Решение по делу № 2-2756/2022 от 22.09.2022 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании судебных расходов.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ангарск 22 сентября 2022 г.

Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи - Томилко Е.В.,

при секретаре судебного заседания – Леонтьевой И.А.,

с участием: представителя истца ФИО7 – ФИО8, действующего на основании ордера № 130 от 23.03.2022,

представителя ответчика ФИО17 - ФИО18, действующей на основании доверенности 38 АА 3744336 от 17.03.2022, сроком действия на два года, без право передоверия полномочий,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2756/2022 (УИД 38RS0001-01-2021-004615-75) по исковому заявлению ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании судебных расходов,

установил:

истец, ФИО2 И.В., обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указал, что ** между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО1 была передана в собственность квартира по адресу: ..., ..., .... Согласно п.3 договора купли-продажи цена квартиры составляет 1 400 000 рублей. Сумма в размере 1 400 000 рублей зачислена на счет № ПАО ФИО2, открытый на имя продавца - ФИО6, после регистрации сделки в Ангарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., связи с чем наступает залог в силу закона в пользу продавца.

** осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорную квартиру.

Денежные средства по оплате квартиры в размере 1 400 000 рублей после государственной регистрации права собственности на его счет не поступили.

Указанное нарушение условий договора является для него существенным, он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно получение оплаты за проданную квартиру в размере 1 400 000 рублей.

** в адрес ФИО1 направлено почтой требование о добровольном расторжении договора купли-продажи спорной квартиры.

** требованием о расторжении договора получено ответчиком, оставлено без ответа.

Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., между ФИО6 и ФИО1, заключенный **.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ...; признать за ФИО6 право собственности на квартиру неположенную по адресу: ..., ....

Взыскать с ФИО1 стоимость юридических услуг в размере 20 000 руб., госпошлину в размере 2 000 рублей, стоимость нотариальных услуг в размере 1 500 рублей.

Представитель ФИО6 – ФИО14 в судебном заседании на требованиях иска настаивал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что его доверитель является инвали... группы. ** между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому ФИО1 была передана в собственность квартира по адресу: ..., ..., ..., стоимостью 1 400 000 рублей. Согласно условий договора, денежные средства должны были быть зачислены на расчетный счет его доверителя, однако этого сделано не было, о чем свидетельствуют выписки из ПАО ФИО2. В связи с чем, просит расторгнуть договор купли-продажи, и вернуть стороны в первоначальное положение. Исходя из пояснений его доверителя, последнему фактически был передан задаток в размере 50 000 рублей, после чего, они вышли на сделку оговорив условие о зачислении денежных средств на счет. Данное условие не исполнено по настоящее время. Считает, что это право истца обращаться в суд требованиями в пределах срока исковой давности. Действительно его доверитель в течении 4 месяцев после сделки приобрел квартиру стоимостью 1 400 000 рублей, данные денежные средства были получены также от продажи квартиры супруги за 1 500 000 рублей. Считает, что показаниям данным ФИО10 нельзя доверять, поскольку она является виновной в совершении преступления в отношении ФИО6

Представитель ФИО1 – ФИО11 в судебном заседании требования не признала, суду пояснила, что согласно передаточному акту от ** денежные средства в размере 1 400 000 рублей зачислены на счет ПАО ФИО2 на имя ФИО6. Из показаний ФИО15 следует, что денежные средства он передал ФИО2, который находился вместе с ФИО19 в банке. Они получив денежные средства должны были зачислить их на расчетный счет ФИО16, и только после того, как ФИО2 подтвердил получение денежных средств ФИО15 подписал документы. Тот факт, что денежные средства были переданы ФИО2, подтверждаются материалами дела, поскольку за короткий промежуток времени, являясь инвали...-й группы, имея доход в размере 12 000 рублей, не имея иного дохода, ФИО2 И.В. израсходовал денежную сумму в размере 4 000 000 рублей (приобрел квартиру, а также передав денежные средства по договору купли-продажи квартиры иному лицу), при этом, указывая, что не получал денежные средства от ответчика.

Истец ФИО2 И.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (том 2 л.д. 1). Ранее представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 1 л.д.49, 111).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (том 2 л.д.1). Ранее представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 1 л.д.123).

Определением от ** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора со стороны ответчика привлечен ПАО «ФИО2».

Определением от ** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора со стороны ответчика привлечена Федеральная служба по финансовому мониторингу.

Представители ПАО ФИО2, Федеральной службы по финансовому мониторингу в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (том 2 л.д.1).

При таких обстоятельствах, учитывая размещение информации о рассмотрении дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ** № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте Ангарского городского суда ..., и в соответствии со ст.ст. 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Выслушав представителей сторон, исследовав в совокупности письменные доказательства по делу, и оценив их в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Как следует из ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1,2 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 65 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС РФ № от ** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Судом и материалами дела установлено, что квартира, расположенная по адресу: ..., ..., ..., принадлежала ФИО2 И.В. (том 1 л.д.50-51)

** между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 И.В. обязуется передать, а ФИО1 обязуется принять в собственность 2-комнатную квартиру, расположенную на 1 этаже, общей площадью 44,0 кв.м., находящуюся по адресу: ..., ..., ....

Вышеуказанная квартира принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от **, кадастровый №.

Цена вышеуказанной квартиры составляет 1 400 000 рублей. Сумма 1 400 000 рублей зачислена на счет № ПАО ФИО2, открытый на имя ФИО6, после регистрации сделки в Ангарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., в связи с чем наступает залог силу закона в пользу продавца (том 1 л.д.7-8).

Согласно расписке от ** ФИО1 обязуется зачислить на счет № ПАО ФИО2 И.В. денежную сумму в размере 1 400 000 рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., после регистрации сделки в Ангарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., в связи с чем, наступает залог в силу закона в пользу продавца (том 1 л.д.10).

Как следует из передаточного акта от ** ФИО2 И.В. и ФИО12 в соответствии с договором купли-продажи от ** составили настоящий акт о нижеследующем: продавец продал, а покупатель принял квартиру, находящуюся по адресу: ..., ..., ..., в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта, полностью соответствующем условиям вышеуказанного договора купли-продажи.

Цена вышеуказанной квартиры составляет 1 400 000 рублей. Сумма 1 400 000 рублей зачислена на счет № ПАО ФИО2, открытый на имя продавца ФИО6, после регистрации сделки в Ангарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., в связи с чем, наступает залог в силу закона в пользу продавца (том 1 л.д.9).

Данные документы подписаны сторонами, договор от ** купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... **, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН (том 1 л.д.11-14).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя ФИО6-ФИО14 в нарушение договора купли-продажи денежные средства не были перечислены на расчетные счета истца.

В обоснование указанного, из ПАО ФИО2 истребованы выписки по счетам ФИО6, однако из данных выписок следует, что денежные средства на счет, принадлежащий ФИО2 И.В., указанный в договоре купли-продажи от **, не поступали (том 1 л.д.15, 40)

Из сведений, представленных ПАО ФИО2 следует, что у ФИО6 наличествуют несколько счетов (том 1 л.д.141), по которым представлены выписки (том 1 л.д.142-174), из которых усматривается отсутствие поступления денежных средств.

Из пояснений представителя ФИО1 – ФИО9 следует, что денежные средства были переданы лично ФИО2 И.В., который в момент сделки находился совместно с риелтором ФИО10 Денежные средства у ФИО1 имелись, поскольку за несколько дней до сделки он продал квартиру, за сумму 1 400 000 рублей. В силу возраста он передал лично ФИО2 И.В. денежные средства, который расписку о получении денежных средств не выдал и обещал денежные средства разместить на расчетном счете. Факт передачи денежных средств подтверждается тем, что в небольшой период 6 месяцев ФИО2 И.В. приобрел жилое помещение, стоимостью 1 400 000 рублей, а также стал потерпевшим по уголовному делу ФИО10, которой он передал денежные средства в размере 2 000 000 рублей, при этом являясь инвали... группы, получая пенсию по инвалидности.

Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от **, согласно которому ФИО12 передал, а ФИО13 принял в собственность 1-комнатную квартиру, расположенную на 3-м этаже, общей площадью 32,8 кв.м., находящуюся по адресу: ..., .... Цена вышеуказанной квартиры составляет 1 400 000 рублей.

Денежные средства в размере 50 000 рублей переданы до регистрации сделки, остальная сумма в размере 1 350 000 рублей будет передана после регистрации сделки в Ангарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., в связи с чем наступает залог в силу закона в пользу продавца (л.д.176), а также передаточным актом (том 1 л.д. 176, 177).

Факт приобретения ** ФИО6 жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ..., ..., площадью 45,4 кв.м., подтверждается выпиской из ЕГРН от ** (том 1 л.д.116, 121-122), а также договором купли-продажи от ** (том 1 л.д.217-220)

В обоснование доводов о наличии денежных средств, вырученных от продажи иного жилого помещения, стороной ФИО6 представлен договор купли-продажи от **, по условиям которого ФИО3, ** года рождения, продала ФИО4, ** года рождения, и ФИО5, ** года рождения, квартиру, находящуюся по адресу: ..., ... за 1 500 000 рублей (том 1 л.д.220).

Как следует из обвинительного заключения ФИО10 она совершила мошенничество, то есть хищение чужого имущества – денежных средств в сумме 2 000 000 рублей, что является особо крупным размером, принадлежащих ФИО2 И.В., путем обмана и злоупотребления доверием (том 1 л.д.134-140).

Из опроса ФИО10 от ** следует, что денежные средства от продажи квартиры в 251 квартале, ФИО2 была приобретена квартира в 94 квартале.

После чего он данную квартиру продал через другое риэлтерское агентство, и хотел приобрести квартиру по адресу: ... .... По данной квартире он проходи потерпевшим по уголовному делу. Денежные средства от продажи квартиры в ... были ему переданы в полном объеме, также в день передачи была подписана расписка на полный расчет. А также ФИО2 И.В. пообещал сразу же после расписки снять обременение в МФЦ и уведомил её и ФИО15 на следующий день о снятии обременения. В связи с чем, она понимала и доверяла ему, не усомнилась в его действиях, так как расчет произошел полностью. Кроме того, получив денежные средства и решив приобрести недвижимость ФИО2 И.В. обратился к ней спустя время, хотя она предлагала сразу же после продажи квартиры приобрести недвижимость, т.к. имелись варианты в новостройке (том 2 л.д.23-24)

Исходя из сведений Межрайонной ИФНС ФИО2 И.В. доходов не имеет (том 1 л.д.184), является инвали... группы, о чем свидетельствует МСЭ (том 1 л.д.18).

Исходя из изложенного, судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от ** был фактически исполнен продавцом ФИО6 Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ... произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю ФИО1., которому выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчика.

Как следует из содержания ст. 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО6 и ФИО1 договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже"») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от **, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив установленные обстоятельства, собранные по делу доказательства, основываясь на внутреннем убеждении, основанном на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании материалов делам, судом установлено, что жилое помещение передано ФИО1 ФИО6 по передаточному акту, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке, истцу (продавцу квартиры) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, учитывая изложенное, а также учитывая, что факт передачи (вручение наличных) денежных средств нашел свое подтверждение, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В виду отказа в удовлетворении исковых требований истца не подлежат удовлетворению и производные от исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ангарский городской суд ... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Томилко

Мотивированное решение суда по делу изготовлено 03 марта 2023 г.