УИД 68RS0002-01-2025-001888-48
Дело № 2-1486/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 августа 2025 года г. Тамбов
Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:
судьи Косых Е.В.,
при секретаре судебного заседания Ермаковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от 04.10.2012 года ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: ***, кадастровый ***. Данная квартира является для истца единственным местом для проживания.
В апреле 2025 года истец получила квитанцию на оплату жилищно- коммунальных услуг за свое жилое помещение. В данном платежном документе указан собственник квартиры ФИО3, о котором истцу ничего не известно. В этот же день, 5 апреля 2025 года, ФИО1 обратилась в управляющую организацию с вопросом о том, почему указан в платежном документе посторонний человек. В управляющей компании истцу пояснили, что предоставлены документы о смене собственника в связи с отчуждением квартиры. Далее истец получила выписку из ЕГРН от 06.05.2025 г., из которой узнала, что собственником квартиры значится ФИО3.
Согласно выписке право собственности к ФИО3 перешло на основании договора купли-продажи, зарегистрированного 05.03.2025 года, от ФИО2, жителя Херсонской области.
Вместе с тем, истец не заключала с ФИО2 договор купли-продажи квартиры, не выдавала ему, либо кому-либо еще соответствующих доверенностей на продажу своей квартиры, денежных средств по сделке по отчуждению квартиры не получала.
ФИО1 незамедлительно обратилась в правоохранительные органы с заявлением о совершении мошеннических действий в отношении своего единственного жилого помещения.
Одновременно истец сделала соответствующий запрос о предоставлении ей документов, на основании которых ФИО2 стал собственником ее квартиры.
7 мая 2025 истцу была выдана копия договора купли-продажи квартиры от 11 сентября 2024 года. По условиям данного договора ФИО1 продала свою квартиру ФИО2 за 2 800 000 рублей, что ниже кадастровой стоимости объекта.
При этом, рыночная стоимость данной квартиры в южной части города более 5 000 000 рублей.
В свою очередь, ФИО2 по условиям данного договора удовлетворен состоянием квартиры путем ее осмотра, произошла передача квартиры от истца покупателю в собственность.
Денежные средства в размере 2 800 000 рублей ФИО2 передал ФИО1 наличными.
Между тем, с ФИО2 ФИО1 никогда не встречалась, не созванивалась.
В ее квартире мужчина с такой фамилией никогда не был.
В ТОГКУ «МФЦ» 12 сентября 2024 истец не была и сделку по отчуждению своей квартиры не совершала. Каким образом регистратор зарегистрировал сделку без присутствия собственника не известно.
Никаких денежных средств истец не получала от ФИО2
Договор купли- продажи скреплен подписью от лица продавца, которая не является подписью истца.
С момента регистрации данной сделки, 12.09.2024, и по настоящее время ФИО1 проживает в своей квартире. Несет бремя ее содержания. Оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Все квитанции по оплате за период с 12.09.2024 по апрель 2025 года были оформлены на собственника квартиры, ФИО1
В последующем, по данным ЕГРН ФИО2 05 марта 2025 года продал квартиру истца ФИО3, о чем сделана соответствующая запись.
Поскольку истец не продавала квартиру самостоятельно и не давала доверенности на отчуждение спорной квартиры, то договор купли-продажи квартиры от 11.09.2024 года является ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли продажи от 05.02.2025 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3 является также ничтожным.
Договор купли-продажи квартиры, заключенного от имени ФИО1 от 11.09.2024 является недействительным, поскольку указанный договор не был подписан собственником спорной квартиры, ее воля на отчуждение данной квартиры ответчику не подтверждена, в связи с чем, оспариваемая истцом сделка является ничтожной, не порождающей каких-либо последствий, кроме связанных с ее недействительностью.
Поскольку воля собственника квартиры на ее передачу на основании возмездной сделки в собственность ответчика отсутствовала, у ответчика, приобретшего указанную квартиру на основании ничтожной сделки, отсутствуют признаки добросовестного приобретателя квартиры.
Впоследствии жилое помещение перешло в собственность ФИО3 помимо воли ФИО1 в результате противоправных действий, в связи с чем, последующие сделки по отчуждению спорной квартиры являются недействительными (ничтожными).
Соответственно подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи квартиры от 05.02.2025, заключенный между ФИО2 и ФИО3
При таких обстоятельствах, истец просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, кадастровый номер ***, от 11.09.2024 года заключенный между ФИО1 и ФИО2
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, кадастровый номер ***, от 05.02.2025 года заключенный между ФИО2 и ФИО3
Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: ***, кадастровый *** на имя ФИО3
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объёме, просила их удовлетворить. Указала, что никогда не имела намерений продавать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, поскольку она является её единственным жильём. ФИО2 и ФИО3 ей не знакомы. В настоящее время она продолжает проживать в спорном жилом помещении и пребывает в страхе за свою жизнь и своё имущество.
Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала доводы своей доверительницы. Дополнительно пояснила, что в настоящее время в рамках уголовного дела установлено, что у ФИО3 на территории г. Тамбова имеются иные объекты недвижимости, право собственности на которые оформлено способом, аналогичным как и в случае с ФИО1
Представитель третьего лица ТОГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в судебное заседание не явился, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО5 пояснила суду, что является сотрудником ТОГКУ «МФЦ» и оказывает содействие по регистрации сделок по распоряжению недвижимым имуществом. Она принимала участие в оформлении договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО1 и ФИО2, а также последующего договора купли-продажи квартиры, заключенного между ФИО2 и ФИО3 Указанных граждан она не помнит, как и обстоятельства совершённых сделок. Но может пояснить только алгоритм действий сотрудника ТОГКУ «МФЦ» в подобных случаях. После установления личности сторон сделки сотрудник направляет в Управление Росреестра по Тамбовской области документы в электронном виде (скан-образы) в день их приёма. Оригиналы документов, такие как, договор купли-продажи, заявление о регистрации данных договоров, возвращаются сторонам и в ТОГКУ «МФЦ» не хранятся. В Управлении Росреестра по Тамбовской области имеются только скан-копии документов, какие-либо оригиналы там также отсутствуют.
Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что является дочерью истца ФИО1 Она никогда не слышала от своей матери о намерениях продать принадлежащую ей квартиру. Данное жилое помещение является её единственным жильём. О том, что право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за другим лицом, стало известно только из платёжного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг за апрель 2025 г.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 показала суду, что является внучкой истца ФИО1 В сентябре 2024 г. ФИО7 пребывала в состоянии беременности, которая протекала с осложнениями. Ей требовалась посторонняя помощь, в том числе, для присмотра за старшей дочерью. Данную помощь ей оказывала ФИО1, которая ежедневно с утра до самого вечера находилась по месту жительства ФИО7 и не упоминала о том, что желает продать принадлежащую ей квартиру, в которой проживает на постоянной основе.
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна, каких-либо ходатайств, возражений на иск не представили, о рассмотрении дела в своё отсутствие не ходатайствовали. Судебные извещения, направленные по почте в адрес ответчиков, возвращены в суд по истечении срока хранения.
Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
Таким образом, судом предприняты необходимые меры, предусмотренные статьей 113 ГПК РФ, с учетом вышеприведенных положений закона, суд считает ответчиков надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела.
В силу ст.35 ГПК РФ, стороны по своему усмотрению пользуются правами, предоставленными им гражданским процессуальным законодательством и участие в суде, является правом, а не обязанностью стороны.
Учитывая отсутствие возражений на рассмотрение дела в заочном порядке со стороны истца, суд на основании ст.233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО1 на праве собственности по договору купли-продажи от 15.10.2012 г. принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: ***. В настоящий период времени ФИО1 по-прежнему зарегистрирована по указанному адресу, фактически проживает в данном жилом помещении и несёт бремя его содержания.
Согласно представленной в материалы дела копии договора купли-продажи от 11.09.2024 г., ФИО1 произвела отчуждение вышеуказанного объекта недвижимого имущества ФИО2 за 2800000 рублей. По условиям договора денежные средства переданы наличными деньгами до подписания настоящего договора.
На основании данного договора купли-продажи от 11.09.2024 г., 12.09.2024 г. за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на указанное имущество.
Как следует из выписки из ЕГРН от 06.05.2025 г., правообладателем квартиры, расположенной по адресу: ***, является ФИО3 на основании договора купли-продажи от 05.02.2025 г., заключенного между ним и ФИО2
Согласно условий вышеуказанного договора купли-продажи от 05.02.2025 г., стоимость квартиры составляет 2800000 рублей, денежная сумма оплачена до подписания договора наличными денежными средствами. 05.03.2025 г. за ФИО3 зарегистрировано право собственности.
Постановлением заместителя начальника СО ОП №1 СУ УМВД России по г. Тамбову от 28 мая 2025 г. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. В тот же день в рамках данного уголовного дела ФИО1 признана потерпевшей.
В соответствии сост. 1ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.
Согласнопункту 2 статьи 218Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии счастью 1 статьи 549Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласностатье 550Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии состатьей 551Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).
В силу положенийп. п. 1и2 ст. 166Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласноп. 1 ст. 167Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В соответствии сост. 168Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Истец, заявляя требования о признании недействительной сделкой, оформленной договором кули-продажи недвижимого имущества от 11.09.2024 г., в силу ее ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, мотивирует тем, что намерений на отчуждение квартиры у неё не имелось, договор купли-продажи она не подписывала, ТОГКУ «МФЦ» для его регистрации не посещала, денежных средств по договору не получала, а ответчик ФИО2 ей не знаком.
Из постановления о возбуждении уголовного дела от 28.05.2025 г. следует, что 11.09.2024 г. неустановленное лицо, путём обмана, предоставило в ТОГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», расположенный по адресу: ***, договор купли-продажи объекта недвижимости – ***, по которому собственник ФИО1 осуществила продажу указанной квартиры ФИО2, сделка по которому фактически не имела место быть, для перерегистрации права собственности на указанную квартиру. На основании предоставленных документов 12.09.2024 г. в ЕГРН внесены сведения о перерегистрации права собственности на указанный объект недвижимости на ФИО2, тем самым, действия неустановленного лица повлекли лишение права ФИО1 на жилое помещение – указанную квартиру, и причинение ей имущественного вреда в особо крупном размере.
В соответствии состатьей 56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениямипункта 3 статьи 123Конституции Российской Федерации истатьи 12Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласностатье 59Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Согласуюсь с правом каждого на справедливое судебное разбирательство и на эффективное средство правовой защиты, принципы состязательности, равноправия сторон и диспозитивности предполагают, что свобода определения объема своих прав и обязанностей в гражданском процессе и распоряжения процессуальными средствами защиты предусматривает усмотрение сторон в определении объема предоставляемых ими доказательств в подтверждение своих требований и возражений. При этом стороны сами должны нести ответственность за невыполнение обязанности по доказыванию, которая может выражаться в неблагоприятном для них результате разрешения дела, поскольку эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности.
В ходе рассмотрения дела достоверных и допустимых доказательств, опровергающих доводы иска, ответчиками не представлено.
Разрешая спор, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе пояснения сторон, в их совокупности по правиламст. 67Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 сентября 2024 г., на основании которого в дальнейшем было зарегистрировано право ответчика на спорную квартиру и применения последствий недействительности сделки, поскольку доказательств, подтверждающих наличие у истца намерений заключить сделку по отчуждению имущества, подписание ФИО1 договора купли-продажи, получение ею денежных средств в размере 2800000, что ниже кадастровой стоимости объекта недвижимости, согласно правоустанавливающим документам (2892342,62 руб.), факт посещения ТОГКУ «МФЦ» именно истцом, материалы дела не содержат.
Кроме того, в настоящий период времени истец всё также продолжает быть зарегистрированной в спорном объекте недвижимости, проживает там и оплачивает расходы по его содержанию. Каких-либо требований об освобождении занимаемой квартиры ей не предъявлено.
Всё вышеизложенное означает, что, поскольку договор купли-продажи от 11.09.2024 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 является ничтожной сделкой, следовательно, у ФИО2 не имелось полномочий как у правообладателя объекта недвижимости по его дальнейшему отчуждению ФИО8, в силу чего, договор купли-продажи квартиры от 05.02.2025 г., заключенный между ФИО2 и ФИО8 признаётся судом недействительным с необходимостью применения последствий недействительности сделки.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст.194-199, 233, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, кадастровый номер ***, от 11.09.2024 года заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, кадастровый номер *** от 05.02.2025 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.
Применить последствия недействительности сделок.
Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись от 05.03.2025 г. *** о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись от 12.09.2024 г. *** о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись от 15.10.2012 г. *** о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 05.03.2025 г. *** о государственной регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, записи от 12.09.2024 г. *** о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***, и восстановления записи от 15.10.2012 г. *** о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый ***.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.В. Косых
Решение принято в окончательной форме 04 августа 2025 года.
Судья Е.В. Косых