Уникальный идентификатор дела 77RS0033-02-2025-005749-30
Дело № 2-3242/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 октября 2025 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Седых Е.А., при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...ой ..., ...а ... к ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» о взыскании расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, признании п. 5.1 договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
...фио, ...фио обратились в суд с указанным иском к ООО «СЗ «Варшавский», в котором уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просят: признать п. 5.1. договора №ЗВ-1-К-1-08-03-063-ДКП от 03.11.2022 купли-продажи объекта недвижимости недействительным; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства за некачественный ремонт в размере сумма; взыскать в равных долях неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причиненного ущерба с 14.03.2025 по 09.10.2025 в размере сумма и по дату фактического исполнения судебного решения в размере сумма (1%) от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях моральный вред в размере сумма; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере сумма; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы по оплате экспертных услуг в размере сумма; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях расходы по оплате юридических услуг в размере сумма
В обоснование заявленных требований истцы указывают, что 03.11.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения №ЗВ-1-К-1-08-03-063-ДКП. Однако в переданной квартире в процессе эксплуатации были обнаружены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению от 24.10.2024 стоимость устранения строительных недостатков составляет сумма
24.02.2025 в адрес ответчика была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ, которая оставлена без удовлетворения. Кроме того, п.5.1 договора купли-продажи содержит положения ущемляющие права потребителя.
Истцы ...фио, фио в судебное заседание не явились, извещены, обеспечили явку представителя по доверенности фио, который уточненные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, иск не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.
Представитель Управления Роспотребнадзора по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 03.11.2022 между продавцом ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» и покупателями ...ой М.А., ...ым З.М. заключен Договор купли-продажи Объекта недвижимости № ЗВ-1-К-1-08-03-063-ДКП, по условиям которого продавец передал в собственность покупателей квартиру № 63 по адресу: адрес, вн.тер. муниц. адрес, адрес.
Согласно п.2.1. договора стоимость квартиры составляет сумма
Согласно п.п. 1.3., 3.1.1., 5.1. Договора купли-продажи, Продавец обязуется предать Покупателю Объект недвижимости, являющийся предметом Договора, в 30-дневный срок с момента полной оплаты цены Договора, Продавец гарантирует, что Объект свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Покупатель осмотрел Объект недвижимости, включая все элементы остекления. Входную дверь, все поверхности, Покупатель признает состояние Объекта недвижимости удовлетворительным и не имеет претензий (замечаний) к качеству Объекта недвижимости.
В соответствии с п. 4.2 Договора купли-продажи с момента подписания Акта приема-передачи Покупатель несет риск случайной гибели или повреждения отчуждаемого Объекта недвижимости, а также все расходы по его содержанию.
Квартира передана по акту приема-передачи от 24.11.2022.
В процессе эксплуатации квартиры истцами обнаружены в квартире строительные недостатки.
Согласно заключению специалиста ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» № МСК-32/10-24 от 24.10.2024, выявлены многочисленные нарушения действующей нормативно-технической документации, стоимость устранения выявленных дефектов квартиры по адресу: адрес, составляет сумма
24.02.2025 истцами в адрес ответчика направлена претензия о возмещении расходов на устранение выявленных строительных недостатков в квартире в размере сумма, которая оставлена без ответа.
Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал о назначении по делу строительно-технической экспертизы.
Определением суда от 02.07.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Межрегиональное Бюро Судебных Экспертиз».
Согласно экспертному заключению ООО «Межрегиональное Бюро Судебных Экспертиз» № 403-СТЭ от 14.08.2025, установлено, что качество переданной квартиры по адресу: адрес, не соответствует условиям Договора купли-продажи № ЗВ-1-К-1-08-03-063-ДКП от 03.11.2022 в части наличия строительных недостатков; все выявленные недостатки являются явными (видимыми) и могли быть выявлены при обычном способе приемки. Скрытые недостатки - отсутствуют. Недостатки, отраженные в Таблице 3 «Сводная ведомость недостатков», отмеченные как «производственные» присутствуют на момент передачи квартиры; выявленные недостатки не препятствуют использованию квартиры по назначению. Квартира пригодна для использования по ее прямому назначению; выявленные недостатки возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, а также в ходе эксплуатации помещения. Причины и перечень выявленных недостатков отражены в таблице 3 «Сводная ведомость недостатков»; способы устранения выявленных недостатков отражены в Таблице: «Ведомость объемов работ». Стоимость устранения недостатков, возникших в результате строительно-монтажных и отделочных работ на дату досудебного заключения, составляет сумма стоимость работ составляет сумма, стоимость материалов составляет сумма
Суд принимает заключение судебной строительно-технической и оценочной экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.
Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом, что квартира приобретена истцами у ответчика на основании договора купли-продажи от 03.11.2022, договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости сторонами не заключался. Таким образом, объект недвижимости предметом долевого строительства не является.
В связи с чем, учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2022, в котором ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» выступает продавцом и собственником (право которого зарегистрировано в установленном порядке), а ...фио и ...фиоЛ. покупателями. На дату заключения договора многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, приобретенное истцами жилое помещение объектом долевого строительства не являлось.
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ (п. 1 ст. 477 ГК РФ).
Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2 ст. 477 ГК РФ).
Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 19 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей".
Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 ГК РФ и глава 2 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Договором купли-продажи квартиры, заключенным между ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» и ...ой М.А., ...ым З.М., гарантийный срок на квартиру не установлен.
В таком случае в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона "О защите прав потребителей" истцы как покупатели спорной квартиры вправе предъявить требования в отношении ее недостатков в пределах двух лет со дня передачи квартиры.
При этом, квартира передана истцам по акту приема-передачи 24.11.2022, а требования, связанные с недостатками квартиры, ...ой М.А., ...ым З.М. были направлены продавцу как указывают сами истцы 24.02.2025, то есть за пределами установленного п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетнего срока.
Таким образом, как следует из материалов дела, договором купли-продажи квартиры гарантийный срок установлен не был, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, следовательно, в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона РФ "О защите прав потребителей" истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи ...ой М.А. и ...ым З.М. передано жилое помещение, соответствующее условиям договора от 03.11.2022, истец имел возможность осмотреть данное имущество, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра и дачи заключения о пригодности к проживанию, квартира передана по акту приема-передачи, договор и акт подписаны сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора, в договоре и акте приема-передаче сторонами указано, что объект передается покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора, покупатель не имеет претензий к качеству передаваемого объекта. Кроме того, из проведенной по делу судебной экспертизы, а также представленного стороной истца заключения специалиста, следует, что дефекты являются явными, которые могли быть обнаружены при подписании в частности акта приема-передачи квартиры, вместе с тем истцы с указанными требованиями к продавцу длительный период (в разумный срок) после передачи квартиры не обращались.
Кроме того, на момент подписания договора купли-продажи и передаточного акта квартиры каких-либо разногласий между истцами и ответчиком по качеству спорного объекта не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истцы не предъявляли, объект принят истцами без указания на наличие каких-либо недостатков, согласно условиям договора истцы как покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, претензий к качеству передаваемого объекта не имеют, правом привлечения специалиста к осмотру квартиры перед ее покупкой истцы не воспользовались, существенных и скрытых недостатков в спорном объекте в рамках проведенной по делу судебной экспертизы также не установлено, гарантийный срок на спорную квартиру не устанавливался.
Также суд приходит к выводу о том, что в отличие от договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости который между сторонами не заключался, квартира стороной истца приобретена у ответчика на основании договора купли-продажи, то есть стороной истца приобретено готовое жилое помещение, а не жилое помещение которое будет построено в будущем, следовательно, качество объекта недвижимости истцы оценили при заключении договора, каких-либо разногласий между истцами и ответчиком по качеству спорного объекта не имелось, напротив истцы подтвердили, что претензий к качеству объекта не имеют, существенных и скрытых недостатков в объекте недвижимости не установлено. Отношения между продавцом и покупателем регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и главой 2 Закона о защите прав потребителей. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях: денежных средств за некачественный ремонт в размере сумма, а также производных от основного требования, о взыскании в равных долях: неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости причиненного ущерба с 14.03.2025 по 09.10.2025 в размере сумма и по дату фактического исполнения судебного решения в размере сумма (1%) от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день; штрафа в размере 50% от суммы удовлетворенных требований; компенсации морального вреда в размере сумма, судебных расходов.
Разрешая требование истцов о признании п. 5.1 договора №ЗВ-1-К-1-08-03-063-ДКП от 03.11.2022 купли-продажи объекта недвижимости недействительным, суд не находит оснований для его удовлетворения, учитывая изложенное выше, а также исходя из следующего.
Согласно п.5.1 Договора купли-продажи, «Стороны согласились, что подтверждением надлежащего качества Объекта недвижимости по Договору является Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-219000-010884-2022 от 11.08.2022, выданное комитетом государственного строительного надзора адрес. Объект недвижимости Покупателем осмотрен, включая все элементы остекления, входную дверь, все поверхности, Покупатель признает его состояние удовлетворительным и не имеет претензий/замечаний к Продавцу по состоянию/качеству Объекта недвижимости».
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст.474 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Как разъяснено в пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статьи 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Однако, оснований для признания п.5.1 Договора купли-продажи недействительным суд не усматривает, поскольку условия, содержащиеся данном пункте, не являются дискриминационными для покупателей, поскольку право истцов на осмотр объекта недвижимости ответчиком не ограничивалось, истцы имели возможность осмотреть данное имущество, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра и дачи заключения о пригодности к проживанию, однако на момент заключения договора данным правом не воспользовались, а обратились с требованиями к ответчику относительно качества объекта спустя продолжительное время. Положения данного пункта договора также не устанавливают необоснованные преимущества для продавца.
Кроме того, положения договора, изложенные в п. 5.1 Договора купли-продажи, не препятствовали рассмотрению настоящего дела о взыскании расходов на устранение недостатков объекта недвижимости по основаниям, указанным истцами в соответствии с нормами ГК РФ и Закона о защите прав потребителей.
При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ...ой ..., ...а ... к ООО «Специализированный застройщик «Варшавский» о взыскании расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, признании п. 5.1. договора купли-продажи недействительным - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение принято в окончательной форме 30 декабря 2025 года.
Судья Е.А. Седых