Решение по делу № 2-3224/2023 от 25.09.2023 - об обязании признать жилой дом многоквартирным, обязании принять решение об изъятии долей с возмещением рыночной стоимости.

Дело № 2-3224/2023

УИД 39RS0002-01-2023-002061-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2023года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.А.,

при секретаре Мисниковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа «Город Калининград» об обязании признать жилой дом многоквартирным, обязании принять решение об изъятии долей с возмещением рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что является собственником 41/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес >. Оставшаяся 59/100 долей в праве общедолевой собственности принадлежит муниципальному образованию г. Калининград. Фактически в указанном доме ей принадлежит квартира, соответствующая доле в праве собственности. Постановлением Администрации ГО «Город Калининград» от 15.02.2016 № жилой дом признан непригодным для проживания. Поскольку она является сособственником 41/100 долей в общей долевой собственности органом местного самоуправления предложено выкупить по рыночной стоимости долю, принадлежащую муниципалитету. При этом, решение об изъятии принадлежащей ей доли органом местного самоуправления не принималось, поскольку по мнению ответчика, такая обязанность у них отсутствует. С указанным не согласна, указывает, что фактически в жилом доме по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес > имеется две самостоятельные квартиры, выход из которых, осуществлялся на прилагающий земельный участок. Указанный дом имеет элементы общего имущества – крышу, чердачное помещение, фундаменты, несущие стены, которые обслуживали более одного помещения в данном доме. Полагает, что постановка жилого дома как индивидуальный в отсутствие признаков индивидуального жилого дома не свидетельствует о том, что данный дом является индивидуальным. Полагает, что дом по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес > является многоквартирным, в связи с чем с учетом уточненных требований просит признать индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес >, кадастровый № многоквартирным жилым домом; обязать администрацию городского округа «Город Калининград» принять решение об изъятии у нее 41/100 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес >, кадастровый № с предварительным и равноценным возмещением рыночной стоимости изымаемых 41/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой жом, расположенный по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес >, кадастровый № в течение 2-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Ссылаясь на положения ст. 15 ЖК РФ, указывала, что данный индивидуальный дом имеет элементы общего имущества – крышу, чердачное помещение, фундамент, несущие стены, которые обслуживали более одного помещения в данном доме, фактически данный дом состоит из двух квартир, в которых проживали две семьи, выход из квартир осуществлялся на прилегающий земельный участок, соответственно является многоквартирным. Поскольку данный дом признан непригодным для проживания, администрация обязана принять решение об изъятии у нее 41/100 доли в праве общей собственности на жилой дом, с равноценным возмещением рыночной стоимости принадлежащей ей доли. Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации ГО «Город Калининград» после перерыва в судебное заседание не явился, ранее в судебных заседаниях представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что заявленное истцом требование об обязании принять решение об изъятии 41/100 доли в праве общей долевой собственности является преждевременным, поскольку в настоящее время дом по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес > является индивидуальным жилым домом. В отношении остальных требований просили вынести решение на основании представленных истцом достаточных и допустимых доказательств.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности ФИО2 после перерыва в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании полагался на усмотрение суда в разрешении требований о признании индивидуального жилого дома многоквартирным, однако указал, что при признании дома многоквартирным для внесения сведений о регистрации права собственности надо указывать на какую конкретно квартиру должно быть зарегистрировано право собственности, так в указанном случае каждый объект подлежит самостоятельной постановке на кадастровый учет.

Представители третьих лиц Министерства градостроительной политики Калининградской области, АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание представителя не направили.

Выслушав стороны, исследовав доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласночасти 1 статьи 16ЖК РФ жилой дом, равно как и квартира, относится к жилым помещениям.

При этом, как следует изчасти 3 статьи 16ЖК РФ,пунктов 5и6постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", квартиры представляют собой помещения с определенными характеристиками, находящиеся в многоквартирном доме. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В свою очередь, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16ЖК РФ).

В соответствии спунктом 6Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, многоквартирным домом является объект капитального строительства - жилой дом, имеющий надземную и подземную части, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы, и который введен в эксплуатацию надлежащим образом. Жилым домом является индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (пункты 2,17 статьи 51Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который находиться на земельном участке с видом разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома. Размещение многоквартирных домов на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, законодательством не предусмотрено. Изменение назначения объекта капитального строительства с "жилого дома" на "многоквартирный дом" возможно путем реконструкции жилого дома с изменением конструктивных и других характеристик надежности и безопасности такого объекта, с обязательным получением разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ч.1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч.2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ч.3). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (ч.4).

Согласно пп.а п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

Согласно п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 года № 4, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п.1-3 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно пп.2 п.1 ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, < Дата > между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи 41/100 доли в праве общей долевой собственности жилого дома общей площадью 65,3 кв.м, инвентарный №, литер № этажность 1, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес >.

Указанная доля жилого дома расположена на земельном участке с кадастровым номером №

59/100 доли в жилом доме по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес > зарегистрировано за муниципальным образованием городской округ «Город Калининград».

В соответствии с заключением№ 2 от 27.01.2016 «Об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требования, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» межведомственной комиссии, выявлены основания для признания жилого дома, расположенного по адресу:г. Калининград№ № непригодным для проживания (л.д.99-101).

Постановлением администрации ГО «Город Калининград» от < Дата > № жилой < адрес > по № г. Калининграде признан непригодным для проживания.

Согласно техническому паспорту на индивидуальный жилой < адрес > по пер. < адрес > в г. Калининграде по состоянию на < Дата > (л.д.29) жилой < адрес > года постройки сборно-щитовой, объемом 228 м. куб., также имеется две пристройки деревянные а – объемом 73 м. куб. и а1 – 18 м. куб.

Согласно выкопировки из инвентарного дела жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес > < адрес >, площадь жилого < адрес > года постройки составляет 76,7 кв.м. В экспликации к поэтажному плану предусмотрено, что подъезд № имеет тамбур 10,2 кв.м, и основное помещение площадью 34,9 кв.м, подъезд № имеет тамбур 9,6 кв.м, 3 жилых помещения площадью 18,8 кв.м, 8,9 кв.м и 9,3 кв.м, кухню – 3,1 кв.м, санузел – 11,1 кв.м, а также коридор 2,5 кв.м.

При этом, исходя из ситуационного плана, помещения а и а1, указанные в качестве пристройки фактически являются входами в подъезд № и №.

Учитывая, что по договору купли продажи от 06.02.2015 общая площадь жилого дома указана как 65,3 кв.м, суд полагает, что изложенное свидетельствует о том, что была произведена реконструкция жилого дома, которая привела к увеличению его площади.

Сведений о наличии разрешения на проведении реконструкции в деле не имеется, что свидетельствует о том, что реконструкция носит самовольный характер.

Вопреки доводам истца, что в соответствии со ч. 6 ст. 15, 16, 36 ЖК РФ дом, имеет элементы общего имущества судом отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права регулирующие спорные правоотношения, так как наличие в доме несущих конструкций, стен, крыши, фундамента, коммуникаций, само по себе не придает дому статус многоквартирного.

Кроме того суд принимает во внимание, что согласно выписки из ЕГРН земельный участок № (л.д.89), на котором расположен жилой < адрес > был снят с кадастрового учета < Дата >. Из данной выписки следует, что земельный участок был отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Из распоряжения администрации ГО «Город Калининград» от < Дата > по заявлению ФИО1 следует, что территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок – Ж4 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), вид разрешенного использования земельного участка – под жилой дом индивидуального жилищного фонда

В соответствии спунктом 3 части 1 статьи 4Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренныхпунктом 5 настоящей частиистатьей 4.1настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положенийчастей 3-10 статьи 39Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.

Таким образом, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования является прерогативой главы местной администрации и принимается им на основании проекта планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки с учетом результатов публичных слушаний.

Как следует из пунктов 2 и 3 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно по общим правилам в связи с образованием объекта недвижимости и прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения в частности, о здании, сооружении, помещении, необходимые для государственного кадастрового учета такого сооружения либо новые, необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (часть 1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ). В техническом плане указываются в том числе новые, необходимые для внесения в ЕГРН сведения о сооружении, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости (пункт 3 части 2 статьи 24 Закона N 218-ФЗ).

Судом также установлено, что до обращения в суд с названным иском, ФИО4 в установленном законом порядке не обращалась в администрацию с заявлением о об изменении сведений кадастрового учета, в том числе целевого назначения земельного участка, а также статуса жилого дома на многоквартирный, то есть обратилась в суд, минуя установленную законом процедуру.

Поскольку действующее законодательство определяет лиц, уполномоченных давать в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и устанавливает условия, при которых данное разрешение выдается либо не может быть выдано, в данном случае суд не вправе подменять собой органы исполнительной власти, органы местного самоуправления и соответственно разрешать вопросы, прямо отнесенные к их компетенции.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для признания дома многоквартирным, а следовательно удовлетворения требований об обязании ответчика принять решения об изъятии доли.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа «Город Калининград» об обязании признать жилой дом многоквартирным, обязании принять решение об изъятии долей с возмещением рыночной стоимости - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 октября 2023 года.

Судья И.А. Иванова