УИД 61OS0000-01-2022-000198-41

Дело № 3а-173/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Водяной В.Ю., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества «Гаражно-строительный кооператив «Луч» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

Потребительское общество «Гаражно-строительный кооператив «Луч» (далее – ПО «ГСК «Луч»; Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 12 190 464 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что ПАО «ГСК «Луч» является арендатором названного земельного участка. Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 27 030 766,62 рубля, что значительно выше его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, в связи с чем, административный истец просит установить кадастровую стоимость по состоянию на дату ее определения в размере рыночной стоимости.

Также административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока подачи настоящего административного искового заявления.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра», Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

От административного истца в лице председателя ПО «ГСК «Луч» ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

От представителя Правительства Ростовской области ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором указано на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

От представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5 на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде поступил отзыв на административное исковое заявление, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

От заинтересованных лиц ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 27 октября 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка №03-1572 от 11 декабря 2003 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 873 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для эксплуатации гаражей.

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 27 030 766,62 рублей.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, что подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды №03-1572 от 11 декабря 2003 года (т.1 л.д.18)

Соответственно, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке №428/06-2022 от 29 июня 2022 года, составленный оценщиком АО «Приазовский центр смет и оценки» ФИО1.

Оценщиком в указанном отчете сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 12 190 464 рублей.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 11 июля 2022 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив вышеназванный отчет об оценке.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 26 июля 2022 года № 11-30/2022-146 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного ответчика назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 3 октября 2022 года №5-2022, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальной особенностей составляет 14 349 192 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, замечания на заключение судебной экспертизы не выражены.Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в Комиссию - 11 июля 2022 года (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости сведения об оспариваемой кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены в кадастр 29 декабря 2014 года. ПО «ГСК «Луч» обратилось в суд с административным исковым заявлением 18 августа 2022 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его пользовании объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (46,9%)в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривалось.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено выявлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленного результата кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе, по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе и счет в сумме 50 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить Потребительскому обществу «Гаражно-строительный кооператив «Луч» срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 873 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации гаражей, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 14 349 192 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11 июля 2022 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Потребительского общества «Гаражно-строительный кооператив «Луч» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы, в размере 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная