РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июля 2025 года г. Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Тюриной Е.Г.
при секретаре Астафьевой Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело №2-110/2024 по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств,
установил:
Истец ФИО1 первоначально обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО4, ФИО7, указав в обоснование исковых требований, что 31 июля 2021 года между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство продать ему 600 кв.м земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1284 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и расположенный на нем жилой дом,размером по наружным стенам 10300х5600 м. От имени продавца предварительный договор купли-продажи был подписан генеральным директором ... ФИО5 Согласно предварительному договору, продавец обязан в срок до 01 апреля 2022 года завершить строительство жилого дома в соответствии с Приложением 1 к предварительному договору, собрать полный пакет документов, а также совершить все действия, необходимые для продажи земельного участка и заключения основного договора купли-продажи жилого дома и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п.2.2 предварительного договора покупатель (истец) уплачивает при подписании договора задаток в сумме 600 000 рублей в счет платежей по настоящему договору купли-продажи земельного участка и жилого дома. Согласно п.2.4 предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома будет составлен в простой форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае, если одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении предварительного или основного договора купли-продажи, то эта сторона несет все расходы, связанные с нотариальными действиями. В соответствии с п.5 предварительного договора, заключенного между сторонами, в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 банковских дней со дня истечения срока, указанного в п.3, уплатить покупателю сумму задатка в размере 600 000 рублей и сумму в размере 600 000 рублей в качестве неустойки. В указанный срок и на сегодняшний день продавцом проведены не все работы относительно обустройства дома, в том числе, объект капитального строительства не поставлен на государственный кадастровый учет, не подведено и не подключено электро- и газоснабжение в доме (централизованное). На протяжении последнего года на все многочисленные вопросы о сроках окончания работ, ответчик в лице ФИО5, неоднократно намеренно сообщал истцу ложную информацию о том, что в ближайшее время (от недели до месяца) все работы будут проведены, однако никаких действий по завершению этих работ так и не осуществлено. Истец неоднократно приезжал на участок для контроля и приемки дополнительных работ по обустройству дома, выполняемых за его счет (установление водосточной системы, снегозадержателей для крыши, дополнительных элементов проводки, системы водяной теплый пол и т.д), однако видел, что работы не ведутся. В сентябре 2022 года в адрес представителя ответчика ФИО2 истцом была направлена претензия о расторжении предварительного договора и возмещении 1 428 400 рублей, в том числе суммы уплаченного истцом задатка в размере 600 000 рублей, неустойки, предусмотренной предварительным договором за его неисполнение по вине продавца, в размере 600 000 рублей и суммы денежных средств, потраченных истцом на дополнительные работы по обустройству дома, в размере 228 400 рублей. В ответ истец получил устный отказ о возмещении истцу денежных средств, после чего ответчиком было размещено объявление на Авито о продаже его дома и участка по цене 7,5 млн.рублей. После его вопросов и возмущений относительно выставления дома и участка на продажу, объявление было снято с публикации, и ответчик в лице представителя ФИО5 пообещали выполнить все работы до лета 2023 года. Осенью велись работы по установке опор линии электропередачи, однако после этого никаких работ больше не проводилось. Ответчик истцу сообщил, что идет процесс получения разрешений для подведения к дому газоснабжения. В декабре ответчик сообщил, что все разрешения получены и с января истец ежемесячно получал обещания, что работы скоро начнут выполняться, хотя согласно предварительному договору, все работы должны быть завершены еще год назад. Однако 01 апреля 2023 года на Авито было размещено объявление о продаже дома по цене 8 млн.руб.,который строился параллельно с его домом на том же участке с кадастровым номером №. Истец позвонил по объявлению, и менеджер ему ответил, что на участке с кадастровым номером № продаются два дома, одинаковые по стоимости, в том числе и его. Поскольку требования не были исполнены, истец направил ФИО2 требование о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года, соглашение о расторжении договора. Истцом было заявлено требование о возврате денежных средств в размере 1 640 950 рублей 80 копеек, в том числе суммы уплаченного истцом задатка в размере 600 000 рублей, требование о возмещении неустойки, предусмотренную предварительным договором за его неисполнение по вине продавца,в размер 600 000 рублей, сумму денежных средств, потраченных истцом на дополнительные работы по обустройству дома,в размере 228 400 рублей и сумму в размере 152 550 рублей 80 копеек за пользование чужими денежными средствами. Направленное истцом представителю ответчика и ответчику ФИО2 требование было оставлено без удовлетворения. Согласно указанному предварительному договору купли-продажи от 31 июля 2021 года от имени ФИО2, являющейся собственником земельного участка, действует ответчик. Истец ФИО1 в соответствии с предварительным договором передал ответчику ФИО8 (ФИО3) денежные средства в размере 600 000 рублей. Сведений о передаче денежных средств ФИО5 ФИО2 у истца нет. Ответчику ФИО4 по расписке от 02 февраля 2022 года истцом были переданы денежные средства в размере 80 000 рублей, на приобретение материалов и монтажных работ по установке снегозадержателей и водосточной системы в рамках проведения работ в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года. Сведений о передаче денежных средств ФИО4 ФИО2 у истца нет. Ответчику ФИО7 по расписке от 05 апреля 2022 года истцом были переданы денежные средства в размере 58 400 рублей на приобретение материалов и монтажных работ по монтажу электропроводки в рамках проведения работ в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года. Сведений о передаче денежных средств ФИО7 ФИО2 у истца нет. Информация об услуге по строительству дома была размещена в сети интернет на сайте компании .... Обратившись в компанию покупателю был предложен вариант строительства дома на участке в районе <адрес>. ФИО5 были показаны покупателю и его супруге реальные дома, которые ее компания построила в <адрес>. После согласования сроков и стоимости продавец и его супруга, были приглашены для подписания предварительного договора и вноса задатка в офис компании ...» по адресу:<адрес>. Согласно представленной в сети Интернет рекламе, ФИО2 оказывает услуги по строительству жилых домов. Второй дом на спорном земельном участке так же был построен по аналогичному договору. Представитель ФИО2 ФИО9 ранее и в настоящее время занимается строительством и продажей малоэтажных жилых домов. Фактически процессом строительства, взаиморасчетами занимается ФИО5, а ФИО2 по сути, является номинальным лицом, на которое оформляются договоры с гражданами. ФИО5 осуществляет аналогичную деятельность длительный период времени в составе семейного бизнеса Х-вых.
Истец ФИО1 первоначально просил взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО5 в солидарном порядке, в связи с отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года сумму уплаченного задатка в размере 600 000 рублей; неустойку, предусмотренную предварительным договором за его неисполнение по вине продавца,в размере 600 000 рублей; взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО4 в солидарном порядке, в связи с отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года сумму денежных средств, потраченных истцом на приобретение материалов и монтажных работ по установке снегозадержателей и водосточной системы в рамках проведения работ в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года в размере 80 000 рублей; взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО7 солидарно,в связи с отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года сумму денежных средств,потраченных истцом на приобретение материалов и монтажных работ по монтажу электропроводки, в рамках проведения работ в соответствии с предварительным договором в размере 58 400 рублей.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора по делу привлечена ФИО10
В дальнейшем истец отказался от иска к ФИО7, отказ от иска принят судом, определением Октябрьского районного суда г.Пензы от 22 октября 2024 года производство по иску в части требований к ФИО7 прекращено ФИО7 переведен в статус третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Определением Октябрьского районного суда города Пензы от 29 октября 2024 года производство по настоящему гражданскому делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО12, ФИО13, ФИО14, нотариусу ФИО15, нотариусу ФИО16 о признании недействительными доверенностей.
Решением Октябрьского районного суда г.Пензы от 18 октября 2024 года в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 04 марта 2025 года решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.
В дальнейшем истец уточнил исковые требования, окончательно просил: взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО5 в солидарном порядке, в связи с отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года сумму уплаченного задатка в размере 600 000 рублей; неустойку, предусмотренную предварительным договором за его неисполнение по вине продавца в размере 600 000 рублей; взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО5 в солидарном порядке штраф в размере 50% от удовлетворенной суммы в порядке ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-I «О защите прав потребителей»; взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО5 в солидарном порядке убытки в порядке ч.2 ст.15 ГК РФ в сумме 3 314 000 рублей; взыскать с ФИО2 и ФИО4 в солидарном порядке, в связи с отказом от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года сумму денежных средств, потраченных истцом на приобретение материалов и монтажных работ по установке снегозадержателей и водосточной системы в рамках проведения работ в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года в размере 80 000 рублей; взыскать с ФИО2 и ФИО4 денежную сумму в размере 3 000 рублей за подготовку рецензии.
Истец ФИО1, его представитель ФИО11 поддержали уточненные исковые требования, просили их удовлетворить. Пояснили, что ФИО5 и ФИО2 вели предпринимательскую деятельность вместе, денежные средства получали обе. Целью ФИО1 было получить объект. Когда его просили подождать, он ждал, сколько нужно, но когда понял, что это обман, начал действовать юридически. В настоящее время право на объект не реализовал. Отношения между ФИО5 и ФИО2 носили коммерческий характер, между ними была договоренность, инвестиционный проект, в данном случае необходимо применить нормы Закона о защите правы потребителей. Считает, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, были нарушены,а доверенность давала право ФИО3 на отчуждение имущества и получение денежных средств. Так же просили взыскать убытки, так как в настоящее время реализовать свое право на приобретение дома он уже не может. Денежные средства на строительство жилого дома были получены также ФИО4 в сумме 80 000 рублей. Дом был продан третьим лицам, но сделки не оспорены до настоящего времени. Считают, что денежные средства ФИО2, вопреки ее доводам, от ФИО5 получала.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ранее возражала против уточенных исковых требований, просила отказать в иске к ней. Пояснила в судебном заседании, что ФИО5 знала со слов брата ФИО17. Он с ней раньше имел деловые отношения. Они покупали земельные участки и строили недвижимость. У ФИО2 с братом были денежные средства и тот предложил их вложить, пояснил, что ни о чем переживать не стоит. Вся ее основная деятельность-это выставочная деятельность, которая занимает все ее время. Проживает она в Москве. Брат обещал, что будет полностью все контролировать. Она вступила в эти отношения, брат иногда звонил и говорил, что все идет ровно, начинается стройка. Она не знала про адреса, просто видела у себя в программе, что за ней зарегистрировано право собственности на объекты. Доверенности были таким образом составлены, что для нее фраза «без отчуждения имущества» говорила о том, что переживать не за что. Было реализовано несколько объектов, на какие –то ее вызывали для подписания договоров. Но прибыли не получала. Она спрашивала брата, все ли хорошо, когда будет прибыль. Тот обещал, что скоро все будет. Она забила тревогу, когда по поводу одного объекта в сентябре 2024 года ей позвонил брат и попросил, что когда деньги поступят на расчетный счет от продажи, нужно будет их снять. Это было единственное перечисление. Она не знала, когда вернется из Сочи, поэтому выписала единственную доверенность с возвратом денег, на случай, если она не вернутся к сроку. Но она вернулась, поспешила снять деньги. Но оказалось, что ФИО5 уже сняла деньги по доверенности. Деньги в дальнейшем не вернула. С этого момента ФИО2 отказалась от участия в этой деятельности. В январе 2024 года она увидела, что с нее сняты все объекты, все имущество было отчуждено. Она не участвовала в строительстве дома ФИО1, ей не говорили, что строилось, для кого строилось. Доверенность от 12 мая 2023 года предполагала полномочия на занятие хозяйственно-строительной деятельностью, договоренность с покупателями также предполагалась. Доверенность не предполагала отчуждение имущества и получение денег. Она лично не занималась хозяйственной деятельностью, всем занималась ФИО5 Она не знала ни фамилии, ни адресов покупателей, объектов. Про дом ФИО1 она также ничего не знала. Про предварительный договор купли-продажи с ФИО1 ей не было известно. Она не знала, что это был за земельный участок. Всеми делами занимался ее брат ФИО6. Она была уверена, что люди работают. О том, что заключались договоры аренды земельных участков, ей было известно, так как она сама расписывалась в них, сама финансировала стройку в том числе. Когда вызвали в суд, узнала про иск ФИО1 Позвонила ФИО5 и спросила, как это объяснить, та сказала, что все решит. Доверенности она оформляла, но в них было прописано: без права отчуждения и без права получения денежных средств. Это ее успокаивало. Этот пункт был прописан как страховка, для того, чтобы контролировать, что происходит внутри хозяйственной деятельности. У ФИО5 были полномочия на приобретение земельных участков, участие на торгах, но на отчуждение не было. Все действия совершала ФИО5 Дом, о котором шла речь в предварительном договоре, она продала. На сделку приезжала сама ФИО2, ей сказали подписать, она подписала. Доверенность, выданная ФИО5 не предполагала отчуждение имущество, по ней можно было представлять интересы в различных органах. Денежные средства получать по доверенности она также не могла.
Ответчики ФИО18 (ФИО8) А.Х, ФИО4, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Третье лицо ФИО7, ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ФИО2 ФИО19, действующий на основании доверенности, считает ФИО2 ненадлежащим ответчиком. Представлен отзыв на иск, из которого следует, что в договоре присутствует только подпись ФИО9, подписей ФИО2 нет. В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец (ФИО2) обязана заключить с покупателем (ФИО1) основной договор о передачи в собственность земельного участка и жилого дома. В то же время доверенность, на основании которой ФИО9 заключила договор, содержит явный и однозначный запрет для поверенного (ФИО9) на отчуждение принадлежащего ФИО2 любого имущества. Предварительный договор купли-продажи от 31 июля 2021 года заключен неуполномоченным лицом по смыслу ст.183 ГК РФ и в соответствии с п.1 указанной статьи сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего его лица, то есть ФИО9, права и обязанности по сделке должна нести исключительно ФИО9 Как следует из текста искового заявления, истец подписал договор, подписанный ФИО9 и передал деньги в качестве задатка непосредственно ФИО9 ФИО2 в последующем не была одобрена спорная сделка по смыслу ст.183 ГК РФ, так как узнала об этой сделке в ходе судебного заседания. Таким образом, предварительный договор купли-продажи от 31 июля 2021 года не может порождать прав и обязанностей ФИО2 по отношению к истцу, равно как и не могут быть возложены на ФИО2 акцессорные обязательства, такие, как возврат задатка, выплата неустойки, возврат денежных средств за дополнительные работы. В материалы дела представлена расписка от 31 июля 2021 года от ФИО9 на сумму 600 000 рублей. Денежные средства были получены от истца ФИО9 В расписке указано,что денежные средства переданы в счет исполнения договора. ФИО2 указанные денежные средства не были получены ни от истца, ни от ФИО9 В силу ст.183 ГК РФ права и обязанности по данному договору возникли только у ФИО9, удовлетворение требований о взыскании указанной суммы возникли только у ФИО9, удовлетворения требований о взыскании указанной суммы может быть удовлетворено только в отношении ФИО9, в отношении ФИО2 в иске следует отказать. В удовлетворении требования о взыскании неустойки также следует отказать, поскольку ФИО2 не является обязанной стороной по предварительному договору купли-продажи, в отношении нее не могут быть применены меры ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренной договором. Если суд посчитает требования к ФИО2 о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению, ответчик просит о ее снижении на основании ст.333 ГК РФ. Исковое заявление содержит требование о взыскании в солидарном порядке с ФИО2 денежных средств в размере 80 000 рублей и переданных истцом ФИО4 на приобретение материалов, в размере 58400 рублей на приобретением материалов ФИО7 Указанные денежные средства не могут быть взысканы с ФИО2 в силу прямого указания п.1 ст.322:солидарный характер обязательств должен следовать или из договора,или из прямого указания закона. Предварительный договор купли-продажи от 31 июля 2021 года не содержит каких-либо дополнительных обязательств по приобретению. Обязанность по приобретению дополнительных материалов в данном случае возникла непосредственно у тех лиц, которым были переданы денежные средства: ФИО7 и ФИО4 На ФИО2 не может быть возложена обязательство по возврату указанных денег в силу п.3 ст.308 ГК РФ-обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Солидарность ФИО2 в отношении обязательств по возврату указанных сумм не следует также из ст.393 ГК РФ. Названная статья указывает на обязательства возместить убыток, причиненный неисполнением обязательства. Ни один представленный в материалы дела документ не содержит обязательства ФИО2 по приобретению дополнительных материалов. При этом для возмещения убытков требуется доказать противоправное поведение со стороны ответчика. Доказательств нарушения его прав действиями ФИО2 в части не приобретения ФИО7 и ФИО4 дополнительных материалов истцом не представлено. Считает,что истцом выбран ненадлежащий способ защиты:с ответчиков ФИО4 и ФИО7 надлежит требовать неосновательного обогащения в порядке ст.1102 ГК РФ, так как денежные средства получали непосредственно указанные лица. Что касается намерений истца, то из пояснений ФИО1 в ходе судебного процесса, а также из пояснений в сети интернет следует,что он не имел намерения вступать в правоотношения с ФИО2, намеревался приобрести готовый дом ...»,о чем вел переговоры с ФИО3, при этом ФИО2 не знал и никак с ней не взаимодействовал. В указанном видео ФИО1 дает пояснения, имеющие юридическое значение для спора. ФИО1 был осведомлен, что предварительный договор заключен неуполномоченным лицом, что в доверенности отсутствуют на это полномочия, но сам принял на себя риск взаимодействия с неуполномоченным контрагентом. ФИО20 имела несколько партнеров, в отношении которых недобросовестно вела дела схожим образом. А именно, не имея полномочия на распоряжение недвижимым имуществом,принадлежавшим ее парнерам, находила покупателей,заключала с ними предварительные договоры, не уведомляя собственника участка о необходимости заключить основной договор. Исходя из перечня полномочий, указанных в доверенности, задача ФИО9 состояла в строительстве и постановке на кадастровый учет домов за счет доверителя. Именно в этом и состояло парнерство ФИО9 и ФИО2 В данные доверенности не входили полномочия представительства перед третьими лицами по продаже принадлежащего доверителю имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства того,что ФИО9 каким-либо образом сообщала о ФИО2 о совершенных ей сделках,в том числе о заключенных предварительных договорах. При этом ФИО9 сама указывает на то,что доверенность,выданная ФИО2 была выдана без права отчуждения имущества ФИО2,что следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 07 июня 2024 года, следовательно,заключая договор с ФИО1, она сознательно действовала с превышением полномочий,указанных в доверенности. При таких обстоятельствах именно на истца должны быть возложены риски надлежащей проверки полномочий продавца и соблюдение совершении сделки. Запрет на совершение сделок по отчуждению выделен в тексте доверенности жирным курсивом. Предварительный договор совершен в отношении земельного участка,не принадлежащего ФИО2 на момент его заключения. Право собственности ФИО2 на спорный земельный участок было зарегистрировано на ФИО2 только 09 августа 2023 года. ФИО1 не проявил должной осмотрительности при заключении договора, заключил предварительный договор без соответствующей проверки титула продавца. При этом истец знал, что у ФИО9 в собственности есть иные земельные участки и жилые дома, которые она реализует от имени ...» и от своего имени. При таких обстоятельствах на ФИО2 не может быть возложен риск последствий совершения сделки неуполномоченным лицом. К рассматриваемым отношениям должны быть применены нормы ст.183 ГК РФ, так как предварительный договор заключен неуполномоченным лицом, то есть сделка не должна порождать правовых последствий для ФИО2 Доверенность от 21 мая 2021 года относится к категории специальных, то есть выдана с целью совершения определенного, конкретного и ограниченного круга юридических действий, и ограничена определенным кругом полномочий. Из буквального толкования текста доверенности и фактическое поведение сторон в спорный и последующий периоды свидетельствуют о том, что ФИО2 не уполномочила ФИО3 по своему усмотрению отчуждать или обещать продать принадлежащее ФИО2 имущество. Требование о расторжении предварительного договора направлено в адрес ФИО2 только 20 мая 2023 года. Данное требование она не получала. К моменту направления требования о расторжении предварительного договора срок заключения основного договора истек, а также срок для обращения в суд о понуждении в заключении договора также истек. Права и обязанности должна нести только ФИО9 основной договор должен быть заключен в срок до 01 апреля 2022 года. Материалами дела не установлено,что обе стороны по названному предварительному договору проявляли интерес в заключении основного договора до 01 апреля 2022 года. Следовательно, они отказались от намерения по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора. Обязательства по предварительному договору о заключении основного договора, а следовательно и обязательства, следующие из предварительного договора по передаче дома и земельного участка, и последующее акцессорные обязательства прекратились 01 апреля 2022 года,в том числе прекратились обязательства, связанные с задатком, поскольку в указанный в предварительном договоре срок основной договор не был заключен, а в связи с чем денежные средства, внесенные истцом,подлежат взысканию как неосновательное обогащение. Таким образом надлежащим ответчиком по делу является ФИО9 по требованию о взыскании неосновательного обогащения в силу получения денег и в силу ст.183 ГК РФ. В удовлетворении требований к ФИО2 просит отказать в полном объеме.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Из материалов дела следует, что 31 июля 2021 года между ФИО2. за которую по доверенности №, выданной 12 мая 2021 года, действововала ФИО9, именуемой в дальнейшем «продавец», с одной стороны, и ФИО1, именуемый в дальнейшем «покупатель», заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома. (л.д.27-28)
Предварительный договор купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома подписан ФИО9.
Согласно п.1 предварительного договора продавец обязуется в будущем продать 600 кв.м от земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1284 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и продать расположенный на нем дом, размером по наружным стенам 10300х6500 мм.
Пунктом 2 предварительного договора согласовано, что договор купли-продажи земельного участка и продажи зарегистрированного на нем жилого дома будет заключен на следующих условиях: п.2.2 договор купли-продажи земельного участка и зарегистрированного на нем жилого дома составляет 5 300 000 рублей.
Покупатель уплачивает продавцу при подписании настоящего договора задаток в сумме 600 000 рублей в счет платежей по настоящему договору купли-продажи 600 кв.м от земельного участка с кадастровым номером №,общей площадью 1284 кв.м,расположенного по адресу: <адрес> и расположенного на нем дома. (п.2.2)
Оставшаяся сумма в размере 4 700 000 рублей будет уплачена покупателем продавцу в срок до 01 апреля 2022 года при подписании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком за счет собственных и ипотечных средств. (п.2.3)
Договор купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома будет составлен в простой письменной форме и сдан на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п.2.4)
В силу п.3 предварительного договора продавец обязуется в срок до 01 апреля 2022 года завершить строительство жилого дома согласно Приложению 1, собрать полный пакет документов, а также совершить все действия, необходимые для продажи земельного участка и заключения основного договора купли-продажи жилого дома и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 01 апреля 2022 года включительно. (п.4 предварительного договора)
В случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 банковских дней со дня истечения срока, указанного в п.3,уплатить покупателю сумму задатка 600 000 рублей и сумму в размере 600 000 рублей в качестве неустойки. (п.5 предварительного договора)
Из пункта 8 предварительного договора следует,что продавец гарантирует, что до составления настоящего договора указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не заложен в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не отягощен и является его собственностью.
Из Приложения №1 к предварительному договору следует, что продавец обязуется завершить строительство жилого дома по следующим характеристикам: фундамент армированный свайно-ростверковый, ростверк шириной 400 мм, высостой 450 мм, сваи глубиной 3000 мм,на расстоянии 1500 мм; бетон марки М300;плиты перекрытия железобетонные размером 6000х1500 пустотные; цоколь –черновой кирпич; материал стен-газоблок, размером 300х300х600 и 250х300х600 уложен на клей; отделка фасада-одлицовочный красный кирпич размером 255х88х12 с коричневыми вставками; между кирпичом и газоблоком воздушная прослойка. Конструкция крыши: крыша двускатная, мауэрлат деревянный размером 150х100;стропильная часть 150х40; обрешетка 150х25; пароизоляция; базальтовый утеплитель толщиной 100 мм; гидроизоляция; кровля металлочерепица (коричневый);обшивка карнизов-металлопрофлист (коричневый); окна пластиковые в три стекла, профиль 60 мм,отлив снаружи, подоконники белые;дверь входная металлическая. Подключение коммуникаций: водоснабжение – глубинная скважина водонапорная, газоснабжение-централизованная с подключением; электроэнергия- централизованное подключение;канализация –выгребная яма на 2 кольца. Внутренняя отделка:межкомнатные перегородки – перегородочный газоблок размером 600х250х75;стены оштукатурены,отшпаклеваны, загрунтованы, полусуая стяжка пола, потолки натяжные белые, котел двухконтурный настенный 18 кВТ; радиаторы отопления под каждым окном; лестниуа металлокаркасс черновыми ступенями,без балясин; вытяжка выход из кухни; электрическая разводка по всему дому.
Денежные средства в размере 600 000 рублей в соответствии с предварительным договором 31 июля 2021 года были переданы ФИО5, о чем в материалах дела имеется расписка. (л.д.19 том 1)
Из пояснений истца следует, что он в устной форме обсуждал с ФИО5 необходимость продления предварительного договора, но та обещала, что дом будет достроен, но нужно немного подождать. Однако основной договор купли-продажи так заключен и не был.
10 октября 2022 года ФИО1 направил ФИО9 претензию о расторжении договора и возмещении уплаченных средств и компенсации в связи с неисполнением договора по вине продавца. ФИО21 также была направлена претензия о расторжении предварительного договора и возмещении денежных средств. (л.д.22 том 1)
16 мая 2023 года ФИО1 в адрес ФИО2 и ФИО9 направлено требование о расторжении заключенного договора. (л.д.23 том 1)
Требование и претензия удовлетворены не были, в связи с чем ФИО1 обратился в суд за защитой своего права, просит взыскать в связи с неисполнением предварительного договора сумму задатка, неустойку, штраф, вытекающий из Закона о защите прав потребителей, убытки. Просит взыскать солидарно с ФИО5 и ФИО2 вышеуказанную сумму денежных средств в связи с отказом от исполнения предварительного договора.
Разрешая заявленные требования суд приходит к следующему.
В силу ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Ф от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, граждаснко-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
Из положений п.1 ст.182 ГК РФ следует, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочий, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно п.3 ст.182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
В силу п.1,2 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Согласно п.123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (п.1 и п.2 ст.183 ГК РФ). Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полая или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо изменение первой, просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Из материалов гражданского дела следует, что предварительный договор купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года был заключен с ФИО2, за которую на основании доверенности № от 12 мая 2021 года действовала ФИО9
Подписан был предварительный договор купли-продажи земельного участка и возводимого на нем жилого дома от 31 июля 2021 года ФИО9
В материалы дела представлена копия доверенности № от 12 мая 2021 года, удостоверенная нотариусом ФИО15, которой ФИО2 уполномочивает ФИО9 и иных лиц определенным кругом полномочий, а именно: быть представителем во всех органах власти и управления, организациях, учреждениях г.Пензы.... по следующим вопросам со следующими полномочиями: совершать все юридически значимые действия, связанные с оформлением и согласованием проектно-сметной документации, исходно-разрешительной документации на строительство и оформление в собственность любых объектов недвижимости…. подписывать договор купли-продажи того или иного объекта недвижимого имущества, передаточный акт,… предварительный договор с передачей аванса с правом уплаты аванса или задатка за приобретаемый объект недвижимости…. Подписывать договоры о передаче земельных участков в аренду или собственность на ее имя….вести гражданские, административные дела, связанные с оформлением ее права собственности на объект недвижимости… и др.
Исследовав содержание доверенности от 12 мая 2021 года и объем полномочий, которыми ФИО2 уполномочила ФИО5, суд приходит к выводу, что данная доверенность содержит запрет на отчуждение принадлежащего ФИО22 имущества, она не содержит полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи, иных полномочий, направленных на распоряжением недвижимостью. Кроме этого в доверенности отсутствует право на получение присужденного имущества и/или денег, содержится пункт без права отчуждения имущества. Кроме того, доверенность не содержит специальные полномочия на заключение предварительного договора на отчуждение имущества.
Таким образом, доверенность, выданная ФИО2 ФИО5 не предполагала отчуждение имущества и получение денежных средств.
Данная доверенность оспорена в судебном порядке, недействительной не признана.
Исходя из указанной доверенности, круг полномочий, представленных по указанной доверенности, определял широкий спектр действий различного характера. Однако полномочия на заключение каких-либо сделок с недвижимым имуществом по отчуждению, а также на изменение прав и обязанностей по сделкам с имуществом ФИО2 указанная доверенность не предоставляла, как и содержала запрет на получение денежных средств.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи подписан ФИО5 с превышением представленных ей полномочий, то есть неуполномоченным лицом, при этом достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих, что ФИО2 одобрила сделку и подписание предварительного договора купли-продажи в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено. ФИО1 также утверждал в судебном заседании, что ФИО2 никогда не видел, общался только с ФИО5, обсуждал дела только с ней. Из объективных обстоятельств следует, что ФИО1 не знал ФИО2, а ФИО2 не знала ФИО1
Из материалов дела не установлено, что в спорный период времени ФИО2 получала денежные средства от ФИО5
ФИО9 сама указывает на то, что доверенность, выданная ФИО2 была выдана без права отчуждения имущества ФИО2,что следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 07 июня 2024 года, то есть, заключая договор с ФИО1, она сознательно действовала с превышением полномочий, указанных в доверенности.
Таким образом, сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
Согласно разъяснениям, данным в п.124 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», если при отсутствии полномочий или при превышении полномочий представителем заключено соглашение во изменение или дополнение основного договора, то к такому соглашению подлежит применение абз.2 п.1,п.2 ст.183 ГК РФ, а также в части возмещения убытков - п.3 ст.183 ГК РФ.
Кроме этого, на момент заключения предварительного договора купли –продажи, а также в срок, когда должен быть заключен основной договор – 01 апреля 2022 года, ФИО2 не являлась собственником земельного участка, на котором строился дом для ФИО1 Земельный участок на праве собственности принадлежал УМИ города Пензы.
Таким образом, доказательств того, что ФИО2 одобрила подписание предварительного договора купли-продажи, не имеется. Из действий ФИО2 не следовало, что она была знакома с ФИО1 и получила денежные средства в размере 600 000 рублей от ФИО51
В ходе судебного разбирательства ФИО1 не отрицал, что ему было известно, что собственником земельного участка являлось УМИ города Пензы. По мнению суда, с учетом того, что из пункта 8 предварительного договора следует, что земельный участок является собственностью ФИО2, этот факт должен был его насторожить. На видеоролике, просмотренном в судебном заседании, ФИО1 сам утверждает, что с момента заключения предварительного договора его настораживали многие моменты, в том числе, что ему не был предоставлен проект на дом, он обратился в ...», между тем, договор заключал с физическим лицом. Тем не менее, предварительный договор был заключен. Более того, ФИО1 не был лишен возможности внимательно изучить доверенность, убедиться в том, что у ФИО5 имеются полномочия на заключение сделки и получение денег. Однако он не проявил осмотрительности при заключении предварительного договора. ФИО1 принял на себя риск взаимодействия с не уполномоченным лицом. Истец сознательно подписал предварительный договор. Объективных обстоятельств, свидетельствующих о должной предусмотрительности в действиях самого истца при подписании указанного предварительного договора, не имеется.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, закрепленной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 25 ноября 2015 года, о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями ЕГРН, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО5, поскольку в судебном заседании установлено, что предварительный договор был заключен без предоставления полномочий на его подписание и последующего одобрения указанной сделки ФИО2 В удовлетворении требований к ФИО2 следует отказать, поскольку заключенный между ФИО9 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи в ввиду отсутствия полномочий поверенного на совершение сделки не предполагает никаких правовых последствий для ФИО2
Разрешая требование о взыскании в пользу ФИО1 денежные средства в размере 80 000 рублей ФИО2 и ФИО4, суд приходит к следующему.
Действительно, ФИО4 получил от ФИО1 денежные средства в размере 80 000 рублей на приобретение материалов и монтаж снегозадержателя и водосточной системы на строящемся для ФИО1 доме, что подтверждается распиской от 02 февраля 2022 года. Между тем, истец просит взыскать эти денежные средства солидарно в свою пользу в также в связи с неисполнением предварительного договора.
Поскольку истец просит взыскать денежные средства, ссылаясь на неисполнение предварительного договора купли - продажи, который подписан с превышением должностных полномочий ФИО9, в удовлетворении требований к ФИО4 и ФИО2 также следует отказать.
Иные доводы, приведенные сторонами в судебном заседании при разрешении настоящего спора не имеют правового значения.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств - отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2025 года.
Судья Тюрина Е.Г.