дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием представителя административного истца – ООО "ИНЕРТСТРОЙ" – ФИО1, представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимушество» ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ИНЕРТСТРОЙ» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «ИНЕРТСТРОЙ» обратилось в суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 500003 кв. м., расположенного: относительно ориентира расположен за пределами участка, ориентир здание почты, участок расположен примерно в 6,5 км по направлению на юго-восток, адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости - в размере 42 500 000 рублей, определенном в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный иск обоснован тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 71 525 429, 15 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера из кадастровой стоимости объекта.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованного лица Администрация Кировского городского округа СК, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представителем административного истца заявлено об уточнении административного иска в части состава ответчика и его предъявлении к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю с переводом административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» в статус заинтересованного лица и в части предмета - об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном в заключении судебной экспертизы.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество» просили отказать в удовлетворении требований, возражений и замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов дела видно, что ООО «ИНЕРТСТРОЙ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером земельный участок №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 500003 кв. м., расположенный относительно ориентира за пределами участка, ориентир здание почты, участок расположен примерно в 6,5 км по направлению на юго-восток, адрес ориентира: край Ставропольский, район Кировский, <адрес>

Право аренды установлено на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договора переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 71 525 429 рублей, что подтверждается копиями выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах дела также имеются сведения обращения административного истца ДД.ММ.ГГГГ в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ООО «ИНЕРТСТРОЙ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отклонено.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 №-ОКС/2023 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 42 500 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 40 241 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Объект исследования осмотрен экспертом ДД.ММ.ГГГГ.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом как при визуальном осмотре, так и на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://googl.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земельный участок - категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений: местоположение – Ставропольский край, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, целевое назначение – под размещение карьера, категория: земельный участок - категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, подтверждены исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами и их представителями не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату его обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес>, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «ИНЕРТСТРОЙ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 500003 кв. м., расположенного: относительно ориентира расположен за пределами участка, ориентир здание почты, участок расположен примерно в 6,5 км по направлению на юго-восток, адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 241 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.