РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 августа 2022 г. ...
<...> городской суд Республики Карелия
в составе председательствующего судьи Ронгонен М.А.
при секретаре Володиной А.В.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика – адвоката Пулькиной С.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, к обществу с ограниченной ответственностью «Авторитет» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику по тем основаниям, что в июне 2021 года она обратилась в ООО «Авторитет» с целью приобретения квартиры, расположенной по адресу: ..., собственником которой являлась ФИО3. За услуги (составление договора, проверка сделки, предоставление информации) истцом оплачена сумма 34500 руб. Фактически ответчиком приняты на себя обязательства оказать услуги по проверке сделки, составлению договора, предоставлению информации по рискам сделки. Составление договора сотрудники ответчика сделали, регистрация сделки проведена. Однако, после регистрации сделки выяснилось, что прописанный в квартире ФИО4 при приватизации квартиры составлял отказ в приватизации и согласно действующего законодательства имеет право пожизненного проживания в указанной квартире. Для снятия с регистрационного учета ФИО4 требует с истца 500000 руб., данная сумма является убытками истца, так как ответчиком не представлена надлежащая информация об оказании услуг. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор услуг, взыскать с ответчика уплаченную по договору сумму 34500 руб., убытки в размере 500000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ФИО3, ФИО4, ГКУ СЗ РК «Центр социальной работы Республики Карелия».
В судебном заседании истец и ее представитель ФИО2 заявили об отказе от исковых требований о взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы 34500 руб. В остальной части исковые требования поддержали, пояснив, что ответчиком истцу не была предоставлена достоверная и полная информация о приобретаемой квартире в нарушение ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», зная которой, истец бы не заключила сделку купли-продажи.
Производство по делу в части исковых требований о взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы 34500 руб. прекращено на основании определения суда.
Представитель ответчика адвокат Пулькина С.Г. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что письменный договор на оказание услуг с ООО «Авторитет» истец отказалась подписать. Никаких иных документов, регламентирующих взаимодействие между ООО «Авторитет» и заказчиком ФИО1, не подписывалось. После оказания услуги по подбору и купле-продаже недвижимости истец оплатила фактически оказанные услуги. В обязанности исполнителя входит предпродажная подготовка, продвижение объекта, осуществление поиска покупателя на объект недвижимости, юридическое оформление сделки. Имеется типовой генеральный договор на оказание услуг при покупке объекта недвижимости. Предметом договора согласно п. 1.1 раздела 1 является оказание услуг по поиску и подбору приемлемого для Заказчика Продавца на объект недвижимости – квартиры, а заказчик предоставляет исполнителю исключительное право на поиск продавца и покупку указанного объекта по цене не выше… Цена может быть изменена с согласия заказчика. В п. 2.1 генерального типового договора указано, что исполнитель обязуется подыскать продавца, заинтересованного в продаже недвижимости, провести переговоры от имени и по поручению заказчика с потенциальными продавцами, организовать встречи предполагаемых продавцов с заказчиком, присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями, совместно с продавцом объекта недвижимости подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи, провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право продавца объекта недвижимости на объект. В силу п. 2.3 договора обязательства исполнителя считаются выполненными, если заказчик подписал договор купли-продажи объекта недвижимости с продавцом. Договор действует в течение 3 месяцев со дня его подписания. Если по окончании его действия договор не будет выполнен и ни одна из сторон не заявила о его расторжении, то он считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок. Договор на оказание услуг истцом не был подписан, поэтому о наличии обязательств по проведению правовой экспертизы документов, проверке чистоты сделки говорить нельзя. В рамках оказания услуг при покупке объекта недвижимости ФИО1 было предложено 3 квартиры, из которых свой выбор она остановила на квартире по адресу .... Квартира была выставлена продавцом на торги по цене 1350000 руб. ООО «Авторитет» были организованы личные встречи потенциального продавца и покупателя, ведение между ними переговоров, в процессе которых удалось значительно снизить стоимость продаваемой квартиры до 1150000 руб. У истца при личной встрече с продавцом имелась возможность задать любые вопросы, касающиеся объекта недвижимости, в том числе о том, почему сын продавца не является собственником, если квартира была приватизированная, просить сняться с регистрационного учета до подписания сделки, встретиться лично с прописанным жильцом, спросить его мнение о сделке и о намерении сняться с регистрационного учета. В рамках договора ООО «Авторитет» обязался провести только правовую экспертизу документов, удостоверяющих право продавца объекта недвижимости на объект. Указанная правовая экспертиза выполнена в полном объеме. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости у продавца полностью соответствовали требованиям законодательства. Если бы документы не были в порядке, сделка не была бы зарегистрирована. Между продавцом и покупателем были достигнуты все договоренности, ООО «Авторитет» составило договор купли-продажи, этот договор был зарегистрирован в Росреестре, истец заселилась в квартиру. Договор об оказании услуг был исполнен надлежащим образом и в полном объеме, оплачен истцом. Исполненный договор не подлежит расторжению. Доказательств некачественного исполнения своих обязательств ответчиком истец не представила. Цель, для которой был заключен договор возмездного оказания услуг, достигнута. Риеэлтор – это только посредник между продавцом и покупателем, сам он ничего не продает и не покупает. Ему нельзя предъявить обвинение в реализации некачественного товара. Риэлтор не несет ответственности за проблемы, возникшие после сделки, не является стороной сделки, заключенной между продавцом и покупателем. Убытки по сделке несет собственник квартиры или покупатель. До истца была доведена вся информация о зарегистрированных и проживающих в квартире лицах, в том числе справка с места жительства ООО «Расчетный центр». В договоре купли-продажи указано, что в квартире зарегистрированы и проживают Мянни и ФИО4. Истец не была ограничена в праве обращения к юристам по недвижимости либо адвокатам для получения квалифицированной консультации о возможных рисках и проблемах в связи с приобретением объекта недвижимости с зарегистрированными и проживающими в нем лицами, а также в случае их отказа выселиться и сняться с регистрационного учета. Также истец имела право обратиться к нотариусу для осуществления нотариального удостоверения сделки. В ответе на претензию истца (исх. №... от ХХ.ХХ.ХХ.) ответчик уведомил ФИО1 о готовности произвести возврат уплаченной по договору оказания услуг суммы в размере 34500 руб. Деньги были подготовлены, но истец за их получением не явилась. Оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется, поскольку услуга оказана качественно и в оговоренный срок. Заявленный ФИО1 размер убытков ничем не подтвержден. Для ФИО4 его матерью ФИО3 при помощи ООО «Авторитет» приобретено в собственность жилое помещение, подготовлен проект договора дарения, который пока не заключен ввиду неявки ФИО4 В удовлетворении исковых требований следует отказать, учитывая, что договор прекратил свое действие с момента подписания договора купли-продажи, спора по возврату оплаты фактически выполненных услуг не имеется, не доказан факт наличия обязательства у ответчика по проверке «чистоты сделки», регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю осуществлена.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.
Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ. №... «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ХХ.ХХ.ХХ. №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан, распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного Постановления Пленума).
Согласно п. 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ХХ.ХХ.ХХ. №... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в пункте 28 предусматривает, что по общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на продавце, изготовителе, исполнителе.
В пункте 3 указанного Постановления дано определение услуги как действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.
В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).
Статьей 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
На основании ст. 13 указанного Закона, за нарушение прав потребителей продавец несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
Судом установлено, что в июне 2021 года истец ФИО1 обратилась в ООО «Авторитет» за оказанием услуги по продаже принадлежащей ей квартиры и покупке для нее и ее несовершеннолетних детей трехкомнатной квартиры.
В письменном виде договор между сторонами не заключался, на этом не настаивала ни одна из сторон.
Ответчиком истцу были оказаны следующие услуги: поиск покупателя на принадлежащую истцу двухкомнатную квартиру, составление проекта документа о купле-продаже, поиск недвижимости, подходящей требованиям истца (трехкомнатная квартира), проведение переговоров с потенциальными продавцами, организация встречи предполагаемых продавцов с заказчиком, присутствие на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями, совместно с продавцом объекта недвижимости подготовка документов, необходимых для заключения договора купли-продажи, проведение правовой экспертизы документов, удостоверяющих право продавца объекта недвижимости на объект.
Из предложенных истцу вариантов квартир, истец остановила свой выбор на трехкомнатной квартире, расположенной по адресу .... Указанная квартира принадлежала на праве собственности ФИО3
Истец и риэлторы дважды присутствовали на встрече при показах данной квартиры истцу. На второй встрече присутствовала продавец ФИО3
По результатам переговоров между истцом ФИО1 и продавцом ФИО3 ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи квартиры. В особых условиях договора указано, что в квартире зарегистрированы и проживают ФИО3, ФИО4, что подтверждается справкой, выданной ООО «Расчетный центр». Продавец обязалась сняться с регистрационного учета и снять с регистрационного учета ФИО4 в течение 14 дней с момента заключения настоящего договора, освободить квартиру до ХХ.ХХ.ХХ.. Также в договоре указано, что продавец гарантирует, что предмет договора свободен от каких бы то ни было прав или претензий третьих лиц. Продавец несет ответственность перед покупателями за достоверность предоставленных об отчуждаемой квартире сведений.
Сделка купли-продажи состоялась ХХ.ХХ.ХХ., переход права собственности истца на приобретенную по договору купли-продажи квартиру прошел государственную регистрацию ХХ.ХХ.ХХ..
За оказанные ответчиком услуги истцом было оплачено 34500 руб., о чем представлена копия приходного кассового ордера №... от ХХ.ХХ.ХХ.. Цена оказанной услуги сформирована из расчета 3 % от стоимости приобретаемой квартиры, что соответствует представленному в материалы дела прейскуранту на услуги ООО «Авторитет».
Обязательство по снятию с регистрационного учета ФИО4 не были исполнены продавцом ФИО3 в установленный договором купли-продажи срок.
Как следует из пояснений сторон, перед заключением договора купли-продажи квартиры истец имела возможность задать продавцу вопросы относительно предмета договора.
Истцу было известно, что продавец является собственником квартиры на основании договора о безвозмездной передаче квартиры в собственности (приватизации), что в квартире зарегистрированы и проживают продавец ФИО3 и ФИО4
Истцу была представлена справка ООО «Расчетный центр» о лицах, зарегистрированных в квартире, что ею не оспаривалось в ходе судебного заседания. Также истец подтвердила, что ей было известно о том, что ФИО4 отказался от участия в приватизации данной квартире.
Судом были допрошены свидетели ФИО5, ФИО6
ФИО5 пояснила, что работает в ООО «Авторитет» агентом недвижимости с декабря 2019 года. Истец обратилась в ООО «Авторитет» в июле 2021 года с целью продажи ее квартиры и покупки трехкомнатной квартиры. Истец была ознакомлена с договором на оказание услуг, но договор не был подписан. Квартира истца была выставлена на продажу, затем производился подбор объекта недвижимости для истца. На тот момент рынок недвижимости был скудным. Истец посмотрела 3 варианта. Появился вариант квартиры на .... На просмотре квартиры истца предупредили, что квартира проблемная, так как в ней прописан сын продавца, с которым у продавца нет связи. Истец спрашивала, как можно выписать данного человека. Истцу было сказано, что ФИО4 не является собственником квартиры. При истце был произведен звонок в паспортную службу, где ответили, что снять с регистрационного учета можно будет по решению суда. Было известно, что указанный гражданин отказался от участия в приватизации. Диалог покупателя с продавцом состоялся на второй встрече по просмотру квартиры. На той встрече присутствовал другой агент. Первая встреча была с сыном продавца Романом. В договоре купли-продажи были указаны все обстоятельства. Проект договора купли-продажи составлял руководитель ООО «Авторитет», у него имеется юридическое образование. Сделка купли-продажи была заключена, переход права собственности на квартиру к истцу зарегистрирован в Росреестре. Также было проконтролировано, чтобы продавец сняла обременение на квартиру. В день заключения сделки купли-продажи квартиры истец оплатила услуги агентства. Прейскурант цен ей показывался. О том, что ФИО4 отказался от участия в приватизации, было известно. После продажи квартиры его мать купила ему квартиру, однако он там отказался жить. Потом агентство подобрало ему другой вариант квартиры, но все затихло. При подписании сделки купли-продажи при истце продавец ФИО3 говорила, что не знает, как выпишет сына.
Свидетель ФИО6 пояснила, что работает специалистом по продаже недвижимости в ООО «Авторитет». Свидетель познакомился с истцом на просмотре ее квартиры. Истец продавала свою квартиру и покупала другую. Другой агент по недвижимости Ксения, с которым изначально сотрудничала истец, ушла в отпуск. Евгения захотела еще раз посмотреть квартиру. На просмотре квартиры была продавец Анна и ее сын Роман. Истец задавала продавцу вопросы относительно квартиры на этой встрече. Анне задавались вопросы о том, дозвонилась ли она до сына Николая, знает ли он, что квартира продается. На это Анна ответила, что Николай знает о продаже квартиры. Когда из отпуска вышла Ксения, при ней была заключена сделка купли-продажи квартиры. По договоренности сторон в условие договора был включен пункт о снятии с регистрационного учета продавца и ее сына. После заключения сделки встал вопрос, можно ли по суду выписать зарегистрированного сына продавца. Ксения позвонила в паспортный стол, где ей ответили, что можно будет выписать по решению суда. После истцу было предложено обратиться в суд с заявлением, чтобы снять ФИО4 с регистрационного учета. Истец обратился в суд, потом пришла в агентство, была в панике. Она попросила поговорить с Николаем. С ним познакомились, когда он пришел в квартиру истца за своими вещами. Николай сказал, что ему нужна другая квартира, а не та, которую ему купила мать. Николаю предложили поставить квартиру на ..., купленную его матерью, на продажу и поискать ему другой вариант. Евгения предложила дать Николаю деньги. Данное предложение было передано Николаю, но ему не нужны были деньги, ему нужна была квартира. Пожелания Николая были озвучены Евгении. Затем стали искать вариант квартиры для Николая, в чем также помогала Евгения. Сам Николай просматривал объявления о продаже квартир. С Евгенией велась переписка по «Вотсап», она предлагала варианты квартир для Николая. Самая дешевая квартира стоила 500-600 тысяч рублей. Вариант квартиры был найден, однако Николай куда-то пропал. В итоге выяснилось, что его «посадили». После освобождения он пришел в офис ООО «Авторитет», он позвонил Евгении, она в разговоре сказала ему, что не даст ему денег. Также свидетель пояснила, что при заключении сделки купли-продажи продавцом было представлено свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о приватизации, технический паспорт, справка формы 9 о регистрации, справка об оплате коммунальных услуг. О том, что Николай отказался от участия в приватизации, свидетелю стало известно в декабре 2021 года от Евгении после суда по ее иску.
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку доводы истца о непредоставлении всей необходимой информации ответчиком о приобретаемой квартире являются несостоятельными.
Результатом договора на оказание услуг в сфере риэлторской деятельности должно было быть возмездное приобретение объекта недвижимости в собственность. Цель договора была достигнута. Услуги, являющиеся предметом договора, были оказаны, что свидетельствует об исполнении агентством обязательств, принятых по договору. Выбранная истцом квартира соответствует цели, для которой она была приобретена – приобретение в собственность и использование для постоянного проживания в ней. Юридических препятствий к совершению сделки купли-продажи не имелось. Доказательств того, что ответчик взял на себя обязательства по консультированию истца не предмет юридических последствий неисполнения взятых на себя продавцом квартиры обязательств, материалы дела не содержат.
Невыполнение продавцом квартиры ФИО3 обязательств по договору купли-продажи в части снятия с регистрационного учета ФИО4 не служит основанием для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу убытков. Ответчик не является стороной договора купли-продажи и не несет ответственность за его неисполнение сторонами договора. Ответчик не мог предугадать возникновение данных обстоятельств.
Кроме того, размер убытков, заявленный истцом ко взысканию, причинно-следственная связь между убытками и действиями ответчика истцом не доказан. Исковые требования по существу заявлены на возмещение убытков, причиненных в результате неисполнения продавцом условия договора. При таких обстоятельствах истец не лишена права на судебную защиту иным способом.
Денежные средства, оплаченные по договору услуг в размере 34500 руб. ответчик предлагал истцу получить лично в ответ на претензию ХХ.ХХ.ХХ., однако от их получения истец изначально отказалась, приняла указанные средства в ходе рассмотрения дела в суде ХХ.ХХ.ХХ. при повторном предложении ответчика.
На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора, который фактически исполнен, обязательства по нему прекратились, а, следовательно, не подлежит расторжению в судебном порядке, взыскании убытков следует отказать.
Поскольку факт нарушения прав потребителя судом не установлен, истцу отказано в удовлетворении основных требований, также следует отказать в удовлетворении производных требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через <...> городской суд Республики Карелия.
Судья М.А. Ронгонен
Мотивированное решение в порядке ст. 199 ГПК РФ изготовлено ХХ.ХХ.ХХ..