дело № 2-1954/2022
Решение
Именем Российской Федерации
16 июня 2022 года г. о. Щелково
Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,
при помощнике судьи Козловой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО13, ФИО2 ФИО14 к Администрации городского округа Щелково Московской области, Федеральному агентству лесного хозяйства МО о признании жилого дома домом блокированной жилой застройкой и признании права собственности на блоки,
Установил:
Истцы ФИО3 и ФИО4 обратились в Щелковский городской суд с иском к Администрации городского округа Щелково Московской области, Федеральному агентству лесного хозяйства МО о признании жилого дома блокированной жилой застройкой и сохранении в реконструированном виде.
В обоснование иска ФИО3 указала, что ей принадлежит на праве собственности жилое помещение по документам – квартира №, общей площадью 189,4 кв.м., расположенная по адресу: на основании Решения Щелковского городского суда Московской области от 27.05.2015 г. Строила истец сама указанное строение на выделенном лесхозом земельном участке. С момента, постройки и на сегодняшний день, вышеуказанное жилое помещение – это отдельно стоящее здание, одноэтажный индивидуальный жилой дом с отдельным входом и выходом общей площадью 183,4 кв.м., пригодный для полноценного проживания. За время проживания в жилом помещении истцом произведена реконструкция.
Истец обратилась к кадастровому инженеру, с целью проведения кадастровых работ для постановки на кадастровый учет жилого дома блокированной застройки. Кадастровым инженером подготовлено и выдано заключение о невозможности на данном этапе подготовить соответствующие документы для постановки на кадастровый учет спорного жилого помещения. Истцу необходимо признание данного жилого дома домом блокированной застройки, предложено обратиться в суд.
Истец ФИО4 указал, что его отец построил часть дома, расположенного по адресу: на выделенном лесхозом земельном участке. Истец проживал с 1997 г. и проживает по настоящее время в вышеуказанном доме в квартире № и является наследником своего отца, ФИО5 Полагает, что кв№ является отдельным жилым блоком, что соответствует технической документации и требованиям законодательства. Истцу необходимо признание данного жилого дома домом блокированной застройки для того, чтобы оформить право собственности как на недвижимость, так и на земельный участок под блоком жилого дома (квартирой № 2) и прилегающей к нему территории общей площадью 1500 кв.м.
В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена надлежаще. Представитель по доверенности (доверенность в деле) ФИО6 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить
В судебном заседании представитель ФИО4 – ФИО7 поддержал исковые требования, просил удовлетворить по основаниям изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика – Администрации городского округа Щелково Московской области ФИО8 (доверенность в деле), явился, против исковых требований не возражала, просила отставить на усмотрение суда.
В судебное заседание представителя ответчик – Федеральное агентство лесного хозяйства МО не направил, извещен надлежаще.
В судебном заседании представитель 3-го лица – Комитета лесного хозяйства возражала против удовлетворения требований ввиду того, что передача земель лесного фонда в собственность муниципалитета еще не состоялась.
Выслушав объяснения явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд приходит, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что истцу ФИО3 принадлежит на праве собственности жилое помещение – по документам квартира №, общей площадью 189,4 кв.м., расположенная по адресу: , право собственности принадлежит на основании Решения Щелковского городского суда Московской области от 27.05.2015 г. Истец сама построила спорное жилое строение.
Истец обратилась к кадастровому инженеру, с целью проведения кадастровых работ для постановки на кадастровый учет жилого дома блокированной застройки. Кадастровым инженером подготовлено и выдано заключение о невозможности на данном этапе подготовить соответствующие документы для постановки на кадастровый учет спорного жилого помещения. Истцу было предложено обратиться в суд.
Истец ФИО4 владеет на праве собственности и пользуется жилым помещением - квартирой № в доме № по адресу:
Согласно справке Щелковского БТИ от 13.05.1996 № жилой дом № имеет общую полезную площадь по кв№ – 162,60 кв.м, по кв№ – 163,60 кв.м, в домовладении имеются жилые помещения, цокольный этаж, первый этаж и мансардный этаж.
Согласно выписки из протокола № 3 решения профкома Щелковского учебно-опытного лесхоза от 05.07.1996 года на основании заявления ФИО5 (отец истца по настоящему делу) и ФИО9 (муж истицы) о закреплении за ними земельного участка площадью 3 000 кв.м в равных долях в связи с вводом в эксплуатацию части жилого дома было постановлено выделить земельный участок и оформить в равных долях на ФИО5 и ФИО9 в размере 1 500 кв.м. каждому в бессрочное пользование в связи с вводом в эксплуатацию части жилого дома по адресу:
В соответствии с выпиской из распоряжения главы Щелковского района от 11.06.1997 № 772-р о приемке в эксплуатацию строений было разрешено администрации Гребневского сельского округа принять в эксплуатацию жилой дом и сарая литера «Г» построенных истцами на земельном участке № на территории Гребневского питомника Щелковского района.
В соответствии с распоряжением администрации Гребневского сельского округа от 02.07.1997 № 72 (далее – распоряжение № 72) был утвержден акт государственной приемки в эксплуатацию жилого дома. Присвоен номер № и указано ФИО5 зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Между тем, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., - отец истца - умер 31.12.2010 (согласно записи № 935 Фрязинского отдела ЗАГС ГУ ЗАГС МО) и не успел предпринять какие-либо действия по оформлению права собственности на жилое помещение кв№. ФИО4, истец по настоящему делу, проживал с 1997 г. и проживает по настоящее время в вышеуказанном доме в квартире № 2 и является наследником своего отца, ФИО5
В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, индивидуальный жилой дом - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, который состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме, и не предназначенный для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Жилым домом блокированной застройки признается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (подп. 2 п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
На основании п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, признаются жилыми домами блокированной застройки.
Положениями ч.3 ст.16 Жилищного кодекса РФ установлено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ не определено. Данное определение предусмотрено п.6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», согласно которого многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территорию общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.
В связи с системным толкованием данных норм права жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным жилым домам.
Согласно поэтажному плану строения под литерой А (Гребневский питомник, д.№33), составленный по состоянию на 28.03.1996, жилой дом фактически с момента постройки разделен в натуре на две части капитальной стеной, имеет два отдельных входа, которыми и пользуются в настоящее время истец и третье лицо. Фактический порядок пользования помещениями жилого дома сложился с момента постройки: квартирой № пользуется семья истицы ФИО3, квартирой № – семья истца, ФИО4
Согласно техническому паспорту от 19.02.2013 на жилое помещение (квартиру) № (дом №33 литера А) общая площадь помещения составляет 172,5 кв.м, в т.ч. жилая площадь – 58,5 кв.м, в доме имеется три этажа (цокольный, первый и мансардный), помещение квартира № является частью жилого дома и отделена от квартиры № капитальной стеной. Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости на дату составления технического паспорта составляет 618 202 руб.
Истцу необходимо признание данного жилого дома домом блокированной застройки для того, чтобы оформить право собственности как на недвижимость, так и на земельный участок под блоком жилого дома (нынешней квартирой №) и прилегающей к нему территории общей площадью 1500 кв.м согласно выписки из протокола № решения профкома Щелковского учебно-опытного лесхоза от 05.07.1996 года.
Общий земельный участок, на котором расположен дом №, и разделенный фактически на две части по 1 500 кв.м., находится на землях населенных пунктов в территориальной зоне Ж2, которая согласно Генеральному плану городского округа Щелково, утвержденному решением Совета депутатов г.о.Щелково от 20.10.2021 № №, предназначена для в том числе для размещения блокированных жилых домов 1-3 этажа с придомовыми участками.
Как усматривается из представленных в материалы дела письменных документов Генеральный план городского округа Щелково утвержден решением Совета депутатов г.о.Щелково от 20.10.2021 № №
Согласно информации, размещенной на публичной кадастровой карте и на официальном сайте Администрации г.о.Щелково по адресу: территория Гребневского питомника была включена в границы Щелковского городского округа, отнесена к категории земель «земли населенных пунктов», к функциональной зоне Ж-2. В соответствии Приложением Ж Методических рекомендаций по разработке схем зонирования территории городов, одобренных Протоколом Госстроя РФ от 10.06.1999 N 01-НС-15/7, к зоне многоквартирных жилых домов до трех этажей (Ж-2) относятся разрешенные "по праву застройки" виды использования: жилые дома усадебного типа; блокированные жилые дома; многоквартирные жилые дома не выше трех этажей;….
На карте функциональных зон (приложение к Генплану) имеются условные обозначения населенных пунктов, учитывающие наложения границ земель лесного фонда и не согласованные Федеральным агентством лесного хозяйства, с обозначением таких границ красной штриховой линией с точками «-..-».
В то же время, земельный участок, на котором находится дом № 33, и в целом территория Гребневского питомника, закрашены желтым цветом, отнесены к функциональной зоне Ж-2 с обозначением границ питомника «-..-», что подтверждает согласование указанных границ с Федеральным агентством лесного хозяйства.
Определением Щелковского городского суда от 28.02.2022 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Из заключения экспертизы следует, что строение, расположенное по адресу: , соответствует требованиям СНиП, СаНПин, строительным и градостроительным нормам и правилам, отвечает требованиям технической и пожарной безопасности. Поскольку жилой дом, расположенный по адресу: соответствует градостроительным требованиям, а также требованиям строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных норм, можно сделать вывод о том, что он не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Анализ объемно-планировочных, технических и конструктивных решений жилого дома, состоящего из двух изолированных частей, наличие в каждой части дома самостоятельных инженерных систем и индивидуальных подключений к внешним сетям, отсутствие общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседней частью дома, наличие общей стены без проемов, позволяет отнести жилое строение, расположенное по адресу: к автономному блоку жилого дома блокированной застройки. На момент проведения экспертизы действует генеральный план сельского поселения Гребневское Щелковского муниципального района Московской области, утвержденный Решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 28.11.2017 года №№
Согласно схеме функциональных зон, которая является обязательным приложением к генеральному плану сельского поселения Гребневское Щелковского муниципального района Московской области, обследуемое строение расположено в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными домами). То есть расположение обследуемого строения не противоречит генеральному плану сельского поселения Гребневское Щелковского муниципального района Московской области. По результатам экспертизы установлено: охранные зоны, ограничивающие строительство, отсутствуют.
Согласно выводам эксперта ФИО10, представленным в заключении эксперта № 36/22-ССБ от 21.04.2022, жилой дом, расположенный по адресу: общей площадью, равной 191,4 кв.м, соответствует строительным нормам и правилам, нормам противопожарной безопасности; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц; квартира № указанного дома фактически является обособленной частью жилого дома (жилым блоком); квартира № может быть выделена отдельный жилой блок; в квартире № была проведена реконструкция и перепланировка, в результате которых были выполнены следующие мероприятия: 1. Цокольный этаж: были установлены перегородки, в результате чего в помещении, площадью 58,4 кв.м, были образованы три смежных помещения. 2. Первый этаж: были объединены помещения кладовой и санузла путем демонтажа перегородки, разделяющей их. 3. Второй этаж: было выполнено объединение жилой комнаты с лоджией путем демонтажа части наружной стены и утеплении стены лоджии.
Кроме того, в ходе обследования кв.№ в доме № экспертом было установлено увеличение жилой площади квартиры с 58.4 кв.м до 70.4 кв.м и общей площади со 162.6 кв.м до 191.4 кв.м. по следующим основаниями: 1. Учет в составе площади дома площади веранды, которая на 28.03.1996 г. не учитывалась. 2. Реконструкция и перепланировка части дома (кв. №2), повлекшая за собой изменение ее площади. Однако, вся реконструкция произведена в границах площади застройки данной части дома.
У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта.
В силу статьи 1113 Гражданского кодекса Российской Федерации со смертью гражданина открывается наследство, в состав которого входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (статья 1112 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. При этом для приобретения наследства наследник должен его принять (пункт 1 статьи 1152 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Истец по настоящему делу после смерти своего отца в 2010 году к нотариусу не обращался, т.к. резонно полагал, что ввиду неоформленного отцом права собственности, нотариус не имеет возможности выдать ему свидетельство о праве на наследство. Между тем, согласно распоряжению № 72, следует, что отцу ФИО4 было предоставлено право собственности на жилое помещение квартиру № в доме № 33.
При этом, статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавший до 1 января 2017 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктом 1 статьи 6 которого предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорный жилой дом, возникло до 31 января 1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Положения приведенных норм материального права в полной мере могут быть применены в данной ситуации:
- момент возникновения права собственности отца ФИО4 на жилое помещение квартиру № – согласно распоряжению №
- указанное право является ранее возникшим, то есть возникшим до 31 января 1998 г. - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
- правовое основание у отца ФИО4, на котором возникло право собственности на жилое помещение квартиру № 2 - вновь возведенный объект недвижимого имущества.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 39, 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ФИО1 ФИО15, ФИО2 ФИО16 – удовлетворить.
Признать жилое помещение, расположенное по адресу: зданием блокированной жилой застройки.
Признать жилое помещение, квартиру № расположенную по адресу: , площадью 183,4 кв.м., блоком жилого дома блокированной застройки. Сохранить в реконструированном виде здание блокированной жилой застройки общей площадью 183,4 кв.м., расположенной по адресу:
Признать жилое помещение, квартиру №, расположенную по адресу: , площадью 191.4 кв. м., блоком жилого дома блокированной застройки.
Признать право собственности на блок жилого дома блокированной застройки, площадью 183,4 кв.м., расположенный по адресу: за истцом – ФИО1 ФИО17
Признать за ФИО2 ФИО18 право собственности в порядке наследования на блок жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: , общей площадью 191.4 кв.м.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щёлковский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья Н.Г. Разумовская