Решение по делу № 2-100/2023 от 14.04.2023 - о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из незаконного владения приобретателя, прекращении права собственности и признании права собственности на объект.

Резолютивная часть

оглашена 28.03.2023

Мотивированное решение

изготовлено 14.04.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Звенигород

Московская область 28 марта 2023 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при ведении протокола секретарем Кирилловой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управление Федеральной слжбы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО4 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из незаконного владения приобретателя, прекращении права собственности и признании права собственности на объект,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО3, с учетом уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, заявил о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, истребовании из чужого незаконного владения квартиры, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру.

В обоснование требований истец указал, что 02.04.2019 между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> которая принадлежала истцу на праве собственности. Впоследствии ФИО2 распорядился имуществом, квартира была продана ФИО4, которая, в свою очередь, произвела отчуждение по договору купли-продажи ФИО3 Истец считает договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный с ФИО2, недействительным в силу его притворности, указывая, что договор был заключен между ними для прикрытия другой сделки, а именно, договора залога квартиры, поскольку в то время он сильно нуждался в денежных средствах, необходимых для погашения долговых обязательств перед гр-ном ФИО5, ФИО2 предложил ему помощь путем предоставления заемных денежных средств для погашения долга и попросил его в качестве обеспечения возврата суммы займа заключить договор купли-продажи спорной квартиры, который, со слов ФИО2, являлся простой формальностью. Истец в подтверждение своих доводов также заявил, что ФИО2 не вселялся в спорную квартиру, не нес расходы по ее содержанию и оплате коммунальных услуг, полагает, что вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами договор купли-продажи квартиры подписан без намерения создать правовые последствия, характерные для данной сделки. Кроме того, при подписании договора купли-продажи квартиры его воля (истца) была направлена исключительно на получение займа под залог квартиры и поскольку спорная квартира в результате ряда сделок оказалась в собственности ответчика ФИО3, считает возможным истребовать ее из незаконного владения приобретателя, несмотря на его добросовестность.

В судебном заседании истец и его представитель адвокат Осарков Д.А. поддержали уточненные исковые требования (л.д. 117-118) и настаивали на их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Комягин С.А. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Представил суду возражения на иск (л.д. 98-101), согласно которым считает, что договор купли-продажи спорной квартиры не имеет квалифицирующих признаков притворной сделки, просил суд применить срок исковой давности к требованиям истца.

Ответчик ФИО4 в суд не явилась, о дне, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайств, заявлений не поступало.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, о дне, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представитель ФИО3 по доверенности ФИО6 иск не признала, просила отказать в его удовлетворении, пояснив суду, что ФИО3 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, доводы истца о притворности сделки не подтверждаются фактическими обстоятельствами по делу, считает, что истец злоупотребляет правом, поскольку ранее им неоднократно подавались иски в суд о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным по различным основаниям, заявила о применении срока исковой давности. Позиция выражена в письменных возражениях на уточненный иск (л.д. 177-180).

Третьими лицами к участию в деле привлечены:

- Управление Росреестра по Московской области, ПАО «Росбанк», ООО «Росбанк Страхование», ФИО7, - в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменной позиции ПАО «Росбанк» представителем приведены данные о приобретении ФИО3 спорной квартиры с привлечением кредитных средств, предоставленных по Кредитному договору от 27.12.2021, заключенному между ПАО «Росбанк» и ФИО3, ФИО7, регистрации перехода права и обременения в пользу Банка на объект, выражена позиция о том, что титульный собственник является добросовестным приобретателем, а действия сторон договора, описанные истцом, являются недобросовестными, заявленный истцом механизм используется как способ уклонения от обязательств, что противоречит условиям стандартного гражданского оборота.

С учетом мнения присутствующих сторон, суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, учитывая надлежащее извещение о разбирательстве дела.

Выслушав доводы сторон, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению заявленных истцом требований.

Как определено пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с действующим законодательством (статья 8 ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Из содержания справки о переходе прав на объекты и справки о содержании правоустанавливающих документов (л.д. 83-86) следует, что с 27.07.2017 истцу ФИО1 на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>

02.04.2019 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность спорную квартиру (л.д. 20-21, 22).

Право собственности ФИО1 на квартиру прекращено на основании данного договора 10.04.2019.

Согласно п.4 договора купли-продажи, цена квартиры сторонами определена в 4 000 000 (четыре миллиона) руб., которую Покупатель обязуется выплатить Продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности по договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Сторонами расчет по договору купли-продажи квартиры произведен полностью, что подтверждается распиской от 15.04.2019, подписанной истцом собственноручно.

14.12.2020 между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств № 629178-КД-2020, согласно которому спорная квартира перешла в собственность ФИО4

27.12.2021 ФИО4 продала спорную квартиру ФИО3, посредством заключения договора купли-продажи квартиры с частичным использованием кредитных средств ПАО «Росбанк».

По условиям п. 2.1. договора купли-продажи от 27.12.2021, цена квартиры составляет 7 600 000 (семь миллионов шестьсот тысяч) руб., из которых 3 100 000 руб. ответчиком ФИО3 уплачены за счет собственных средств, 4 600 000 руб. уплачены за счет кредитных средств ПАО «Росбанк».

Согласно п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в ст. 12 ГК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.

Выбор способа нарушенного права принадлежит истцу и таковой должен соответствовать характеру нарушенного права.

Иск должен выступать средством защиты прав истца. Главным условием предоставления судебной защиты являются установление принадлежности истцу субъективного материального права или законного интереса, случаев нарушения права истца ответчиком, а также обстоятельств, позволяющих возобновить нарушенное право истца.

В силу части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

ФИО1, обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019 недействительным, ссылается на притворность сделки, заключенной с целью прикрыть другую сделку, а именно договор залога спорной квартиры, заключаемого в счет обеспечения возврата денежных средств, полученных им от ФИО2 по договору займа.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в руководящих разъяснениях пункта 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

По смыслу действующего законодательства для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ, и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, бремя доказывания притворности сделки лежит на лице, заявившем о ее притворности.

В указанной связи ФИО1 утверждал, что денежные средства в оплату за квартиру от ФИО2 он не получал, фактически переход права был обусловлен залогом в счет погашенного долга ФИО1 перед иным лицом, вместе с тем не отрицал, что все действия по сделке купли-продажи - подписание Договора купли-продажи, Расписки делал лично, но без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО2 был заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, подписан лично сторонами, содержит сведения о цене продаваемого имущества и условия передачи его покупателю, также сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры, следовательно, договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен полностью.

Переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области 10.04.2019.

Утверждение истца о том, что между ним и ФИО2 было достигнуто соглашение о займе, в обеспечение возврата которого сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры в ходе судебного разбирательства не нашло своего подтверждения.

Из материалов дела и объяснений представителей сторон по оспариваемой сделке суд не усматривает намерения продавца ФИО1 совершить притворную сделку и прикрыть иною волю, отличную от непосредственно заключенного договора купли-продажи квартиры.

При заключении притворной сделки стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. В указанной связи возможные правоотношения из договора займа не имеют отношения к предмету по настоящему спору.

После совершения оспариваемой сделки ни одна из сторон на протяжении длительного времени не предпринимала каких-либо действий, подтверждающих реальное исполнение прикрываемой сделки, таких как, например, возврат истцом заемных средств ФИО2, требования истца о возврате ФИО2 спорной квартиры путем оформления соответствующего договора, встречное требование ФИО2 к истцу о возврате заемных средств.

То обстоятельство, что ФИО2 не вселялся в квартиру и не нес затраты на ее содержание и оплату коммунальных услуг не свидетельствует об отсутствии намерения ответчика исполнить данную сделку.

Таким образом, достоверных доказательств того, что воля обеих сторон при заключении договора купли-продажи спорной квартиры фактически была направлена на заключение договора залога квартиры в счет обеспечения возврата ФИО2 суммы займа истцом вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлено, что исключает квалификацию указанной сделки в качестве притворной.

Доводы истца о том, что им фактически не были получены от ФИО2 денежные средства за проданную квартиру, как и то, что цена спорной квартиры занижена относительно ее рыночной стоимости в два раза также не находят своего подтверждения, поскольку в материалах дела имеется расписка истца о получении денежных средств в размере 4 000 000 руб. от ФИО2, доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемой сделки, истцом не представлено.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 27.01.2023, кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 5 291 007,17 руб.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019 недействительным.

Требование истца об истребовании спорной квартиры из незаконного владения ФИО3 суд также находит не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

По смыслу статей 301, 302 ГК РФ собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения добросовестного приобретателя, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, либо выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли.

Таким образом, исходя из вышеуказанного, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В ходе разбирательства достоверно установлено, что истец намерено осуществил сделку по продаже недвижимости, полностью осознавал последствия указанного действия.

В указанной связи, учитывая, что истцом не доказана притворность договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019, заключенного с ФИО2, приходит к выводу о добросовестности действий приобретателя ФИО3, с даты государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 02.04.2019 истец утратил титул собственника спорной квартиры, а последующим собственником данной квартиры стали ответчики ФИО2 и ФИО4, каких-либо доказательств того, что спорная квартира выбыла из владения вопреки воле самих собственников, в материалы дела не представлено.

Суд также находит правильным отметить, что действия, изложенные в обоснование позиции истца, следует признать недобросовестными.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участкани гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В настоящем случае суд усматривает, что фактически истец использует институт ничтожности притворных сделок как способ уклонения об обязательств, что противоречит основным началам и принципам гражданского законодательства.

При рассмотрении заявлений ответчиков о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Согласно статье 1 95 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По правилам статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности для истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является общим и также составляет три года.

С исковым заявлением ФИО1 обратился 28.11.2022.

Договор купли-продажи квартиры заключен истцом с ФИО2 02.04.2019, переход права состоялся 10.04.2019.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, согласно статье 199 ГК РФ, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, истец является стороной по оспариваемой сделке, срок исковой давности истек 10.04.2022, что является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.

То обстоятельство, что истец ранее обращался с иском в ФИО2 и оспаривал сделку по иным основаниям, однако решение по существу требований не принималось, поскольку иск был оставлен без рассмотрения, на исчисление срока не влияет, поскольку защита относится к субъективному интересу, инициатива принадлежит лицу, оснований для восстановления срока, перерыва его течения, суд не усматривает.

В порядке статьи 144 ГПК РФ суд вынес на обсуждение сторон вопрос об отмене обеспечительных мер по иску, возражений не поступило.

По заявлению ФИО1 определением от 02.12.2022 (л.д. 4) суд наложил обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществления любых регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № (квартира по адресу: <адрес>).

20.12.2022 в ЕГРН внесена запись о принятых обеспечительных мерах вид «Запрещении регистрации» – номер государственной регистрации запись № №-50/215/2022-19.

Учитывая характер обеспечительных мер, суд приходит к убеждению о том, что их отмена по вступлении решения суда в законную силу будет соответствовать интересам собственника и не нарушит прав истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 144, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Уточненное исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управление Федеральной слжбы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФИО4 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из незаконного владения приобретателя, прекращении права собственности и признании права собственности на объект - оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу обеспечительные меры по иску ФИО1 – в виде запрета регистрирующему органу проводить любые регистрационные действия в отношении объекта – жилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, наложенные во исполнение определения Звенигородского городского суда от 02.12.2022, запись № № -50/215/2022-19 от 20.12.2022 – отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий – судья О.А. Фоменкова