Решение по делу № 2-11679/2022 от 24.03.2023 - о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя.

78RS0002-01-2022-012904-70

Дело № 2-2566/2023 (2-11679/2022) Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2023 года

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Красненко М.Н.,

при секретаре Адиловой Э.Э.,

с участием представителей истца ФИО8 – ФИО9, ФИО10, представителя ответчика ФИО11 – ФИО12, ответчика ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО8 к ФИО11, ФИО13 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО11, ФИО13, уточнив заявленные исковые требования, просила перевести на истца права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на 12/140 долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи. В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником является собственником 12/140 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, собственник 12/140 долей на указанной жилое помещение ФИО11 продала свои доли ФИО13, без соблюдения установленного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на покупку долей ФИО8, поскольку о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на квартиру ответчик ФИО11 истца и иных собственников не уведомила.

Представители истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Ответчик ФИО13, представитель ответчика ФИО11 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРП собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО8, правообладатель 3/35 долей; ФИО14, правообладатель 12/140 долей; ФИО15, правообладатель 11/140 долей; ФИО16, правообладатель11/140 долей; ФИО17, правообладатель12/140 долей; ФИО18, правообладатель12/140 долей; ФИО19, правообладатель 6/140 доли; ФИО19, правообладатель 6/140 доли; ФИО20, правообладатель11/140 долей; ФИО21, правообладатель 12/140 долей; ФИО22, правообладатель 6/140 долей; ФИО23, правообладатель 6/140 долей; ФИО24, правообладатель 11/140 долей; ФИО13, правообладатель 12/140 долей.

23.06.2022 между ФИО11 и ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи долей квартиры. По условиям которого стороны обязались в срок до 07.07.2022 заключить договор купли-продажи на 12/140 долей квартиры по адресу: <адрес> за 1 500 000 руб.

04.07.2022 между ФИО11 и ФИО13 заключен договор купли-продажи 12/140 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Указанный договор был удостоверен ФИО6, врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО7 Цена договора составила 1 500 000 руб.

Право собственности ФИО13 на 12/140 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано 08.07.2022.

Из материалов дела также следует, что 31.01.2022 ФИО1, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от14.11.2021 от имени ФИО11 составлено нотариально удостоверенное извещение ФИО8 о намерении ФИО11 продать принадлежащие ей 12/140 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за 1 100 000 руб. Извещения содержат уведомление о том, что в случае, если лицо, которому направлено извещение в течение месяца со дня получения уведомления не приобретет указанные доли за указанную цену, они могут быть проданы иному лицу.

Аналогичные извещения были поданы нотариусу для направления остальным участникам долевой собственности: ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24

Направление данных извещений подтверждается протоколами фиксирования информации по нотариальному действию: передача документа (заявления) физического (юридического) лица другому физическому (юридическому) лицу от 31.01.2022, свидетельствами от 18.03.2022 о направлении документа, удостоверенные ФИО2, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО3

18.03.2022 ФИО2 временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО3 выдано свидетельство из которого усматривается, что 01.02.2022 по просьбе ФИО1, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от14.11.2021 от имени ФИО11 в адрес ФИО8 (<адрес>) были направлено указанное выше извещение. Заказное письмо № было возвращено почтовой организацией 10.03.2022, как неврученное, за истечением срока хранения и неявкой адресата за получением.

Одновременно нотариусом выданы свидетельства, удостоверяющие направление извещения иным участникам долевой собственности.

Из пояснений истца следует, что ФИО11, являвшаяся правообладателем 12/140 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, намеревалась осуществить продажу своей доли постороннему лицу, в связи с чем уведомлением от 12.07.2022, заверенным ФИО4, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО5, на бланке № от 12.07.2022, ФИО10, действующий от имени ФИО8, выразил желание воспользоваться правом преимущественного права покупки 12/140 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с просьбой направления извещения в адрес доверителя.

Данное обстоятельство о намерении приобрести спорные доли также подтверждаются, по мнению истца представленным в материалы дела актом от 01.06.2021 приема-передачи денежных средств, свидетельствующим о передаче 1 400 000 руб. ФИО8 ФИО10 для покупки на имя истца комнаты в квартире по вышеуказанному адресу.

Также в адрес Нотариальной палаты Санкт-Петербурга ФИО10, действующим в интересах истца, было направлено заявление от 07.07.2022 с просьбой указания цены указанных долей ввиду заинтересованности в покупке.

В ответе на данное заявление указано, что Нотариальная палата не имеет возможности направить или передать на руки уведомление продавца о продаже принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру, порекомендовано обратиться к собственнику недвижимого имущества.

Третье лицо ФИО19 в судебном заседании 26.01.2023 пояснила, что о продаже комнаты была уведомлена, но не проявила заинтересованности в покупке.

Из показаний свидетеля ФИО1, допрошенного в судебном заседании следует, что свидетель действуя от имени ФИО11 на основании нотариально удостоверенной доверенности занимался продажей 12/140 долей в праве собственности на квартиру, принадлежавших ФИО11 Свидетель пояснил, что обратился к нотариусу для направления извещений о намерении ФИО11 продать принадлежавшие ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру иным собственникам. После получение свидетельств от нотариуса и в связи с тем, что никто из собственником не выразил намерения приобрести указанные доли, на нескольких сайтах Интернет-ресурсов было размещено объявление о продаже. Кроме того, свидетель пояснил, что общался с представителем ФИО8 о снижении стоимости продаваемого недвижимого имущества. В дальнейшем звонков от ФИО10 не поступало.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 86 Основ Законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления ФНП от 23-25.06.2008, протокол N 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из пункта 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016, следует, что в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Как указано в абз. 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной им в пунктах 67 - 68 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

В рассматриваемом случае, представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт направления ФИО11 в адрес истца извещения, заверенного нотариусом, о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на квартиру, которое ФИО8 не получено и возвращено за истечением срока хранения, равно как подтверждена осведомленность истца о таком намерении.

Доказательств невозможности получения сообщения нотариуса по вине иных лиц, включая отделение почтовой связи, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.

При этом то обстоятельство, что истец не получила данное уведомление о продажи долей в праве собственности на квартиру, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку ФИО11 были предприняты все зависящие от нее меры для извещения сособственника о предстоящей продаже долевого имущества.

Доводы ФИО8 о том, что ей стало известно о нарушении права преимущественного права покупки только 21.07.2022, что следует из дополнений к исковому заявлению от 24.03.2023, опровергаются показаниями свидетеля и иных участвующих в деле лиц, а также представленными в материалы дела документами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО8 к ФИО11, ФИО13 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга.

Судья Красненко М.Н.

/Решение принято в окончательной форме 13 июня 2023 года./