состоялось вышеуказанное решение суда, в соответствии с которым площадь квартиры №<...> увеличилась за счет общего имущества (земельного участка), ФИО1 обратилась в суд с иском к Д.В.М. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, а именно переносу забора по точкам, указанным в схеме земельного участка от 13.04.2018, изготовленной ООО «Геодезист», которая была согласована сторонами 15.05.2019, после чего стороны пришли к мировому соглашению, в соответствии с которым Д.В.М. взял на себя обязательства о демонтаже забора на земельном участке с кадастровым номером №<...>, обозначенный в проекте порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, в точках №<...> и №<...>, чем фактически стороны подтвердили ранее сложившийся порядок пользования земельным участком и зафиксированный в вышеуказанном протоколе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 01 февраля 2010 г., а также подписанной сторонами при рассмотрении гражданского дела №<...> при даче согласия на реконструкцию квартиры №<...> схеме разграничения земельных участков от 20 апреля 2018 г.
Заявление об утверждении мирового соглашения подписано лично ФИО1, при участии ее представителя и Д.В.М.., после разъяснения судом последствий заключения мирового соглашения оно было утверждено судом 27.05.2019 (гражданское дело №<...>, л.д. <...>).
При таких обстоятельствах, утверждения в суде ФИО1 о том, что она не понимала и не осознавала последствий заключения мирового соглашения, судом признаются несостоятельными.
Д.В.М. умер <...> (т.<...>).
Наследниками Д.В.М. являются ФИО3, ФИО4 и ФИО5 (т.1, л.д. <...>наследственное дело №<...>).
Вместе с тем, судом установлено, что 13 апреля 2020 г. Д.В.М. заключил с ФИО5 договор дарения квартиры №<...>, а в последующем 24 сентября 2024 г. ФИО5 подарила вышеуказанное жилое помещение ФИО6 Данные обстоятельства подтверждаются копиями договоров дарения и выписками из ЕГРН (т. <...>).
Таким образом, на момент рассмотрения исковых требований ФИО1 собственником квартиры №<...> является ФИО2
В силу пункта 3 статьи 37 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что поскольку ФИО2 является собственником жилого помещения №<...> в многоквартирном доме №<...> то вопрос пользования и владения общим имуществом многоквартирного дома и, соответственно, земельным участком, может разрешаться только собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, то есть ответчики ФИО3, ФИО4 и ФИО5 являются ненадлежащими ответчиками по данному делу.
Между тем, согласно выписке из ЕГРН от 10 апреля 2025 г. земельный участок с кадастровым номером №<...> имеет правообладателей – собственника помещений, машино-мест в многоквартирном доме (общая долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, машино–места), дата регистрации <...> (без указания конкретной доли) и правообладателя ФИО1, владеющей общей долевой собственностью - <...> доли с датой регистрации <...> (т. <...>).
Как следует из пункта 6 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Соответствующие положения, уточняющие состав общего имущества в многоквартирном доме, содержатся в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также в разделе 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, которые относят к общему имуществу земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, в том числе трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (пункт 4 части 1 ст. 36 ЖК РФ, подпункты "е" и "ж" пункта 2 Правил).
Эти и иные положения жилищного законодательства устанавливают особый правовой режим такого объекта общей собственности, как общее имущество в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что несмотря на то, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «под жилую застройку- малоэтажную», но на этом земельном участке расположен многоквартирный дом №<...>, то земельный участок с кадастровым номером №<...> в силу статьи 36 ЖК РФ отнесен к общему имуществу многоквартирного дома и вопросы, касающиеся владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома - земельного участка, разрешаются с учетом требований жилищного законодательства.
Положения главы 6 ЖК РФ устанавливают особый порядок реализации правомочий собственников в отношении общего имущества в многоквартирном доме - путем проведения общего собрания собственников, к компетенции которого отнесены в том числе вопросы использования общего имущества, включая установление пределов использования земельного участка, введение ограничений пользования им, благоустройство участка, а также передачу этого и иного общего имущества в пользование другим лицам (часть 4 ст. 36, пункты 2 - 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ).
Указанными нормами также определены особые условия принятия общим собранием решений по таким вопросам (часть 1 ст. 46 ЖК РФ), не предполагающие необходимости достижения соглашения всех участников общей собственности по этим вопросам (за исключением отдельных вопросов, обозначенных в части 3 ст. 36 и части 2 ст. 40 ЖК РФ), а соответственно, и возможности переноса спора в суд при недостижении согласия.
Это связано с особым назначением объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, которое состоит в удовлетворении общих нужд собственников, в обеспечении обслуживания, благоустройства и эксплуатации дома, что следует из положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Соответствующим назначением общего имущества обусловлены требования Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в число которых, согласно пункту 10 Правил, входит:
соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (подпункт "а");
доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения (подпункт "в")
соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункт "г");
постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме (подпункт "д");
поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для его строительства или реконструкции (подпункт "е").
Так, пунктом 1 части 4 ст. 37 ЖК РФ установлен прямой запрет собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в отличие от общих правил ст. 252 ГК РФ.
Указанный правовой режим также не предполагает применения в полном объеме к отношениям владения и пользования таким имуществом нормы пункта 2 ст. 247 ГК РФ о праве участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, и о возможности присуждения ему компенсации в случае невозможности осуществления этого права.
Из изложенного следует, что вопрос о порядке пользования, выделение какой-либо части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, в индивидуальное пользование одному из собственников помещений дома, отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и, следовательно, возможен только по решению общего собрания и при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не противоречит основному назначению земельного участка и обеспечивает выполнение вышеназванных требований к содержанию общего имущества.
Кроме того, суд учитывает, что согласно пункту 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Исходя из смысла вышеприведенной нормы права, компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления одним собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.
Значимым для разрешения такого спора является установление факта пользования ответчиком принадлежащей истцу доли имущества, невозможность предоставления во владение и пользование истцу доли этого имущества по вине ответчика (противоправность поведения ответчика и причинно-следственную связь между возникшими убытками и поведением виновной стороны), а также учитывая, что статьей 247 ГК РФ установлено только право участника долевой собственности требовать соответствующей компенсации, а не безусловная обязанность суда присуждения соответствующей компенсации, то по смыслу закона вопрос о возможности взыскания компенсации разрешается судом лишь по итогам рассмотрения гражданского дела с учетом совокупности всех собранных по делу доказательств, при этом при разрешении данного спора должна быть учтена реальная возможность истца использования принадлежащей ему доли и его нуждаемость в пользовании имуществом, либо получение взамен денежной компенсации с целью компенсирования расходов за пользование имуществом.
Как установлено судом, ФИО1, соглашаясь на пользование Д.В.М. спорным земельным участком большей площади (большей долей), то есть в соответствии с ранее установленным общим собранием собственников помещений от 01.02.2010, в дальнейшем, после изменения параметров квартиры, не выходила к нему с предложением изменить порядок пользования общим имуществом многоквартирного дома, согласившись с ранее предложенным (гражданское дело №<...>), и в суде не отрицала, что никаких препятствий в пользовании земельным участком, расположенным в пределах параметров её квартиры (представляющей собой половину дома), не имеется, устранив ранее имевшееся путем демонтажа Д.В.М. забора с установлением в пределах имевшей место на тот момент идеальной долей (<...>) (гражданское дело №<...>), и до смерти Д.В.М. не разрешала с ним вопрос о соответствующей компенсации.
Также судом установлено, что после смены собственника жилого помещения №<...> сначала на ФИО5, а затем на ФИО2, ФИО1 с предложением об установлении иного порядка владения и пользования земельным участком и о передаче конкретной части этого участка в пользование не обращалась и, более того, не инициировала обязательную в таком случае процедуру проведения общего собрания, предусмотренную ст. 45 ЖК РФ, по изменению ранее установленного общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (от <...>) порядка пользования общим имуществом (земельным участком). Данное обстоятельство не отрицается ФИО1 в судебном заседании.
Доказательств того, что ФИО2 необоснованно уклонялся от разрешения указанного вопроса, стороной истца не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что каких-либо противоправных действий со стороны ФИО2 по лишению ФИО1 права пользования общим имуществом, пропорционально размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, не имеется и при таких обстоятельствах оснований для взыскания в пользу истца компенсации за отступление от размера долей в целях использования земельного участка с кадастровым номером <...> в сумме 115 985,10 рублей, не имеется.
Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о взыскании компенсации за отступление от размера долей, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Балтийского городского суда
Калининградской области Л.Л. Чолий
Мотивированное решение будет изготовлено 03.06.2025.