Дело №2-959/2022

УИД 32RS0003-01-2022-000179-57

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 ноября 2022 года город Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи Артюховой О.С.,

при секретаре судебного заседания Амбарцумян Р.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика - администрации Брянского района - ФИО2, представителя третьего лица - КУМИ Брянского района - ФИО3, представителя третьего лица - Управления Росреестра по Брянской области - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к администрации Брянского района о признании незаконным решения и его отмене, понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с административным иском, указав, что приобрел по договору купли-продажи гараж, площадью 21,9 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 19,3 кв.м., находящимся у истца в аренде. При этом фактическая площадь земельного участка составляет 29 кв.м.

В 2020 году в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о координатах характерных точек контура объекта недвижимости - гаража, а также в связи с уточнением границ земельного участка, расположенного непосредственно под гаражом, истец обратился к кадастровому инженеру ФИО6

После подготовки кадастровым инженером технического плана гаража, истец обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о внесении изменений в характеристики объекта недвижимости (гаража), уточнив общую площадь гаража с кадастровый номером № с общей площади 21,9 кв.м. на общую площадь 23,6 кв.м. На основании технического плана в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об общей площади гаража равной 23,6 кв.м.

В ноябре 2021 года истец обратился в администрацию Брянского района с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка с целью указания в договоре аренды фактической площади земельного участка равной 29 кв.м. Ответом Администрации Брянского района Брянской области № от 09.12.2021 истцу было отказано во внесении изменений в договор аренды.

Не соглашаясь с отказом, истец ФИО5, с учетом уточненного искового заявления, просил суд:

признать незаконным и отменить решение ответчика от 09.12.2021 № об отказе во внесении изменений в договор № на предоставление земельного участка в аренду физическим и юридическим лицам в части изменения площади земельного участка;

обязать ответчика внести изменения в договор № на предоставление земельного участка в аренду физическим и юридическим лицам, изменив площадь земельного участка с кадастровым номером № с 19,3 кв.м. на 29 кв.м. путем заключения дополнительного соглашения;

внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости, изменив площадь земельного участка с кадастровым номером № с 19,3 кв.м. на 29 кв.м.

Определением Брянского районного суда Брянской области от 19.05.2022 суд перешел к рассмотрению административного дела по иску ФИО5 к администрации Брянского района о признании незаконным решения и его отмене, понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка в порядке гражданского судопроизводства.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Брянского района ФИО2 в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда, указав, что внесением изменений в площадь земельного участка не нарушаются права администрации Брянского района.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, КУМИ Брянского района ФИО3 в судебном заседании ссылался на то, что изменение площади земельного участка является существенным изменением предмета договора аренды и оснований для этого не имеется.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Брянской области ФИО4 в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда. Пояснила, что площадь земельного участка является основной характеристикой земельного участка. При этом не понятно, что мешает администрации Брянского района утвердить схему расположения спорного земельного участка с уточненной площадью, а затем внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Также ФИО4 отметила, что сначала должны быть внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части площади земельного участка, а уже потом заключаться дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения характеристик земельного участка на основании уточненных сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В порядке ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, решением исполнительного комитета Брянского районного совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 выделен земельный участок поз. № под строительство индивидуального гаража в гаражно-строительном кооперативе «Восход».

В 1991 году ФИО7 завершено строительство гаража, которому присвоен номер № в <адрес>.

29.05.2000 между ФИО7 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен договор купли-продажи гаража, площадью 19,3 кв.м., в <адрес>. Дата государственной регистрации права собственности за ФИО8 на гараж – 27.06.2000.

Постановлением администрации Брянского района от 05.07.2001 №734 ФИО8 передан земельный участок № (поз. по генплану), площадью 19,3 кв.м., в ГСК «Восход-2» в долгосрочную аренду на 49 лет под индивидуальным гаражом согласно утвержденному генплану застройки; постановлено считать утратившим силу решение Брянского районного Совета народных депутатов от 29.05.1990 №185 «О выделении земельных участков под строительство индивидуальных гаражей в гаражно-строительном кооперативе Восход» в отношении ФИО7

На основании постановления администрации Брянского района от 05.07.2001 №, 05.07.2001 между администрацией Брянского района (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор № на предоставление земельного участка в аренду, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок, площадью 19,3 кв.м., в <адрес> (поз. по генплану). Срок аренды с 05.07.2001 по 05.07.2050.

03.09.2002 между ФИО8 (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи гаража, площадью 21,9 кв.м., под номером № в <адрес>.

Как видно из материалов регистрационного дела на гараж, площадь гаража изменена (с 19,3 кв.м. на 21,9 кв.м.) на основании выписки из технического паспорта, подготовленного 03.09.2002 Бюро технической инвентаризации Брянского района Брянской области, по состоянию на 02.09.2002.

28.05.2018 между ФИО8 и ФИО9 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из кадастрового дела на земельный участок, земельный участок под гаражом по адресу: <адрес>, поставлен 24.07.2001 на государственный кадастровый учет по заявлению ФИО8 как ранее учтенный, с площадью 19,3 кв.м., с присвоением ему кадастрового номера №, на основании постановления администрации Брянского района от 05.07.2001 №734, договора аренды № на предоставление земельного участка в аренду, договора купли-продажи гаража от 03.09.2002. При этом какие-либо кадастровые работы в отношении земельного участка не проводились.

Как следует из договора купли-продажи от 17.01.2019, ФИО5 приобрел у ФИО9 гараж, площадью 21,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке № в <адрес>, общей площадью 19,3 кв. м.

17.01.2019 между ФИО5 и ФИО9 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеет площадь 19,3 кв.м., его собственником является Муниципальное образование Брянский район Брянской области; в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде права аренды ФИО5 со сроком аренды с 05.07.2001 по 05.07.2050.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН, ФИО5 является собственником гаража по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 23,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

Как видно из материалов кадастрового дела на гараж, площадь гаража изменена (с 21,9 кв.м. на 23,6 кв.м.) на основании технического плана здания от 12.01.2021, подготовленного кадастровым инженером ФИО6

16.11.2021 ФИО5 обратился в администрацию Брянского района с заявлением о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ в части площади земельного участка, с изменением ее с 19,3 кв.м. на 29 кв.м.

Письмом администрации Брянского района от 09.12.2021 № отказано во внесении изменений в договор аренды со ссылкой на то, что изменение площади земельного участка приведет к изменению предмета договора аренды; рекомендовано обратится в суд.

Отказ администрации Брянского района внести изменения в договор аренды, послужил поводом для обращения ФИО5 в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (здесь и далее в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2).

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).

Пунктом 4 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу положений главы 34 ГК РФ (аренда) стороны вправе в общем порядке изменить договор аренды и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 N386/10, если требование истца касается внесения изменений в договор, который является действующим и исполняется сторонами, а не разногласий, возникших при заключении договора, суд должен рассмотреть спор с применением ст. ст. 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что гараж, принадлежащий на праве собственности ФИО5 и расположенный на спорном земельном участке, является отдельным гаражом в блоке гаражей (бокс-гараж). Как видно из материалов дела, строительство гаража завершено в 1991 году.

Также судом установлено, что при передача земельного участка под гаражом в аренду и при заключении спорного договора аренды при указании площади земельного участка исходили из площади гаража, приведенной в договоре купли-продажи гаража от 29.05.2000, заключенном между ФИО7 (продавец) и ФИО8 (покупатель).

Вместе с тем согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № от 24.07.2001, имеющемуся в регистрационном деле на гараж, площадь земельного участка составляла 28,2 кв.м. (рядом рукой записана площадь 19,3 кв.м.).

Также из карточки учета строений, расположенных на участке № в <адрес>, выданной на имя ФИО7, видно, что фактическая площадь земельного участка под гаражом составляет 28,2 кв.м., застроенная площадь земельного участка – 21,9 кв.м.

Согласно проекту на строительство гаража № в <адрес>, выданному ФИО7, размеры гаража предполагались 4,7м.?6,0м.

Из карточки учета строений, расположенных на участке № в <адрес>, выданной на имя ФИО7, видно, что площадь гаража составляет 21,9 кв.м., подвал – 19,5 кв.м.

Согласно плану гаража, подготовленному 12.01.2021 кадастровым инженером ФИО6, гараж имеет следующие размеры: 4,62 м. (по переднему фасаду)?6,24 м.?4,53м. (по заднему фасаду).

Таким образом, материалами дела установлено, что возведенный в 1991 году, то есть до заключения договора аренды земельного участка, гараж не перестраивался, не достраивался. Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

По сведениям ЕГРН, гараж по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, имеет площадь 23,6 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Оценочно-юридический центр «Аспект» ФИО6 № от 20.06.2022, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №, установлено, что площадь земельного участка по сведениям ЕГРН - 19 кв.м., а по фактическим замерам - 29 кв.м., что связано с тем, площадь земельного участка вносилась в сведения ЕГРН без измерений. По сведениям, содержащимся в ЕГРН, общая площадь гаража составляет 23,6 кв.м. В результате проведения кадастровых работ было установлено, что у уточняемого земельного участка с кадастровым номером № фактическая площадь 29 кв.м., при этом сведения о характерных точках границы земельного участка (X, Y) в системе координат: <адрес>, фактически совпадают со сведениями о характерных точках границ расположенного на нем гаража общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>

Также в заключении кадастрового инженера ООО «Оценочно-юридический центр «Аспект» ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что гараж общей площадью 23,6 кв.м. является блочным, расположен посередине относительно смежных гаражей, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, принадлежащих на праве собственности ФИО10 и ФИО11, о чем внесены сведения в ЕГРН. Характерные точки границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами № и № фактически совпадают с характерными точками границ уточняемого земельного участка с кадастровым номером №, что позволяет сделать обоснованный вывод о том, что площадь земельного участка не может быть равной 19 кв.м., а составляет 29 кв.м.

Также кадастровый инженер ФИО6 установил, что сведения о ранее учтенном земельном участке № с площадью 19 кв.м. были внесены ошибочно по следующим основаниям. Все блочные гаражи были построены в 1991-1995 годах на предоставленных для строительства земельных участках. Расстояние (ширина гаража) не могла измениться за счет уже построенных гаражей и уже уточненных смежных земельных участков, что подтверждается схемой расположения земельных участков, поэтажным планом гаража с указанием его исходных размеров, а также сведениями о смежных земельных участках, содержащихся в ЕГРН. Кроме того, неуточненная площадь земельного участка с кадастровым номером № содержалась в кадастровом плане земельного участка от 2001 года и составляла 28,2 кв.м., такие же сведения содержатся в карточке учета строений и сооружений, расположенных на участке № по улице ГСК Восход-2 садоводческого товарищества (площадь по планировке 28,2 кв.м.). Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, фактически составляет 29 кв.м.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что в договор № на предоставление земельного участка в аренду от 05.07.2001 изначально внесены неверные сведения о площади земельного участка, что в последующем привело к неверному указанию площади земельного участка в сведениях ЕГРН.

В ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ч. 2).

Такими документами-основаниями, предусмотренными названной выше статьей, помимо межевого плана, в частности, являются технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (п. 7 ч. 2 названной выше статьи).

Кроме перечисленных выше документов такими документами-основаниями согласно п. 5 ч. 2 этой же статьи также являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, суд считает возможным устранить нарушение прав истца путем внесения в ЕГРН сведений о действительной площади земельного участка с кадастровым номером № равной 29 кв.м.

Также суд устанавливает наличие обстоятельств для применения положений ст.ст.450 и 451 ГК РФ, учитывая отказ администрации Брянского района внести в договор аренды изменения, в связи с чем приходит к выводу, что необходимо внести изменения в договор № на предоставление земельного участка в аренду от 05.07.2001 в части площади земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Требование о признании незаконным и отмене решения администрации Брянского района от 09.12.2021 № об отказе во внесении изменений в договор аренды, направлено, по мнению суда, на преодоление субъективного права стороны договора на отказ в изменении договора, и не порождает самостоятельных правовых последствий.

Права истца в рассматриваемом споре подлежат восстановлению путем внесения изменений в сведения ЕГРН и в договор аренды. В связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения иска в данной части.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к администрации Брянского района о признании незаконным решения и его отмене, понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка удовлетворить частично.

Внести в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменения в площадь земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, указав ее равной 29 кв.м.

Обязать администрацию Брянского района заключить с ФИО5 дополнительное соглашение к договору № на предоставление земельного участка в аренду от 05.07.2001 со следующим условием: площадь арендуемого земельного участка 29 кв.м.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд в апелляционном порядке через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения в окончательном виде.

Председательствующий О.С. Артюхова

Мотивированное решение суда изготовлено 11.11.2022