Уникальный идентификатор дела
№ 92RS0002-01-2021-005565-90
Производство № 2-8/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июля 2023 года город Севастополь
Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:
председательствующего судьи – Котешко Л.Л.,
при секретаре судебного заседания – Петрушечкиной Е.А.,
с участием:
представителя истца - ФИО1, действующего на основании доверенности,
ответчика - ФИО5,
представителя ответчика ФИО5, нотариуса ФИО6 - ФИО11, действующего на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО5, нотариусу ФИО6, о признании права отсутствующим, государственной регистрации перехода права собственности
по встречному иску ФИО5 к ФИО12, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – ФИО13, нотариус г. Севастополя ФИО6, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, о признании договора купли-продажи незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
истец обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО14, в котором просила признать отсутствующим право собственности ФИО14 на комнату с кадастровым номером №, расположенную по <адрес>, общей площадью 18,1 кв.м; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную комнату на ФИО12 без обращения в регистрирующий орган умершего продавца ФИО7 по договору купли-продажи комнаты от 03.03.2021.
01.12.2021 ФИО14 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии I-КМ №, выданным <данные изъяты>
Определением суда от 06.09.2022 произведена замена ответчика ФИО14, умершей 01.12.2021, на ФИО5.
В последующем ФИО12 уточнила исковые требования, просит суд:
- признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию на комнату с кадастровым номером №, расположенную по <адрес> выданное на имя ФИО14;
- признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону на указанную выше комнату, выданное на имя ФИО5;
- признать отсутствующим право собственности ФИО5 на комнату с кадастровым номером №, расположенную по <адрес> общей площадью 18,1 кв.м;
- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную комнату на ФИО12 без обращения в регистрирующей орган умершего продавца ФИО7 по договору купли-продажи комнаты от 03.03.2021.
Исковые требования мотивированы тем, что 03.03.2021 между ФИО7 и ФИО12 заключен договор купли-продажи комнаты № по <адрес> По условиям договора стоимость спорной комнаты определена сторонами в сумме 406 000 руб., которые были переданы ФИО7 до подписания договора. Продавец в свою очередь передала покупателю ключи и документы. С указанного времени истец владеет и пользуется спорным имуществом как своим, проживает, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт.
10.03.2021 ФИО7 умерла, в связи с чем регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю произведена не была. После смерти ФИО7 ее наследнику ФИО14 нотариусом ФИО6 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию в отношении спорной комнаты. В добровольном порядке переоформить права собственности по исполненному договору купли-продажи от 03.03.2021 ФИО14 отказалась, ссылаясь на неосведомленность о совершенной наследодателем сделке. После смерти ФИО14 право собственности на спорное имущество перешло ее дочери –ФИО5 При таких обстоятельствах истец лишена возможности зарегистрировать право собственности в отношении принадлежащей ей комнаты, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.
ФИО5 обратилась в суд со встречным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит признать договор купли-продажи комнаты от 03.03.2021, составленный между ФИО7 и ФИО12, незаключенным.
Встречные требования мотивированы тем, что по условиям договора купли-продажи от 03.03.2021 стороны определили обязательную передачу имущества в виде комнаты и документов по ее техническому состоянию по акту приема-передачи, который составлен сторонами не был, фактическая передача имущества не состоялась, после составления договора ФИО7 продолжала пользоваться спорной комнатой. Более того, расписка ФИО7 от 03.03.2021 в получении денежных средств за продажу комнаты в сумме 406 000 руб. не подтверждает факт оплаты стоимости имущества, поскольку ФИО7 указанную сумму на банковский счет не вносила, и в комнате ее не хранила. Истец по встречному иску полагает, что в отсутствие подтверждения финансовой возможности ФИО12 для приобретения спорной комнаты (наличие требуемой суммы на счетах в банке, подтверждение их снятия), доказательств происхождения денежных средств, составленная ФИО7 расписка от 03.03.2021 не может подтверждать факт исполнения ФИО12 обязательств по оплате стоимости спорной комнаты. Также в оспариваемом договоре купли-продажи в качестве документа, удостоверяющего личность продавца, указаны реквизиты паспорта ФИО7, который был утерян и на момент совершения сделки являлся недействительным. Кроме того, мать ФИО5 – ФИО14 после смерти наследодателя ФИО7 приобрела право собственности на спорное имущество в порядке наследования по завещанию, была зарегистрирована в жилом помещении, пользовалась им, оплачивала коммунальные услуги, переоформила на себя финансово-лицевой счет. С момента подписания договора купли-продажи ФИО12 фактически не вступила во владение спорной комнатой, имущественных прав ранее не заявляла. Изложенное, по мнению ФИО5, свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 03.03.2021 фактически является незаключенным, юридических последствий, в том числе и приобретение права собственности, для ФИО12 не влечет.
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречных требований просил отказать. Указал суду, что ФИО7 собственноручно подписала договор купли-продажи комнаты от 03.03.2021 и расписку в получении денежных средств в счет ее оплаты, что также подтверждается результатами почерковедческой экспертизы. Существенные условия договора согласованы, обязательства по сделке сторонами исполнены, продавец получил денежные средства за проданное имущество и передал его покупателю без подписания акта приема-передачи, что согласовано сторонами в п. 10 Договора купли-продажи. Таким образом, переход права собственности фактически состоялся. Полагает, что спорная комната является самостоятельным объектом недвижимости, а не долей в праве, в связи с чем не требуется соблюдение нотариальной формы договора. При этом указание в договоре номера утерянного паспорта ФИО7 не является основанием для признания такой сделки незаключенной. С момента заключения договора владеет спорным имуществом как своим, проживает в жилом помещении, оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт и улучшения. При жизни ФИО7 истец заботилась о ней, обращалась в ГКУ «Севастопольский комплексный Центр социального обслуживания» с заявлением о предоставлении ФИО7 социальной помощи. Выразила несогласие с показаниями свидетеля ФИО18 относительно сложившихся взаимоотношений между истцом и умершей ФИО7, считает, что свидетель выступила на стороне ответчиков в связи с длительным конфликтом между ФИО18 и семьей ФИО12 по причине залива квартиры последней и последующего судебного разбирательства о взыскании материального ущерба.
Ответчик в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражала, просила удовлетворить встречные требования. Показала суду, что о договоре купли-продажи ничего не было известно, ФИО7 в январе-феврале 2021 года потеряла паспорт, в связи с чем обращались в органы полиции, самостоятельно ФИО10 писать не могла. Также пояснила, что в настоящее время доступа в комнату не имеет, поскольку ФИО12 поменяла замки. Ранее представила суду письменные пояснения, где указала, что основная обязанность по оспариваемому договору купли-продажи, а именно передача имущества, не исполнена, акт приема-передачи, оговоренный пунктами 6 и 7 Договора и оформление которого является необходимым условием для регистрации перехода права собственности, сторонами подписан не был. Более того, ФИО14, унаследовавшая комнату после смерти ФИО7, хранила оригиналы правоустанавливающих и технических документов, фактически несла бремя по содержанию спорного имущества. Ссылаясь на указание неверных паспортных данных продавца в оспариваемом договоре, неоднозначность выводов судебной почерковедческой экспертизы относительно того, кем были выполнены подписи от имени ФИО7 в договоре купли-продажи и расписке, полагает, что принадлежащая ФИО7 комната выбыла из ее владения по договору купли-продажи помимо ее воли.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил суду, что спорное имущество после смерти ФИО7 в пользовании ФИО12 не находилось, квартира сдается в аренду. Сообщил, что ФИО7 и П-вы родственниками не являются, между ними сложились близкие отношения, ФИО14 проявляла заботу и ухаживала за ФИО7, в связи с чем последняя составила завещание на имя ФИО14 Также представил письменные возражения, где ссылается на отсутствие доказательств фактической передачи ФИО7 денежных средств в сумме 406 000 руб. за проданную комнату. Полагает, что договор купли-продажи не исполнен, поскольку передача имущества не состоялась, акт приема-передачи сторонами не подписывался. Кроме того, оспариваемая сделка совершена в отношении доли в праве долевой собственности на квартиру по <адрес>, а не в отношении самостоятельного объекта недвижимости, и требует нотариального удостоверения, в свою очередь несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку права собственности истца ФИО12 на спорное имущество не зарегистрировано.
Третье лицо нотариус ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила. Ранее направила письменные пояснения, в которых указала, что после смерти ФИО7 ею открыто наследственное дело №, в рамках которого ФИО14 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, нотариусу был предоставлен оригинал правоустанавливающего документа на имя ФИО7 Поддержала доводы ФИО5 в части недействительности паспорта ФИО7, реквизиты которого указаны в договоре купли-продажи от 03.03.2021, отсутствия акта-приема передачи жилого помещения, занижения стоимости спорного имущества, наличия сомнений относительно воли ФИО7 на отчуждение единственного жилья.
Суд, выслушав мнение сторон, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено закон.
На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.01.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО7 являлась собственником комнаты №, площадью 18,1 кв.м, в квартире <адрес> в г. Севастополе, что подтверждается свидетельством о праве собственности на жилье от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением имущества города СГГА согласно распоряжению № от ДД.ММ.ГГГГ.
03.03.2021 между ФИО7 (продавец) и ФИО12 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по <адрес>, площадью 18,1 кв.м.
Согласно п. 1 указанного договора при его подписании продавец передал, а покупатель принял в собственность комнату и право собственности на долю в местах общего пользования указанного жилого дома. Стоимость вышеуказанной комнаты определена сторонами в размере 406 000 руб.
Как указано в п. 4 Договора, стороны подтвердили, что покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере стоимости комнаты в полном объеме при подписании настоящего договора. Продавец не имеет к покупателю никаких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты.
По условиям Договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять комплект правоустанавливающих документов на комнату и документов о техническом состоянии комнаты, и комнату по акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договора. Продавец и покупатель обязуются подписать акт приема-передачи при подписании договора (п. 6 Договора). Одновременно с этим в п. 10 Договора определено, что передача комнаты продавцом покупателю осуществляется без передаточного акта.
В качестве доказательства исполнения ФИО2 обязательств по оплате приобретаемой ею комнаты в материалы дела представлена расписка ФИО7 от 03.03.2021 в получении денежных средств в сумме 406 000 руб. за проданную комнату №, площадью 18,1 кв.м.
10.03.2021 ФИО7 умерла, в связи с чем регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю произведена не была.
В рамках наследственного дела № к имуществу умершей ФИО7, состоявшему из помещения по <адрес>, жилая комната №, кадастровый номер №, нотариусом города Севастополя ФИО3 на имя ФИО14, как единственного наследника имущества ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, которое зарегистрировано в реестре №.
01.12.2021 ФИО14 умерла.
Право собственности на жилое помещение – комнату площадью 18.1 кв.м по <адрес>, в порядке наследования по закону перешло дочери ФИО14 – ФИО5, последней нотариусом города Севастополя ФИО6 выдано свидетельство о праве на наследство по закону от 13.07.2022, зарегистрированное за №.
14.07.2022 право собственности на спорную комнату зарегистрировано за ФИО5, о чем по запросу суда представлена выписка из ЕГРН от 04.05.2023.
ФИО5, возражая относительно первоначальных исковых требований о признании ее права собственности на спорное имущество отсутствующим, и заявляя встречные исковые требования о признании сделки купли-продажи незаключенной, указывает на неисполнение договора купли-продажи от 03.03.2021, отсутствие подтверждения факта передачи комнаты от продавца к покупателю, неполучение продавцом денежных средств в счет оплаты стоимости продаваемой комнаты, указание в договоре купли-продажи реквизитов паспорта продавца, признанного недействительным, несоблюдение нотариальной формы сделки. Указанное, по мнению стороны ответчика по первоначальному иску, свидетельствует о том, что договор купли-продажи является незаключенным и как следствие правовых последствий для ФИО12 (покупателя) не влечет.
Также в ходе судебного разбирательства сторона ответчика выразила сомнения в подлинности подписи ФИО7 в договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств от 03.03.2021, в связи с чем определением суда от 06.10.2022 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы министерства юстиции РФ».
Согласно заключению эксперта № от 27.01.2023, рукописные записи от имени ФИО7 в следующих документах:
- «ФИО7 ФИО8» в строке «Продавец:» в договоре купли-продажи комнаты от 03.03.2021;
- «ФИО7» в расписке о получении денежных средств от 03.03.2021, - выполнены одним лицом, самой ФИО7, под влиянием постоянных естественных «сбивающих» факторов, обусловленных возрастными изменениями.
Установить кем выполнены подписи от имени ФИО7 в следующих документах:
- в строке «Продавец:» в договоре купли-продажи комнаты от 03.03.2021;
- справа от рукописной записи «ФИО7» в расписке о получении денежных средств от 03.03.2021, – одним ли лицом и самой ФИО7 или иным лицом, не представляется возможным.
Согласно заключению эксперта № от 21.12.2022, рукописные записи «3», «марта» и «1», расположенные в верхней правой части лицевой стороны договора купли-продажи комнаты от 03.03.2021, нанесены после выполнения печатного текста, расположенного на той же стороне листа исследуемого документа.
Условно-читаемая рукописная запись «ФИО7 ФИО9» и рукописные записи «ФИО2», «21 ноября 2021 г. П-ль ФИО17 (ФИО20)», а также подписи от имени ФИО7, ФИО12 и ФИО20, расположенные в нижней части оборотной стороны договора купли-продажи комнаты от 03.03.2021, нанесены после выполнения печатного текста, расположенного на той же стороне листа исследуемого документа.
Рукописные записи «3», «марта» и «1», расположенные в верхней правой части расписки о получении денежных средств от 03.03.2021, а также условно-читаемая рукописная запись «ФИО7», рукописная запись «Представитель ФИО12 ФИО20 21.11.2021 г.» и подписи от имени ФИО7 и ФИО20, расположенные на уровне средней трети данного документа, нанесены после выполнения печатного текста, расположенного на той же стороне исследуемого документа.
ФИО5, не согласившись с вышеизложенными результатами почерковедческой экспертизы, представила рецензию №-Р от 19.05.2023, выполненную специалистом ООО «<данные изъяты>». Согласно выводам специалиста заключения экспертов № от 21.12.2022 и № от 27.01.2023 требованиям применяемых методик проведения почерковедческих и технико-криминалистических экспертиз и исследований и действующему законодательству не соответствуют, а выводы экспертов необоснованы, недостоверны и не содержат исчерпывающих результатов исследования. Как указано в рецензии, заключения экспертов № от 21.12.2022 и № от 27.01.2023 выполнены на низком профессиональном уровне, не являются полными, всесторонними и объективными, что противоречит статье 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», произведены с нарушением действующего законодательства, методик (методических рекомендаций) проведения почерковедческой и технико-криминалистической экспертизы, в связи с чем, выводы не могут быть положены в основу юридически значимых решений, что может служить основанием для назначения повторной экспертизы.
Доводы стороны ответчика по первоначальному иску о необоснованности почерковедческих экспертиз № от 21.12.2022 и № от 27.01.2023 ввиду нарушения экспертом порядка и методики проведения почерковедческих и технико-криминалистических экспертиз и исследований суд находит несостоятельными, так как в указанных экспертизах подробно изложены порядок и методика исследования документов, в том числе, образцов подписей ФИО7, данных, позволяющих усомниться в компетенции экспертов, проводивших исследование, суду не представлено. Сторона ответчика по первоначальному иску, с учетом сомнений в данном вопросе, не ходатайствовала о вызове в суд эксперта для дачи пояснения относительно выполненной почерковедческой экспертизы.
Рецензия на данные заключения, содержащаяся в представленном суду заключении специалиста №-Р от 19.05.2023, не влечет признание выводов экспертов недостоверными, поскольку данные исследования проведены по инициативе ответчика вне рамок судебного разбирательства. Представленная рецензия не может быть признана экспертным заключением, полученными в соответствии со статьей 79 ГПК РФ, а выражает лишь мнение специалиста, исследования образцов в установленном порядке специалистом не проводились и выводы по вопросу, поставленному в определениях суда о назначении экспертизы, таким специалистом не сделаны. Эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений. Кроме того, нормами ГПК РФ не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого экспертного учреждения.
Суд принимает экспертные заключения № от 21.12.2022 и № от 27.01.2023, поскольку они обоснованы, мотивированы и соответствуют фактическим данным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывают, не противоречат проведенным исследованиям, в связи с чем, суд признает данные доказательства допустимыми и достоверными. Кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют специальную квалификацию и образование, стаж работы по специальности. Оснований не доверять данным экспертным заключениям у суда не имеется.
Таким образом, результатами проведенных судебных экспертиз подтверждено, что в договоре купли-продажи от 03.03.2021 и расписке о получении денежных средств от 03.03.2021 ФИО7 собственноручно написала свои фамилию, имя и отчества в графе «продавец», а также в расписке от 03.03.2021, подтверждающей осуществления расчета между сторонами.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из содержания п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.
В обоснование встречных исковых требований ФИО5 заявляет о том, что расчет между продавцом и покупателем по оспариваемой сделке не состоялся, фактически спорная комната в собственность ФИО12 не передавалась, что в силу вышеприведенных положений закона является основанием для признания договора купли-продажи от 03.03.2021 незаключенным.
Оценивая доводы ФИО5 в указанной части, суд находит их несостоятельными, утверждение ФИО5 об отсутствии у ФИО12 (покупателя) денежных средств на приобретение спорной комнаты носят предположительный характер, и не могут быть приняты судом, поскольку не подтверждаются допустимыми и достаточными доказательствами и расцениваются судом как субъективное мнение ответчика относительно обстоятельств совершения оспариваемой сделки. Более того, результатами судебной почерковедческой экспертизы установлено, что в расписке от 03.03.2021 о получении денежных средств в размере 406 000 руб. в счет оплаты комнаты <адрес>, ФИО7 собственноручно проставила свои фамилию, имя и отчество, что опровергает утверждение ФИО5 о том, что фактически обязательства ФИО12 по оплате стоимости продаваемого объекта недвижимости не исполнены.
Также суд не находит убедительными доводы ФИО5 относительно того, что фактическая передача спорного имущества не состоялась.
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзацах 2, 3, 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12, 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Разрешая спор, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства, установил, что обязательство по передаче спорной комнаты сторонами по договору купли-продажи от 03.03.2021 было исполнено, комната находится в фактическом владении покупателя ФИО12, которой также представлены суду квитанции и платежные поручения, подтверждающие расходы последней на содержание и обслуживание жилого помещения, оплату ЖКХ за квартиру по <адрес>. Сторона ответчика по первоначальному иску, заявляя о том, что ФИО12 фактически спорной комнатой не пользуется, указывает суду, что истец заменила замки и доступа в жилое помещение ФИО5 не имеет.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО18 – соседка ФИО7 подтвердила суду, что видела, как в квартиру № приходили и ФИО5 и ФИО15 Показала суду, что с ФИО7 была знакома с 1970 года, бывала у нее каждый день, также ФИО10 ежедневно посещала ФИО14. Со слов умершей ФИО7 сообщила, что та с ФИО12 не поддерживала дружеских отношений, но и не конфликтовала. Подтвердила суду, что у ФИО7 пропал паспорт, в квартире его не нашли, затем вместе с ФИО7 и ФИО16 ездили в полицию, писать ФИО10 не могла, заявление за нее писала Наташа, кто подписывал не помнит. Также указала, что за год до смерти ФИО7 себя обслуживать перестала, в квартире передвигалась, держась за стены, сама встать не могла, из дома не выходила, о продаже комнаты ничего не говорила, намеревалась оставить свое имущество ФИО14
То обстоятельство, что в оспариваемом договоре купли-продажи указаны реквизиты недействительного паспорта ФИО7 (продавца) не является юридически значимым для разрешения настоящего спора, поскольку паспортные данные продавца не относятся к существенным условиям для договора купли-продажи, а сам договор содержит в себе все существенные условия и подписан сторонами, в том числе и ФИО7, собственноручно.
При этом доводы стороны ответчика по первоначальному иску о том, что бремя содержания спорной комнатой, в виде расходов по уплате коммунальных платежей несет ФИО5, о чем в материалы дела представлены квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, судом не принимаются во внимание, поскольку не имеют правового значения для признания сделки недействительной, незаключенной.
Относительно несоблюдения сторонами сделки обязательного нотариального удостоверения сделок в отношении долей в объекте недвижимого имущества, суд полагает необходимым отметить следующее.
В силу статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В силу ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.
В силу ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В силу положений статьи 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире ).
Из материалов реестрового дела усматривается, что спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет как жилое помещение – комната площадью 18,1 кв.м по <адрес>, с присвоением кадастрового номера №
При этом квартира по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, поставлена на кадастровый учет под номером №, сведения о зарегистрированных правах и о части (частях) помещения в ЕГРН отсутствуют.
Кроме того, согласно вышеназванному свидетельству о праве собственности на жилье (спорную комнату) от 26.11.1999, ФИО7 на праве частной собственности принадлежало помещение в коммунальной квартире по <адрес>, площадью 18.1 кв.м., которое было приватизировано в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда».
Собственниками иных жилых помещений квартире № является ФИО4 – дочь ФИО12, которая ранее по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 12.10.2012 приобрела право собственности на 31/50 долю указанной квартиры, состоящую из жилой комнаты №, площадью 12,8 кв.м, и жилой комнаты №, площадью 16,3 кв.м.
Таким образом, судом установлено, что спорное жилое помещение является изолированной комнатой в коммунальной квартире. В 1999 году на имя ФИО7 выдано свидетельство о праве собственности в отношении данной комнаты, с указанием на ее принадлежность продавцу на праве частной собственности. В последующем жилое помещение – комната поставлена на кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера, отличного от кадастрового номера квартиры в целом, также произведена регистрация права собственности как на отдельный объект недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорная комната не входит в состав долевой собственности, является самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого произведен государственный учет, в связи с чем обязательное удостоверение сделки по отчуждению долей, предусмотренное Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в рассматриваемом случае не требуется.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи комнаты от 03.03.2021 является заключенным в требуемой форме и подписан сторонами, имущество фактически находится во владении покупателя, его стоимость оплачена покупателем, что также следует из договора купли-продажи от 03.03.2021 и расписки, составленной продавцом 03.03.2021 о получении денежных средств, а основания для признания договора купли-продажи недействительным судом не установлено.
Ввиду того, что истец ФИО12 полностью исполнила требования по сделке, приняла комнату, оплатила ее стоимость, а поскольку продавец ФИО7 умерла, истец не может зарегистрировать свое право собственности и в полной мере осуществлять предусмотренные ст. 209 ГК РФ как собственник права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, суд полагает необходимым удовлетворить требования ФИО12 и признать недействительными свидетельство о праве собственности на наследство, выданное на имя ФИО14 в отношении спорной комнаты, которая на момент смерти наследодателя была им отчуждена в пользу истца и по правилам статьи 1112 ГК РФ не подлежала включению в состав наследственной массы. По тем же основаниям подлежит признанию недействительным и свидетельство о праве собственности на наследство, выданное после смерти ФИО14 на имя ее дочери – ФИО5
Из положений ст.12 ГК РФ следует, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, иными способами, предусмотренными законом.
Абзац 4 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).
Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).
Отказывая ФИО12 в удовлетворении иска в части признания отсутствующими прав собственности ФИО5 на спорную комнату, суд исходит из того, что истцом реализовано право на предъявление иска о государственной регистрации перехода права собственности, а иск о признании права отсутствующим мог быть удовлетворен судом при условии того, что истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.
Поскольку право собственности ФИО12 на спорную комнату зарегистрировано не было, в удовлетворении иска о признании отсутствующими прав ФИО5 следует отказать.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
РЕШИЛ:
исковое заявление ФИО12 – удовлетворить частично.
Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию от 13.09.2021, реестровый номер №, выданное нотариусом города Севастополя ФИО6 в пользу ФИО14 в отношении комнаты с кадастровым номером №, расположенной по <адрес> в порядке наследования по завещанию после смерти ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 13.07.2022, реестровый номер №, выданное нотариусом города Севастополя ФИО6 в пользу ФИО5 в отношении комнаты с кадастровым номером №, расположенной по <адрес>, в порядке наследования по закону после смерти ФИО14, умершей 01.12.2021.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату с кадастровым номером №, расположенную по <адрес>, общей площадью 18,1 кв.м., на ФИО12 на основании договора купли-продажи комнаты от 03.03.2021.
В удовлетворении остальной части иска ФИО12 отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО5 отказать.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гагаринский районный суд города Севастополя.
В окончательной форме решение принято 10.07.2023.
Председательствующий –